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04.01.2016 COMFORT erwartet anhaltende Hausse bei Retail Investments

Die Dynamik des deutschen Retail-Investmentmarktes hat sich in 2015 gegenüber dem schon sehr ordentlichen Vorjahr nochmals beträchtlich erhöht. Zum Jahreswechsel wurde für das Gesamtjahr in diesem Segment ein Transaktionsvolumen von bis zu 20 Mrd. Euro erwartet. Dies entspricht in etwa einer Verdopplung des Volumens vom Vorjahr und dürfte mit großem Abstand das beste Transaktionsjahr seit dem bisherigen absoluten Topjahr 2006 darstellen. „Gepusht“ durch Großtransaktionen wie die Galeria Kaufhof-Übernahme von Hudson Bay, die Klépierre-Übernahme von Corio oder dem Kauf des Berliner Quartiers Potsdamer Platz durch Brookfield Property Partners repräsentierte die Assetklasse „Handelsimmobilie“ 2015 ein gutes Drittel des Gesamtmarktes für Gewerbeimmobilien in Deutschland, berichtet Jürgen Kreutz, Head of Investment bei COMFORT.

Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre ist um ein Vielfaches stärker als die Mietpreisentwicklung in den Innenstädten. Dieser Hebel kompensiert bei Entwicklern und auch bei Bestandshaltern die teilweise nur sehr moderate Mietentwicklung, die vorrangig in den Metropolen und guten Groß- und Mittelstädten noch mit Nachfragedruck gekennzeichnet ist.

Die Metropolen stehen neben den guten Oberzentren und Mittelstädten im Fokus der meisten Investoren. Gerade der letztgenannte Städte-Typus kommt ausgehend vom aktuellen Angebotsengpass, der im internationalen Vergleich guten Makro-Performance Deutschlands und dem wachsenden Nachfragerwettbewerb immer häufiger auf die Suchlisten der Investoren. Städte, deren Exposees früher sofort abgesagt worden wären, werden heute sehr intensiv geprüft. Nicht zuletzt haben angesichts dieser Rahmenbedingungen auch die Renditen im Jahresverlauf 2015 bei allen Handels-Assetarten signifikant weiter nachgegeben.

In den Metropolen hat man in der Zwischenzeit fast überall eine „3“, in den guten Groß- und Mittelstädten meist eine „4“ vor dem Komma, wenn man über die Anfangsrendite redet. Bei dem weiterhin extrem niedrigen Zinsniveau ist dies dennoch gut machbar und eine Veränderung ist nicht in Sichtweite.

Bei High Street-Immobilien, die 2015 mehr oder weniger ein Drittel des gesamten Retail-Investmentmarkts ausgemacht haben dürften, dominieren - wie meist - die Einzeldeals. Ausnahme war neben dem Kaufhof-Paket vor allem das - in dieser Qualität fast einzigartige - D&R Investment-Portfolio, das die DEKA im Juli beurkunden konnte. Neben den „Leuchtturm“-Metropolen-Deals wie etwa dem Kauf des Uniqlo-Geschäftshauses in der Berliner Tauentzienstraße durch die Quantum oder dem Erwerb des Münchner Elisenhofs durch die AXA kommen entsprechend dem oben skizzierten Trend sogar Mittelstädte aus der „zweiten Reihe“ auf die Agenda. Allein COMFORT konnte im vergangenen Jahr Einzelhandelsimmobilien u.a. in Bonn, Chemnitz, Friedrichshafen, Fulda, Gladbeck, Kaiserslautern, Kiel, Krefeld, Lübeck, Lüdenscheid, Offenburg, Mönchengladbach, Oldenburg, Rostock und Saarbrücken vermitteln.

In diesen Fällen sind die Standort- und Objektanforderungen (absolut beste Lage, Top-Immobilien und -Mieter) der Investoren typischerweise besonders hoch. Sofern diese erfüllt werden können - allerdings auch nur dann - sind Top-Preise und beachtliche, hohe einstellige und teilweise zweistellige Millionenbeträge umfassende Investments keine Seltenheit mehr. Die „Yield Compression“, die sich ausgehend von der wachsenden Immobilien-Fokussierung der Kapitalanlage nach 2010 zunächst primär in den Top-Städten abspielte, kommt nunmehr auch zunehmend in den Mittelstädten an und führt in den Top-Städten dieser Klasse zwischen Flensburg und Rosenheim für Top-Immobilien auch zu Kaufpreisfaktoren vom 18-fachen und noch mehr.

Zur durchschnittlichen Entwicklung für alle Städteklassen, die ja die positiven wie negativen Spitzen jeweils „abschneidet“, siehe die anliegende Grafik.

Der Angebotsengpass sorgt zudem weiter für ausgefallenere Ankaufs- und Einstiegsmodelle. Die Flexibilität des Investors ist gefordert. Strukturierte oder clever initiierte Bieterprozesse beim Verkauf erzielen Höchstpreise. „Angesichts der anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen und wenig gegebener Anlagealternativen dürften die Renditen bei den verschiedenen Handelsimmobilienarten noch nicht ihre absoluten Tiefstwerte bzw. Wendepunkte erreicht haben“, prognostiziert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Kreutz.




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