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07.01.2016 Vermietungsmärkte folgen der hohen Dynamik der Investmentmärkte

2015 wurden in den Top 5-Bürozentren Berlin, Düsseldorf (inkl. Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss), Frankfurt am Main, Hamburg und München (inkl. Umland) insgesamt über drei Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, knapp 23 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit erzielte das Vermietungsjahr 2015 das drittbeste Ergebnis nach den beiden Boomjahren 2000 und 2007, wobei der kumulierte Flächenumsatz 2015 nur knapp 30.000 Quadratmeter unter dem Ergebnis des letzten zyklischen Hochs lag. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Vermietungsdynamik setzt sich weiter fort

Nachdem sich bereits im dritten Quartal eine Trendwende an den Vermietungsmärkten abzeichnete, setzte sich die hohe Vermietungsdynamik im Schlussquartal weiter fort. Mit rund 926.000 Quadratmetern wurde über 20 Prozent mehr vermietet als im Vorjahresquartal, insbesondere aufgrund des Rekordumsatzes in Berlin, wo allein im vierten Quartal 321.000 Quadratmeter vermietet wurden. Deutlich höhere Umsätze wurden daneben auch in Düsseldorf, Hamburg und München registriert. Hier legte der Quartalsumsatz im Vergleich zum Vorjahr zwischen 13 und 15 Prozent zu.

Berlin bricht alle Rekorde

Spitzenreiter beim Büroflächenumsatz 2015 war Berlin. Der Vermietungsmarkt in der Hauptstadt brach im zurückliegenden Jahr alle Rekorde und schloss mit einem Jahresendergebnis von 881.800 Quadratmetern, das zugleich fast 45 Prozent über dem bisherigen Rekord aus dem Vorjahr liegt. Dies ist der höchste kumulierte Umsatz seit Aufzeichnungsbeginn, der gleichzeitig 71 Prozent über dem zehnjährigen Mittel liegt. München folgt dank des umsatzstärksten Jahresschlussquartals seit vier Jahren mit insgesamt 758.700 Quadratmeter auf dem zweiten Platz, vor Hamburg (535.000 Quadratmeter) und Düsseldorf (440.100 Quadratmeter), wo der Flächenumsatz im Jahresvergleich um fast 40 Prozent zulegen konnte. Auch in der Mainmetropole Frankfurt legte der Vermietungsumsatz um knapp acht Prozent auf 401.100 Quadratmeter, trotz weniger Großabschlüsse und etlicher, teils großvolumiger, nicht-umsatzrelevanter Mietvertragsverlängerungen, zu.

"Die gute Konjunkturlage hierzulande, ein äußerst robuster Arbeitsmarkt mit einem weiteren Anstieg bei der Zahl der Erwerbstätigen und Bürobeschäftigten sowie die positive Grundstimmung in der deutschen Wirtschaft spiegeln sich in den deutlich gestiegenen Vermietungsumsätzen in den fünf wichtigsten Büromärkten wider. Die Vermietungsmärkte können der großen Dynamik an den Investmentmärkten durchaus folgen, sodass es nicht zur befürchteten Entkopplung von Nutzer- und Kapitalmarkt kommt", sagt Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE Deutschland.

Fast ein Viertel des Flächenumsatzes entfällt auf TMT-Sektor

Insgesamt wurden im Jahr 2015 29 Großvermietungen und Eigennutzungen mit jeweils 10.000 Quadratmetern und mehr registriert. Daneben wurden weitere 42 Verträge mit jeweils 5.000 Quadratmetern und mehr abgeschlossen. Fast ein Viertel des Flächenumsatzes entfiel auf den TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien, Technologie). Insbesondere in Deutschlands Start-Up-Hauptstadt Berlin (35 Prozent), wo neben zahlreichen kleinen und mittelgroßen Anmietungen der wachsenden Start-Up-Szene auch großvolumige Anmietungen in Projektentwicklungen in Cityrandlagen stattfanden. In Düsseldorf zeigte sich dieser aufstrebende Sektor - vorrangig bedingt durch die großvolumigen Anmietungen durch das Hotelsuchportal Trivago sowie die Deutsche Telekom - für rund 31 Prozent des Umsatzes verantwortlich. Auch am Technologiestandort München war dieses Branchencluster mit über 26 Prozent sehr stark.

Daneben zeigten sich in den Topstandorten insbesondere die Branche der Berater (mit knapp zehn Prozent) sowie Bank- und Versicherungsunternehmen (9,4 Prozent) und der öffentliche Sektor (9,3 Prozent) anmietungsfreudig, letzterer insbesondere in München und Hamburg, wo die öffentliche Hand jeweils über 90.000 Quadratmeter Bürofläche neu vom Markt absorbiert hat.

Leerstand mit Ausnahme von Frankfurt rückläufig

Der Leerstand ging in allen Topstandorten, mit Ausnahme von Frankfurt, im Vergleich zum Vorjahr signifikant weiter zurück. Während sich im Jahresvergleich das Leerstandsvolumen in Düsseldorf, Berlin, Hamburg und München um bis zu 28 Prozent reduzierte, nahm dieses in Frankfurt um 3,7 Prozent zu. Vor allem ältere, nicht mehr zeitgemäße Objekte in den eher peripheren Teilmärkten des Bürostandorts Frankfurt werden freigezogen und verdeutlichen so den allgemeinen, nutzerseitigen Trend hin zu modernen, effizienten und flexiblen Flächen in zentralen Lagen. Insgesamt standen zum Jahresschluss in den Top 5-Märkten mit knapp 5,3 Millionen Quadratmetern 15,5 Prozent weniger Flächen leer als noch im Vorjahr.
Der Leerstandsabbau macht sich entsprechend auch bei der Leerstandsrate bemerkbar. Die durchschnittliche Leerstandsrate in den Top 5 sank infolge der sehr dynamischen Vermietungsaktivität, der zunehmenden Umwidmung nicht mehr marktfähiger Flächen in alternative Nutzungen, der geringen Neubautätigkeit und einer moderaten Fertigstellungspipeline mit hoher Belegungsquote nochmals und lag zum Jahresende 2015 mit 7,2 Prozent 1,2 Prozentpunkte unter dem vergleichbaren Vorjahreswert.

Unter den bis Ende 2018 erwarteten Fertigstellungen sind über die Top 5-Standorte gemittelt bislang etwa 60 Prozent der Flächen bereits an Nutzer vergeben. In München wird ein überdurchschnittlich hoher Anteil (52 Prozent) derzeit noch spekulativ errichtet, jedoch wird auch hier durch die ungebrochen hohe Nachfrage und das knappe Angebot keine gravierende Leerstandserhöhung erwartet, zumal im vierten Quartal 2015 für das Münchner Marktgebiet die Fünf-Prozent-Marke der Leerstandsrate erstmalig seit 2002 mit 4,9 Prozent wieder unterschritten wurde. In den zentralen Lagen der Isarmetropole bewegten sich die Leerstandsraten sogar teilsweise unter zwei Prozent.

Spitzenmiete legt in fast allen Bürozentren zu

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete konnte im Vorjahresvergleich in fast allen Bürozentren zulegen. Einzig in Düsseldorf blieb sie - in Ermangelung qualitativ hochwertiger Flächen in Toplage - weiterhin stabil bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Besonders deutlich fiel der Anstieg in Berlin aus, wo die Spitzenmiete um 4,4 Prozent auf 23,50 Euro stieg. Ebenfalls deutlich zulegen konnte die Spitzenmiete in München. Gegenüber dem Vorjahreswert erhöhte sich die Spitzenmiete um 3,0 Prozent auf 34,00 Euro. In Hamburg stieg diese um 2,0 Prozent auf nunmehr 25,00 Euro an. In Frankfurt wurden mit 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat eine um 1,3 Prozent gestiegene Spitzenmiete registriert, womit die Mainmetropole auch weiterhin den höchsten Wert unter den Top 5-Standorten aufweist.

Durchschnittsmiete fast überall deutlich ansteigend

Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg ebenfalls in fast allen Standorten zum Teil deutlich an. Insbesondere in Berlin erhöhte sich der Wert im Vorjahresvergleich signifikant um zwölf Prozent auf 15,06 Euro pro Quadratmeter und Monat. Deutliche Preisanstiege wurden auch in Düsseldorf (+8,3 Prozent auf 13,96 Euro) und München (+8,2 Prozent auf 16,42 Euro) registriert. In Hamburg fiel der Preisanstieg moderat aus. Gegenüber dem Vorjahresniveau stieg die gewichtete Durchschnittsmiete um 2,7 Prozent auf 14,70 Euro pro Quadratmeter pro Monat. In Frankfurt hingegen sank die gewichtete Durchschnittsmiete. Zum Ende des Jahres 2015 lag die gewichtete Durchschnittsmiete mit 18,89 Euro pro Quadratmeter pro Monat 6,4 Prozent unter dem Wert des Vorjahres.

Optimistischer Ausblick für das Vermietungsjahr 2016

"Die deutsche Wirtschaft wird, getragen durch eine gute Grundkonstitution, 2016 an Schwung gewinnen und weiter wachsen. Entsprechend zuversichtlich ist unser Ausblick auf das Vermietungsgeschehen an den Büroimmobilienmärkten. Die Dynamik beim Flächenumsatz könnte sich angesichts der positiven wirtschaftlichen Rahmendaten auf hohem Niveau stabilisieren, wenngleich sich die Präferenzen der Nutzer überwiegend auf moderne Flächen in den Innenstadtlagen konzentrieren. Hier erwarten wir vor dem Hintergrund eines limitierten Angebots in den kommenden Jahren einen moderaten Anstieg der Mietpreise", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.




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