19.01.2016 Büromarkt: Dortmund liefert zweitbestes Umsatzergebnis aller Zeiten
Die CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, ermittelte für den Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) für 2015 hervorragende Ergebnisse. Mit einem Umsatz von 97.000 m² Bürofläche erreicht Dortmund nach dem Rekord aus dem Jahr 2012 (109.000 m²) das zweitbeste Ergebnis in der Historie des professionellen Researchs und steigert den Vorjahresumsatz damit um rd. 11 %.
„Besonders erfreulich ist dabei der sehr hohe Vermietungsumsatz, der mit ca. 84.500 m² das sehr gute Vorjahr nochmals knapp übertraf, damit ebenfalls das zweithöchste Vermietungsvolumen aller Zeiten darstellt und klarer Ausdruck der Stabilität des Dortmunder Büromarktes ist. Insbesondere auch deshalb, da in diesem Jahr keine extremen Großabschlüsse das Ergebnis beeinflussen.“ beurteilt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die gute Verfassung des Dortmunder Büromarktes.
Der Flächenumsatz durch Eigennutzer in Summe von 12.500 m² entspricht mit rd. 13 % einer für den Dortmunder Markt normalen Eigennutzerquote, so dass auch von dieser Seite keine anormalen Einflüsse zu verzeichnen waren. Der langfristige Durchschnitt der Eigennutzungsquote liegt bei 14 %.
Der größte Mietvertrag mit rund 8.800 m² wurde über ein Objekt an der Semerteichstraße für die Nutzung durch eine Dienststelle der öffentlichen Verwaltung abgeschlossen. Es folgt ein Kontrakt der Telekom-Tochter Vivento Customer Services über rund 4.500 m². Das Unternehmen sicherte sich entsprechende Call-Center-Flächen im Westfalentower. Thyssengas mietete rd. 4.000 m² in einem Neubau an der Brinkhoffstraße. Sieben weitere Mietverträge in einer Größenordnung zwischen 2.000 m² und 3.000 m² vervollständigen das Bild eines regen Marktgeschehens auch im großvolumigen Bereich. Dennoch betrafen auch 2015 wieder fast 70 % aller registrierten Mietverträge Mietflächen unterhalb von jeweils 500 m². Insgesamt wurden 119 relevante Mietverträge registriert (Vorjahr: 102 Verträge).
Als größter Eigennutzer verewigt sich im Zahlenwerk 2015 die Nordwest Handel AG, die bei Ihrer Standortsuche von CUBION beraten wurde. Das börsennotierte Unternehmen verlegt seinen Zentralsitz von Hagen nach Dortmund und errichtet auf Phönix-West einen Neubau mit rd. 9.700 m² Bürofläche.
Mit rund 27 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden die meisten Büroflächen im Teilmarkt „Büroboulevard B1“ vermietet. Der „Citykern“ folgt mit etwa 22 % vor den „Sonstigen Lagen“ mit rund 13 % relativem Anteil. Sehr beliebt waren 2015 auch die Büromarktzonen „Phönix-See“, „Stadtkrone Ost“ und „Ausfallstraßen Süd“, die Ihren relativen Anteil im Vergleich zum Vorjahr jeweils etwa verdoppeln konnten.
In der Branchenauswertung führen die „Öffentliche Hand“ mit rund 25 % sowie die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit etwa 22 % Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit etwa 21 % die „Sonstigen Dienstleistungen“ und etwa 16 % die „EDV, IT- und Telekommunikation“. Somit wird deutlich, dass der Dortmunder Büromarkt auch hinsichtlich der unterschiedlichen Nachfragegruppen nicht monostrukturiert ist und auf mehreren Säulen aufbaut.
Die Leerstandquote inklusive der Untermietangebote hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich vermindert. Sie sank von 6,1 % im Vorjahr auf jetzt nur noch 5,2 %. Damit nähert sich die Angebotsreserve an Bürofläche im Wirtschaftsraum Dortmund allmählich wieder einer kritischen Masse, insbesondere da von den rund 157.500 m² Leerstand nur etwa 30.000 m² eine wirklich gute Qualität aufweist.
Aus dem Neubaubereich ist wenig Entspannung zu erwarten: „Die derzeitige Angebotsreserve in Neubauten oder Objekten gleichwertig guter Qualität liegt nur knapp über der aktuellen jährlichen Nettoflächenabsorption. Sämtliche in 2015 fertiggestellten Objekte (rd. 11.000 m²) sind voll vermietet. Auch das für 2016 erwartete Fertigstellungsvolumen (rd. 21.000 m²) ist bereits zu 90 % vergriffen.“ erläutert Markus Büchte eine Schattenseite des Booms und resümiert weiter: „Zukünftig wird es eng auf dem Büromarkt in Dortmund.“
Die Spitzenmiete pendelt 2015 in Dortmund unverändert um 13,50 EUR/m² und wird im Citykern erzielt. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete liegt bei guten 9,62 EUR/m², gab im Vergleich zum Vorjahr allerdings um 2,5 % nach. Rechnet man alle Neubauabschlüsse heraus, so ergibt sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von rund 8,55 EUR/m². Auch dieser Wert bedeutet einen leichten Rückgang um rd. 2,3 %. Detaillierte Informationen zu den erzielbaren Dortmunder Büromieten je nach Lage und Qualität des Objektes im Stadtgebiet liefert das aktuelle Kartenwerk „Büromarktzonen und –mieten Dortmund“, welches bei CUBION online und interaktiv verfügbar ist.
Für 2016 erwartet CUBION einen Flächenumsatz im Bereich der langfristigen Durchschnittswerte. „Realistisch ist dabei ein Vermietungsumsatz von rd. 65.000 m² bei einem Gesamtflächenabsatz von etwa 75.000 m². Auch wenn bereits einige größere Umsätze als sicher gelten, werden die aktuellen Rekordwerte nur schwer erreichbar sein.“ analysiert Markus Büchte die derzeitige Lage. „Die Mieten in Spitze und Durchschnitt dürften sich nur wenig verändern. Da die durchschnittliche Qualität der gesamten Angebotsreserve tendenziell abnimmt, wäre allerdings auch ein weiteres Sinken der Durchschnittsmiete keine Überraschung.“ Der Leerstandabbau wird sich in Anbetracht geringer Fertigstellungsvolumina weiter fortsetzen.
„Besonders erfreulich ist dabei der sehr hohe Vermietungsumsatz, der mit ca. 84.500 m² das sehr gute Vorjahr nochmals knapp übertraf, damit ebenfalls das zweithöchste Vermietungsvolumen aller Zeiten darstellt und klarer Ausdruck der Stabilität des Dortmunder Büromarktes ist. Insbesondere auch deshalb, da in diesem Jahr keine extremen Großabschlüsse das Ergebnis beeinflussen.“ beurteilt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die gute Verfassung des Dortmunder Büromarktes.
Der Flächenumsatz durch Eigennutzer in Summe von 12.500 m² entspricht mit rd. 13 % einer für den Dortmunder Markt normalen Eigennutzerquote, so dass auch von dieser Seite keine anormalen Einflüsse zu verzeichnen waren. Der langfristige Durchschnitt der Eigennutzungsquote liegt bei 14 %.
Der größte Mietvertrag mit rund 8.800 m² wurde über ein Objekt an der Semerteichstraße für die Nutzung durch eine Dienststelle der öffentlichen Verwaltung abgeschlossen. Es folgt ein Kontrakt der Telekom-Tochter Vivento Customer Services über rund 4.500 m². Das Unternehmen sicherte sich entsprechende Call-Center-Flächen im Westfalentower. Thyssengas mietete rd. 4.000 m² in einem Neubau an der Brinkhoffstraße. Sieben weitere Mietverträge in einer Größenordnung zwischen 2.000 m² und 3.000 m² vervollständigen das Bild eines regen Marktgeschehens auch im großvolumigen Bereich. Dennoch betrafen auch 2015 wieder fast 70 % aller registrierten Mietverträge Mietflächen unterhalb von jeweils 500 m². Insgesamt wurden 119 relevante Mietverträge registriert (Vorjahr: 102 Verträge).
Als größter Eigennutzer verewigt sich im Zahlenwerk 2015 die Nordwest Handel AG, die bei Ihrer Standortsuche von CUBION beraten wurde. Das börsennotierte Unternehmen verlegt seinen Zentralsitz von Hagen nach Dortmund und errichtet auf Phönix-West einen Neubau mit rd. 9.700 m² Bürofläche.
Mit rund 27 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden die meisten Büroflächen im Teilmarkt „Büroboulevard B1“ vermietet. Der „Citykern“ folgt mit etwa 22 % vor den „Sonstigen Lagen“ mit rund 13 % relativem Anteil. Sehr beliebt waren 2015 auch die Büromarktzonen „Phönix-See“, „Stadtkrone Ost“ und „Ausfallstraßen Süd“, die Ihren relativen Anteil im Vergleich zum Vorjahr jeweils etwa verdoppeln konnten.
In der Branchenauswertung führen die „Öffentliche Hand“ mit rund 25 % sowie die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit etwa 22 % Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit etwa 21 % die „Sonstigen Dienstleistungen“ und etwa 16 % die „EDV, IT- und Telekommunikation“. Somit wird deutlich, dass der Dortmunder Büromarkt auch hinsichtlich der unterschiedlichen Nachfragegruppen nicht monostrukturiert ist und auf mehreren Säulen aufbaut.
Die Leerstandquote inklusive der Untermietangebote hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich vermindert. Sie sank von 6,1 % im Vorjahr auf jetzt nur noch 5,2 %. Damit nähert sich die Angebotsreserve an Bürofläche im Wirtschaftsraum Dortmund allmählich wieder einer kritischen Masse, insbesondere da von den rund 157.500 m² Leerstand nur etwa 30.000 m² eine wirklich gute Qualität aufweist.
Aus dem Neubaubereich ist wenig Entspannung zu erwarten: „Die derzeitige Angebotsreserve in Neubauten oder Objekten gleichwertig guter Qualität liegt nur knapp über der aktuellen jährlichen Nettoflächenabsorption. Sämtliche in 2015 fertiggestellten Objekte (rd. 11.000 m²) sind voll vermietet. Auch das für 2016 erwartete Fertigstellungsvolumen (rd. 21.000 m²) ist bereits zu 90 % vergriffen.“ erläutert Markus Büchte eine Schattenseite des Booms und resümiert weiter: „Zukünftig wird es eng auf dem Büromarkt in Dortmund.“
Die Spitzenmiete pendelt 2015 in Dortmund unverändert um 13,50 EUR/m² und wird im Citykern erzielt. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete liegt bei guten 9,62 EUR/m², gab im Vergleich zum Vorjahr allerdings um 2,5 % nach. Rechnet man alle Neubauabschlüsse heraus, so ergibt sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von rund 8,55 EUR/m². Auch dieser Wert bedeutet einen leichten Rückgang um rd. 2,3 %. Detaillierte Informationen zu den erzielbaren Dortmunder Büromieten je nach Lage und Qualität des Objektes im Stadtgebiet liefert das aktuelle Kartenwerk „Büromarktzonen und –mieten Dortmund“, welches bei CUBION online und interaktiv verfügbar ist.
Für 2016 erwartet CUBION einen Flächenumsatz im Bereich der langfristigen Durchschnittswerte. „Realistisch ist dabei ein Vermietungsumsatz von rd. 65.000 m² bei einem Gesamtflächenabsatz von etwa 75.000 m². Auch wenn bereits einige größere Umsätze als sicher gelten, werden die aktuellen Rekordwerte nur schwer erreichbar sein.“ analysiert Markus Büchte die derzeitige Lage. „Die Mieten in Spitze und Durchschnitt dürften sich nur wenig verändern. Da die durchschnittliche Qualität der gesamten Angebotsreserve tendenziell abnimmt, wäre allerdings auch ein weiteres Sinken der Durchschnittsmiete keine Überraschung.“ Der Leerstandabbau wird sich in Anbetracht geringer Fertigstellungsvolumina weiter fortsetzen.
