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04.04.2016 Frankfurter Büroflächenmarkt: Prognose stabil bis positiv

Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist fulminant in das Jahr 2016 gestartet, so die aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo group. Insgesamt summiert sich der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer auf 115.700 m², womit es das beste erste Quartalsergebnis seit dem Jahr 2012 ist. Nicht nur das Vorjahresquartal (Q1 2015: 87.600 m²) ist um mehr als ein Drittel, sondern auch der 5-Jahresdurchschnitt (2011-2015: 91.000 m²) mit einem Plus von über 31 % deutlich übertroffen worden. „Der erfreuliche Jahresbeginn ist durch eine generelle Marktbelebung, insbesondere durch eine starke Umsatzzunahme im Größenbereich zwischen 2.500 m² und 10.000 m² getragen worden“, so Radomir Vasilijevic, Head of Office & Retail Letting bei der NAI apollo group. Radomir Vasilijevic weiter: „Während im Vorjahreszeitraum in dieser Bandbreite nur vier Deals mit 14.100 m² verzeichnet wurden, ist die Anzahl nun auf elf Deals mit 51.800 m² angestiegen.“ Mit knapp 36.000 m² liegen ebenfalls die Vertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung deutlich oberhalb des Vorjahresniveaus (Q1 2015: 18.000 m²).

Die Umsatzverteilung präsentiert sich positiv über alle Größenklassen. Den höchsten Anteil verzeichnet das Cluster der Kleindeals, Vermietungen mit weniger als 1.000 m², mit 31,5 %. Innerhalb der anderen Größenklassen variiert der Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr homogener mit 10,4 % („1.000-2.500 m²“), 14,9 % („> 10.000 m²“), 18,6 % („5.001-10.000 m²“) und 24,6 % („2.501-5.000 m²“).

„Der Vertragsabschluss der Europäischen Zentralbank im Japan Center am Taunustor beschert der Branche ‚Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen‘ eine führende Position mit 23,1 % des Gesamtvolumens“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Neben Kleindeals sorgen zudem drei größere Deals („>1.000 m²“) für das solide Abschneiden dieser Branche. Im Vergleich zum Vorjahr, in dem der 32.000 m² Abschluss der DVAG marktprägend war, büßt sie jedoch fast die Hälfte des Marktanteils ein. Zweitstärkste Branche ist „Kommunikation, IT & EDV“ mit 15,0 % (Q1 2015: 3,1 %). Innerhalb dieser Unternehmensgruppe sticht die Anmietung von SAP mit 10.000 m² in Eschborn-Süd als größter Deal hervor. Bei den „Kanzleien, Notaren & Rechtsberatern“ beläuft sich der Marktanteil auf 11,0 % (Q1 2015: 8,1 %).

„Unter den einzelnen Teilmärkten kann das Bankenviertel mit 17,2 % den höchsten Umsatzanteil verbuchen. Dahinter folgen die beiden Bürozentren Niederrad mit 14,6 % und Eschborn-Süd mit 10,5 %“, so Dr. Konrad Kanzler. Auf die Hauptlage CBD, der die zentralen Teilmärkte der Innenstadt umfasst, entfällt ein Gesamtanteil von 46,9 % bzw. 56.100 m².

Infolge von großflächigen Anmietungen in den Bürozentren verzeichnet die flächengewichtete Durchschnittsmiete eine Abnahme von 20,50 €/m² im Vorquartal auf nun 19,90 €/m². Auch das Spitzenmietniveau ist durch eine leichte Reduzierung charakterisiert und liegt aktuell bei 39,00 €/m².

Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt, d.h., Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind, ist in den ersten drei Monaten 2016 erneut durch eine Abnahme geprägt worden. Aktuell stehen dem Markt 1,230 Millionen m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Daraus resultiert eine Leerstandsquote von 10,7 %, die damit gegenüber dem Vorquartal (Q4 2015: 10,9 %) sowie Vorjahresquartal (Q1 2015: 11,1 %) spürbar gesunken ist.

Im ersten Quartal 2016 ist lediglich ein Büroobjekt mit rund 1.100 m² auf den Markt gekommen, das zuvor revitalisiert wurde. Die Flächenabgänge hingegen summieren sich auf insgesamt 33.400 m². Diese Flächen werden entweder einer Wohnnutzung zugeführt oder revitalisiert, wodurch sie zeitlich befristet aus dem Bestand zu nehmen sind. Infolge der Nettoflächenabgänge sinkt der Flächenbestand auf 11,490 Mio. m².

Nach dem sehr guten Start in das Jahr 2016 rechnet die NAI apollo group für den weiteren Verlauf mit einer stabilen bis leicht positiven Umsatzentwicklung. „Gepaart mit der aktuellen Vorvermietungsquote bei Projektfertigstellungen resultiert hieraus eine stabile bis weiterhin leicht sinkende Leerstandsentwicklung“, prognostiziert Radomir Vasilijevic.





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