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17.05.2016 Kaum Anstiege bei Verwaltervergütung trotz zunehmender Pflichten

Eine bundesweite Studie der drei großen Immobilienverbände ZIA, IVD und BVI, die vom Freiburger Center for Real Estate Studies (CRES) durchgeführt wurde, zeigt aktuell, dass die Verwalterentgelte in den letzten fünf Jahren nur unwesentlich angestiegen sind. Im Vergleich mit einer Studie aus dem Jahr 2010, die von der BID Vorgängerorganisation (BSI Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft) in Auftrag gegeben worden war, hat sich die durchschnittliche monatliche Vergütung im Bereich der WEG-Verwaltung von weniger als 49 Wohneinheiten um weniger als 2 Euro netto auf 19,67 Euro netto erhöht. Bei der WEG-Verwaltung von mehr als 100 Wohneinheiten beträgt die Steigerung im gleichen Zeitraum durchschnittlich sogar nur 0,90 Euro netto. Ähnliche Zahlen haben sich bei der Untersuchung der Mietverwaltung ergeben. Für die Betreuung und den Werterhalt eines Mietshauses von weniger als 10 Mietparteien erhält der Verwalter im Durchschnitt 22,74 Euro netto pro Monat, im Gegensatz zu 21,31 Euro netto im Jahr 2010. Bei einem Miethaus von bis zu 29 Wohneinheiten hat sich die Vergütung durchschnittlich von 19,39 Euro auf 25,00 Euro netto gesteigert.

Bedenkt man, dass im selben Zeitraum der Verbraucherpreisindex in Deutschland um sieben Punkte gestiegen ist und 100 Euro cirka 6,54 Euro weniger wert sind, lässt sich erkennen, dass die Vergütung von Immobilienverwaltern nicht nur stagniert, sondern tatsächlich sogar rückläufig ist. Dabei sind die Anforderungen an Immobilienverwalter gerade durch politisch motivierte Zusatzaufgaben, wie die Pflichten im Zuge des Meldegesetzes, des Mess- und Eichgesetzes und des Mindestlohngesetzes heutzutage deutlich höher als noch vor fünf Jahren.

Ein weiteres Ergebnis der aktuellen Studie ist, dass die Mehrheit der Verwalter (68 Prozent) trotz vielfacher gesetzlicher Änderungen und der Einführung neuer technischer Standards diese zusätzlichen Aufgaben bislang innerhalb der Grundvergütung abrechnet. So werden etwaige Sonderleistungen wie die Aufstellung einer Hausordnung von nur 17 Prozent der Verwalter oder die Bescheinigung nach §35 EStG von nur 38 Prozent der Verwalter als solche abgerechnet.

Sondervergütungen werden erst aufgerufen, wenn ein höherer Aufwand oder externe Kosten anfallen. Die am häufigsten abgerechneten Sonderleistungen in der WEG-Verwaltung sind die Durchführung einer zweiten Eigentümerversammlung, die Zustimmung zum Eigentumsverkauf, die Durchführung des außergerichtlichen Mahnverfahrens und die Erstellung von Kopien. Bei der Mietverwaltung lassen sich die Verwalter am häufigsten die komplette Vermietungsleistung einschließlich der Vermarktung, Besichtigung, Exposé-Erstellung, die erhöhten Verwalterleistungen bei Mieterwechsel und Modernisierungsmaßnahmen gesondert vergüten. Das Bestellerprinzip, das mit der Novelle des Mietrechts im Juni 2015 eingeführt wurde, hat laut der Studie bei den Verwaltern nur in Maßen (bei 30 Prozent) zu einem veränderten Leistungsspektrum geführt.

Thomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter sieht die aus der Studie erkennbare Öffnung der Schere zwischen Aufwand und Vergütung der Verwaltung kritisch: "Bei unserer Tätigkeit handelt es sich um eine qualifizierte Dienstleistung, deren Komplexität und Umfang oft unterschätzt wird. Wer eine professionelle und zeitgemäße Verwaltung seiner Immobilie wünscht, sollte berücksichtigen, dass diese nur mit einer entsprechenden angemessenen Vergütung möglich ist. Immobilienverwalter, wie die im BVI organsierten, die seriös und fundiert arbeiten, sich stets fortbilden und die besten Möglichkeiten zur Wertsteigerung der ihnen anvertrauten Verwaltungseinheiten wählen, müssen auch rentabel arbeiten können. Die Ergebnisse unserer Studie zeigen, dass dies momentan in Deutschland nur schwer möglich ist."

Die bundesweite Erhebung der Verwalterentgelte ist ein wichtiger Schritt in Richtung Transparenz. Markus Jugan, Vorsitzender des Bundesfachausschusses Verwalter im Immobilienverband IVD, sieht in der Studie eine gute Grundlage zur Übersicht angemessener Vergütungen für die Leistungen von Verwaltern: "Mit der Studie über die Vergütung schaffen wir für Verwalter und Verbraucher ein wichtiges Instrument zum Vergleich der eigenen Kalkulationen. Selbstverständlich kann dieses Zahlenwerk nicht die eigenen betriebswirtschaftliche Betrachtung und Preisermittlung ersetzen, sie gibt jedoch, gerade bei den Sonderleistungen sehr gute Richtwerte über die Marktsituation. Aus meiner unternehmerischen Sicht habe ich mich mit den ermittelten Zahlen bestätigt gesehen, wobei einzelne Ergebnisse mich überrascht haben und für mein Unternehmen hinterfragt werden müssen."

Ähnlich sieht es der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA): "Eine professionelle Verwaltung ist eines der wichtigsten Fundamente für die Steuerung von Immobilieninvestments. Insbesondere für Privatanleger, die über keinerlei Immobilien-Knowhow verfügen, sind Verwalter der erste Ansprechpartner, wenn es um Probleme mit der Immobilie selbst, bauliche Maßnahmen oder auch Mietverhältnisse geht. Für eine angemessene Leistung braucht es auch eine angemessene Bezahlung", erklärt Klaus-Peter Hesse, Geschäftsführer des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.




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