12.01.2016 Starker Umsatzanstieg auf dem Münchener Büromarkt
Der Münchener Büromarkt zeigte sich 2015 von seiner besten Seite. Mit einem Flächenumsatz von 741.000 m² wurde nicht nur das Vorjahrsergebnis um stolze 24 %, sondern auch der zehnjährige Durchschnitt um gut 6 % übertroffen. Bundesweit konnte nur Berlin einen höheren Umsatz erzielen. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Verantwortlich für die Entwicklung ist einerseits die insgesamt positive Marktstimmung, andererseits aber auch eine überproportionale Nachfrage seitens der öffentlichen Verwaltung“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Weiter ist zu berücksichtigen, dass größere Verträge gegenüber dem Vorjahr deutlich zugelegt haben und wieder auf dem langjährigen Durchschnittsniveau liegen. Zu den größten Deals gehören die Abschlüsse des Strafjustizzentrums über 35.700 m², des Finanzamts über 18.900 m² sowie von IBM Deutschland über 14.800 m². Erfreulich ist, dass sich München bei der Standortentscheidung von IBM gegen andere europäische Städte durchsetzen konnte, wodurch die Attraktivität der bayerischen Landeshauptstadt unterstrichen wird.
Die Nachfrage konzentrierte sich stark auf das Münchener Stadtgebiet, wo 83 % des Flächenumsatzes registriert wurden. Dieser Wert liegt rund 7 Prozentpunkte über dem zehnjährigen Durchschnitt. Stärkste Büromarktzone ist erneut die City, die ihren Anteil ebenfalls noch einmal spürbar auf 23 % (171.000 m²) ausweiten konnte und eines der besten Ergebnisse der letzten zehn Jahre erreichte. Mitverantwortlich dafür waren u. a. zwei größere Abschlüsse vom Finanzamt München (18.900 m²) und der Steelcase Werndl AG (13.000 m²). Größere Beiträge leisteten darüber hinaus die Zonen Cityrand Süd (12 %), die Region Nord (10 %), wo BMW einen Abschluss über 8.600 m² tätigte, sowie der Cityrand Nord und die Parkstadt Schwabing mit jeweils rund 9 %, in denen sich die genannten Verträge des Strafjustizzentrums und IBM niederschlagen.
Homogene Nachfrage über alle Größenklassen – Stark gesunkener Leerstand
Insgesamt ist eine sehr homogene Verteilung des Umsatzes zu beobachten, was für eine breite und stabile Nachfrage spricht. Mit Ausnahme der kleinsten Kategorie (< 200 m²), die nur knapp 2 % zum Ergebnis beiträgt, kommen alle übrigen Größenklassen auf Anteile zwischen 13 % und 22 %. An die Spitze gesetzt hat sich die Klasse von 2.000 bis 5.000 m² mit knapp 22 %. Aber auch Verträge zwischen 500 und 1.000 m² sowie 1.000 und 2.000 m² erreichen jeweils gut 17 %. Die obersten Gruppen von 5.000 bis 10.000 m² (13 %) und über 10.000 m² (knapp 16 %) bewegen sich mit ihren Anteilen im langjährigen Durchschnitt.
In 2015 waren fünf Branchengruppen besonders stark am Marktgeschehen beteiligt und zeichnen zusammen für drei Viertel des Flächenumsatzes verantwortlich. Die Spitzenposition nehmen mit einem Anteil von fast 20 % die in München traditionell starken Informations- und Kommunikationstechnologien ein, die sich damit knapp vor der in diesem Jahr besonders aktiven öffentlichen Verwaltung platziert haben (knapp 18 %). Auch auf den weiteren Plätzen finden sich mit den Verwaltungen von Industrieunternehmen (14 %) und den Beratungsgesellschaften (knapp 13 %) alte Bekannte, die regelmäßig auf den vorderen Rängen zu finden sind. Ein zweistelliger Umsatzanteil entfällt darüber hinaus noch auf die sonstigen Dienstleistungen, die auf 11 % kommen.
Der Leerstand hat sich in den vergangenen zwölf Monaten stark reduziert und um knapp 27 % auf 930.000 m² nachgegeben. Damit wurde erstmals seit 2002 wieder die Millionen-Schwelle unterschritten. Ähnlich umfangreich fiel der Rückgang bei den Leerständen mit moderner Qualität aus (-23 %), die sich auf 259.000 m² belaufen. Damit verfügen nur noch knapp 28 % der Leerstände über eine von den Mietern bevorzugte Ausstattungsqualität. Besonders im Segment großer Flächen in zentralen Lagen kommt es mittlerweile zu Angebotsengpässen. So stehen im Stadtgebiet beispielsweise weniger als 100.000 m² in zusammenhängenden Flächen mit mindestens 10.000 m² leer. Der vergleichbare Wert belief sich 2010 noch auf etwa 600.000 m². Die umfangreichsten Leerstände finden sich in den peripheren Büromarktzonen Region Nord (166.500 m²) und Region Ost (132.000 m²). Aber auch in der City ist mit 111.500 m² ein nicht unerhebliches Volumen lokalisiert. Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt liegt bei 4,5 %. Betrachtet man nur das Stadtgebiet, erreicht sie nur noch 3,3 %.
Auch Flächen im Bau rückläufig – Spitzenmiete hat angezogen
Analog zum Leerstand haben sich auch die Flächen im Bau um knapp 29 % auf 256.000 m² verringert. Dies ist einer der niedrigsten Werte der vergangenen 20 Jahre. Etwas geringer fiel der Rückgang bei den hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen aus, die um rund 5 % auf 165.000 m² abgenommen haben. Auch wenn der Anteil dieser Flächen am gesamten Bauvolumen mit 64,5 % im bundesweiten Vergleich relativ hoch liegt, ist die absolute Größe für Münchener Verhältnisse ausgesprochen niedrig. Knapp die Hälfte der Projekte wird darüber hinaus erst in 2017 fertiggestellt.
Die Spitzenmiete hat im Jahresvergleich um 3 % auf 35,50 €/m² angezogen. Bei einem größeren Angebot absoluter Top-Flächen in 1A-Lage wäre sogar ein stärkerer Anstieg möglich gewesen. Grundsätzlich ist aber eine klare Aufwärtstendenz bei den Mietpreisniveaus erkennbar, was vor dem Hintergrund des immer knapper werdenden Angebots nicht überraschend ist. Als Indiz hierfür sind die jeweiligen Höchstmieten anzusehen, die in vielen Büromarktzonen teilweise recht deutlich zugelegt haben. Dies gilt nicht nur für zentrale Lagen, sondern auch für Neben- und Peripheriestandorte. Eine gleiche Entwicklung ist bei den Durchschnittsmieten zu beobachten. Dass gleichzeitig in einigen Zonen auch sinkende Mieten verzeichnet wurden, ist in erster Linie auf lokale Angebots- und Nachfragerelationen zurückzuführen, bei denen nicht genug moderne Flächen vorhanden sind, die entsprechend höhere Mieten erzielen können.
Perspektiven 2016
„Für 2016 spricht aus heutiger Sicht alles für eine stabile Entwicklung des Münchener Büromarkts. Ausschlaggebend für diese Einschätzung sind sowohl übergeordnete Gründe, wie die relativ günstigen Konjunktur- und Beschäftigungsprognosen, als auch spezifische Strukturen des Münchener Büromarkts. Hierzu gehört beispielsweise die sehr breit aufgestellte Nachfragebasis in allen Marktsegmenten. Die Umsatzentwicklung hängt demzufolge weniger von einzelnen Großabschlüssen ab, als an anderen Standorten. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Flächenumsatz in einer vergleichbaren Größenordnung wie 2015 durchaus realistisch. Das gerade in einigen bevorzugten Lagen sehr geringe Angebot, das im Einzelfall den Umsatz limitieren könnte, bleibt dabei als Restrisiko aber bestehen. Der Leerstand wird voraussichtlich weiter abnehmen und auch eine spürbare Ausweitung der Bautätigkeit zeichnet sich momentan nicht ab. Demzufolge ist ein weiterer Anstieg der Durchschnittsmieten wahrscheinlich, wohingegen die Spitzenmiete eher stabil bleiben dürfte“, fasst Stefan Bauer zusammen.
„Verantwortlich für die Entwicklung ist einerseits die insgesamt positive Marktstimmung, andererseits aber auch eine überproportionale Nachfrage seitens der öffentlichen Verwaltung“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Weiter ist zu berücksichtigen, dass größere Verträge gegenüber dem Vorjahr deutlich zugelegt haben und wieder auf dem langjährigen Durchschnittsniveau liegen. Zu den größten Deals gehören die Abschlüsse des Strafjustizzentrums über 35.700 m², des Finanzamts über 18.900 m² sowie von IBM Deutschland über 14.800 m². Erfreulich ist, dass sich München bei der Standortentscheidung von IBM gegen andere europäische Städte durchsetzen konnte, wodurch die Attraktivität der bayerischen Landeshauptstadt unterstrichen wird.
Die Nachfrage konzentrierte sich stark auf das Münchener Stadtgebiet, wo 83 % des Flächenumsatzes registriert wurden. Dieser Wert liegt rund 7 Prozentpunkte über dem zehnjährigen Durchschnitt. Stärkste Büromarktzone ist erneut die City, die ihren Anteil ebenfalls noch einmal spürbar auf 23 % (171.000 m²) ausweiten konnte und eines der besten Ergebnisse der letzten zehn Jahre erreichte. Mitverantwortlich dafür waren u. a. zwei größere Abschlüsse vom Finanzamt München (18.900 m²) und der Steelcase Werndl AG (13.000 m²). Größere Beiträge leisteten darüber hinaus die Zonen Cityrand Süd (12 %), die Region Nord (10 %), wo BMW einen Abschluss über 8.600 m² tätigte, sowie der Cityrand Nord und die Parkstadt Schwabing mit jeweils rund 9 %, in denen sich die genannten Verträge des Strafjustizzentrums und IBM niederschlagen.
Homogene Nachfrage über alle Größenklassen – Stark gesunkener Leerstand
Insgesamt ist eine sehr homogene Verteilung des Umsatzes zu beobachten, was für eine breite und stabile Nachfrage spricht. Mit Ausnahme der kleinsten Kategorie (< 200 m²), die nur knapp 2 % zum Ergebnis beiträgt, kommen alle übrigen Größenklassen auf Anteile zwischen 13 % und 22 %. An die Spitze gesetzt hat sich die Klasse von 2.000 bis 5.000 m² mit knapp 22 %. Aber auch Verträge zwischen 500 und 1.000 m² sowie 1.000 und 2.000 m² erreichen jeweils gut 17 %. Die obersten Gruppen von 5.000 bis 10.000 m² (13 %) und über 10.000 m² (knapp 16 %) bewegen sich mit ihren Anteilen im langjährigen Durchschnitt.
In 2015 waren fünf Branchengruppen besonders stark am Marktgeschehen beteiligt und zeichnen zusammen für drei Viertel des Flächenumsatzes verantwortlich. Die Spitzenposition nehmen mit einem Anteil von fast 20 % die in München traditionell starken Informations- und Kommunikationstechnologien ein, die sich damit knapp vor der in diesem Jahr besonders aktiven öffentlichen Verwaltung platziert haben (knapp 18 %). Auch auf den weiteren Plätzen finden sich mit den Verwaltungen von Industrieunternehmen (14 %) und den Beratungsgesellschaften (knapp 13 %) alte Bekannte, die regelmäßig auf den vorderen Rängen zu finden sind. Ein zweistelliger Umsatzanteil entfällt darüber hinaus noch auf die sonstigen Dienstleistungen, die auf 11 % kommen.
Der Leerstand hat sich in den vergangenen zwölf Monaten stark reduziert und um knapp 27 % auf 930.000 m² nachgegeben. Damit wurde erstmals seit 2002 wieder die Millionen-Schwelle unterschritten. Ähnlich umfangreich fiel der Rückgang bei den Leerständen mit moderner Qualität aus (-23 %), die sich auf 259.000 m² belaufen. Damit verfügen nur noch knapp 28 % der Leerstände über eine von den Mietern bevorzugte Ausstattungsqualität. Besonders im Segment großer Flächen in zentralen Lagen kommt es mittlerweile zu Angebotsengpässen. So stehen im Stadtgebiet beispielsweise weniger als 100.000 m² in zusammenhängenden Flächen mit mindestens 10.000 m² leer. Der vergleichbare Wert belief sich 2010 noch auf etwa 600.000 m². Die umfangreichsten Leerstände finden sich in den peripheren Büromarktzonen Region Nord (166.500 m²) und Region Ost (132.000 m²). Aber auch in der City ist mit 111.500 m² ein nicht unerhebliches Volumen lokalisiert. Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt liegt bei 4,5 %. Betrachtet man nur das Stadtgebiet, erreicht sie nur noch 3,3 %.
Auch Flächen im Bau rückläufig – Spitzenmiete hat angezogen
Analog zum Leerstand haben sich auch die Flächen im Bau um knapp 29 % auf 256.000 m² verringert. Dies ist einer der niedrigsten Werte der vergangenen 20 Jahre. Etwas geringer fiel der Rückgang bei den hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen aus, die um rund 5 % auf 165.000 m² abgenommen haben. Auch wenn der Anteil dieser Flächen am gesamten Bauvolumen mit 64,5 % im bundesweiten Vergleich relativ hoch liegt, ist die absolute Größe für Münchener Verhältnisse ausgesprochen niedrig. Knapp die Hälfte der Projekte wird darüber hinaus erst in 2017 fertiggestellt.
Die Spitzenmiete hat im Jahresvergleich um 3 % auf 35,50 €/m² angezogen. Bei einem größeren Angebot absoluter Top-Flächen in 1A-Lage wäre sogar ein stärkerer Anstieg möglich gewesen. Grundsätzlich ist aber eine klare Aufwärtstendenz bei den Mietpreisniveaus erkennbar, was vor dem Hintergrund des immer knapper werdenden Angebots nicht überraschend ist. Als Indiz hierfür sind die jeweiligen Höchstmieten anzusehen, die in vielen Büromarktzonen teilweise recht deutlich zugelegt haben. Dies gilt nicht nur für zentrale Lagen, sondern auch für Neben- und Peripheriestandorte. Eine gleiche Entwicklung ist bei den Durchschnittsmieten zu beobachten. Dass gleichzeitig in einigen Zonen auch sinkende Mieten verzeichnet wurden, ist in erster Linie auf lokale Angebots- und Nachfragerelationen zurückzuführen, bei denen nicht genug moderne Flächen vorhanden sind, die entsprechend höhere Mieten erzielen können.
Perspektiven 2016
„Für 2016 spricht aus heutiger Sicht alles für eine stabile Entwicklung des Münchener Büromarkts. Ausschlaggebend für diese Einschätzung sind sowohl übergeordnete Gründe, wie die relativ günstigen Konjunktur- und Beschäftigungsprognosen, als auch spezifische Strukturen des Münchener Büromarkts. Hierzu gehört beispielsweise die sehr breit aufgestellte Nachfragebasis in allen Marktsegmenten. Die Umsatzentwicklung hängt demzufolge weniger von einzelnen Großabschlüssen ab, als an anderen Standorten. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Flächenumsatz in einer vergleichbaren Größenordnung wie 2015 durchaus realistisch. Das gerade in einigen bevorzugten Lagen sehr geringe Angebot, das im Einzelfall den Umsatz limitieren könnte, bleibt dabei als Restrisiko aber bestehen. Der Leerstand wird voraussichtlich weiter abnehmen und auch eine spürbare Ausweitung der Bautätigkeit zeichnet sich momentan nicht ab. Demzufolge ist ein weiterer Anstieg der Durchschnittsmieten wahrscheinlich, wohingegen die Spitzenmiete eher stabil bleiben dürfte“, fasst Stefan Bauer zusammen.
