21.07.2016 Defensivqualitäten von Immobilien mit Renditestärke von Aktien kombinieren
Die großen Indexanbieter Standard & Poor‘s sowie MSCI werden Immobilienaktien von August an als separaten Sektor im GICS, dem Global Industry Classification Standard, führen. Immobilienaktien waren bislang Teil des Finanzsektors, der zukünftig nur noch reine Finanzwerte aus den Bereichen Banking, Versicherungen oder Börsen enthalten wird. „Die Einführung eines neuen Sektors für Immobilienaktien bedeutet eine größere Aufmerksamkeit für Immobilien, da Anleger die Märkte und ihre eigene Vermögensallokation analysieren“, sagt Olivier Hertoghe, Immobilienexperte beim belgischen Vermögensverwalter Degroof Petercam Asset Management und Portfoliomanager des Petercam Securities Real Estate Europe. „Eine verbesserte Profilierung von börsennotierten Immobilienunternehmen dürfte die Entwicklung neuer, auf die Anlageklasse fokussierter Anlageprodukte sowie die Mittelzuflüsse vorantreiben. Außerdem sollte die langfristig unterdurchschnittliche Volatilität die Attraktivität von Immobilienaktien im Rahmen der Portfoliodiversifikation weiter erhöhen“.
Im Zuge des immer weiter wegbrechenden Renditepotenzials an den Finanzmärkten bei gleichzeitig steigenden Risiken können Immobilienaktien derweil eine lukrative Alternative sein. Denn gemessen in Risikoeinheiten weisen börsennotierte Immobilien aufgrund der guten Gewinn- und Dividendenvisibilität sowie fairer und stabiler Renditen eine höhere Effizienz auf als Aktien anderer Sektoren.
Attraktive Antwort für Anleger, die Rendite suchen
„Wir gehen davon aus, dass die Nettoinventarwerte weiter ansteigen werden, und zwar nicht nur bei den hochwertigen, sondern auch bei Objekten der zweiten Reihe“, beschreibt Hertoghe das Potenzial am europäischen Immobilienmarkt. „Wir stellen fest, dass börsennotierte Immobilien fair bewertet sind und im Rahmen eines Basisszenarios Chancen auf Renditen in Höhe von 10 Prozent in den kommenden zwölf Monaten bieten können“. Dass Immobilienaktien unter Ertragsgesichtspunkten eine Alternative darstellen, zeigt auch der Blick auf das Gefälle zwischen der impliziten Rendite börsennotierter Immobiliengesellschaften und den Anleiherenditen. Dieses hat sich zwar sukzessive verringert, doch bei einem Stand von 400 Basispunkten (4 Prozentpunkten) fällt die Differenz nach wie vor hoch aus, da insbesondere die Zinsen auf längere Sicht niedrig zu bleiben scheinen.
Geringe Sektorvolatilität
Der defensive Charakter von Immobilienanlagen spiegelt sich auch bei Immobilienaktien wider, und zwar im Vergleich zum breiten Aktienmarkt in Form einer deutlich niedrigeren Volatilität. Diese beträgt, insbesondere aufgrund des voranschreitenden Entschuldungsprozesses, etwa nur das 0,6-fache der Volatilität des gesamten europäischen Aktienmarktes. Bei der Analyse der Renditen börsennotierter Immobilien haben die Degroof Petercam-Experten vielmehr eine höhere Korrelation mit der direkten Immobilienanlage errechnet. Wobei einer Studie der Universität Maastricht in den Niederlanden zufolge Immobilienaktien gegenüber direkten Immobilieninvestments in Bezug auf die Rendite und die Kosten deutlich effizienter sind, und das bei nur geringfügig höheren Schwankungen.
Hochwertige Objekte
Börsennotierte Immobilienunternehmen weisen gegenüber dem breiten Immobilienmarkt die qualitativ besseren Vermögenswerte auf. Bei Degroof Petercam Asset Management hat man anhand der Entwicklung von Nettoinventarwerten festgestellt, dass an der Börse gelistete Immobiliengesellschaften – mit Ausnahme während der Liquiditätskrise nach der Lehman-Pleite – ihre jeweiligen Vergleichsindizes der Investment Property Databank übertreffen. Das spiegelt sich auch im Portfolio des Petercam Securities Real Estate Europe wider. „Für die meisten Unternehmen, die wir im Fonds halten, wäre es unmöglich, in den derzeitigen Märkten ähnliche Portfolios zu den gemeldeten Nettoinventarwerten nachzubilden. Dies ist ein Zeichen dafür, dass börsennotierte Immobilien im Vergleich zu direkten Immobilien eine gute Wertschöpfung bieten“, sagt Hertoghe.
Bessere Liquidität
Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds bieten Immobilienaktien dem Investor aufgrund der leichten Liquidierbarkeit über die Börse deutlich mehr Flexibilität. Extreme Marktereignisse können bei offenen Immobilienfonds immer wieder dazu führen, dass übermäßige Anteilsrückgaben nur schwer oder gar nicht bedient werden können. Wie zuletzt bei britischen Immobilienfonds, die nach dem Brexit-Votum mit hohen Mittelabflüssen zu kämpfen hatten. Da diese Fonds nur über 20 Prozent liquide Mittel verfügten, um Anteilrückgaben bedienen zu können, mussten einige von ihnen schließen. „Über Immobilienaktien bleibt die Immobilienanlage hingegen jederzeit liquide, und damit funktioniert auch der Spagat zwischen der raschen Liquidierung eines an sich illiquiden Assets“, betont Hertoghe.
Im Zuge des immer weiter wegbrechenden Renditepotenzials an den Finanzmärkten bei gleichzeitig steigenden Risiken können Immobilienaktien derweil eine lukrative Alternative sein. Denn gemessen in Risikoeinheiten weisen börsennotierte Immobilien aufgrund der guten Gewinn- und Dividendenvisibilität sowie fairer und stabiler Renditen eine höhere Effizienz auf als Aktien anderer Sektoren.
Attraktive Antwort für Anleger, die Rendite suchen
„Wir gehen davon aus, dass die Nettoinventarwerte weiter ansteigen werden, und zwar nicht nur bei den hochwertigen, sondern auch bei Objekten der zweiten Reihe“, beschreibt Hertoghe das Potenzial am europäischen Immobilienmarkt. „Wir stellen fest, dass börsennotierte Immobilien fair bewertet sind und im Rahmen eines Basisszenarios Chancen auf Renditen in Höhe von 10 Prozent in den kommenden zwölf Monaten bieten können“. Dass Immobilienaktien unter Ertragsgesichtspunkten eine Alternative darstellen, zeigt auch der Blick auf das Gefälle zwischen der impliziten Rendite börsennotierter Immobiliengesellschaften und den Anleiherenditen. Dieses hat sich zwar sukzessive verringert, doch bei einem Stand von 400 Basispunkten (4 Prozentpunkten) fällt die Differenz nach wie vor hoch aus, da insbesondere die Zinsen auf längere Sicht niedrig zu bleiben scheinen.
Geringe Sektorvolatilität
Der defensive Charakter von Immobilienanlagen spiegelt sich auch bei Immobilienaktien wider, und zwar im Vergleich zum breiten Aktienmarkt in Form einer deutlich niedrigeren Volatilität. Diese beträgt, insbesondere aufgrund des voranschreitenden Entschuldungsprozesses, etwa nur das 0,6-fache der Volatilität des gesamten europäischen Aktienmarktes. Bei der Analyse der Renditen börsennotierter Immobilien haben die Degroof Petercam-Experten vielmehr eine höhere Korrelation mit der direkten Immobilienanlage errechnet. Wobei einer Studie der Universität Maastricht in den Niederlanden zufolge Immobilienaktien gegenüber direkten Immobilieninvestments in Bezug auf die Rendite und die Kosten deutlich effizienter sind, und das bei nur geringfügig höheren Schwankungen.
Hochwertige Objekte
Börsennotierte Immobilienunternehmen weisen gegenüber dem breiten Immobilienmarkt die qualitativ besseren Vermögenswerte auf. Bei Degroof Petercam Asset Management hat man anhand der Entwicklung von Nettoinventarwerten festgestellt, dass an der Börse gelistete Immobiliengesellschaften – mit Ausnahme während der Liquiditätskrise nach der Lehman-Pleite – ihre jeweiligen Vergleichsindizes der Investment Property Databank übertreffen. Das spiegelt sich auch im Portfolio des Petercam Securities Real Estate Europe wider. „Für die meisten Unternehmen, die wir im Fonds halten, wäre es unmöglich, in den derzeitigen Märkten ähnliche Portfolios zu den gemeldeten Nettoinventarwerten nachzubilden. Dies ist ein Zeichen dafür, dass börsennotierte Immobilien im Vergleich zu direkten Immobilien eine gute Wertschöpfung bieten“, sagt Hertoghe.
Bessere Liquidität
Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds bieten Immobilienaktien dem Investor aufgrund der leichten Liquidierbarkeit über die Börse deutlich mehr Flexibilität. Extreme Marktereignisse können bei offenen Immobilienfonds immer wieder dazu führen, dass übermäßige Anteilsrückgaben nur schwer oder gar nicht bedient werden können. Wie zuletzt bei britischen Immobilienfonds, die nach dem Brexit-Votum mit hohen Mittelabflüssen zu kämpfen hatten. Da diese Fonds nur über 20 Prozent liquide Mittel verfügten, um Anteilrückgaben bedienen zu können, mussten einige von ihnen schließen. „Über Immobilienaktien bleibt die Immobilienanlage hingegen jederzeit liquide, und damit funktioniert auch der Spagat zwischen der raschen Liquidierung eines an sich illiquiden Assets“, betont Hertoghe.
