09.02.2016 Starker Logistik- und Lagerflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet
Der Logistik- und Lagerflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet schließt das Jahr 2015 erneut mit einem starken Ergebnis ab. Nach Analyse des Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo group beläuft sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer auf rund 629.000 m². „Damit ist es das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre und hebt das zehnjährige Mittel um über 40.000 m² auf nun 486.000 m². Das letztjährige Rekordergebnis von 753.000 m² konnte allerdings nicht wieder erreicht werden“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Das Marktgebiet wird von der NAI apollo group dabei von den Städten Butzbach im Norden und Worms im Süden sowie Bingen im Westen und Aschaffenburg im Osten definiert.
Das finale Quartal hat mit 127.000 m² zum Resultat beigetragen, womit es das umsatzschwächste im abgelaufenen Jahr ist. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal zeigt sich mit einem Umsatzminus von 43,6 % ein auffälliger Rückgang. „Zentrale Ursache hierfür ist das Fehlen von Großdeals, die in den Vorquartalen mit Mietvertragsabschlüssen durch den Logistikdienstleister Rhenus im VGP-Park in Rodgau, von SLL System Lager Logistik, einem Unternehmen der Rigterink-Gruppe, in Flörsheim oder dem Eigennutzerbau von DS Smith Packaging Deutschland in Erlensee, jeweils mit rund 40.000 m² Hallenfläche die positive Marktsituation begründeten“, erklärt Michael Weyrauch, Gesellschafter und zuständig für den Logistikbereich der NAI apollo group.
Insgesamt entfällt auf Großdeals größer 10.000 m² ein Umsatz von 207.000 m², der durch acht Abschlüsse generiert wurde. Damit verteidigt diese Größenklasse ihre Spitzenposition aus den Vorjahren, hat im Vergleich zu 2014 aber sowohl absolut um 110.000 m² als auch prozentual um rund 10 Prozentpunkte auf einen Umsatzanteil von nun 32,9 % verloren. Demgegenüber verzeichnen die Größenklassen unter 10.000 m² mit einem Minus von 14.600 m² im Jahresvergleich nur geringe Rückgänge, wodurch der Umsatzanteil auf nun 67,1 % angestiegen ist.
Eigennutzerbauten und Anmietungen in Projektentwicklungen haben mit Umsatzanteilen von 15,9 % bzw. 27,0 % erneut an Bedeutung gewonnen. Der bereits im Jahr 2014 erreichte hohe Marktanteil von zusammen 32,4 % hat sich damit im Jahr 2015 auf knapp 42,9 % gesteigert. Allein im großflächigen Segment über 10.000 m² entfallen fünf der acht Deals bzw. 157.000 m² auf Neubauvorhaben. „Ein hieraus resultierender Anteil von 75,8 % zeigt eine marktdominierende Rolle und zugleich einen Mangel an Bestandsobjekten in diesem Größencluster“, führt Dr. Konrad Kanzler weiter aus.
Die wichtigsten Nachfrager stammen unverändert aus der Branche der Transport-, Lager- und Logistikunternehmen. 46,7 % des Flächenumsatzes entfallen auf diese, was im Vergleich zum Jahr 2014 einen Rückgang von 5,1 Prozentpunkten bedeutet. Anteilsverluste von 7,9 Prozentpunkten auf nun 25,5 % weisen auch die zweitplatzierten Handelsunternehmen auf, während insbesondere die Industrie- und Produktionsunternehmen um 7,7 Prozentpunkte auf nun 17,7 % zulegen konnten. „Auch hier spiegelt sich wiederum der Rückgang der Abschlüsse im großflächigen Segment wider, das traditionell von der Lager- und Logistikbranche gefolgt vom Handel dominiert wird“, erläutert Dr. Konrad Kanzler.
Keine gravierenden Veränderungen zeigen sich bei Betrachtung der räumlichen Verteilung. Das südliche Marktgebiet, das sich von der A 63 im Westen, Aschaffenburg im Osten, Neu-Isenburg im Norden und Worms im Süden erstreckt, mit den Teilmärkten Süd-Ost östlich der A 67 (Anteil 28,0 %) und Süd-West westlich der A 67 (Anteil 22,5 %) steht wie in den Vorjahren im Zentrum der Nachfrage. Der Gewinner im Jahr 2015 bleibt allerdings der Teilmarkt Wiesbaden-Mainz, was sich bereits seit dem ersten Quartal zeigte. Mit sechs Abschlüssen im Flächensegment größer 5.000 m², hiervon zwei im Cluster größer 10.000 m², liegt der Marktanteil bei 12,4 %, was ein Plus von 8,7 Prozentpunkten im Jahresvergleich bedeutet.
Für das Jahr 2016 gehen die Experten der NAI apollo group von einer stabilen Umsatzentwicklung auf dem Niveau des Vorjahres und damit deutlich über dem Zehnjahresschnitt von 486.000 m² aus. „Aktuelle Flächengesuche lassen bereits für den Jahresbeginn großflächige Abschlüsse prognostizieren. Hohe Nachfrage nach modernen Flächen jenseits der 40.000 m² geht dabei unverändert vom Handel und der Kontraktlogistik aus“, begründet Michael Weyrauch die Einschätzung. Neubauprojekte sowohl von Eigennutzern als auch infolge von Vorvermietungen werden wie in den Vorjahren unter anderem mit den mittlerweile fertiggestellten Projekten der Fiege-Gruppe (90.000 m²) oder von SLL System Lager Logistik (40.000 m²) bzw. dem im Bau befindlichen Projekt von DS Smith (40.000 m²) eine marktprägende Bedeutung haben. „Positiv ist die weitere Entwicklung des spekulativen Neubaus zu werten, nachdem bereits im Vorjahr mit Projekten, wie dem auf mehrere Bauabschnitte verteilten, 90.000 m² großen und bereits voll vermieteten VGP-Park in Rodgau, erste Anzeichen einer Entspannung aufgekommen sind“, ergänzt Michael Weyrauch. Aktuelle spekulative Vorhaben im großflächigen Segment entstehen derzeit in Bischofsheim mit fast 19.000 m², in Ginsheim-Gustavsburg mit ca. 32.000 m², in Weiterstadt mit knapp 40.000 m² sowie ein hochwertiger Gewerbepark in Langen mit ca. 15.000 m².
Das finale Quartal hat mit 127.000 m² zum Resultat beigetragen, womit es das umsatzschwächste im abgelaufenen Jahr ist. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal zeigt sich mit einem Umsatzminus von 43,6 % ein auffälliger Rückgang. „Zentrale Ursache hierfür ist das Fehlen von Großdeals, die in den Vorquartalen mit Mietvertragsabschlüssen durch den Logistikdienstleister Rhenus im VGP-Park in Rodgau, von SLL System Lager Logistik, einem Unternehmen der Rigterink-Gruppe, in Flörsheim oder dem Eigennutzerbau von DS Smith Packaging Deutschland in Erlensee, jeweils mit rund 40.000 m² Hallenfläche die positive Marktsituation begründeten“, erklärt Michael Weyrauch, Gesellschafter und zuständig für den Logistikbereich der NAI apollo group.
Insgesamt entfällt auf Großdeals größer 10.000 m² ein Umsatz von 207.000 m², der durch acht Abschlüsse generiert wurde. Damit verteidigt diese Größenklasse ihre Spitzenposition aus den Vorjahren, hat im Vergleich zu 2014 aber sowohl absolut um 110.000 m² als auch prozentual um rund 10 Prozentpunkte auf einen Umsatzanteil von nun 32,9 % verloren. Demgegenüber verzeichnen die Größenklassen unter 10.000 m² mit einem Minus von 14.600 m² im Jahresvergleich nur geringe Rückgänge, wodurch der Umsatzanteil auf nun 67,1 % angestiegen ist.
Eigennutzerbauten und Anmietungen in Projektentwicklungen haben mit Umsatzanteilen von 15,9 % bzw. 27,0 % erneut an Bedeutung gewonnen. Der bereits im Jahr 2014 erreichte hohe Marktanteil von zusammen 32,4 % hat sich damit im Jahr 2015 auf knapp 42,9 % gesteigert. Allein im großflächigen Segment über 10.000 m² entfallen fünf der acht Deals bzw. 157.000 m² auf Neubauvorhaben. „Ein hieraus resultierender Anteil von 75,8 % zeigt eine marktdominierende Rolle und zugleich einen Mangel an Bestandsobjekten in diesem Größencluster“, führt Dr. Konrad Kanzler weiter aus.
Die wichtigsten Nachfrager stammen unverändert aus der Branche der Transport-, Lager- und Logistikunternehmen. 46,7 % des Flächenumsatzes entfallen auf diese, was im Vergleich zum Jahr 2014 einen Rückgang von 5,1 Prozentpunkten bedeutet. Anteilsverluste von 7,9 Prozentpunkten auf nun 25,5 % weisen auch die zweitplatzierten Handelsunternehmen auf, während insbesondere die Industrie- und Produktionsunternehmen um 7,7 Prozentpunkte auf nun 17,7 % zulegen konnten. „Auch hier spiegelt sich wiederum der Rückgang der Abschlüsse im großflächigen Segment wider, das traditionell von der Lager- und Logistikbranche gefolgt vom Handel dominiert wird“, erläutert Dr. Konrad Kanzler.
Keine gravierenden Veränderungen zeigen sich bei Betrachtung der räumlichen Verteilung. Das südliche Marktgebiet, das sich von der A 63 im Westen, Aschaffenburg im Osten, Neu-Isenburg im Norden und Worms im Süden erstreckt, mit den Teilmärkten Süd-Ost östlich der A 67 (Anteil 28,0 %) und Süd-West westlich der A 67 (Anteil 22,5 %) steht wie in den Vorjahren im Zentrum der Nachfrage. Der Gewinner im Jahr 2015 bleibt allerdings der Teilmarkt Wiesbaden-Mainz, was sich bereits seit dem ersten Quartal zeigte. Mit sechs Abschlüssen im Flächensegment größer 5.000 m², hiervon zwei im Cluster größer 10.000 m², liegt der Marktanteil bei 12,4 %, was ein Plus von 8,7 Prozentpunkten im Jahresvergleich bedeutet.
Für das Jahr 2016 gehen die Experten der NAI apollo group von einer stabilen Umsatzentwicklung auf dem Niveau des Vorjahres und damit deutlich über dem Zehnjahresschnitt von 486.000 m² aus. „Aktuelle Flächengesuche lassen bereits für den Jahresbeginn großflächige Abschlüsse prognostizieren. Hohe Nachfrage nach modernen Flächen jenseits der 40.000 m² geht dabei unverändert vom Handel und der Kontraktlogistik aus“, begründet Michael Weyrauch die Einschätzung. Neubauprojekte sowohl von Eigennutzern als auch infolge von Vorvermietungen werden wie in den Vorjahren unter anderem mit den mittlerweile fertiggestellten Projekten der Fiege-Gruppe (90.000 m²) oder von SLL System Lager Logistik (40.000 m²) bzw. dem im Bau befindlichen Projekt von DS Smith (40.000 m²) eine marktprägende Bedeutung haben. „Positiv ist die weitere Entwicklung des spekulativen Neubaus zu werten, nachdem bereits im Vorjahr mit Projekten, wie dem auf mehrere Bauabschnitte verteilten, 90.000 m² großen und bereits voll vermieteten VGP-Park in Rodgau, erste Anzeichen einer Entspannung aufgekommen sind“, ergänzt Michael Weyrauch. Aktuelle spekulative Vorhaben im großflächigen Segment entstehen derzeit in Bischofsheim mit fast 19.000 m², in Ginsheim-Gustavsburg mit ca. 32.000 m², in Weiterstadt mit knapp 40.000 m² sowie ein hochwertiger Gewerbepark in Langen mit ca. 15.000 m².
