06.04.2016 Wohnportfoliomarkt auf moderatem Transaktionsniveau
Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group ist das erste Quartal 2016 nach dem Rekordjahr 2015 auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios mit einem moderaten Transaktionsvolumen von rund 2,2 Mrd. Euro gestartet. Die NAI apollo group erfasst hierbei Verkäufe von Wohnungspaketen und Wohnungsanlagen sowie Projektentwicklungen mit mindestens 30 Einheiten und den Verkauf von Unternehmensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit übernommen wird. Mit diesem Ergebnis wird der Vorjahreswert um 79,6 % unterschritten (Q1 2015: 10,8 Mrd. Euro), in den allerdings auch die größte Unternehmensübernahme (GAGFAH: 8,0 Mrd. Euro) des letzten Jahres eingeflossen ist, die das Jahresendergebnis 2015 maßgeblich prägte. „Mit dem ruhigen Jahresauftakt 2016 deutet sich ein Jahr mit weniger Fusionen und Übernahmen an, obwohl einzelne, auch aus dem letzten Jahr bekannte Übernahmeoptionen, weiterhin bestehen“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Die Zahl der gehandelten Wohnungen liegt mit rund 23.000 Einheiten im ersten Quartal 2016 um 87,1 % unter dem letztjährigen Wert (Q1 2015: 178.700).
Im Gegensatz zum Vorjahr hat es in den vergangenen drei Monaten keinen Großdeal „über 500 Mio. Euro“ gegeben (Q1 2015: 8,0 Mrd. Euro). Das Umsatzvolumen (2,2 Mrd. Euro) in den nachfolgenden Größenklassen liegt in Summe 21,3 % unter dem Vorjahreswert (Q1 2015: 25,9 % / 2,8 Mrd. Euro). Den größten Anteil mit 41,6 % bzw. 0,9 Mrd. Euro erzielt die Größenklasse von „25 Mio. bis 50 Mio. Euro“, die damit am deutlichsten zulegen konnte (Q1 2015: 3,3 % / 0,4 Mrd. Euro).
Hinsichtlich der Investmenttypen sind die „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ mit einem Anteil von 20,0 % (0,4 Mrd. Euro) die stärkste Käufergruppe vor den „Immobilienaktiengesellschaften / REIT‘s“ mit 14,9 % sowie der „Öffentlichen Verwaltung / Kommunen“ und den „Immobiliengesellschaften“ mit jeweils 14,7 %.
Die vor allem von den „Immobilienaktiengesellschaften / REIT‘s“ im vergangenen Jahr getätigten Übernahmen und Großdeals sind in diesem Quartal nicht vorhanden, sodass diese vom ersten auf den zweiten Platz zurückgefallen sind (Q1 2015: 78,8 %).
Größte Verkäufergruppe sind die „Projektentwickler / Bauträger“ mit einem Anteil von 26,2 % (0,6 Mrd. Euro) am Verkaufsvolumen, vor den „Assetmanagern / Fondmanagern“ mit 20,5 %.Obwohl das höchste Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2016 mit 1,5 Mrd. Euro weiterhin von deutschen Käufern umgesetzt wurde, macht sich auch hier das Fehlen von Großdeals bemerkbar. So ist der Anteil deutscher Investoren am Transaktionsvolumen zuletzt auf 67,9 % gesunken (Q1 2015: 89,1 % / 9,6 Mrd. Euro). Die Bedeutung internationaler Käufer ist dagegen mit 32,1 % bzw. 0,7 Mrd. Euro wieder angestiegen.
Beliebtestes Investmentziel bleiben die deutschen Metropolen, allen voran Berlin mit einem Anteil von 18,7 % der gesamten Transaktionen (nach Anzahl). Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist der Anteil der Bundeshauptstadt jedoch leicht zurückgegangen (Q1 2015: 22 %). Eine weiter vorhandene Risikobereitschaft der Anleger zeigt sich in erneuten Einzelkäufen in B- und C-Standorten u.a. in Niedersachen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein oder Sachsen.
„Die Konsolidierungsphase scheint sich nach der geplatzten Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia dem Ende zu nähern“, erklärt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. So zeigt sich das erste Quartal 2016 ungewohnt ruhig nach den letzten zwei Jahren, in denen kontinuierlich Unternehmensübernahmen oder Großdeals stattfanden. Dennoch könnten noch einzelne bereits angekündigte Übernahmen im neuen Jahr zum Abschluss kommen. „Ähnlich große Bewegungen wie im Vorjahr sind auf dem Markt für Wohnportfoliotransaktionen allerdings nicht mehr zu erwarten“, prognostiziert Stefan Mergen.
So sind im ersten Quartal 2016 als größte Deals im Verhältnis zum letzten Jahr eher kleinere Transaktionen zu nennen. Hierzu zählt die Mehrheitsübernahme an der Residenz Berolina, die 970 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin besitzt, durch die Foncière des Régions (FDR) mit ihrer Tochter Immeo Wohnen. Heitman kaufte von Grainger ein Wohnportfolio mit 1.595 Einheiten überwiegend in den Regionen um Frankfurt am Main und Mannheim für geschätzte 124 Mio. Euro. Hinzu kommt ein aus 2.700 Einheiten bestehendes Wohnportfolio mit geringem Gewerbeanteil von Corestate, das sich über Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Sachsen-Anhalt erstreckt und von einem internationalen Investor erworben wurde. Im abgelaufenen Quartal waren somit vor allem internationale Investoren an den größten Transaktionen beteiligt, wobei die USA sowie Frankreich als stärkste ausländische Nationalitäten in Erscheinung getreten sind.
Der durchschnittliche Preis für eine Wohneinheit ist unter Einbeziehung aller Transaktionen im ersten Quartal 2016 um fast 64,0 % auf über 90.000 Euro angestiegen (Q1 2015: 60.430 Euro / Wohneinheit). „Hierzu haben die fehlenden Großdeals und Unternehmensübernahmen mit tendenziell niedrigeren Durchschnittskaufpreisen je Wohneinheit sowie der prozentual höhere Anteil von Projektverkäufen in diesem Jahr wesentliche Beiträge geleistet. Ein Preisanstieg ist weiterhin deutlich über alle Teilsegmente nachgefragter Lagen und Märkte zu spüren, im Besonderen aber bei Projektentwicklungen“, erläutert Dr. Konrad Kanzler.
Für das Jahr 2016 ist mit weiterhin hohen Investmentaktivitäten auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios zu rechnen, auch wenn weniger Großdeals und nur einzelne Übernahmen stattfinden werden. Spürbar ist ein ansteigender Handel von Projektentwicklungen und damit verbunden eine Bedeutungszunahme von Portfolios im Preissegment zwischen 25 Mio. und 100 Mio. Euro.
„Das Rekordresultat aus dem letzten Jahr wird in 2016 allerdings unerreicht bleiben. Stattdessen ist mit einem Umsatzergebnis der Jahre 2012 bis 2014 zu rechnen, in denen 10 Mrd. bis 15 Mrd. Euro umgesetzt wurden“, so Stefan Mergen abschließend.
Im Gegensatz zum Vorjahr hat es in den vergangenen drei Monaten keinen Großdeal „über 500 Mio. Euro“ gegeben (Q1 2015: 8,0 Mrd. Euro). Das Umsatzvolumen (2,2 Mrd. Euro) in den nachfolgenden Größenklassen liegt in Summe 21,3 % unter dem Vorjahreswert (Q1 2015: 25,9 % / 2,8 Mrd. Euro). Den größten Anteil mit 41,6 % bzw. 0,9 Mrd. Euro erzielt die Größenklasse von „25 Mio. bis 50 Mio. Euro“, die damit am deutlichsten zulegen konnte (Q1 2015: 3,3 % / 0,4 Mrd. Euro).
Hinsichtlich der Investmenttypen sind die „Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds“ mit einem Anteil von 20,0 % (0,4 Mrd. Euro) die stärkste Käufergruppe vor den „Immobilienaktiengesellschaften / REIT‘s“ mit 14,9 % sowie der „Öffentlichen Verwaltung / Kommunen“ und den „Immobiliengesellschaften“ mit jeweils 14,7 %.
Die vor allem von den „Immobilienaktiengesellschaften / REIT‘s“ im vergangenen Jahr getätigten Übernahmen und Großdeals sind in diesem Quartal nicht vorhanden, sodass diese vom ersten auf den zweiten Platz zurückgefallen sind (Q1 2015: 78,8 %).
Größte Verkäufergruppe sind die „Projektentwickler / Bauträger“ mit einem Anteil von 26,2 % (0,6 Mrd. Euro) am Verkaufsvolumen, vor den „Assetmanagern / Fondmanagern“ mit 20,5 %.Obwohl das höchste Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2016 mit 1,5 Mrd. Euro weiterhin von deutschen Käufern umgesetzt wurde, macht sich auch hier das Fehlen von Großdeals bemerkbar. So ist der Anteil deutscher Investoren am Transaktionsvolumen zuletzt auf 67,9 % gesunken (Q1 2015: 89,1 % / 9,6 Mrd. Euro). Die Bedeutung internationaler Käufer ist dagegen mit 32,1 % bzw. 0,7 Mrd. Euro wieder angestiegen.
Beliebtestes Investmentziel bleiben die deutschen Metropolen, allen voran Berlin mit einem Anteil von 18,7 % der gesamten Transaktionen (nach Anzahl). Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist der Anteil der Bundeshauptstadt jedoch leicht zurückgegangen (Q1 2015: 22 %). Eine weiter vorhandene Risikobereitschaft der Anleger zeigt sich in erneuten Einzelkäufen in B- und C-Standorten u.a. in Niedersachen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein oder Sachsen.
„Die Konsolidierungsphase scheint sich nach der geplatzten Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia dem Ende zu nähern“, erklärt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. So zeigt sich das erste Quartal 2016 ungewohnt ruhig nach den letzten zwei Jahren, in denen kontinuierlich Unternehmensübernahmen oder Großdeals stattfanden. Dennoch könnten noch einzelne bereits angekündigte Übernahmen im neuen Jahr zum Abschluss kommen. „Ähnlich große Bewegungen wie im Vorjahr sind auf dem Markt für Wohnportfoliotransaktionen allerdings nicht mehr zu erwarten“, prognostiziert Stefan Mergen.
So sind im ersten Quartal 2016 als größte Deals im Verhältnis zum letzten Jahr eher kleinere Transaktionen zu nennen. Hierzu zählt die Mehrheitsübernahme an der Residenz Berolina, die 970 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin besitzt, durch die Foncière des Régions (FDR) mit ihrer Tochter Immeo Wohnen. Heitman kaufte von Grainger ein Wohnportfolio mit 1.595 Einheiten überwiegend in den Regionen um Frankfurt am Main und Mannheim für geschätzte 124 Mio. Euro. Hinzu kommt ein aus 2.700 Einheiten bestehendes Wohnportfolio mit geringem Gewerbeanteil von Corestate, das sich über Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Sachsen-Anhalt erstreckt und von einem internationalen Investor erworben wurde. Im abgelaufenen Quartal waren somit vor allem internationale Investoren an den größten Transaktionen beteiligt, wobei die USA sowie Frankreich als stärkste ausländische Nationalitäten in Erscheinung getreten sind.
Der durchschnittliche Preis für eine Wohneinheit ist unter Einbeziehung aller Transaktionen im ersten Quartal 2016 um fast 64,0 % auf über 90.000 Euro angestiegen (Q1 2015: 60.430 Euro / Wohneinheit). „Hierzu haben die fehlenden Großdeals und Unternehmensübernahmen mit tendenziell niedrigeren Durchschnittskaufpreisen je Wohneinheit sowie der prozentual höhere Anteil von Projektverkäufen in diesem Jahr wesentliche Beiträge geleistet. Ein Preisanstieg ist weiterhin deutlich über alle Teilsegmente nachgefragter Lagen und Märkte zu spüren, im Besonderen aber bei Projektentwicklungen“, erläutert Dr. Konrad Kanzler.
Für das Jahr 2016 ist mit weiterhin hohen Investmentaktivitäten auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios zu rechnen, auch wenn weniger Großdeals und nur einzelne Übernahmen stattfinden werden. Spürbar ist ein ansteigender Handel von Projektentwicklungen und damit verbunden eine Bedeutungszunahme von Portfolios im Preissegment zwischen 25 Mio. und 100 Mio. Euro.
„Das Rekordresultat aus dem letzten Jahr wird in 2016 allerdings unerreicht bleiben. Stattdessen ist mit einem Umsatzergebnis der Jahre 2012 bis 2014 zu rechnen, in denen 10 Mrd. bis 15 Mrd. Euro umgesetzt wurden“, so Stefan Mergen abschließend.
