04.04.2016 Starkes 1. Quartal: Gut 8,3 Mrd. Euro Investmentumsatz in Deutschland
Im ersten Quartal 2016 wurden bundesweit gut 8,3 Mrd. € in Gewerbeimmobilien angelegt und damit rund 14 % weniger als im außergewöhnlich guten Vorjahr. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Sehr guter Jahresauftakt mit gut 8,3 Mrd. € Investitionsvolumen
• Der Rückgang von rund 14 % gegenüber 2015 resultiert nahezu ausschließlich aus noch fehlenden großen Paketverkäufen.
• Bei Einzeldeals wurde der 2015 aufgestellte Rekord nur knapp verfehlt.
• Büroinvestments liegen mit 42 % Umsatzanteil klar in Führung.
• Hotels erzielen neuen Rekordumsatz bei Einzelverkäufen.
• Rund 430 erfasste Transaktionen
• Ausländische Investoren tragen aufgrund des bislang moderaten Portfolioumsatzes aktuell nur 33 % zum Ergebnis bei.
• Mit Abstand am aktivsten waren bisher europäische Anleger.
• Spitzenrenditen im ersten Quartal stabil
„Die deutschen Investmentmärkte sind trotz eines Rückgangs um rund 14 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2015 sehr gut in das Jahr gestartet. Vor dem Hintergrund, dass sehr viele Transaktionen noch kurz vor Jahresende abgeschlossen werden konnten und sich gleichzeitig das Angebot gerade an großvolumigen Objekten weiter verengt, war ein etwas schwächerer Jahresauftakt absehbar und erwartet worden. Dass der zehnjährige Durchschnitt trotzdem um fast 14 % übertroffen wurde, unterstreicht die nach wie vor sehr stabile Nachfrage und das ungebrochen große Interesse an deutschen Immobilien. Bei Einzeldeals wurde das Rekordergebnis des Vorjahres nur hauchdünn verfehlt und damit das zweitbeste Resultat aller Zeiten erzielt. Der Umsatzrückgang ist fast vollständig auf noch fehlende große Portfoliotransaktionen zurückzuführen. Diese werden im weiteren Jahresverlauf aber noch deutlich zulegen“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Insgesamt wurden gut 6,38 Mrd. € (und damit etwa 77 %) des Gesamtumsatzes in Einzelobjekte investiert. Mit gut 400 Verkäufen konnten nahezu so viele Transaktionen wie im Vorjahr registriert werden. Großdeals im dreistelligen Millionenbereich, von denen im ersten Quartal lediglich vier registriert wurden, sind bislang allerdings Mangelware. Der durchschnittliche Umsatz pro Verkaufsfall blieb mit rund 16 Mio. € stabil.
Bei Paketverkäufen war dagegen ein deutlicher Rückgang um 39 % zu verzeichnen, sodass der Jahresauftakt mit 1,94 Mrd. € schwächer ausfiel als in den drei Vorjahren. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass 2014 das sogenannte Leo-I-Paket für eine Mrd. € und 2015 die Übernahme von Corio durch Klépierre (ebenfalls mit rund einer Mrd. €) zu Buche schlugen. Ein derartiger Großdeal hat in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres noch nicht stattgefunden. Demzufolge spiegelt der schwächere Umsatz auch keinen Trend einer rückläufigen Nachfrage wider, sondern stellt lediglich eine Momentaufnahme dar.
Aufgrund des bisher geringeren Anteils an Portfolioverkäufen, bei denen ausländische Investoren traditionell den höchsten Beitrag haben, fällt ihre Beteiligung am bisherigen Umsatz mit gut 33 % vergleichsweise niedrig aus. Mit rund 52 % stellen sie im Segment der Paketverkäufe allerdings weiterhin die aktivste Anlegergruppe. Ihr Anteil bei Einzeltransaktionen liegt dagegen lediglich bei gut 27 %. Den mit Abstand größten Beitrag leisten bislang europäische Investoren, auf die 59 % des ausländischen Kapitals entfallen. Etwa halb so viel (31 %) tragen nordamerikanische Anleger bei. Mit rund 4 % liegt das Engagement asiatischer Käufer noch auf einem niedrigen Niveau, wobei sich ihr Anteil im Laufe des Jahres spürbar erhöhen dürfte.
Das mit Abstand höchste Transaktionsvolumen konnten erneut Büroobjekte generieren, die 42 % (3,48 Mrd. €) zum Ergebnis beitragen. Mehr als 82 % hiervon entfallen auf Einzeldeals. Auf Platz zwei folgen erwartungsgemäß Einzelhandelsobjekte mit 22 % (1,82 Mrd. €), bei denen der Paketanteil mit knapp 42 % deutlich höher liegt. Vor allem in Fach- und Supermarkt-Portfolios wurde umfangreich investiert. Mit knapp 10 % (818 Mio. €) belegen Logistikinvestments Rang drei und setzen damit ihren schon seit längerem zu beobachtenden Aufwärtstrend fort. Das drittbeste Ergebnis aller Zeiten erreichen Hoteltransaktionen mit 687 Mio. € (gut 8 %), wobei hervorzuheben ist, dass dieses Resultat ohne Paketverkäufe erzielt wurde. Nur bezogen auf Einzeldeals wurde damit ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Auch Sozialimmobilien (insbesondere Pflegeheime), auf die 5 % des Transaktionsvolumens entfallen, entwickeln sich zunehmend zu einer wichtigen Assetklasse.
„Rund 46 % des Investmentvolumens entfallen auf die großen deutschen Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München, die in der Summe 20 % weniger Umsatz verzeichneten als im Vorjahr. Vor allem die großen Städte wie Berlin, Frankfurt und München mussten Rückgänge hinnehmen. Hier spiegelt sich einerseits das begrenzte Angebot im großvolumigen Core-Segment wider, andererseits aber auch das deutlich geringere Volumen anteilig eingerechneter Portfoliodeals, wodurch sich der Großteil der Einbußen erklären lässt. Da sich eine Reihe großer Transaktionen in der Vermarktung befinden, werden aber auch die Metropolen im weiteren Jahresverlauf noch zulegen können“, betont Sven Stricker, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mit einer Mrd. € hat sich München im ersten Quartal an die Spitze gesetzt (-10 %). Auf Platz zwei folgt etwas überraschend Hamburg, wo der Umsatz um 17 % auf 953 Mio. € zugelegt hat. Verantwortlich hierfür ist unter anderem die große Anzahl von mehr als 40 erfassten Verkaufsfällen. Der Start in Berlin fiel mit 762 Mio. € (-41 %) verhalten aus, da gerade hier noch sehr viele Verkäufe auf der Zielgeraden des letzten Jahres abgeschlossen wurden. Ähnlich verlief der Jahresauftakt in Frankfurt mit 603 Mio. € (-45 %). Zulegen konnten demgegenüber Düsseldorf mit 280 Mio. € (+7 %) und Köln mit 197 Mio. € (+15 %).
„Die im vergangenen Jahr spürbar gesunkenen Spitzenrenditen haben im ersten Quartal 2016 eine Verschnaufpause eingelegt und auf ihrem erreichten Niveau verharrt. Aufgrund des begrenzten Angebots an Premiumobjekten wird der starke Wettbewerb der Investoren aber vermutlich noch zunehmen, sodass die Preise für Top-Objekte im weiteren Jahresverlauf weiter anziehen könnten“, ergänzt Sven Stricker. Am teuersten bleibt München mit einer Nettoanfangsrendite von 3,65 %, gefolgt von Berlin und Hamburg mit jeweils 4,00 %. Die weiteren Ränge belegen Frankfurt mit 4,30 %, Düsseldorf mit 4,35 % und Köln mit 4,45 %.
„Das erste Quartal fiel etwas besser aus als Ende des letzten Jahres erwartet und deutet auf ein erneut sehr starkes Investmentjahr hin. Dies gilt umso mehr, da sich die entscheidenden Rahmenbedingungen eher noch verbessert haben. Die Entscheidung der EZB, den Leitzins auf Null zu senken, dürfte das Finanzierungsumfeld weiter verbessern, und auch die sehr guten Nutzermärkte mit einem Rekordumsatz an vermieteten Büroflächen im ersten Quartal sprechen für Investments in deutsche Immobilien. Für das zu erwartende Gesamtergebnis spielen zwei Aspekte eine wesentliche Rolle. Dies sind einerseits die weitere Entwicklung des Angebots an großvolumigen Core-Objekten und andererseits das Marktsegment der Portfoliotransaktionen. Da sich eine ganze Reihe größerer Pakete im Markt befindet, wird der Umsatz in diesem Segment in den nächsten Monaten deutlich anziehen. Vor diesem Hintergrund erwarten wir für 2016 ein Transaktionsvolumen von mindestens 45 Mrd. €. Ob erneut die 50-Mrd.-€-Schwelle übertroffen werden kann, dürfte sich aber erst in den nächsten zwei Quartalen entscheiden“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
• Sehr guter Jahresauftakt mit gut 8,3 Mrd. € Investitionsvolumen
• Der Rückgang von rund 14 % gegenüber 2015 resultiert nahezu ausschließlich aus noch fehlenden großen Paketverkäufen.
• Bei Einzeldeals wurde der 2015 aufgestellte Rekord nur knapp verfehlt.
• Büroinvestments liegen mit 42 % Umsatzanteil klar in Führung.
• Hotels erzielen neuen Rekordumsatz bei Einzelverkäufen.
• Rund 430 erfasste Transaktionen
• Ausländische Investoren tragen aufgrund des bislang moderaten Portfolioumsatzes aktuell nur 33 % zum Ergebnis bei.
• Mit Abstand am aktivsten waren bisher europäische Anleger.
• Spitzenrenditen im ersten Quartal stabil
„Die deutschen Investmentmärkte sind trotz eines Rückgangs um rund 14 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2015 sehr gut in das Jahr gestartet. Vor dem Hintergrund, dass sehr viele Transaktionen noch kurz vor Jahresende abgeschlossen werden konnten und sich gleichzeitig das Angebot gerade an großvolumigen Objekten weiter verengt, war ein etwas schwächerer Jahresauftakt absehbar und erwartet worden. Dass der zehnjährige Durchschnitt trotzdem um fast 14 % übertroffen wurde, unterstreicht die nach wie vor sehr stabile Nachfrage und das ungebrochen große Interesse an deutschen Immobilien. Bei Einzeldeals wurde das Rekordergebnis des Vorjahres nur hauchdünn verfehlt und damit das zweitbeste Resultat aller Zeiten erzielt. Der Umsatzrückgang ist fast vollständig auf noch fehlende große Portfoliotransaktionen zurückzuführen. Diese werden im weiteren Jahresverlauf aber noch deutlich zulegen“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Insgesamt wurden gut 6,38 Mrd. € (und damit etwa 77 %) des Gesamtumsatzes in Einzelobjekte investiert. Mit gut 400 Verkäufen konnten nahezu so viele Transaktionen wie im Vorjahr registriert werden. Großdeals im dreistelligen Millionenbereich, von denen im ersten Quartal lediglich vier registriert wurden, sind bislang allerdings Mangelware. Der durchschnittliche Umsatz pro Verkaufsfall blieb mit rund 16 Mio. € stabil.
Bei Paketverkäufen war dagegen ein deutlicher Rückgang um 39 % zu verzeichnen, sodass der Jahresauftakt mit 1,94 Mrd. € schwächer ausfiel als in den drei Vorjahren. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass 2014 das sogenannte Leo-I-Paket für eine Mrd. € und 2015 die Übernahme von Corio durch Klépierre (ebenfalls mit rund einer Mrd. €) zu Buche schlugen. Ein derartiger Großdeal hat in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres noch nicht stattgefunden. Demzufolge spiegelt der schwächere Umsatz auch keinen Trend einer rückläufigen Nachfrage wider, sondern stellt lediglich eine Momentaufnahme dar.
Aufgrund des bisher geringeren Anteils an Portfolioverkäufen, bei denen ausländische Investoren traditionell den höchsten Beitrag haben, fällt ihre Beteiligung am bisherigen Umsatz mit gut 33 % vergleichsweise niedrig aus. Mit rund 52 % stellen sie im Segment der Paketverkäufe allerdings weiterhin die aktivste Anlegergruppe. Ihr Anteil bei Einzeltransaktionen liegt dagegen lediglich bei gut 27 %. Den mit Abstand größten Beitrag leisten bislang europäische Investoren, auf die 59 % des ausländischen Kapitals entfallen. Etwa halb so viel (31 %) tragen nordamerikanische Anleger bei. Mit rund 4 % liegt das Engagement asiatischer Käufer noch auf einem niedrigen Niveau, wobei sich ihr Anteil im Laufe des Jahres spürbar erhöhen dürfte.
Das mit Abstand höchste Transaktionsvolumen konnten erneut Büroobjekte generieren, die 42 % (3,48 Mrd. €) zum Ergebnis beitragen. Mehr als 82 % hiervon entfallen auf Einzeldeals. Auf Platz zwei folgen erwartungsgemäß Einzelhandelsobjekte mit 22 % (1,82 Mrd. €), bei denen der Paketanteil mit knapp 42 % deutlich höher liegt. Vor allem in Fach- und Supermarkt-Portfolios wurde umfangreich investiert. Mit knapp 10 % (818 Mio. €) belegen Logistikinvestments Rang drei und setzen damit ihren schon seit längerem zu beobachtenden Aufwärtstrend fort. Das drittbeste Ergebnis aller Zeiten erreichen Hoteltransaktionen mit 687 Mio. € (gut 8 %), wobei hervorzuheben ist, dass dieses Resultat ohne Paketverkäufe erzielt wurde. Nur bezogen auf Einzeldeals wurde damit ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Auch Sozialimmobilien (insbesondere Pflegeheime), auf die 5 % des Transaktionsvolumens entfallen, entwickeln sich zunehmend zu einer wichtigen Assetklasse.
„Rund 46 % des Investmentvolumens entfallen auf die großen deutschen Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München, die in der Summe 20 % weniger Umsatz verzeichneten als im Vorjahr. Vor allem die großen Städte wie Berlin, Frankfurt und München mussten Rückgänge hinnehmen. Hier spiegelt sich einerseits das begrenzte Angebot im großvolumigen Core-Segment wider, andererseits aber auch das deutlich geringere Volumen anteilig eingerechneter Portfoliodeals, wodurch sich der Großteil der Einbußen erklären lässt. Da sich eine Reihe großer Transaktionen in der Vermarktung befinden, werden aber auch die Metropolen im weiteren Jahresverlauf noch zulegen können“, betont Sven Stricker, Head of Investment bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mit einer Mrd. € hat sich München im ersten Quartal an die Spitze gesetzt (-10 %). Auf Platz zwei folgt etwas überraschend Hamburg, wo der Umsatz um 17 % auf 953 Mio. € zugelegt hat. Verantwortlich hierfür ist unter anderem die große Anzahl von mehr als 40 erfassten Verkaufsfällen. Der Start in Berlin fiel mit 762 Mio. € (-41 %) verhalten aus, da gerade hier noch sehr viele Verkäufe auf der Zielgeraden des letzten Jahres abgeschlossen wurden. Ähnlich verlief der Jahresauftakt in Frankfurt mit 603 Mio. € (-45 %). Zulegen konnten demgegenüber Düsseldorf mit 280 Mio. € (+7 %) und Köln mit 197 Mio. € (+15 %).
„Die im vergangenen Jahr spürbar gesunkenen Spitzenrenditen haben im ersten Quartal 2016 eine Verschnaufpause eingelegt und auf ihrem erreichten Niveau verharrt. Aufgrund des begrenzten Angebots an Premiumobjekten wird der starke Wettbewerb der Investoren aber vermutlich noch zunehmen, sodass die Preise für Top-Objekte im weiteren Jahresverlauf weiter anziehen könnten“, ergänzt Sven Stricker. Am teuersten bleibt München mit einer Nettoanfangsrendite von 3,65 %, gefolgt von Berlin und Hamburg mit jeweils 4,00 %. Die weiteren Ränge belegen Frankfurt mit 4,30 %, Düsseldorf mit 4,35 % und Köln mit 4,45 %.
„Das erste Quartal fiel etwas besser aus als Ende des letzten Jahres erwartet und deutet auf ein erneut sehr starkes Investmentjahr hin. Dies gilt umso mehr, da sich die entscheidenden Rahmenbedingungen eher noch verbessert haben. Die Entscheidung der EZB, den Leitzins auf Null zu senken, dürfte das Finanzierungsumfeld weiter verbessern, und auch die sehr guten Nutzermärkte mit einem Rekordumsatz an vermieteten Büroflächen im ersten Quartal sprechen für Investments in deutsche Immobilien. Für das zu erwartende Gesamtergebnis spielen zwei Aspekte eine wesentliche Rolle. Dies sind einerseits die weitere Entwicklung des Angebots an großvolumigen Core-Objekten und andererseits das Marktsegment der Portfoliotransaktionen. Da sich eine ganze Reihe größerer Pakete im Markt befindet, wird der Umsatz in diesem Segment in den nächsten Monaten deutlich anziehen. Vor diesem Hintergrund erwarten wir für 2016 ein Transaktionsvolumen von mindestens 45 Mrd. €. Ob erneut die 50-Mrd.-€-Schwelle übertroffen werden kann, dürfte sich aber erst in den nächsten zwei Quartalen entscheiden“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.
