07.07.2016 Hervorragendes Ergebnis auf dem Investmentmarkt Hamburg
Der Hamburger Investmentmarkt setzt seinen Aufwärtstrend weiter fort und verbucht zum Ende des ersten Halbjahres ein Transaktionsvolumen von 2,13 Mrd. €. Damit werden das Vorjahresergebnis um 16 % und der langjährige Durchschnitt sogar um 62 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Erstaunlich ist dabei, dass das sehr gute Resultat fast ausschließlich auf Einzeldeals zurückzuführen ist. Damit profitiert die Hansestadt weiterhin von der guten Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, die trotz einer Angebotsverknappung noch gedeckt werden konnte“, sagt Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Zu den bedeutendsten Abschlüssen zählten dabei die Verkäufe des Telekom-Gebäudes in der City Nord und des Commerzbank-Areals in der City. Im bundesweiten Vergleich kann Hamburg sich sogar die Führungsspitze vor München (2,09 Mrd. €) und Berlin (2,06 Mrd. €) sichern. Der Anteil an ausländischen Investoren hat in den vergangenen 12 Monaten in der Hansestadt abgenommen und liegt zum Ende des zweiten Quartals bei 30 %.
Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Größenklassen stellt sich grundsätzlich homogen dar. Jeweils rund die Hälfte entfallen dabei auf Deals über und unter 50 Mio. €. Den größten Anteil von gut 28 % verbuchen großvolumige Investments über 100 Mio. €. Knapp dahinter folgen die Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. € mit 27,5 %. Die im letzten Jahr noch führende Klasse zwischen 50 und 100 Mio. € wird mit einem Verlust um 13 Prozentpunkte auf den dritten Platz verwiesen und kann sich vor diesem Hintergrund nur noch einen Anteil von knapp 23 % sichern. Die kleineren Segmente zwischen 10 und 25 Mio. € und bis 10 Mio. € verbuchen hingegen leichte Zuwächse und kommen auf gut 13 % und rund 8 %.
Büroobjekte weiterhin führend
Die am Hamburger Markt traditionell wichtigste Assetklasse Büro ist, trotz einer Abnahme um 16 Prozentpunkte, immer noch für über die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumens verantwortlich und führt damit das Ranking an. Die Sammelkategorie Sonstige, hinter der sich unter anderem Entwicklungsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte verbergen, kann sich nur ganz knapp den zweiten Platz mit 17,5 % vor Einzelhandelsimmobilien sichern. Durch ein leicht gestiegenes Angebot verbuchen Retailobjekte Zugewinne von 5 Prozentpunkten und sind auf dem dritten Rang mit anteiligen gut 17 % zu finden. Dem schließen sich Hotels mit knapp 9 % an, gefolgt von Logistikobjekten mit rund 5 %.
Nachdem in den ersten drei Monaten des Jahres die Nebenlagen noch führend waren, wurde im zweiten Quartal wieder mehr in Objekte in der Hamburger City investiert, sodass diese mit knapp 44 % traditionell den ersten Platz belegen. Dem schließen sich die Nebenlagen an, die im Vergleich zum Vorjahr durch Zuwächse von fast 7 Prozentpunkten auf einen Anteil von 33 % kommen. Ebenfalls positiv sieht die Entwicklung im Teilmarkt Cityrand aus. Hier wurden Zugewinne von rund 5 Prozentpunkten verzeichnet, sodass diese anteilig gut 19 % verbuchen. Die Peripherie spielt mit einem Anteil von 4 % eine nach wie vor eher unbedeutende Rolle. Grundsätzlich sind die Verschiebungen in den einzelnen Lagen eindeutig auf das vorhandene Angebot zurückzuführen.
In der ersten Jahreshälfte waren zwar viele unterschiedliche Anleger am Geschehen beteiligt, doch standen dabei zwei Investorengruppen, die zusammen für über die Hälfte des Investmentvolumens verantwortlich sind, im Fokus. Die stärkste Gruppe sind dabei Spezialfonds, auf die Umsatzanteile von fast 29 % entfallen. Ebenfalls investitionsfreudig zeigten sich Pensionskassen, die gut 24 % zum Ergebnis beisteuern. Auf Anteile im zweistelligen Bereich kommen ebenfalls Projektentwickler mit über 13 %. Fast gleichauf schließen sich private Anleger und Investment/Asset Manager mit jeweils rund 7 % sowie offene Fonds und die öffentliche Hand mit jeweils rund 4 % an. Auf alle anderen Käufergruppen, die unter Sonstige zusammengefasst sind, entfallen gut 12 %.
Der vermehrte Druck auf die Renditen bei Premiumobjekten ist seit einigen Jahren sowohl bundesweit als auch in Hamburg zu beobachten. Vor diesem Hintergrund haben in den vergangenen 6 Monaten die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte noch einmal um 25 Basispunkte nachgegeben und liegen aktuell bei 3,75 %. Ähnlich sieht die Entwicklung bei Geschäftshäusern aus, wo die Rendite um 15 Basispunkte gesunken ist und 3,60 % beträgt. Hingegen haben Logistikimmobilien seit Jahresbeginn ihr Niveau gehalten und notieren bei 5,25 %.
Stabile Aussichten
„Das hervorragende Halbjahresergebnis basiert zum einen auf einer guten Nachfrage nationaler und internationaler Investoren und zum anderen auf einem entsprechenden Angebot. Für den weiteren Jahresverlauf stehen die Chancen aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gut, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird. Jedoch ist am Markt eine Verknappung an Investmentobjekten wahrzunehmen. Die Spitzenrenditen könnten darüber hinaus aufgrund des starken Wettbewerbs um Core-Objekte noch weiter nachgeben“, fasst Heiko Fischer zusammen.
„Erstaunlich ist dabei, dass das sehr gute Resultat fast ausschließlich auf Einzeldeals zurückzuführen ist. Damit profitiert die Hansestadt weiterhin von der guten Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, die trotz einer Angebotsverknappung noch gedeckt werden konnte“, sagt Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Zu den bedeutendsten Abschlüssen zählten dabei die Verkäufe des Telekom-Gebäudes in der City Nord und des Commerzbank-Areals in der City. Im bundesweiten Vergleich kann Hamburg sich sogar die Führungsspitze vor München (2,09 Mrd. €) und Berlin (2,06 Mrd. €) sichern. Der Anteil an ausländischen Investoren hat in den vergangenen 12 Monaten in der Hansestadt abgenommen und liegt zum Ende des zweiten Quartals bei 30 %.
Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Größenklassen stellt sich grundsätzlich homogen dar. Jeweils rund die Hälfte entfallen dabei auf Deals über und unter 50 Mio. €. Den größten Anteil von gut 28 % verbuchen großvolumige Investments über 100 Mio. €. Knapp dahinter folgen die Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. € mit 27,5 %. Die im letzten Jahr noch führende Klasse zwischen 50 und 100 Mio. € wird mit einem Verlust um 13 Prozentpunkte auf den dritten Platz verwiesen und kann sich vor diesem Hintergrund nur noch einen Anteil von knapp 23 % sichern. Die kleineren Segmente zwischen 10 und 25 Mio. € und bis 10 Mio. € verbuchen hingegen leichte Zuwächse und kommen auf gut 13 % und rund 8 %.
Büroobjekte weiterhin führend
Die am Hamburger Markt traditionell wichtigste Assetklasse Büro ist, trotz einer Abnahme um 16 Prozentpunkte, immer noch für über die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumens verantwortlich und führt damit das Ranking an. Die Sammelkategorie Sonstige, hinter der sich unter anderem Entwicklungsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte verbergen, kann sich nur ganz knapp den zweiten Platz mit 17,5 % vor Einzelhandelsimmobilien sichern. Durch ein leicht gestiegenes Angebot verbuchen Retailobjekte Zugewinne von 5 Prozentpunkten und sind auf dem dritten Rang mit anteiligen gut 17 % zu finden. Dem schließen sich Hotels mit knapp 9 % an, gefolgt von Logistikobjekten mit rund 5 %.
Nachdem in den ersten drei Monaten des Jahres die Nebenlagen noch führend waren, wurde im zweiten Quartal wieder mehr in Objekte in der Hamburger City investiert, sodass diese mit knapp 44 % traditionell den ersten Platz belegen. Dem schließen sich die Nebenlagen an, die im Vergleich zum Vorjahr durch Zuwächse von fast 7 Prozentpunkten auf einen Anteil von 33 % kommen. Ebenfalls positiv sieht die Entwicklung im Teilmarkt Cityrand aus. Hier wurden Zugewinne von rund 5 Prozentpunkten verzeichnet, sodass diese anteilig gut 19 % verbuchen. Die Peripherie spielt mit einem Anteil von 4 % eine nach wie vor eher unbedeutende Rolle. Grundsätzlich sind die Verschiebungen in den einzelnen Lagen eindeutig auf das vorhandene Angebot zurückzuführen.
In der ersten Jahreshälfte waren zwar viele unterschiedliche Anleger am Geschehen beteiligt, doch standen dabei zwei Investorengruppen, die zusammen für über die Hälfte des Investmentvolumens verantwortlich sind, im Fokus. Die stärkste Gruppe sind dabei Spezialfonds, auf die Umsatzanteile von fast 29 % entfallen. Ebenfalls investitionsfreudig zeigten sich Pensionskassen, die gut 24 % zum Ergebnis beisteuern. Auf Anteile im zweistelligen Bereich kommen ebenfalls Projektentwickler mit über 13 %. Fast gleichauf schließen sich private Anleger und Investment/Asset Manager mit jeweils rund 7 % sowie offene Fonds und die öffentliche Hand mit jeweils rund 4 % an. Auf alle anderen Käufergruppen, die unter Sonstige zusammengefasst sind, entfallen gut 12 %.
Der vermehrte Druck auf die Renditen bei Premiumobjekten ist seit einigen Jahren sowohl bundesweit als auch in Hamburg zu beobachten. Vor diesem Hintergrund haben in den vergangenen 6 Monaten die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte noch einmal um 25 Basispunkte nachgegeben und liegen aktuell bei 3,75 %. Ähnlich sieht die Entwicklung bei Geschäftshäusern aus, wo die Rendite um 15 Basispunkte gesunken ist und 3,60 % beträgt. Hingegen haben Logistikimmobilien seit Jahresbeginn ihr Niveau gehalten und notieren bei 5,25 %.
Stabile Aussichten
„Das hervorragende Halbjahresergebnis basiert zum einen auf einer guten Nachfrage nationaler und internationaler Investoren und zum anderen auf einem entsprechenden Angebot. Für den weiteren Jahresverlauf stehen die Chancen aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gut, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird. Jedoch ist am Markt eine Verknappung an Investmentobjekten wahrzunehmen. Die Spitzenrenditen könnten darüber hinaus aufgrund des starken Wettbewerbs um Core-Objekte noch weiter nachgeben“, fasst Heiko Fischer zusammen.
