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19.01.2016 Logistikimmobilienmarkt mit 6,1 Mio. m² auf neuem Allzeithoch

Auf dem deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt wurde 2015 ein neues Rekordergebnis erzielt. Nach einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden in den zurückliegenden zwölf Monaten deutschlandweit durch Vermietungen und Eigennutzungen über 6,1 Millionen Quadratmeter Fläche umgesetzt. "Dank des sehr guten Konjunkturverlaufs mit einem hohen Konsumgüterumschlag und einem deutlichen Plus beim Onlinehandel sowie zuletzt wieder höheren Orderzahlen im Produktionssektor liegt der registrierte Flächenumsatz fünf Prozent über dem bisherigen historischen Spitzenergebnis aus dem Jahr 2011", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Das bereits sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr wurde signifikant um 790.000 Quadratmeter beziehungsweise 15 Prozent übertroffen. Noch deutlicher fällt der Vergleich mit dem Fünf-Jahresdurchschnitt aus, welcher um rund ein Viertel überboten wurde.

Ähnlich wie im bisherigen Rekordjahr, als der Gesamtumsatz hauptsächlich durch den ‚Onlinehandel-Effekt' mit über einer halben Millionen Quadratmeter Flächenumsatz getrieben wurde, stieg der diesjährige Jahresumsatz abermals durch einen Sondereffekt in die Höhe. "Alleine BMW hat an drei Standorten über 400.000 Quadratmeter angemietet. Daneben trugen eine ganze Reihe weiterer Abschlüsse im mittleren bis großen Flächensegment zu dem sehr guten Ergebnis bei, wie beispielsweise die Anmietung des Onlinehändlers JAGO in Hückelhoven bereits in den ersten sechs Monaten oder die Eigennutzung von FIEGE Logistik im StarPark Halle im zurückliegendem vierten Quartal", so Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. "In Anbetracht dessen, dass sich unter den zehn größten Deals fünf sehr großflächige Vermietungen befinden und alleine schon einen Flächenumsatz von mehr als 630.000 Quadratmetern vereinen, ist es nicht verwunderlich, dass die Eigennutzerquote in diesem Jahr bundesweit mit einem Drittel am Gesamtumsatz weiter rückläufig ist und unter dem langjährigen Mittel von rund 39 Prozent liegt", so Koepke.

Hamburg und Frankfurt umsatzstärkste Logistikhubs

In den Logistikmärkten der Top 5-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) konnte im zurückliegenden Jahr ein kumulierter Flächenumsatz von rund 2,2 Millionen Quadratmetern registriert werden. Damit liegt das Jahresergebnis 19 Prozent über dem Vorjahresergebnis und befindet sich mit 18 Prozent deutlich über dem fünfjährigen Mittel sowie auf einem ähnlichem Niveau des Spitzenumsatzes aus dem Jahr 2011.

In der Einzelbetrachtung der Topstandorte ergeben sich jedoch unterschiedliche Entwicklungen. So nahmen hinsichtlich der Umsatzsteigerung Düsseldorf mit über 48 Prozent (plus 120.000 Quadratmeter) und Berlin mit 37 Prozent (115.000 Quadratmeter) im Vergleich zum Vorjahr die Spitzenpositionen ein, gefolgt von Hamburg mit 29 Prozent (132.000 Quadratmetern). Die Region Frankfurt/Rhein-Main zeigte mit plus zwei Prozent (13.000 Quadratmeter) im Vergleich zum starken Vorjahresergebnis einen leichten Umsatzanstieg und damit eine stabile Entwicklung auf, während die Region München trotz hoher Nachfrage nach modernen Lager- und Logistikflächen aufgrund der Flächenknappheit den Bedarf nicht auffangen konnte und einen Rückgang des Jahresumsatzes von 14 Prozent verzeichnete (-35.000 Quadratmeter).

In Berlin konnte dank eines außergewöhnlichen umsatzstarken vierten Quartals und einiger Abschlüsse im großflächigen Segment über 10.000 Quadratmeter mit einem Flächenumsatz von 428.000 Quadratmetern das stärkste Jahresergebnis seit Aufzeichnungsbeginn registriert werden. Die Spitzenplätze teilen sich die Logistikregionen Hamburg und Frankfurt/Rhein-Main. Während der Logistikmarkt Frankfurt/Rhein-Main mit 580.000 Quadratmetern ein Ergebnis erzielte, welches 28 Prozent über dem Mittel der letzten fünf Jahre liegt, konnte der traditionell starke Logistikmarkt Hamburg mit rund 588.000 Quadratmetern den Spitzenplatz zurückerobern.

"Besonders Abschlüsse im Flächensegment über 10.000 Quadratmeter konnten in den Top 5-Standorten maßgeblich zu den sehr guten Ergebnissen beitragen, wie exemplarisch die Vermietung von über 44.000 Quadratmeter Distributionsfläche an den Internethändler ASOS in Berlin oder der Eigennutzerdeal im Fliegerhorst Langendiebach bei Hanau im Main-Kinzig-Kreis von DS Smith mit ebenfalls über 40.000 Quadratmeter belegen", so Koepke.

Projektentwicklungen treiben den Flächenumsatz außerhalb der Topstandorte zum Allzeithoch

Außerhalb der Top 5-Standorte wurden knapp 3,9 Millionen Quadratmeter Fläche durch Vermietungen und Eigennutzer umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis mit 443.000 Quadratmetern oder 13 Prozent nicht nur deutlich über dem Vorjahreswert, sondern auch 26 Prozent über den durchschnittlichen Vorjahresergebnissen der vergangenen fünf Jahre. Neben einer Vielzahl von Abschlüssen im mittleren Flächensegment waren auf den überregionalen Logistikmärkten maßgeblich die von CBRE begleitete Projektentwicklung des Distributionszentrums für den Onlinehändler JAGO in Hückelhoven sowie der erwähnte BMW Sondereffekt für den hohen Jahresumsatz verantwortlich. Bei der regionalen Betrachtung zeigte sich das Marktgeschehen im Ruhrgebiet (353.000 Quadratmeter), in der Region Mönchengladbach (312.000 Quadratmeter) und in der Region Rhein-Neckar (249.000 Quadratmeter) sowie in die Region Halle/Leipzig (198.000 Quadratmeter) sehr aktiv.

Der größte Anteil des bundesweiten Flächenumsatzes entfiel mit 38 Prozent auf Transport- und Logistikunternehmen. Auf den weiteren Plätzen folgen Handelsunternehmen (29 Prozent) und Unternehmen aus dem Bereich Produktion, welche bedingt durch die großflächigen Anmietungen von Lagerhallen von BMW einen ähnlich hohen Anteil am Gesamtumsatz einnehmen (28 Prozent). "Bedingt durch die großflächigen Anmietungen über alle Nutzergruppen hinweg konnten wir dieses Jahr außerhalb der Topstandorte einen Anteil von 63 Prozent Vermietungen zu 37 Prozent Eigennutzerdeals feststellen. Dieses Verhältnis unterscheidet sich deutlich von dem langjährigen Mittel von 52 Prozent Vermietungen zu 48 Prozent Eigennutzern", sagt Linsin.

Beachtenswert ist, dass sich unter den zehn größten Deals acht Projektentwicklungen befinden, die für fast drei Viertel des Flächenumsatzes außerhalb der Top 5-Standorte verantwortlich waren. "Besonders E-Commerce-Unternehmen sind die Treiber großer Neubauten, wie es die Projektentwicklungen für JAGO oder ASOS zeigen", stellt Koepke fest. "Ohnehin sind Projektentwicklungen momentan sehr gefragt. Durch die sehr niedrigen Renditen können in den peripheren Regionen bei nutzerspezifischen Neubauten die Entwickler sehr günstige Mieten anbieten, manchmal unter dem Mietniveau von Bestandsobjekten", erklärt Koepke.

Mietpreisanpassungen in Berlin und München

Während die Spitzenmieten gegenüber dem Vorjahr in den überregionalen Logistikmärkten überwiegend stabil geblieben sind, zeigte sich in den Topstandorten eine Mietpreisanpassung. Ein leichter Anstieg fand sowohl in der Region München (+3,8 Prozent auf 6,75 Euro pro Quadratmeter und Monat) als auch der Region Berlin (+4,3 Prozent auf 4,80 Euro) statt. In der Mainmetropole blieb die Spitzenmiete für moderne Objekte stabil bei 6,20 Euro, gefolgt von Hamburg mit 5,70 Euro. Günstiger sind die Mieten im Marktgebiet Düsseldorf, welche sich ebenfalls bei 5,40 Euro pro Quadratmeter und Monat stabil auf Vorjahresniveau befinden.

"Durch das knappe Angebot ist die Auswahl für die Nutzer sehr eingeschränkt, sodass Vermieter in den Ballungsräumen bei knappen Grundstücken die Marktmiete bei Bestandsobjekten, Built-to-suit und sogar spekulativen Projektentwicklungen, welche nach Jahren der Abstinenz infolge der Finanzkrise wieder vermehrt realisiert werden, durchsetzen", so Koepke. "Neben dem starken Binnenkonsum locken die hierzulande gute Konjunktur sowie das Niedrigzinsumfeld nationale und internationale Investoren an, die auf der Suche nach attraktiven Renditen sind, weil immense finanzielle Mittel für die Bedienung der robusten Nachfrage seitens der Nutzer zur Verfügung stehen" erklärt Koepke.

Flächenumsatz 2016 bis zu sechs Millionen Quadratmeter möglich

"Wir erwarten, dass sich der Flächenumsatz bei deutschen Lager- und Logistikimmobilien nicht zuletzt durch die stetig wachsende Bedeutung des E-Commerce dynamisch fortsetzt. Diese findet auch Ausdruck in neuen Logistikimmobilien bis hin zu urbanen Kleinstverteilungszentren ganz nahe am Endkunden", sagt Linsin. Trotz hervorragender Aussicht der deutschen Wirtschaft mit einem prognostizierten Wachstum von 1,7 Prozent bleibt es jedoch abzuwarten, welche Auswirkungen die Konjunkturabkühlung Chinas als bedeutender Absatzmarkt, die Dynamik des Ölpreis-Verfalls sowie die geopolitischen Instabilitäten auf dem deutschen Lager- und Logistikmarkt haben werden und ob der schwache Jahresstart an den Börsen Vorbote einer konjunkturelle Abschwächung ist. Durch eine Abkühlung der Konjunktur könnte das ein oder andere in der Pipeline befindliche Projekt verzögert werden, sodass der Flächenumsatz wieder unter die erreichte sechs Millionen-Quadratmeter-Schwelle fällt. "Allerdings sollte ein Unternehmen auch bei einer allgemein schwachen Konjunktur investieren, wenn es Geld sparen kann. Denn angesichts der aktuell niedrigen Zinsen und Renditen wäre dies die beste Wahl für Eigennutzer und Mieter", rät Koepke.





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