25.01.2016 Einzelhandel und Übernahmen bestimmen Portfoliotransaktionen
Zum sechsten Mal in Folge übertrafen Portfolioinvestments das jeweilige Transaktionsvolumen des Vorjahres. 2015 wechselten über 140 Immobilienpakete für insgesamt 19,2 Mrd. Euro den Besitzer, gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 59 %, der 5-Jahresschnitt wurde verzweieinhalbfacht. Es ist nach dem Allzeithoch in 2007 (34,3 Mrd. Euro) das zweithöchste Ergebnis, das im Portfoliobereich erzielt wurde.
Im Vergleich mit dem Anstieg des Transaktionsvolumens auf dem gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt (+ 38 % auf 55,1 Mrd. Euro) entwickelte sich der Markt für Portfolioinvestments überdurchschnittlich. Bereits zum Halbjahr konnte ein deutlicher Anstieg im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Vorjahr festgestellt werden. „In der zweiten Jahreshälfte floss mit einem starken 4. Quartal noch mehr Kapital in Immobilien-Portfolios“, so Peter Birchinger, bei JLL Team Leader Portfolio Investment Germany. Immerhin drei Transaktionen toppten 2015 die Milliardenmarke (2014: 1, 2007: 7): Der Verkauf von über 40 Kaufhof-Warenhäusern durch Hudson’s Bay, die Übernahme von Deutsche Office durch Alstria sowie die Übernahme von Corio durch Klépierre. Die Top 5 Portfoliotransaktionen machten 2015 mit 6,38 Mrd. Euro (2014: 2,94 Mrd. Euro, 2007: über 8,5 Mrd. Euro) allein ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens aus. Alle Portfoliotransaktionen über 100 Mio. (knapp 50 Transaktionen) summierten sich auf einen Anteil von über 80 % am Volumen, entsprechend 15,6 Mrd. Euro. Insbesondere bei den Transaktionen in der Größenordnung zwischen 100 und 200 Mio. Euro konnte mit 25 Transaktionen im Vergleich zu 2014 (15 Transaktionen) ein starker Anstieg der Transaktionszahlen registriert werden. Die durchschnittliche Transaktionsgröße legte von 115 auf 135 Mio. Euro zu.
Fast die Hälfte des Portfoliotransaktionsvolumens geht auf das Konto von Einzelhandelsobjekten; gegenüber dem vergangenen Jahr fällt die Verteilung zwischen den Assetklassen damit deutlicher aus: Den 47 % im Einzelhandelsbereich, die 2015 mit über 9 Mrd. zu Buche schlagen (2014: 3,08 Mrd. Euro) steht ein Anteil von 30 % bei Büroimmobilien gegenüber. Von allen Einzelhandelsobjekten, die 2015 den Besitzer wechselten, wurden 54% (des Volumens in Euro) im Rahmen von Portfolios gehandelt. Damit ist diese Nutzungsart diejenige, die den höchsten Portfolioanteil aufweist. Auf Platz zwei folgt Logistik, hier wurde 45% im Rahmen von Portfolios verkauft. Bei Büroimmobilien waren es 2015 nur 25 %, drei Viertel des Volumens fließen hier in Einzelobjekte.
Das Interesse ausländischer Investoren an Portfoliokäufen hat weiter zugelegt: zwei Drittel des Investitionsvolumens im Portfoliosegment entfielen auf ausländische Käufer. Das ist deutlich mehr als bei Einzeltransaktionen (ca. 45%). Der Großteil des ausländischen Kapitals auf dem Portfoliomarkt stammte im abgelaufenen Jahr aus den USA, Kanada, Großbritannien und Frankreich. „Dass ausländische Investoren eher Großtransaktionen bevorzugen, ist nichts Neues. Bei den zwölf größten Portfoliodeals 2015 waren sie zehnmal auf Käuferseite vertreten“, so Birchinger. Ihr Fokus lag dabei stärker als bei den deutschen Investoren auf Einzelhandelsimmobilien (45% gegenüber 37%). Büroobjekte wiederum hatten bei deutschen Anlegern mit 42 % den höheren Anteil (gegenüber 29%). Allerdings waren ausländische Investoren im Portfoliobereich mit 73% des Transaktionsvolumens auch als Verkäufer deutlich aktiver als deutsche Eigentümer.
Die beiden stärksten Käufergruppen, die Immobilien AGs/REITs sowie die Asset/Fonds Manager, machten fast die Hälfte des Transaktionsvolumens aus, auf Verkäuferseite schieben sich die Corporates dazwischen, die immerhin Objekte in einer Größenordnung von zusammen über 4,3 Mrd. Euro veräußerten.
In Bezug auf den Ausblick für 2016 ist Peter Birchinger optimistisch: „Viele Eigentümer nutzen die anhaltend starke Nachfrage nach großen Deals und bringen Immobilienpakete auf den Markt. Wir werden weiterhin eine hohe Aktivität im Portfoliosegment sehen und erwarten, dass das Portfoliotransaktionsvolumen auch 2016 mit etwa 17 Mrd. Euro auf hohem Niveau bleiben wird."
Im Vergleich mit dem Anstieg des Transaktionsvolumens auf dem gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt (+ 38 % auf 55,1 Mrd. Euro) entwickelte sich der Markt für Portfolioinvestments überdurchschnittlich. Bereits zum Halbjahr konnte ein deutlicher Anstieg im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Vorjahr festgestellt werden. „In der zweiten Jahreshälfte floss mit einem starken 4. Quartal noch mehr Kapital in Immobilien-Portfolios“, so Peter Birchinger, bei JLL Team Leader Portfolio Investment Germany. Immerhin drei Transaktionen toppten 2015 die Milliardenmarke (2014: 1, 2007: 7): Der Verkauf von über 40 Kaufhof-Warenhäusern durch Hudson’s Bay, die Übernahme von Deutsche Office durch Alstria sowie die Übernahme von Corio durch Klépierre. Die Top 5 Portfoliotransaktionen machten 2015 mit 6,38 Mrd. Euro (2014: 2,94 Mrd. Euro, 2007: über 8,5 Mrd. Euro) allein ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens aus. Alle Portfoliotransaktionen über 100 Mio. (knapp 50 Transaktionen) summierten sich auf einen Anteil von über 80 % am Volumen, entsprechend 15,6 Mrd. Euro. Insbesondere bei den Transaktionen in der Größenordnung zwischen 100 und 200 Mio. Euro konnte mit 25 Transaktionen im Vergleich zu 2014 (15 Transaktionen) ein starker Anstieg der Transaktionszahlen registriert werden. Die durchschnittliche Transaktionsgröße legte von 115 auf 135 Mio. Euro zu.
Fast die Hälfte des Portfoliotransaktionsvolumens geht auf das Konto von Einzelhandelsobjekten; gegenüber dem vergangenen Jahr fällt die Verteilung zwischen den Assetklassen damit deutlicher aus: Den 47 % im Einzelhandelsbereich, die 2015 mit über 9 Mrd. zu Buche schlagen (2014: 3,08 Mrd. Euro) steht ein Anteil von 30 % bei Büroimmobilien gegenüber. Von allen Einzelhandelsobjekten, die 2015 den Besitzer wechselten, wurden 54% (des Volumens in Euro) im Rahmen von Portfolios gehandelt. Damit ist diese Nutzungsart diejenige, die den höchsten Portfolioanteil aufweist. Auf Platz zwei folgt Logistik, hier wurde 45% im Rahmen von Portfolios verkauft. Bei Büroimmobilien waren es 2015 nur 25 %, drei Viertel des Volumens fließen hier in Einzelobjekte.
Das Interesse ausländischer Investoren an Portfoliokäufen hat weiter zugelegt: zwei Drittel des Investitionsvolumens im Portfoliosegment entfielen auf ausländische Käufer. Das ist deutlich mehr als bei Einzeltransaktionen (ca. 45%). Der Großteil des ausländischen Kapitals auf dem Portfoliomarkt stammte im abgelaufenen Jahr aus den USA, Kanada, Großbritannien und Frankreich. „Dass ausländische Investoren eher Großtransaktionen bevorzugen, ist nichts Neues. Bei den zwölf größten Portfoliodeals 2015 waren sie zehnmal auf Käuferseite vertreten“, so Birchinger. Ihr Fokus lag dabei stärker als bei den deutschen Investoren auf Einzelhandelsimmobilien (45% gegenüber 37%). Büroobjekte wiederum hatten bei deutschen Anlegern mit 42 % den höheren Anteil (gegenüber 29%). Allerdings waren ausländische Investoren im Portfoliobereich mit 73% des Transaktionsvolumens auch als Verkäufer deutlich aktiver als deutsche Eigentümer.
Die beiden stärksten Käufergruppen, die Immobilien AGs/REITs sowie die Asset/Fonds Manager, machten fast die Hälfte des Transaktionsvolumens aus, auf Verkäuferseite schieben sich die Corporates dazwischen, die immerhin Objekte in einer Größenordnung von zusammen über 4,3 Mrd. Euro veräußerten.
In Bezug auf den Ausblick für 2016 ist Peter Birchinger optimistisch: „Viele Eigentümer nutzen die anhaltend starke Nachfrage nach großen Deals und bringen Immobilienpakete auf den Markt. Wir werden weiterhin eine hohe Aktivität im Portfoliosegment sehen und erwarten, dass das Portfoliotransaktionsvolumen auch 2016 mit etwa 17 Mrd. Euro auf hohem Niveau bleiben wird."
