16.03.2016 Investitionen in Nischensegmente legen europaweit zu
Laut einer Untersuchung von Savills haben sich alternative Immobiliensegmente (alles außer Büro, Handel, Industrie/Logistik) zum festen Bestandteil des europäischen Gewerbeinvestmentmarktes entwickelt. Im vergangenen Jahr entfielen 25 % des gesamten europäischen Transaktionsvolumens auf diese Nischensegmente. Das sind 3 Prozentpunkte mehr als im Jahr davor und sogar 10 Prozentpunkte mehr als 2007.
Das international tätige Immobiliendienstleistungs-Unternehmen erklärt, dass die alternativen Anlageobjekte in Europa bei Investoren über die letzten 15 Jahre hinweg stetig an Beliebtheit gewinnen konnten. Die Allokationen stiegen um etwa 25 % jährlich. Ein wesentlicher Grund sind die im Vergleich zu Büro-, Handels- und Industrie-/Logistikimmobilien höheren Renditen. So liegen die durchschnittlichen Spitzenrenditen für diese Immobilien in UK bei ca. 6,0 % und damit deutlich über den 4,6 % bei den etablierten Nutzungsarten. Wesentliche Merkmale von Nischensegmenten wie studentisches Wohnen, Seniorenwohnen sowie Gesundheits- und Freizeitimmobilien sind eine vergleichsweise geringe Liquidität, weniger Markttransparenz sowie ihr antizyklischer Charakter.
Die Nachfrage wird jedoch nicht nur durch die höheren Renditen, sondern auch durch langfristige demografische Trends, wie der Alterung der Bevölkerung und der wachsenden Anzahl an internationalen Studenten und Touristen, angetrieben. „Diese prognostizierbaren demografischen Trends und die Unabhängigkeit von der Konjunktur sowie ihre stabilen Mieterträge sind Faktoren, die zur Beliebtheit dieser Immobilien beitragen“, erläutert Marcus Lemli, Head of Investment Savills Europa.
Im Jahr 2015 entfielen nahezu 50 % des gesamten europäischen Transaktionsvolumens bei alternativen Anlageobjekten auf UK (ca. 10 Mrd. Euro). Deutschland liegt mit 25 % (ca. 5,2 Mrd. Euro) an zweiter Stelle und Schweden mit 13 % an dritter. Der größte Teil des Transaktionsvolumens entfiel dabei auf Gebäude mit einer Mischnutzung, typischerweise bestehend aus Wohn- und Büroeinheiten mit Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss. Sie machten fast ein Drittel des Gesamtvolumens aus. Auf Gesundheitseinrichtungen/Seniorenunterkünfte entfielen 14 %, auf studentisches Wohnen 12 % und auf automobilbezogene Nutzungen (Parkflächen, Raststätten, Tankstellen und Autohäuser) 8 %.
Eri Mitsostergiou, Director Savills European Research, kommentiert:
„Der britische Markt ist der liquidiste und transparenteste in Europa und war traditionsgemäß wegweisend in Bezug auf Investments in alternative Objekte. Kontinentaleuropa folgt dieser Entwicklung typischerweise mit einem gewissen Zeitverzug. Aufgrund der zunehmenden Bedeutung von alternativen Anlageobjekten zur Portfoliodiversifizierung wie auch zur Erhöhung der Renditen erfolgt nun ein Anstieg der Transaktionsvolumina auf dem gesamten Kontinent. Zwar werden risikoscheue Anleger weiterhin Spitzenobjekte der etablierten Nutzungsarten bevorzugen, andere müssen jedoch über den Horizont der herkömmlichen gewerblichen Sektoren hinausschauen, damit sie die gewünschten Renditen erzielen können. Die Aussicht auf konjunkturunabhängiges, stabiles Einkommen lockt ebenfalls Investoren in die Nischensegmente. Wir erwarten daher, dass Investoren, die in preislicher Hinsicht aus dem umkämpften britischen Markt gedrängt wurden, nun ihre Aufmerksamkeit auf das europäische Festland verlagern, wo sich zukünftig vergleichbare Wachstumsraten im Marktsegment der alternativen Anlageobjekte zeigen werden. Unserer Ansicht nach zählen zu den Schlüsselsektoren mit den künftig stärksten Aktivitäten die Märkte für Gesundeinheitsimmobilien und studentisches Wohnen in Großbritannien, Deutschland, Frankreich, den Niederlanden, den nordischen Ländern und zunehmend auch Spanien.“
Das international tätige Immobiliendienstleistungs-Unternehmen erklärt, dass die alternativen Anlageobjekte in Europa bei Investoren über die letzten 15 Jahre hinweg stetig an Beliebtheit gewinnen konnten. Die Allokationen stiegen um etwa 25 % jährlich. Ein wesentlicher Grund sind die im Vergleich zu Büro-, Handels- und Industrie-/Logistikimmobilien höheren Renditen. So liegen die durchschnittlichen Spitzenrenditen für diese Immobilien in UK bei ca. 6,0 % und damit deutlich über den 4,6 % bei den etablierten Nutzungsarten. Wesentliche Merkmale von Nischensegmenten wie studentisches Wohnen, Seniorenwohnen sowie Gesundheits- und Freizeitimmobilien sind eine vergleichsweise geringe Liquidität, weniger Markttransparenz sowie ihr antizyklischer Charakter.
Die Nachfrage wird jedoch nicht nur durch die höheren Renditen, sondern auch durch langfristige demografische Trends, wie der Alterung der Bevölkerung und der wachsenden Anzahl an internationalen Studenten und Touristen, angetrieben. „Diese prognostizierbaren demografischen Trends und die Unabhängigkeit von der Konjunktur sowie ihre stabilen Mieterträge sind Faktoren, die zur Beliebtheit dieser Immobilien beitragen“, erläutert Marcus Lemli, Head of Investment Savills Europa.
Im Jahr 2015 entfielen nahezu 50 % des gesamten europäischen Transaktionsvolumens bei alternativen Anlageobjekten auf UK (ca. 10 Mrd. Euro). Deutschland liegt mit 25 % (ca. 5,2 Mrd. Euro) an zweiter Stelle und Schweden mit 13 % an dritter. Der größte Teil des Transaktionsvolumens entfiel dabei auf Gebäude mit einer Mischnutzung, typischerweise bestehend aus Wohn- und Büroeinheiten mit Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss. Sie machten fast ein Drittel des Gesamtvolumens aus. Auf Gesundheitseinrichtungen/Seniorenunterkünfte entfielen 14 %, auf studentisches Wohnen 12 % und auf automobilbezogene Nutzungen (Parkflächen, Raststätten, Tankstellen und Autohäuser) 8 %.
Eri Mitsostergiou, Director Savills European Research, kommentiert:
„Der britische Markt ist der liquidiste und transparenteste in Europa und war traditionsgemäß wegweisend in Bezug auf Investments in alternative Objekte. Kontinentaleuropa folgt dieser Entwicklung typischerweise mit einem gewissen Zeitverzug. Aufgrund der zunehmenden Bedeutung von alternativen Anlageobjekten zur Portfoliodiversifizierung wie auch zur Erhöhung der Renditen erfolgt nun ein Anstieg der Transaktionsvolumina auf dem gesamten Kontinent. Zwar werden risikoscheue Anleger weiterhin Spitzenobjekte der etablierten Nutzungsarten bevorzugen, andere müssen jedoch über den Horizont der herkömmlichen gewerblichen Sektoren hinausschauen, damit sie die gewünschten Renditen erzielen können. Die Aussicht auf konjunkturunabhängiges, stabiles Einkommen lockt ebenfalls Investoren in die Nischensegmente. Wir erwarten daher, dass Investoren, die in preislicher Hinsicht aus dem umkämpften britischen Markt gedrängt wurden, nun ihre Aufmerksamkeit auf das europäische Festland verlagern, wo sich zukünftig vergleichbare Wachstumsraten im Marktsegment der alternativen Anlageobjekte zeigen werden. Unserer Ansicht nach zählen zu den Schlüsselsektoren mit den künftig stärksten Aktivitäten die Märkte für Gesundeinheitsimmobilien und studentisches Wohnen in Großbritannien, Deutschland, Frankreich, den Niederlanden, den nordischen Ländern und zunehmend auch Spanien.“
