11.05.2016 Überstürzte Anschaffungen im boomenden Immobilienmarkt
Die Darlehnszinsen sind niedrig wie nie, während die Immobilienpreise immer weiter ansteigen. Das eigene Geld wird deshalb gerne im neuen Eigenheim angelegt, statt es für lau auf der Bank zu deponieren. Selbst bisher eher unbeachtete Immobilien sind plötzlich heiß begehrt. Doch eine solche Entscheidung sollte gut durchdacht sein - vergleichen lohnt sich in jedem Fall.
Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt. Kein Wunder: Das eigene Geld zu sparen, lohnt sich kaum, weil die Zinsen dafür fast gegen null gehen. Stattdessen wird zurzeit gerne in Wohnungen und Häuser investiert. Und die Summe, die für das „Betongold“ noch fehlt, ist momentan unproblematisch von den Banken zu bekommen. Das Darlehen für ein Eigenheim gibt es dort zu historisch niedrigen Zinsen, während die Immobilienpreise immer weiter steigen.
Eine solche Investition kann sich durchaus lohnen: Studien belegen, dass ein Käufer, der seine Immobilie selbst bewohnt, gegenüber einem Mieter mit anderweitiger Kapitalanlage, oft schon nach wenigen Jahren finanziell besser da steht. „Stiftung Warentest" stellte dafür einen Immobilienkäufer (100 Quadratmeter; Kaufpreis 180.000 Euro) einem Immobilienmieter, der sein Vermögen mit vier Prozent Verzinsung im Jahr auf der Bank angelegt hat, gegenüber. Resultat: Der Käufer machte langfristig gesehen mehr aus seinem Geld – gesetzt dem Fall, das Objekt gewinnt an Wert.
Ob der Wert einer Immobilie steigt, hängt immer auch von der Marktentwicklung ab. Vor allem, wenn eine Immobilie bereits beim Kauf relativ teuer ist, sollte eher Vorsicht angebracht sein. Denn wenn das Preisniveau am Markt wieder sinkt, droht ein Verlustgeschäft. Auch die Lage ist ausschlaggebend: Liegt das Objekt in einem ruhigen Stadtrandgebiet mit guter Infrastruktur, wie Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und regelmäßiger Verkehrsanbindung zur City, wirkt sich dies durchweg positiv auf den Immobilienwert aus.
Wen es eher aufs Land zieht, ist gut beraten, das jeweilige Objekt von Fall zu Fall gründlich unter die Lupe zu nehmen: Denn Wohnungen und Häuser im ländlichen Raum tendierten in der Vergangenheit eher dazu, an Wert zu verlieren.
Durchdachte Planung ist alles
Doch auch wenn die Voraussetzungen zurzeit günstig sind, ist den Kaufwilligen anzuraten, einen Immobilienerwerb gut zu durchdenken. Als Faustregel gilt: Die Anleger sollten mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen. Idealerweise werden die zusätzlichen Nebenkosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer ebenfalls aus eigenen Mitteln gestemmt, die immerhin noch einmal etwa zehn Prozent des Kaufpreises entsprechen.
Wer sich ein Eigenheim kaufen möchte, muss auf jeden Fall auch die Nachteile und Risiken berücksichtigen: Das Kapital ist langfristig gebunden und meist ist die Verschuldung, die mit einem Immobilienerwerb einhergeht, recht hoch. Wegen der extrem niedrigen Zinsen bietet sich eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren bei gleichzeitig hoher Tilgung von vier bis fünf Prozent an, damit der Kredit schnell abgebaut werden kann.
Auch wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung vermieten möchte, sollte einige Risikofaktoren mit einkalkulieren: Zwei bis drei Prozent Rendite können Anleger in etwa erwarten, wenn sie ihr Geld langfristig in eine vermietete Eigentumswohnung investieren. Allerdings: Vor zwei Jahren betrug die langfristige Immobilien-Rendite noch um die fünf Prozent. Der Abschlag ist den gestiegenen Marktpreisen geschuldet: In München zogen die Preise für Bestandswohnungen in den vergangenen Jahren zum Beispiel um 50 Prozent an. In Extremfällen kletterten die Preise sogar um 133 Prozent.
Bei Eigentumswohnungen kann außerdem die Eigentümergemeinschaft Probleme bereiten: So werden häufig teure Verschönerungen beschlossen, die den Wert der Wohnanlage jedoch kaum steigern. Anleger brauchen deshalb auch Reserven. Als ideal gilt, wenn die Miete die monatliche Kreditrate abdeckt, damit der Anleger nichts zuschießen muss und gleichzeitig ein Plus für die Nebenkosten erwirtschaftet werden kann.
Eile mit Weile ist ratsam
Banken können eine Einschätzung darüber geben, ob der geforderte Preis realistisch ist. Um ein Gefühl für die ortsüblichen Kosten zu bekommen, ist es ratsam, sich auch in der Umgebung zu orientieren: Nachbarn geben oft gerne Auskunft, warum eine Immobilie verkauft wird. Natürlich ist es auch ratsam, Annoncen zu lesen und zu vergleichen.
Den schnellsten Weg bieten jedoch Online-Immobilienportale wie immobilienscout24.de oder immowelt.de. Aber auch kleinere Börsen wie der 1A-Immobilienmarkt.de können wahre Eigenheimschätze zu Tage fördern. Das bundesweite Portal verfügt zusätzlich über eine lokale Reichweite: Über 100 regionale Immobilienmärkte gliedern sich nach Bundesländern, Regionen und Ballungsräumen im Regionalnetzwerk des 1A-Onlinemarkt.de. „Auf diese Weise sind unzählige Immobilien auffindbar, die beispielsweise überhaupt nicht in den großen Börsen auftauchen“, sagt Jörg Teichler, Geschäftsführer bei 1A-Immobilienmarkt.de, und hält fest: „Wir verzeichnen momentan eine zunehmende Zahl von Besuchern, die nach Immobilien als Kapitalanlagen suchen.“ Gleichwohl stellt er fest, dass die Intensität und Interaktion im Bereich der Wohnimmobilien zum Kauf sich verändert hat: „Auch sogenannte „Ladenhüter“ sind plötzlich aufgrund der höheren Nachfrage heiß begehrt.“
Auffällig ist, laut Teichler, dass vor fünf Jahren noch in aller Ruhe nach einem passenden Objekt Ausschau gehalten wurde und man sich erst dann um die passende Finanzierung gekümmert hat. Heute ist es oft umgekehrt: Viele sorgen erst für die Finanzierung und dann für das passende Objekt. Denn manchmal muss es eben schnell gehen, um sich den Zuschlag nicht durch die Finger gehen zu lassen. Jörg Teichler rät jedoch bei einer so wichtigen Entscheidung vor überstürztem Handeln ab: „Viele Kaufwillige scheinen in der ersten Euphorie zu vergessen, dass die Immobilie im besten Fall ein Leben lang im Besitz bleiben soll. Aber es lohnt sich beim Immobilienkauf, alle Faktoren gut zu überdenken und die Objekte sowie deren Preise genau zu vergleichen.“
Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt. Kein Wunder: Das eigene Geld zu sparen, lohnt sich kaum, weil die Zinsen dafür fast gegen null gehen. Stattdessen wird zurzeit gerne in Wohnungen und Häuser investiert. Und die Summe, die für das „Betongold“ noch fehlt, ist momentan unproblematisch von den Banken zu bekommen. Das Darlehen für ein Eigenheim gibt es dort zu historisch niedrigen Zinsen, während die Immobilienpreise immer weiter steigen.
Eine solche Investition kann sich durchaus lohnen: Studien belegen, dass ein Käufer, der seine Immobilie selbst bewohnt, gegenüber einem Mieter mit anderweitiger Kapitalanlage, oft schon nach wenigen Jahren finanziell besser da steht. „Stiftung Warentest" stellte dafür einen Immobilienkäufer (100 Quadratmeter; Kaufpreis 180.000 Euro) einem Immobilienmieter, der sein Vermögen mit vier Prozent Verzinsung im Jahr auf der Bank angelegt hat, gegenüber. Resultat: Der Käufer machte langfristig gesehen mehr aus seinem Geld – gesetzt dem Fall, das Objekt gewinnt an Wert.
Ob der Wert einer Immobilie steigt, hängt immer auch von der Marktentwicklung ab. Vor allem, wenn eine Immobilie bereits beim Kauf relativ teuer ist, sollte eher Vorsicht angebracht sein. Denn wenn das Preisniveau am Markt wieder sinkt, droht ein Verlustgeschäft. Auch die Lage ist ausschlaggebend: Liegt das Objekt in einem ruhigen Stadtrandgebiet mit guter Infrastruktur, wie Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und regelmäßiger Verkehrsanbindung zur City, wirkt sich dies durchweg positiv auf den Immobilienwert aus.
Wen es eher aufs Land zieht, ist gut beraten, das jeweilige Objekt von Fall zu Fall gründlich unter die Lupe zu nehmen: Denn Wohnungen und Häuser im ländlichen Raum tendierten in der Vergangenheit eher dazu, an Wert zu verlieren.
Durchdachte Planung ist alles
Doch auch wenn die Voraussetzungen zurzeit günstig sind, ist den Kaufwilligen anzuraten, einen Immobilienerwerb gut zu durchdenken. Als Faustregel gilt: Die Anleger sollten mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen. Idealerweise werden die zusätzlichen Nebenkosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer ebenfalls aus eigenen Mitteln gestemmt, die immerhin noch einmal etwa zehn Prozent des Kaufpreises entsprechen.
Wer sich ein Eigenheim kaufen möchte, muss auf jeden Fall auch die Nachteile und Risiken berücksichtigen: Das Kapital ist langfristig gebunden und meist ist die Verschuldung, die mit einem Immobilienerwerb einhergeht, recht hoch. Wegen der extrem niedrigen Zinsen bietet sich eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren bei gleichzeitig hoher Tilgung von vier bis fünf Prozent an, damit der Kredit schnell abgebaut werden kann.
Auch wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung vermieten möchte, sollte einige Risikofaktoren mit einkalkulieren: Zwei bis drei Prozent Rendite können Anleger in etwa erwarten, wenn sie ihr Geld langfristig in eine vermietete Eigentumswohnung investieren. Allerdings: Vor zwei Jahren betrug die langfristige Immobilien-Rendite noch um die fünf Prozent. Der Abschlag ist den gestiegenen Marktpreisen geschuldet: In München zogen die Preise für Bestandswohnungen in den vergangenen Jahren zum Beispiel um 50 Prozent an. In Extremfällen kletterten die Preise sogar um 133 Prozent.
Bei Eigentumswohnungen kann außerdem die Eigentümergemeinschaft Probleme bereiten: So werden häufig teure Verschönerungen beschlossen, die den Wert der Wohnanlage jedoch kaum steigern. Anleger brauchen deshalb auch Reserven. Als ideal gilt, wenn die Miete die monatliche Kreditrate abdeckt, damit der Anleger nichts zuschießen muss und gleichzeitig ein Plus für die Nebenkosten erwirtschaftet werden kann.
Eile mit Weile ist ratsam
Banken können eine Einschätzung darüber geben, ob der geforderte Preis realistisch ist. Um ein Gefühl für die ortsüblichen Kosten zu bekommen, ist es ratsam, sich auch in der Umgebung zu orientieren: Nachbarn geben oft gerne Auskunft, warum eine Immobilie verkauft wird. Natürlich ist es auch ratsam, Annoncen zu lesen und zu vergleichen.
Den schnellsten Weg bieten jedoch Online-Immobilienportale wie immobilienscout24.de oder immowelt.de. Aber auch kleinere Börsen wie der 1A-Immobilienmarkt.de können wahre Eigenheimschätze zu Tage fördern. Das bundesweite Portal verfügt zusätzlich über eine lokale Reichweite: Über 100 regionale Immobilienmärkte gliedern sich nach Bundesländern, Regionen und Ballungsräumen im Regionalnetzwerk des 1A-Onlinemarkt.de. „Auf diese Weise sind unzählige Immobilien auffindbar, die beispielsweise überhaupt nicht in den großen Börsen auftauchen“, sagt Jörg Teichler, Geschäftsführer bei 1A-Immobilienmarkt.de, und hält fest: „Wir verzeichnen momentan eine zunehmende Zahl von Besuchern, die nach Immobilien als Kapitalanlagen suchen.“ Gleichwohl stellt er fest, dass die Intensität und Interaktion im Bereich der Wohnimmobilien zum Kauf sich verändert hat: „Auch sogenannte „Ladenhüter“ sind plötzlich aufgrund der höheren Nachfrage heiß begehrt.“
Auffällig ist, laut Teichler, dass vor fünf Jahren noch in aller Ruhe nach einem passenden Objekt Ausschau gehalten wurde und man sich erst dann um die passende Finanzierung gekümmert hat. Heute ist es oft umgekehrt: Viele sorgen erst für die Finanzierung und dann für das passende Objekt. Denn manchmal muss es eben schnell gehen, um sich den Zuschlag nicht durch die Finger gehen zu lassen. Jörg Teichler rät jedoch bei einer so wichtigen Entscheidung vor überstürztem Handeln ab: „Viele Kaufwillige scheinen in der ersten Euphorie zu vergessen, dass die Immobilie im besten Fall ein Leben lang im Besitz bleiben soll. Aber es lohnt sich beim Immobilienkauf, alle Faktoren gut zu überdenken und die Objekte sowie deren Preise genau zu vergleichen.“
