05.04.2016 Neuer Rekordumsatz zum Jahresanfang auf den Büromärkten
Im ersten Quartal 2016 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München rund 835.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit liegt das Resultat knapp 17 Prozent über dem Vorjahresniveau. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Büroflächenumsatz legt gegenüber dem Vorjahr um fast 17 Prozent zu und erzielt neuen Rekord
• Mit Ausnahme von Hamburg und Essen positive Entwicklung an allen Standorten
• Leerstandsabbau hält nicht nur an, sondern hat sich weiter beschleunigt.
• Spitzenmieten ziehen vereinzelt an; Durchschnittsmieten steigen in den meisten Städten.
• Gute Perspektiven für 2016; neuer Umsatzrekord auch für das Gesamtjahr nicht auszuschließen
„Der bereits im vergangenen Jahr zu erkennende Aufwärtstrend der Büromärkte hat sich auch im ersten Quartal 2016 eindrucksvoll fortgesetzt. Mit 835.000 Quadratmetern wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um fast 17 Prozent übertroffen. Damit wurde ein neuer Umsatzrekord für die ersten drei Monate des Jahres aufgestellt und der zehnjährige Durchschnittswert um stolze 23 Prozent übertroffen. Auch wenn ein Anstieg des Umsatzes absehbar war, fällt die Entwicklung doch dynamischer aus als erwartet. Erfreulich ist, dass sich die Belebung in allen Marktsegmenten vollzogen hat und nicht nur aus einigen zusätzlichen Großverträgen resultiert. Dies spricht eindeutig dafür, dass die insgesamt gute wirtschaftliche Entwicklung und Arbeitsmarktsituation auf breiter Front die Nachfrage stärken und globale Störfaktoren keinen nachhaltig negativen Einfluss haben“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Fast alle Städte haben zu der insgesamt erfreulichen Umsatzentwicklung beigetragen. Einzige Ausnahme unter den wichtigsten deutschen Standorten ist Hamburg, wo das Vorjahresergebnis mit 96.000 Quadratmeter um 26 Prozent verfehlt wurde. Dieser Rückgang resultiert nahezu vollständig aus den bislang noch fehlenden Großabschlüssen über 10.000 Quadratmeter, die im Vorjahreszeitraum 25 Prozent des Umsatzes ausmachten. Aktuell ist die Hansestadt der einzige der Top-Six-Standorte, der in dieser Größenklasse noch keinen Abschluss vorweisen kann. In Berlin, dem Shootingstar des Vorjahres, hat sich die Nachfrage noch weiter beschleunigt, sodass sich die Hauptstadt mit 217.000 Quadratmetern (+67 %) klar an die Spitze gesetzt und einen neuen Umsatzrekord aufgestellt hat. Platz zwei geht erwartungsgemäß an München, wo das Vorjahresniveau mit 181.000 Quadratmetern gehalten wurde. Nahezu gleichauf folgen dann Düsseldorf mit 124.000 Quadratmetern (+35 %) und Frankfurt mit 123.000 Quadratmetern (+32 %). Für die Rhein-Metropole bedeutet dies das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten, und auch Frankfurt konnte die eher bescheidenen Ergebnisse der letzten Jahre klar in den Schatten stellen und erzielt das zweitbeste Resultat der vergangenen sieben Jahre. Umsatzzuwächse waren außerdem in Köln mit 62.000 Quadratmetern (+9 %) und Leipzig mit 22.000 Quadratmetern (+10 %) zu beobachten. In Essen, wo das Umsatzvolumen häufig aufgrund von Abschlüssen größerer Eigennutzer stärkeren Schwankungen unterworfen ist, startete das Jahr mit 10.000 Quadratmetern verhalten (-23 %).
Leerstandsabbau hat sich noch einmal beschleunigt
Die starke Nachfrage sowohl 2015 als auch Anfang des laufenden Jahres spiegeln sich in der Leerstandsentwicklung wider. Über alle Standorte betrachtet reduzierte sich der Leerstand um knapp 12 Prozent auf 6,12 Millionen Quadratmeter. Den stärksten Rückgang verzeichnete München mit fast 30 Prozent auf 899.000 Quadratmeter. Mit 4,4 Prozent nähert sich die Leerstandsrate weiter der 4-Prozent-Marke. In Berlin wurde diese Grenze mit aktuell 3,8 Prozent schon gerissen. Hier verringerte sich das Leerstandsvolumen binnen Jahresfrist um gut 15 Prozent auf 738.000 Quadratmeter. Einen zweistelligen Abbau verzeichnete darüber hinaus noch Essen mit 11 Prozent (174.000 m²). Zweistellige Leerstandsraten weisen nur noch Frankfurt (11,1 %) und Düsseldorf (10,0 %) auf. Aber auch hier reduzierten sich die freien Büroflächen um 8 Prozent (Düsseldorf) beziehungsweise 6 Prozent (Frankfurt). Auch die übrigen Städte können rückläufige Leerstände aufweisen. In Köln liegt das Volumen aktuell bei 469.000 Quadratmetern (-8 %), in Hamburg bei 829.000 Quadratmetern (-4 %) und in Leipzig bei 332.000 Quadratmetern (-6 %). In der Summe sind die Leerstände an den großen deutschen Standorten damit auf den niedrigsten Stand der letzten 14 Jahre gefallen. Der Anteil der modernen Leerstände, also dem am stärksten nachgefragten Flächensegment, liegt über alle Standorte betrachtet bei nur noch 32 Prozent und erreicht knapp 1,97 Millionen Quadratmeter. Da die Bautätigkeit nach wie vor auf einem im historischen Vergleich niedrigen Niveau liegt, verknappt sich das Angebot an modernen Büroflächen in einigen Städten (insbesondere in Berlin und München) zusehends.
Spitzenmieten nur an einigen Standorten gestiegen
Trotz der sehr guten Nachfrageentwicklung sind die Spitzenmieten nur an drei der insgesamt acht beobachteten Standorte gestiegen. Dies spricht dafür, dass auf Mieterseite trotz einer insgesamt positiven Einschätzung der weiteren konjunkturellen Entwicklung sehr kostenbewusst agiert wird. Den stärksten Mietpreisanstieg konnte Berlin verbuchen, wo aktuell 25,00 €/m² anzusetzen sind, was im Jahresvergleich einem Anstieg um fast 9 Prozent entspricht. Um rund 4 Prozent stieg die Höchstmiete in Leipzig auf jetzt 13,00 €/m², und in Hamburg bedeuten 25,50 €/m² eine Zunahme um 2 Prozent. An allen übrigen Standorten blieben die Spitzenmieten noch stabil. Allerdings verzeichnen die meisten Städte einen Anstieg der Durchschnittsmieten. Dieser Trend wird sich vor dem Hintergrund der aktuell guten Nachfrage voraussichtlich auch im weiteren Jahresverlauf fortsetzen.
Perspektiven 2016: Realistische Chance auf neues Rekordergebnis
„Die sich bereits Ende des vergangenen Jahres abzeichnenden positiven Rahmenbedingungen für die deutschen Büromärkte haben weiterhin Bestand. Das Konjunkturbarometer des DIW deutet darauf hin, dass die deutsche Wirtschaft im ersten Quartal überdurchschnittlich, mit rund 0,5 Prozent zum Vorquartal, gewachsen ist. Auch wenn dieses Tempo voraussichtlich nicht das ganze Jahr durchgehalten werden kann, spricht alles für eine stabile konjunkturelle Entwicklung, von der die Büromärkte profitieren sollten. Auch die jüngsten Arbeitslosenzahlen, die den niedrigsten Stand der letzten 25 Jahre dokumentieren, sind als stimulierender Faktor anzusehen. Gleiches gilt für das insgesamt sehr stabile Konsumklima. Und auch der Ifo- und ZEW-Index, die wichtigsten Stimmungsindikatoren der deutschen Wirtschaft, haben nach einigen Rückgängen jüngst wieder etwas angezogen. Dem stehen allerdings einige Risiken gegenüber, die sich grundsätzlich negativ auf die globale Wirtschaftsentwicklung, und damit auch die Büromärkte, auswirken könnten. Zu nennen sind hier globale Krisenherde, die gewachsene Terrorismusgefahr sowie die Wachstumsschwäche Chinas. Die Flächenumsätze der ersten drei Monate deuten aber darauf hin, dass die Auswirkungen auf die Büromärkte überschaubar sind, solange es keinen externen Schock gibt“, fasst Marcus Zorn abschließend zusammen. Vor dem Hintergrund dieser Ausgangssituation lassen sich die Perspektiven wie folgt zusammenfassen:
• Im Zusammenhang mit den skizzierten konjunkturellen Aussichten deutet alles darauf hin, dass sich die Büromärkte 2016 tendenziell besser entwickeln werden als 2015, sodass eine weitere Umsatzsteigerung wahrscheinlich ist. Sollte das Wachstum des ersten Quartals auch im weiteren Jahresverlauf annähernd durchgehalten werden können, besteht eine realistische Chance auf einen neuen Rekordumsatz.
• Die Leerstände dürften an den meisten Standorten weiter leicht sinken. In einigen Städten, zum Beispiel Berlin und München, nähern sie sich der Fluktuationsreserve und könnten den Flächenumsatz limitieren.
• Die gute Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot wird sich voraussichtlich in anziehenden Mieten niederschlagen, wovon die Durchschnittsmieten wahrscheinlich stärker betroffen sein werden als die Spitzenmieten. In Berlin ist aber auch ein weiterer deutlicher Anstieg der Höchstmiete zu erwarten.
• Büroflächenumsatz legt gegenüber dem Vorjahr um fast 17 Prozent zu und erzielt neuen Rekord
• Mit Ausnahme von Hamburg und Essen positive Entwicklung an allen Standorten
• Leerstandsabbau hält nicht nur an, sondern hat sich weiter beschleunigt.
• Spitzenmieten ziehen vereinzelt an; Durchschnittsmieten steigen in den meisten Städten.
• Gute Perspektiven für 2016; neuer Umsatzrekord auch für das Gesamtjahr nicht auszuschließen
„Der bereits im vergangenen Jahr zu erkennende Aufwärtstrend der Büromärkte hat sich auch im ersten Quartal 2016 eindrucksvoll fortgesetzt. Mit 835.000 Quadratmetern wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um fast 17 Prozent übertroffen. Damit wurde ein neuer Umsatzrekord für die ersten drei Monate des Jahres aufgestellt und der zehnjährige Durchschnittswert um stolze 23 Prozent übertroffen. Auch wenn ein Anstieg des Umsatzes absehbar war, fällt die Entwicklung doch dynamischer aus als erwartet. Erfreulich ist, dass sich die Belebung in allen Marktsegmenten vollzogen hat und nicht nur aus einigen zusätzlichen Großverträgen resultiert. Dies spricht eindeutig dafür, dass die insgesamt gute wirtschaftliche Entwicklung und Arbeitsmarktsituation auf breiter Front die Nachfrage stärken und globale Störfaktoren keinen nachhaltig negativen Einfluss haben“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Fast alle Städte haben zu der insgesamt erfreulichen Umsatzentwicklung beigetragen. Einzige Ausnahme unter den wichtigsten deutschen Standorten ist Hamburg, wo das Vorjahresergebnis mit 96.000 Quadratmeter um 26 Prozent verfehlt wurde. Dieser Rückgang resultiert nahezu vollständig aus den bislang noch fehlenden Großabschlüssen über 10.000 Quadratmeter, die im Vorjahreszeitraum 25 Prozent des Umsatzes ausmachten. Aktuell ist die Hansestadt der einzige der Top-Six-Standorte, der in dieser Größenklasse noch keinen Abschluss vorweisen kann. In Berlin, dem Shootingstar des Vorjahres, hat sich die Nachfrage noch weiter beschleunigt, sodass sich die Hauptstadt mit 217.000 Quadratmetern (+67 %) klar an die Spitze gesetzt und einen neuen Umsatzrekord aufgestellt hat. Platz zwei geht erwartungsgemäß an München, wo das Vorjahresniveau mit 181.000 Quadratmetern gehalten wurde. Nahezu gleichauf folgen dann Düsseldorf mit 124.000 Quadratmetern (+35 %) und Frankfurt mit 123.000 Quadratmetern (+32 %). Für die Rhein-Metropole bedeutet dies das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten, und auch Frankfurt konnte die eher bescheidenen Ergebnisse der letzten Jahre klar in den Schatten stellen und erzielt das zweitbeste Resultat der vergangenen sieben Jahre. Umsatzzuwächse waren außerdem in Köln mit 62.000 Quadratmetern (+9 %) und Leipzig mit 22.000 Quadratmetern (+10 %) zu beobachten. In Essen, wo das Umsatzvolumen häufig aufgrund von Abschlüssen größerer Eigennutzer stärkeren Schwankungen unterworfen ist, startete das Jahr mit 10.000 Quadratmetern verhalten (-23 %).
Leerstandsabbau hat sich noch einmal beschleunigt
Die starke Nachfrage sowohl 2015 als auch Anfang des laufenden Jahres spiegeln sich in der Leerstandsentwicklung wider. Über alle Standorte betrachtet reduzierte sich der Leerstand um knapp 12 Prozent auf 6,12 Millionen Quadratmeter. Den stärksten Rückgang verzeichnete München mit fast 30 Prozent auf 899.000 Quadratmeter. Mit 4,4 Prozent nähert sich die Leerstandsrate weiter der 4-Prozent-Marke. In Berlin wurde diese Grenze mit aktuell 3,8 Prozent schon gerissen. Hier verringerte sich das Leerstandsvolumen binnen Jahresfrist um gut 15 Prozent auf 738.000 Quadratmeter. Einen zweistelligen Abbau verzeichnete darüber hinaus noch Essen mit 11 Prozent (174.000 m²). Zweistellige Leerstandsraten weisen nur noch Frankfurt (11,1 %) und Düsseldorf (10,0 %) auf. Aber auch hier reduzierten sich die freien Büroflächen um 8 Prozent (Düsseldorf) beziehungsweise 6 Prozent (Frankfurt). Auch die übrigen Städte können rückläufige Leerstände aufweisen. In Köln liegt das Volumen aktuell bei 469.000 Quadratmetern (-8 %), in Hamburg bei 829.000 Quadratmetern (-4 %) und in Leipzig bei 332.000 Quadratmetern (-6 %). In der Summe sind die Leerstände an den großen deutschen Standorten damit auf den niedrigsten Stand der letzten 14 Jahre gefallen. Der Anteil der modernen Leerstände, also dem am stärksten nachgefragten Flächensegment, liegt über alle Standorte betrachtet bei nur noch 32 Prozent und erreicht knapp 1,97 Millionen Quadratmeter. Da die Bautätigkeit nach wie vor auf einem im historischen Vergleich niedrigen Niveau liegt, verknappt sich das Angebot an modernen Büroflächen in einigen Städten (insbesondere in Berlin und München) zusehends.
Spitzenmieten nur an einigen Standorten gestiegen
Trotz der sehr guten Nachfrageentwicklung sind die Spitzenmieten nur an drei der insgesamt acht beobachteten Standorte gestiegen. Dies spricht dafür, dass auf Mieterseite trotz einer insgesamt positiven Einschätzung der weiteren konjunkturellen Entwicklung sehr kostenbewusst agiert wird. Den stärksten Mietpreisanstieg konnte Berlin verbuchen, wo aktuell 25,00 €/m² anzusetzen sind, was im Jahresvergleich einem Anstieg um fast 9 Prozent entspricht. Um rund 4 Prozent stieg die Höchstmiete in Leipzig auf jetzt 13,00 €/m², und in Hamburg bedeuten 25,50 €/m² eine Zunahme um 2 Prozent. An allen übrigen Standorten blieben die Spitzenmieten noch stabil. Allerdings verzeichnen die meisten Städte einen Anstieg der Durchschnittsmieten. Dieser Trend wird sich vor dem Hintergrund der aktuell guten Nachfrage voraussichtlich auch im weiteren Jahresverlauf fortsetzen.
Perspektiven 2016: Realistische Chance auf neues Rekordergebnis
„Die sich bereits Ende des vergangenen Jahres abzeichnenden positiven Rahmenbedingungen für die deutschen Büromärkte haben weiterhin Bestand. Das Konjunkturbarometer des DIW deutet darauf hin, dass die deutsche Wirtschaft im ersten Quartal überdurchschnittlich, mit rund 0,5 Prozent zum Vorquartal, gewachsen ist. Auch wenn dieses Tempo voraussichtlich nicht das ganze Jahr durchgehalten werden kann, spricht alles für eine stabile konjunkturelle Entwicklung, von der die Büromärkte profitieren sollten. Auch die jüngsten Arbeitslosenzahlen, die den niedrigsten Stand der letzten 25 Jahre dokumentieren, sind als stimulierender Faktor anzusehen. Gleiches gilt für das insgesamt sehr stabile Konsumklima. Und auch der Ifo- und ZEW-Index, die wichtigsten Stimmungsindikatoren der deutschen Wirtschaft, haben nach einigen Rückgängen jüngst wieder etwas angezogen. Dem stehen allerdings einige Risiken gegenüber, die sich grundsätzlich negativ auf die globale Wirtschaftsentwicklung, und damit auch die Büromärkte, auswirken könnten. Zu nennen sind hier globale Krisenherde, die gewachsene Terrorismusgefahr sowie die Wachstumsschwäche Chinas. Die Flächenumsätze der ersten drei Monate deuten aber darauf hin, dass die Auswirkungen auf die Büromärkte überschaubar sind, solange es keinen externen Schock gibt“, fasst Marcus Zorn abschließend zusammen. Vor dem Hintergrund dieser Ausgangssituation lassen sich die Perspektiven wie folgt zusammenfassen:
• Im Zusammenhang mit den skizzierten konjunkturellen Aussichten deutet alles darauf hin, dass sich die Büromärkte 2016 tendenziell besser entwickeln werden als 2015, sodass eine weitere Umsatzsteigerung wahrscheinlich ist. Sollte das Wachstum des ersten Quartals auch im weiteren Jahresverlauf annähernd durchgehalten werden können, besteht eine realistische Chance auf einen neuen Rekordumsatz.
• Die Leerstände dürften an den meisten Standorten weiter leicht sinken. In einigen Städten, zum Beispiel Berlin und München, nähern sie sich der Fluktuationsreserve und könnten den Flächenumsatz limitieren.
• Die gute Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot wird sich voraussichtlich in anziehenden Mieten niederschlagen, wovon die Durchschnittsmieten wahrscheinlich stärker betroffen sein werden als die Spitzenmieten. In Berlin ist aber auch ein weiterer deutlicher Anstieg der Höchstmiete zu erwarten.
