18.02.2016 München: Eigene Liga bei Passantenfrequenz, Mieten und Preisen
Münchens Einzelhandelsmarkt steht wie seine Immobilien für absolute Outperformance. Weshalb, erläutert die 65-seitige, umfassende Studie der Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. Diese wurde am 18. Februar im Rahmen der Veranstaltung „München Spezial: Höchste Frequenz trifft auf höchste Mieten! Warum?“ präsentiert.
Neben den wichtigen Eckdaten werden alle relevanten Einkaufslagen genau betrachtet und die Passantenzahlen anhand von Frequenz- und Wärmekarten veranschaulicht. Die Kapitel Vermietungsmarkt (u. a. mit Tabellen von Höchstmieten im Zeit- und Metropolenvergleich) sowie Investmentmarkt (u. a. mit Bodenrichtwerten) geben wertvolle Hinweise für Standortentscheidungen.
Eckdaten des Einzelhandels
Deutschlands drittgrößte Metropole ist wirtschaftliches und kulturelles Zentrum eines seit Jahren prosperierenden Wirtschaftsraumes mit ausgezeichneten demografischen und sozioökonomischen Rahmenbedingungen. Und nicht nur dies, die Weltstadt mit Herz überzeugt auch durch ihr einzigartiges Flair, der Mischung aus Tradition und Moderne. Besonders hervorzuheben sind:
• die wachsende Bevölkerung, Vollbeschäftigungsniveau mit vielen Arbeitseinpendlern,
• die leistungsfähige Verkehrsinfrastruktur und München als Top-Destination des internationalen Städtetourismus (insg. > 13 Mio. Übernachtungen, knapp 100 Mio. Tagesbesucher p. a.),
• das Top-Niveau der Einzelhandels-Kaufkraft von über 128,
• die positive allgemeine Einzelhandelszentralität, insbesondere die herausragende spezifische Modezentralität von 218,
• die schon per se beeindruckende durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 6.500 €/m² in der Innenstadt,
• die kompakte Münchner City als insgesamt leistungsstärkster Einzelhandelsstandort in Deutschland: auf einer Verkaufsfläche von 486.000 m² (!) wird eine Flächenproduktivität erzielt, die um 25 % über dem Durchschnitt der Big-7 Metropolen liegt,
• das Einzugsgebiet von ca. drei Millionen Einwohnern,
• der gesunde Mix der Einzelhandelsbetreiberpalette aus (inter)nationalen Marken bis hin zu nachhaltig erfolgreichem Münchner „Urgestein mit Lokalkolorit“,
• die rundum überzeugende Aufenthaltsqualität, u. a. durch das vielfältige Gastronomieangebot.
Im neuesten, aus 35 Parametern ermittelten COMFORT-City Ranking erreicht München im Jahr 2016 unter allen deutschen Einkaufsstädten erstmals die alleinige Spitze: eine logische Folge der beschriebenen exzellenten Rahmenbedingungen und der TOP-Einzelhandels-Performance.
Die herausragenden Einzelhandelsdaten resultieren aus der langjährigen gezielten Stadtplanung und dem Zentrenkonzept. Die Verkaufsfläche wurde - trotz einer Gesamtgröße von rd. 1,8 Mio. m² - relativ knapp gehalten. So rangiert die Münchner Verkaufsflächenausstattung pro Kopf nur bei rd. 1,3 m² und ist somit die niedrigste aller deutschen Metropolen. Im Vergleich der Millionenstädte zeigen die Top-Anteile bei Verkaufsfläche (26,8 %) und Umsatz (30,7 %) sehr deutlich, wie klar sich der Handel hier auf die Innenstadt fokussiert.
Außerhalb der City ist der Einzelhandel auch in den Stadtteilzentren mit jeweils einem größeren Shopping-Center (Moosach: OEZ/Mona, Nordheide: Mira, Riem: Riem Arcaden, Perlach: pep und Pasing: Pasing Arcaden) gut aufgestellt. Als - in diesem Kontext - einzige echte „Straßen 1A-Lage“ ist lediglich Schwabing nachhaltig für den filialisierten Einzelhandel relevant.
Für die Bewertung sowohl der Ist-Performance als auch der Zukunftstendenzen der Münchner Innenstadt wurde seitens COMFORT München, in einer umfangreichen Spezialuntersuchung im Oktober/November 2015, die Vollerhebung sämtlicher Einzelhandels-, Gastronomie- und einzelhandelsnaher Dienstleistungsläden in den Toplagen der City und Schwabing durchgeführt. Darüber hinaus erfolgte eine umfangreiche Passantenfrequenzzählung an 45 festen Standorten zur Abbildung eines differenzierten Bildes der Besucherströme (jeweils vier Stunden nachmittags am Donnerstag 24. und Samstag 26.9.2015, d. h. vor dem bzw. am mittleren Oktoberfest-wochenende = Abbildung eines Top-Frequenzniveaus im Jahresverlauf). Die Passanten-frequenzen werden in der Studie zum einen in Form einer Innenstadt-Gesamtkarte und zum anderen mit ihren Eckwerten in den einzelnen Aufbereitungen der Toplagen dargestellt. Die wichtigsten Erhebungsergebnisse sind anhand von Grafiken und Tabellen sowie kurzen, zusammenfassenden Texten und Kommentierungen prägnant aufbereitet und dargestellt.
Gesamtergebnisse
• Insgesamt erhob COMFORT in über 800 Betrieben eine Einzelhandelsverkaufsfläche in der Innenstadt von insgesamt rd. 352.000 m² mit einem Umsatz von über 2,2 Mrd. Euro.
• In Bezug auf Größe und Bedeutung ragt klar der Bereich Neuhauser Straße/Kaufinger-straße/Marienplatz heraus, der ziemlich genau 50 % der erhobenen Innenstadtflächen und rund 50 % der Umsätze in sich vereint.
• Die Wärmekartendarstellungen bringen die unterschiedliche Positionierung der Haupt-einkaufsbereiche zum Ausdruck. Auf der Rennmeile Neuhauser Straße/Kaufingerstraße/Marienplatz Höhe Joseph-Pschorr-Haus wurden in der Spitze über 32.000 Passanten gezählt - der absolute Spitzenwert für ganz Deutschland! Ebenso die übrigen City-Lagen: durchweg Top-Frequenzniveaus im bundesweiten Vergleich.
• Hochfrequentierte Top-Standorte bilden den wichtigsten Baustein für den Kontakt mit den Kunden und trotzen dem Online-Handel.
Attraktive Lagen fungieren für Marken und Retail-Brands als Werbebühne. Sie sind die „Erlebnis- und Berühroberflächen“ für die Konsumenten. München bietet diesbezüglich allein in der Innenstadt sieben klassische 1A-Lagen:
1. Neuhauser Straße/Kaufingerstraße/Marienplatz (s. Anlage)
2. Theatinerstraße/Weinstraße/Maffeistraße/Rosenstraße
3. Residenzstraße/Dienerstraße
4. Maximilianstaße/Perusastraße
5. Sendlinger Straße
6. Tal
7. Brienner Straße
• Als überaus interessante und zudem wichtigste Stadtteillage ist das ebenfalls eingehend untersuchte Schwabing anzusehen.
Neben den wichtigen Eckdaten werden alle relevanten Einkaufslagen genau betrachtet und die Passantenzahlen anhand von Frequenz- und Wärmekarten veranschaulicht. Die Kapitel Vermietungsmarkt (u. a. mit Tabellen von Höchstmieten im Zeit- und Metropolenvergleich) sowie Investmentmarkt (u. a. mit Bodenrichtwerten) geben wertvolle Hinweise für Standortentscheidungen.
Eckdaten des Einzelhandels
Deutschlands drittgrößte Metropole ist wirtschaftliches und kulturelles Zentrum eines seit Jahren prosperierenden Wirtschaftsraumes mit ausgezeichneten demografischen und sozioökonomischen Rahmenbedingungen. Und nicht nur dies, die Weltstadt mit Herz überzeugt auch durch ihr einzigartiges Flair, der Mischung aus Tradition und Moderne. Besonders hervorzuheben sind:
• die wachsende Bevölkerung, Vollbeschäftigungsniveau mit vielen Arbeitseinpendlern,
• die leistungsfähige Verkehrsinfrastruktur und München als Top-Destination des internationalen Städtetourismus (insg. > 13 Mio. Übernachtungen, knapp 100 Mio. Tagesbesucher p. a.),
• das Top-Niveau der Einzelhandels-Kaufkraft von über 128,
• die positive allgemeine Einzelhandelszentralität, insbesondere die herausragende spezifische Modezentralität von 218,
• die schon per se beeindruckende durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 6.500 €/m² in der Innenstadt,
• die kompakte Münchner City als insgesamt leistungsstärkster Einzelhandelsstandort in Deutschland: auf einer Verkaufsfläche von 486.000 m² (!) wird eine Flächenproduktivität erzielt, die um 25 % über dem Durchschnitt der Big-7 Metropolen liegt,
• das Einzugsgebiet von ca. drei Millionen Einwohnern,
• der gesunde Mix der Einzelhandelsbetreiberpalette aus (inter)nationalen Marken bis hin zu nachhaltig erfolgreichem Münchner „Urgestein mit Lokalkolorit“,
• die rundum überzeugende Aufenthaltsqualität, u. a. durch das vielfältige Gastronomieangebot.
Im neuesten, aus 35 Parametern ermittelten COMFORT-City Ranking erreicht München im Jahr 2016 unter allen deutschen Einkaufsstädten erstmals die alleinige Spitze: eine logische Folge der beschriebenen exzellenten Rahmenbedingungen und der TOP-Einzelhandels-Performance.
Die herausragenden Einzelhandelsdaten resultieren aus der langjährigen gezielten Stadtplanung und dem Zentrenkonzept. Die Verkaufsfläche wurde - trotz einer Gesamtgröße von rd. 1,8 Mio. m² - relativ knapp gehalten. So rangiert die Münchner Verkaufsflächenausstattung pro Kopf nur bei rd. 1,3 m² und ist somit die niedrigste aller deutschen Metropolen. Im Vergleich der Millionenstädte zeigen die Top-Anteile bei Verkaufsfläche (26,8 %) und Umsatz (30,7 %) sehr deutlich, wie klar sich der Handel hier auf die Innenstadt fokussiert.
Außerhalb der City ist der Einzelhandel auch in den Stadtteilzentren mit jeweils einem größeren Shopping-Center (Moosach: OEZ/Mona, Nordheide: Mira, Riem: Riem Arcaden, Perlach: pep und Pasing: Pasing Arcaden) gut aufgestellt. Als - in diesem Kontext - einzige echte „Straßen 1A-Lage“ ist lediglich Schwabing nachhaltig für den filialisierten Einzelhandel relevant.
Für die Bewertung sowohl der Ist-Performance als auch der Zukunftstendenzen der Münchner Innenstadt wurde seitens COMFORT München, in einer umfangreichen Spezialuntersuchung im Oktober/November 2015, die Vollerhebung sämtlicher Einzelhandels-, Gastronomie- und einzelhandelsnaher Dienstleistungsläden in den Toplagen der City und Schwabing durchgeführt. Darüber hinaus erfolgte eine umfangreiche Passantenfrequenzzählung an 45 festen Standorten zur Abbildung eines differenzierten Bildes der Besucherströme (jeweils vier Stunden nachmittags am Donnerstag 24. und Samstag 26.9.2015, d. h. vor dem bzw. am mittleren Oktoberfest-wochenende = Abbildung eines Top-Frequenzniveaus im Jahresverlauf). Die Passanten-frequenzen werden in der Studie zum einen in Form einer Innenstadt-Gesamtkarte und zum anderen mit ihren Eckwerten in den einzelnen Aufbereitungen der Toplagen dargestellt. Die wichtigsten Erhebungsergebnisse sind anhand von Grafiken und Tabellen sowie kurzen, zusammenfassenden Texten und Kommentierungen prägnant aufbereitet und dargestellt.
Gesamtergebnisse
• Insgesamt erhob COMFORT in über 800 Betrieben eine Einzelhandelsverkaufsfläche in der Innenstadt von insgesamt rd. 352.000 m² mit einem Umsatz von über 2,2 Mrd. Euro.
• In Bezug auf Größe und Bedeutung ragt klar der Bereich Neuhauser Straße/Kaufinger-straße/Marienplatz heraus, der ziemlich genau 50 % der erhobenen Innenstadtflächen und rund 50 % der Umsätze in sich vereint.
• Die Wärmekartendarstellungen bringen die unterschiedliche Positionierung der Haupt-einkaufsbereiche zum Ausdruck. Auf der Rennmeile Neuhauser Straße/Kaufingerstraße/Marienplatz Höhe Joseph-Pschorr-Haus wurden in der Spitze über 32.000 Passanten gezählt - der absolute Spitzenwert für ganz Deutschland! Ebenso die übrigen City-Lagen: durchweg Top-Frequenzniveaus im bundesweiten Vergleich.
• Hochfrequentierte Top-Standorte bilden den wichtigsten Baustein für den Kontakt mit den Kunden und trotzen dem Online-Handel.
Attraktive Lagen fungieren für Marken und Retail-Brands als Werbebühne. Sie sind die „Erlebnis- und Berühroberflächen“ für die Konsumenten. München bietet diesbezüglich allein in der Innenstadt sieben klassische 1A-Lagen:
1. Neuhauser Straße/Kaufingerstraße/Marienplatz (s. Anlage)
2. Theatinerstraße/Weinstraße/Maffeistraße/Rosenstraße
3. Residenzstraße/Dienerstraße
4. Maximilianstaße/Perusastraße
5. Sendlinger Straße
6. Tal
7. Brienner Straße
• Als überaus interessante und zudem wichtigste Stadtteillage ist das ebenfalls eingehend untersuchte Schwabing anzusehen.
