23.02.2016 Klimaschutzplan: Risiken für Immobilienwirtschaft und Gesellschaft
Anlässlich des Zweiten Verbändeforums des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit zum Klimaschutzplan 2050 weist der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. auf mehrere Gefährdungspunkte für die deutsche Immobilienwirtschaft hin. „Klimaschutz ist eines der wichtigsten Ziele der Immobilienwirtschaft. Als ZIA haben wir uns stets konstruktiv in die Diskussion eingebracht, wenn es darum ging, die klimapolitischen Ziele in der Branche zu erreichen. Auch jetzt wollen wir mitwirken, die Klimaziele von Paris zu erreichen. Das Maßnahmenset 2.1 der Bundesregierung enthält mehrere positive Ansätze, die wir gern unterstützen. Doch einige Aspekte stellen ein erhebliches Risiko für die Branche, aber auch private Kapitalanleger und Sparer dar. Das geschieht zu Lasten der gesamten Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft, vom Entwickler zum Mieter“, erklärt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA.
Klimaschutzziele dürfen Wirtschaftlichkeit nicht gefährden
Eine Beschränkung der Förderung von Neubau und Sanierung abhängig von den verwendeten Baustoffen, wie sie im Punkt „Hochwertige Verwendung und Verwertung von Stoffen, Bauteilen und Baugruppen, Einsatz nachhaltiger Baustoffe“ vorgeschlagen wird, lehnt der ZIA ab. Eine Beschränkung der Förderung auf besonders nachhaltige Baustoffe könnte einen zusätzlichen Sanierungsstau befördern bzw. energieeffizienten Neubau bremsen. Die Wahl der Baustoffe muss der Entscheidung des Investors im Einzelfall obliegen, die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen darf nicht gefährdet werden. „Die Motivation eines Investors, sich aktiv für den Klimaschutz einzusetzen, muss immer auch wirtschaftlich sinnvoll sein. Ein regulatorisches Umfeld, das die Entscheidung zu stark limitiert, wirkt abschreckend und gefährdet die klimapolitischen Ziele der Bundesregierung“, sagt Mattner.
Verschärfungen des Neubaustandards konterkarieren bezahlbares Wohnen und Bauen
Im Punkt „Angleichung der Standards für Neubauten an die Erfordernisse des Klimaschutzes“ schlägt die Bundesregierung vor, die Anforderungen der EnEV für Neubauten bis 2020 mindestens auf das Niveau des heutigen KfW-55 Energieeffizienzhauses oder niedriger zu steigern. Bis 2030 sollen die Standards in Richtung Plusenergiehaus weiterentwickelt werden. Auch diesen Aspekt kritisiert der ZIA. „Die hier vorgeschlagenen erheblichen Verschärfungen des Neubaustandards sind unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten, gerade auch aus dem Blickwinkel der Ergebnisse des Bündnisses für bezahlbares Bauen und Wohnen heraus, abzulehnen. Bezahlbarer Neubau sollte vor dem Hintergrund des aktuellen Zustroms und der angespannten Immobilienmärkte insbesondere in unseren Großstädten das absolute Nonplusultra sein“, sagt Mattner. Schon heute sei der Staat ein wesentlicher Kostentreiber für die Entwicklung von neuen Immobilien. „Die Verschärfung der EnEV zum Januar 2016 hat die Herstellungskosten um durchschnittlich acht Prozent nach oben getrieben. Die CO2-Einsparung liegt hingegen bei gerade einmal 0,02 Prozent“, ergänzt Mattner.
Maßnahmenset 2.1 schadet der Altersvorsorge mit Immobilien
Auch aus gesamtgesellschaftlicher Sicht enthält das Maßnahmenset 2.1 der Bundesregierung zur Umsetzung des Klimaschutzplans 2050 in Deutschland erhebliche Risiken. Aufgrund der angekündigten energetischen Zwangssanierungen von Bestandsgebäuden, werden Immobilien keine Form der privaten Altersvorsorge mehr darstellen. Zur Finanzierung der energetischen Sanierungen wird regelmäßig eine nicht unerhebliche Kreditaufnahme notwendig sein. Bis dato abgezahlte Wohnimmobilien werden erneut erheblich finanziell belastet und die Eigentümer, regelmäßig Rentner, müssen Zins und Tilgung tragen. Zudem ist völlig unklar, ob Banken den betroffenen Rentnern Kredite ohne zusätzlich Absicherung durch die nachfolgende Generation gewähren. Somit wären auch diese negativ betroffen. – Zudem ist grundsätzlich fraglich, ob hier noch ein verfassungsrechtlich verhältnismäßiger Eingriff ins Eigentum vorliegt. „Wohneigentum ist seit vielen Generationen ein wesentlicher Beitrag zur persönlichen Altersvorsorge. Die eigengenutzte Immobilie beispielsweise schützt dauerhaft vor Mietanpassungen. Die im Maßnahmenset definierten Zwangssanierungen gefährden die Absicherung mit Immobilien im Alter nachhaltig. Das trifft auf einen erheblichen Anteil der deutschen Bevölkerung zu“, erklärt Mattner.
Klimaschutzziele dürfen Wirtschaftlichkeit nicht gefährden
Eine Beschränkung der Förderung von Neubau und Sanierung abhängig von den verwendeten Baustoffen, wie sie im Punkt „Hochwertige Verwendung und Verwertung von Stoffen, Bauteilen und Baugruppen, Einsatz nachhaltiger Baustoffe“ vorgeschlagen wird, lehnt der ZIA ab. Eine Beschränkung der Förderung auf besonders nachhaltige Baustoffe könnte einen zusätzlichen Sanierungsstau befördern bzw. energieeffizienten Neubau bremsen. Die Wahl der Baustoffe muss der Entscheidung des Investors im Einzelfall obliegen, die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen darf nicht gefährdet werden. „Die Motivation eines Investors, sich aktiv für den Klimaschutz einzusetzen, muss immer auch wirtschaftlich sinnvoll sein. Ein regulatorisches Umfeld, das die Entscheidung zu stark limitiert, wirkt abschreckend und gefährdet die klimapolitischen Ziele der Bundesregierung“, sagt Mattner.
Verschärfungen des Neubaustandards konterkarieren bezahlbares Wohnen und Bauen
Im Punkt „Angleichung der Standards für Neubauten an die Erfordernisse des Klimaschutzes“ schlägt die Bundesregierung vor, die Anforderungen der EnEV für Neubauten bis 2020 mindestens auf das Niveau des heutigen KfW-55 Energieeffizienzhauses oder niedriger zu steigern. Bis 2030 sollen die Standards in Richtung Plusenergiehaus weiterentwickelt werden. Auch diesen Aspekt kritisiert der ZIA. „Die hier vorgeschlagenen erheblichen Verschärfungen des Neubaustandards sind unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten, gerade auch aus dem Blickwinkel der Ergebnisse des Bündnisses für bezahlbares Bauen und Wohnen heraus, abzulehnen. Bezahlbarer Neubau sollte vor dem Hintergrund des aktuellen Zustroms und der angespannten Immobilienmärkte insbesondere in unseren Großstädten das absolute Nonplusultra sein“, sagt Mattner. Schon heute sei der Staat ein wesentlicher Kostentreiber für die Entwicklung von neuen Immobilien. „Die Verschärfung der EnEV zum Januar 2016 hat die Herstellungskosten um durchschnittlich acht Prozent nach oben getrieben. Die CO2-Einsparung liegt hingegen bei gerade einmal 0,02 Prozent“, ergänzt Mattner.
Maßnahmenset 2.1 schadet der Altersvorsorge mit Immobilien
Auch aus gesamtgesellschaftlicher Sicht enthält das Maßnahmenset 2.1 der Bundesregierung zur Umsetzung des Klimaschutzplans 2050 in Deutschland erhebliche Risiken. Aufgrund der angekündigten energetischen Zwangssanierungen von Bestandsgebäuden, werden Immobilien keine Form der privaten Altersvorsorge mehr darstellen. Zur Finanzierung der energetischen Sanierungen wird regelmäßig eine nicht unerhebliche Kreditaufnahme notwendig sein. Bis dato abgezahlte Wohnimmobilien werden erneut erheblich finanziell belastet und die Eigentümer, regelmäßig Rentner, müssen Zins und Tilgung tragen. Zudem ist völlig unklar, ob Banken den betroffenen Rentnern Kredite ohne zusätzlich Absicherung durch die nachfolgende Generation gewähren. Somit wären auch diese negativ betroffen. – Zudem ist grundsätzlich fraglich, ob hier noch ein verfassungsrechtlich verhältnismäßiger Eingriff ins Eigentum vorliegt. „Wohneigentum ist seit vielen Generationen ein wesentlicher Beitrag zur persönlichen Altersvorsorge. Die eigengenutzte Immobilie beispielsweise schützt dauerhaft vor Mietanpassungen. Die im Maßnahmenset definierten Zwangssanierungen gefährden die Absicherung mit Immobilien im Alter nachhaltig. Das trifft auf einen erheblichen Anteil der deutschen Bevölkerung zu“, erklärt Mattner.
