29.12.2015 Düsseldorf: Immobilienmarkt mit fulminantem Ergebnis zum Jahresende
Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt glänzt zum Jahresende mit einem phänomenalen Ergebnis. Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens ANTEON wurden im Gesamtjahr 2015 rund 420.000 m² Bürofläche vermietet, das sind 76,5 Prozent mehr als im Vorjahr (2014: 238.000 m²). Nach zunächst 64.000?m² im ersten, rund 105.000 m² im zweiten und 108.600 m² im dritten Quartal, wurden zwischen Oktober und Dezember weitere circa 142.400 m² Bürofläche im Stadtgebiet Düsseldorf (ohne die umliegenden Gemeinden Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath) vermietet. „Lediglich im Rekordjahr 2007 gab es mit insgesamt 436.000 m² vermieteter Fläche ein leicht höheres Ergebnis“, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG. Insgesamt wurden 2015 etwa 670 Mietverträge registriert, rund 290 mehr als noch 2014.
Neue Umsatzhöchstmarke bei Großvermietungen
Entscheidend beeinflusst wurde der Umsatz von mehreren Großabschlüssen. Auf das Flächen-segment oberhalb von 5.000 m² entfielen allein rund 160.000 m² des Gesamtflächenumsatzes. Aber auch die anderen Größenintervalle leisteten mit jeweils über 50.000 m² einen entsprechenden Beitrag zum Gesamtergebnis. Umsatzstärkste Branche war die auch in den vergangenen Jahren stets sehr präsente Informationstechnologie und Telekommunikation (IT/TK) mit 112.800 m² und einem Anteil von 26,9 Prozent. Die größte Anmietung im Stadtgebiet fand zu Ende des 4. Quartals an der Franziusstr. im MedienHafen durch ein Dienstleistungsunternehmen mit rund 30.000 m² statt. Auf den weiteren Plätzen folgen die Telekom mit 28.000 m² am linksrheinischen Seestern und Trivago mit 25.900 m² an der Speditionstraße/Kesselstraße im MedienHafen.
Flächenangebot in begehrten Teilmärkten weiterhin rückläufig
Begehrtester Teilmarkt war einmal mehr der Bereich Linksrheinisch/Seestern mit einer Vermietungsfläche von etwa 80.200 m² noch vor dem MedienHafen (rund 75.900 m²) und der City (rund 68.600 m²). Das Flächenangebot ist dabei weiterhin rückläufig. 2015 belief sich das Fertigstellungsvolumen noch auf rund 65.000 m² und lag damit noch unter der Marke von 2014 (89.000 m²). Für 2016 sind im Stadtgebiet zehn Projekte mit einem Volumen von 79.000 m² geplant. „Erst ab 2017 ist ein zufriedenstellendes und insbesondere für die Teilmarktzone Innenstadt wieder attraktives Neubauangebot absehbar“, erklärt Piekarski. Auch im MedienHafen sei in den kommenden Jahren mit einem erheblichen Flächenzuwachs zu rechnen, zum einen durch den Neubau der Trivago-Zentrale in unmittelbarer Wasserlage, zum anderen durch das spekulativ im Bau befindliche Projekt Float der Immofinanz, welches zum Jahreswechsel annähernd vollvermietet ist. „Der Wechsel von insbesondere Großnutzern in Neubauten bietet perspektivisch nicht nur Fläche in begehrten Teilmärkten, sondern auch Chancen für Entwickler und Architekten, Bestandsimmobilien marktadäquat zu sanieren“, so Piekarski.
Spitzenmiete stabil bei 26,00 €/m² mtl., Durchschnittsmiete steigt auf 15,25 €/m² mtl.
Die Spitzenmiete ist im vierten Quartal 2015 mit 26,00 €/m² mtl. stabil geblieben. Teuerstes Pflaster war der Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Im Durchschnitt mussten Unternehmen in Düsseldorf 15,25 €/m² mtl. zahlen, das waren 1,45 € mehr als zum gleichen Zeitpunkt 2014. „Allein die sechs größten Anmietungen des Jahres mit einem Volumen von rund 130.000 m² erzielten eine Durchschnittsmiete von knapp 17,00 €/m² mtl. und zogen so den Gesamtmarkt nach oben“, sagt Piekarski. Vier dieser sechs Anmietungen fanden in Neubauten statt.
Leerstand sinkt weiter
Der Leerstand von Büroflächen hat sich in der Landeshauptstadt abermals verringert. Waren zum Ende des Jahres 2014 noch 826.000 m² Bürofläche ohne Nutzer (10,9 Prozent), standen Ende 2015 nur noch 789.000 m² leer, ein Minus von 4,5 Prozent. Bei einem rückläufigen Büroflächenbestand von rund 7,57 Millionen m² entspricht dies einer aktuellen Leerstandsquote von 10,4 Prozent.
Transaktionsvolumen steigt auf neuen Rekordwert
Die Nachfrage nach Immobilienanlagen in Düsseldorf ist unverändert groß. Am Investmentmarkt legte das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 27,2 Prozent zu und erreichte einen neuen Höchstwert: Von Januar bis Dezember 2015 wurden 2,43 Milliarden € umgesetzt, 2014 waren es 1,91 Milliarden €. „Dieses Ergebnis liegt noch über den Rekordwerten von 2006 mit 2,09 Milliarden € und 2007 mit 2,3 Milliarden €", berichtet Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter von ANTEON Immobilien. Größte Deals waren der Verkauf des Kaufhof-Einzelhandels-Portfolios (Carschhaus, Kaufhof Königsallee, Kaufhof Am Wehrhahn inklusive Sportarena) mit einem Volumen von rund 225 Millionen €, der Shoppingmall Sevens an der Königsallee mit rund 220 Millionen € und des Einkaufszentrums Düsseldorf Arcaden mit rund 190 Millionen.
Büroimmobilien waren nach wie vor die favorisierte Assetklasse der Investoren. Sie steuerten 1,17 Milliarden € (48,4 Prozent) zum Investmentvolumen bei, gefolgt vom Einzelhandel mit 33 Prozent. Als stärkster Käufer konnte die Gruppe der Offenen Publikums- und Spezialfonds mit 42,7 Prozent identifiziert werden. Der Anteil ausländischer Investoren lag bei 41,2 Prozent. Auch auf der Verkäuferseite überwog die Gruppe der Offenen Publikums- und Spezialfonds mit 24,3 Prozent. Die Portfolio-Käufe beliefen sich auf rund 650 Millionen €, ein Anteil von 26,7 Prozent.
„Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien bleiben unter Druck, allerdings wird dieser etwas nachlassen. Nicht zuletzt aufgrund der Leitzinserhöhung der US-Notenbank Fed erwarten wir eine Seitwärtsbewegung“, so Varro. Zum Jahresende 2015 lag die Spitzenrendite in der Asset-Klasse Büroimmobilien bei 4,5 Prozent, ein Minus von 0,25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr
Fazit und Ausblick
Der Vermietungsumsatz erreichte zum Ende des Jahres 2015 ein Volumen von etwa 420.000 m² und lag damit 76,5 Prozent über dem Vorjahreszeitraum (1. bis 4. Quartal 2014). Angesichts des hervorragenden Jahresendspurts könne der Rückenwind für 2016 kaum besser sein, meint Heiko
Piekarski. „Die Aussichten sind eindeutig positiv. Allerdings wird das Gesamtergebnis nur mit Mühe an das Ausnahmejahr 2015 heranreichen können, denn 2015 sind bereits viele Anmietungs-entscheidungen großer Nutzer im Stadtgebiet zum Abschluss gekommen.“
Der Investmentmarkt könnte indes auf Rekord-Niveau weiter stabil bleiben. „Mit Blick auf eine Reihe von Neubauten, die 2016 auf den Markt kommen, dürfte sich die Produktknappheit bei Trophy- und Core-Investments zumindest etwas entspannen“, meint Marius Varro, der für 2016 mit 2,5 Milliarden € ein in etwa gleichbleibendes Transaktionsvolumens in Aussicht stellt.
Neue Umsatzhöchstmarke bei Großvermietungen
Entscheidend beeinflusst wurde der Umsatz von mehreren Großabschlüssen. Auf das Flächen-segment oberhalb von 5.000 m² entfielen allein rund 160.000 m² des Gesamtflächenumsatzes. Aber auch die anderen Größenintervalle leisteten mit jeweils über 50.000 m² einen entsprechenden Beitrag zum Gesamtergebnis. Umsatzstärkste Branche war die auch in den vergangenen Jahren stets sehr präsente Informationstechnologie und Telekommunikation (IT/TK) mit 112.800 m² und einem Anteil von 26,9 Prozent. Die größte Anmietung im Stadtgebiet fand zu Ende des 4. Quartals an der Franziusstr. im MedienHafen durch ein Dienstleistungsunternehmen mit rund 30.000 m² statt. Auf den weiteren Plätzen folgen die Telekom mit 28.000 m² am linksrheinischen Seestern und Trivago mit 25.900 m² an der Speditionstraße/Kesselstraße im MedienHafen.
Flächenangebot in begehrten Teilmärkten weiterhin rückläufig
Begehrtester Teilmarkt war einmal mehr der Bereich Linksrheinisch/Seestern mit einer Vermietungsfläche von etwa 80.200 m² noch vor dem MedienHafen (rund 75.900 m²) und der City (rund 68.600 m²). Das Flächenangebot ist dabei weiterhin rückläufig. 2015 belief sich das Fertigstellungsvolumen noch auf rund 65.000 m² und lag damit noch unter der Marke von 2014 (89.000 m²). Für 2016 sind im Stadtgebiet zehn Projekte mit einem Volumen von 79.000 m² geplant. „Erst ab 2017 ist ein zufriedenstellendes und insbesondere für die Teilmarktzone Innenstadt wieder attraktives Neubauangebot absehbar“, erklärt Piekarski. Auch im MedienHafen sei in den kommenden Jahren mit einem erheblichen Flächenzuwachs zu rechnen, zum einen durch den Neubau der Trivago-Zentrale in unmittelbarer Wasserlage, zum anderen durch das spekulativ im Bau befindliche Projekt Float der Immofinanz, welches zum Jahreswechsel annähernd vollvermietet ist. „Der Wechsel von insbesondere Großnutzern in Neubauten bietet perspektivisch nicht nur Fläche in begehrten Teilmärkten, sondern auch Chancen für Entwickler und Architekten, Bestandsimmobilien marktadäquat zu sanieren“, so Piekarski.
Spitzenmiete stabil bei 26,00 €/m² mtl., Durchschnittsmiete steigt auf 15,25 €/m² mtl.
Die Spitzenmiete ist im vierten Quartal 2015 mit 26,00 €/m² mtl. stabil geblieben. Teuerstes Pflaster war der Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Im Durchschnitt mussten Unternehmen in Düsseldorf 15,25 €/m² mtl. zahlen, das waren 1,45 € mehr als zum gleichen Zeitpunkt 2014. „Allein die sechs größten Anmietungen des Jahres mit einem Volumen von rund 130.000 m² erzielten eine Durchschnittsmiete von knapp 17,00 €/m² mtl. und zogen so den Gesamtmarkt nach oben“, sagt Piekarski. Vier dieser sechs Anmietungen fanden in Neubauten statt.
Leerstand sinkt weiter
Der Leerstand von Büroflächen hat sich in der Landeshauptstadt abermals verringert. Waren zum Ende des Jahres 2014 noch 826.000 m² Bürofläche ohne Nutzer (10,9 Prozent), standen Ende 2015 nur noch 789.000 m² leer, ein Minus von 4,5 Prozent. Bei einem rückläufigen Büroflächenbestand von rund 7,57 Millionen m² entspricht dies einer aktuellen Leerstandsquote von 10,4 Prozent.
Transaktionsvolumen steigt auf neuen Rekordwert
Die Nachfrage nach Immobilienanlagen in Düsseldorf ist unverändert groß. Am Investmentmarkt legte das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 27,2 Prozent zu und erreichte einen neuen Höchstwert: Von Januar bis Dezember 2015 wurden 2,43 Milliarden € umgesetzt, 2014 waren es 1,91 Milliarden €. „Dieses Ergebnis liegt noch über den Rekordwerten von 2006 mit 2,09 Milliarden € und 2007 mit 2,3 Milliarden €", berichtet Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter von ANTEON Immobilien. Größte Deals waren der Verkauf des Kaufhof-Einzelhandels-Portfolios (Carschhaus, Kaufhof Königsallee, Kaufhof Am Wehrhahn inklusive Sportarena) mit einem Volumen von rund 225 Millionen €, der Shoppingmall Sevens an der Königsallee mit rund 220 Millionen € und des Einkaufszentrums Düsseldorf Arcaden mit rund 190 Millionen.
Büroimmobilien waren nach wie vor die favorisierte Assetklasse der Investoren. Sie steuerten 1,17 Milliarden € (48,4 Prozent) zum Investmentvolumen bei, gefolgt vom Einzelhandel mit 33 Prozent. Als stärkster Käufer konnte die Gruppe der Offenen Publikums- und Spezialfonds mit 42,7 Prozent identifiziert werden. Der Anteil ausländischer Investoren lag bei 41,2 Prozent. Auch auf der Verkäuferseite überwog die Gruppe der Offenen Publikums- und Spezialfonds mit 24,3 Prozent. Die Portfolio-Käufe beliefen sich auf rund 650 Millionen €, ein Anteil von 26,7 Prozent.
„Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien bleiben unter Druck, allerdings wird dieser etwas nachlassen. Nicht zuletzt aufgrund der Leitzinserhöhung der US-Notenbank Fed erwarten wir eine Seitwärtsbewegung“, so Varro. Zum Jahresende 2015 lag die Spitzenrendite in der Asset-Klasse Büroimmobilien bei 4,5 Prozent, ein Minus von 0,25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr
Fazit und Ausblick
Der Vermietungsumsatz erreichte zum Ende des Jahres 2015 ein Volumen von etwa 420.000 m² und lag damit 76,5 Prozent über dem Vorjahreszeitraum (1. bis 4. Quartal 2014). Angesichts des hervorragenden Jahresendspurts könne der Rückenwind für 2016 kaum besser sein, meint Heiko
Piekarski. „Die Aussichten sind eindeutig positiv. Allerdings wird das Gesamtergebnis nur mit Mühe an das Ausnahmejahr 2015 heranreichen können, denn 2015 sind bereits viele Anmietungs-entscheidungen großer Nutzer im Stadtgebiet zum Abschluss gekommen.“
Der Investmentmarkt könnte indes auf Rekord-Niveau weiter stabil bleiben. „Mit Blick auf eine Reihe von Neubauten, die 2016 auf den Markt kommen, dürfte sich die Produktknappheit bei Trophy- und Core-Investments zumindest etwas entspannen“, meint Marius Varro, der für 2016 mit 2,5 Milliarden € ein in etwa gleichbleibendes Transaktionsvolumens in Aussicht stellt.
