25.07.2016 Brexit trifft britische Immobilienwirtschaft – EU weiter positiv
Nach Angaben der RICS drückt der Brexit auf die Stimmung im britischen Immobilienmarkt. Die Erwartungen an die Kapitalwert- und Mietentwicklung sind negativ. Gleichzeitig bleibt der europäische Markt für Gewerbeimmobilien positiv gestimmt. Außerhalb Europas stehen die Zeichen mit Ausnahme Indiens in den meisten Schwellenländern auf Abschwung. In einigen Industrieländern wie den USA und Japan scheint sich nur die Dynamik abzuschwächen. Auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt sorgt ein mangelndes Angebot auch weiterhin für ein kräftiges Kapitalwertwachstum. Das sind die zentralen Aussagen des RICS Global Commercial Property Monitor für das zweite Quartal 2016. Die wichtigsten Umfrageergebnisse für Deutschland in Stichworten:
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
• Die Ergebnisse für das zweite Quartal 2016 zeigen, dass die Nachfrage der Nutzer in allen Asset-Klassen (Büro-, Industrie- und Einzelhandelsimmobilien) noch immer kräftig steigt. Im Bürosektor wurde sogar der stärkste Quartalszuwachs seit 2011 verzeichnet.
• Die Verfügbarkeit von Mietflächen insgesamt ging das dritte Quartal in Folge zurück. Der stärkste Rückgang zeigte sich dabei bei den Industrieimmobilien. Demgegenüber veränderte sich die Verfügbarkeit von Einzelhandelsimmobilien kaum.
• Incentives, die Vermieter potenziellen Mietern anbieten, verloren parallel dazu das zehnte Quartal in Folge an Bedeutung.
• Aufgrund des Ungleichgewichts zwischen steigender Nachfrage und sinkendem Angebot steigen die Mieten weiter. Es wird davon ausgegangen, dass sie in den kommenden 12 Monaten insgesamt um etwa 2,5 Prozent zulegen werden. Mittelfristig dürfte das Mietwachstum in den nächsten drei Jahren ca. 3,5 Prozent jährlich betragen.
• Lediglich im Sekundärmarkt für Einzelhandelsimmobilien ist nicht davon auszugehen, dass die Mieten in den kommenden 12 Monaten ansteigen. Hier prognostizieren die Umfrageteilnehmer ein gleichbleibendes Niveau.
• Der Occupier Sentiment Index verzeichnet einen Wert von +29. Damit gibt es praktisch keine Veränderung gegenüber dem ersten Quartal; der Wert entspricht dem Gesamteindruck.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
• Die Investmentnachfrage blieb auch im zweiten Quartal solide. In allen Asset-Klassen wurde Wachstum erzielt. Dieser Trend spiegelt sich auch in den Umfragedaten zu Auslandsinvestitionen.
• Gleichzeitig ist das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien erneut deutlich zurückgegangen.
• Diese Dynamik unterstreicht die Prognosen zur Kapitalwertentwicklung, die für die kommenden 12 Monate von einem starken Wachstum im Büro-, Industrie- und Einzelhandelsimmobiliensegment ausgehen. Zwar dürften Core-Immobilien auch weiterhin besser abschneiden als Sekundärimmobilien; die Lücke schließt sich aber immer weiter.
• Für die kommenden drei Jahre wird von einem sich leicht verlangsamenden Preiszuwachs ausgegangen, der voraussichtlich bei durchschnittlich 3,5 Prozent jährlich liegen wird.
• Dazu korrespondiert, dass 51 Prozent der Befragten annehmen, dass sich ihr jeweiliger Markt auf den Höhepunkt des Zyklus zubewege. 42 Prozent gehen indes davon aus, dass der Aufschwung zwar schon fortgeschritten sei, aber noch ausreichend Luft nach oben bestehe.
• Der Investment Sentiment Index liegt im zweiten Quartal bei +51, nachdem er im letzten Quartal bei +52 lag. Dies deutet weiterhin auf eine starke Dynamik auf dem deutschen Investmentmarkt hin.
Dipl.-Ing. Hanno Schrecker MRICS, Stellvertretender Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Der deutsche Immobilienmarkt bleibt seinem Ruf als traditionell ´sicherer Hafen´ weiterhin treu. Der Zufluss, insbesondere auch von ausländischem Kapital, scheint ungebrochen was zu einer weiteren Verknappung des Angebots in der Breite und fast allen Immobiliensegmenten führt. Wir sehen weiterhin hohe Preise, die in Premiumlagen sogar noch leicht steigen. Insbesondere Frankfurt wird am Immobilienmarkt als möglicher Profiteur der jüngsten Brexit-Entscheidung gesehen. Erste Entscheidungen zur Verlagerung eines Standortes aus Großbritannien an einen Ort innerhalb der EU werden jedoch auf Grund der unklaren Rahmenbedingungen (Stichwort z.B. Passporting) erst in 6 bis 12 Monaten erwartet. Aufgrund der mangelnden Investitionsmöglichkeiten in den traditionellen Immobiliensegmenten prüfen die ersten Akteure Einstiegsmöglichkeiten in den in Deutschland noch völlig unterentwickelten privaten Infrastrukturmarkt. Wegen des hohen Sanierungs- und Ersatzbedarfs bei weiterhin angespannter Kassenlage der öffentlichen Haushalte sollten sich hier mittelfristig attraktive Anlagemöglichkeiten ergeben.“
Länder-Ergebnisse im Einzelnen
Im zweiten Quartal 2016 zeigen sich bei den Teilnehmern der RICS-Umfrage die negativen Effekte des Brexit-Votums auf dem britischen Markt für Gewerbeimmobilien. Das gilt vor allem für die Londoner City, in der der RICS Investment Sentiment Index von +13 auf -23 fiel. Da die Lage weiterhin unklar ist, lässt sich jedoch noch nicht deutlich beurteilen, ob es sich dabei um den Beginn einer langen Phase des Abschwungs (wie 54 Prozent der Befragten vermuten) oder lediglich um eine kurzfristige Reaktion handelt, die schon bald überwunden sein wird.
Gewerbeimmobilien in anderen Ländern der EU schneiden indes auf kurze Sicht gut ab. Hier ist Deutschland weiterhin führend – das Land lockt Investoren aus dem In- und Ausland in seine Metropolen. Städte wie Frankfurt, Berlin, München und Hamburg, die oft als Profiteure des Abzugs aus London genannt werden, verzeichneten auch im zweiten Quartal wieder einen deutlichen Zuwachs. Hier sind die Kapitalwerterwartungen sowohl bei Spitzen- als auch bei Sekundärimmobilien gleichermaßen robust.
Auch in Ungarn ist die Stimmung äußerst optimistisch. Hier sind die Kapitalwert- und Mieterwartungen vor allem in Budapest besonders optimistisch. Der RICS Occupier Sentiment Index liegt bei +58, dem besten Ergebnis unter allen 34 untersuchten Ländern.
In Irland, Spanien und Portugal ist die Stimmung ebenfalls gut, denn dort gehen die Umfrageteilnehmer davon aus, dass Kapitalwerte und Mieten in den kommenden Monaten steigen werden. Im Vergleich zu den letzten Quartalen zeigt sich jedoch eine erste Abschwächung dieser Dynamik.
Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist: „Die jüngsten Daten zeigen, dass sich die Unsicherheit in Folge des Referendums negativ auf die Stimmung auf dem britischen Markt für Gewerbeimmobilien auswirkt. Vor allem in London sind die Reaktionen verhalten. Die möglichen Folgeeffekte in ganz Europa werden wohl erst mit der Zeit deutlich werden und vieles hängt von den Ergebnissen der Verhandlungen zwischen der EU und Großbritannien ab. Vorerst bleibt man in weiten Teilen Europas zuversichtlich und vor allem Deutschland kann man sich erneut über solide Ergebnisse freuen. Die andauernde geldpolitische Stimulierung durch die EZB dürfte den Investitionsfluss weiter vorantreiben, da Anleihen immer weniger Erträge erzielen und so Immobilien als Anlageobjekt interessanter machen.“
• * Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
• ** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
• Die Ergebnisse für das zweite Quartal 2016 zeigen, dass die Nachfrage der Nutzer in allen Asset-Klassen (Büro-, Industrie- und Einzelhandelsimmobilien) noch immer kräftig steigt. Im Bürosektor wurde sogar der stärkste Quartalszuwachs seit 2011 verzeichnet.
• Die Verfügbarkeit von Mietflächen insgesamt ging das dritte Quartal in Folge zurück. Der stärkste Rückgang zeigte sich dabei bei den Industrieimmobilien. Demgegenüber veränderte sich die Verfügbarkeit von Einzelhandelsimmobilien kaum.
• Incentives, die Vermieter potenziellen Mietern anbieten, verloren parallel dazu das zehnte Quartal in Folge an Bedeutung.
• Aufgrund des Ungleichgewichts zwischen steigender Nachfrage und sinkendem Angebot steigen die Mieten weiter. Es wird davon ausgegangen, dass sie in den kommenden 12 Monaten insgesamt um etwa 2,5 Prozent zulegen werden. Mittelfristig dürfte das Mietwachstum in den nächsten drei Jahren ca. 3,5 Prozent jährlich betragen.
• Lediglich im Sekundärmarkt für Einzelhandelsimmobilien ist nicht davon auszugehen, dass die Mieten in den kommenden 12 Monaten ansteigen. Hier prognostizieren die Umfrageteilnehmer ein gleichbleibendes Niveau.
• Der Occupier Sentiment Index verzeichnet einen Wert von +29. Damit gibt es praktisch keine Veränderung gegenüber dem ersten Quartal; der Wert entspricht dem Gesamteindruck.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
• Die Investmentnachfrage blieb auch im zweiten Quartal solide. In allen Asset-Klassen wurde Wachstum erzielt. Dieser Trend spiegelt sich auch in den Umfragedaten zu Auslandsinvestitionen.
• Gleichzeitig ist das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien erneut deutlich zurückgegangen.
• Diese Dynamik unterstreicht die Prognosen zur Kapitalwertentwicklung, die für die kommenden 12 Monate von einem starken Wachstum im Büro-, Industrie- und Einzelhandelsimmobiliensegment ausgehen. Zwar dürften Core-Immobilien auch weiterhin besser abschneiden als Sekundärimmobilien; die Lücke schließt sich aber immer weiter.
• Für die kommenden drei Jahre wird von einem sich leicht verlangsamenden Preiszuwachs ausgegangen, der voraussichtlich bei durchschnittlich 3,5 Prozent jährlich liegen wird.
• Dazu korrespondiert, dass 51 Prozent der Befragten annehmen, dass sich ihr jeweiliger Markt auf den Höhepunkt des Zyklus zubewege. 42 Prozent gehen indes davon aus, dass der Aufschwung zwar schon fortgeschritten sei, aber noch ausreichend Luft nach oben bestehe.
• Der Investment Sentiment Index liegt im zweiten Quartal bei +51, nachdem er im letzten Quartal bei +52 lag. Dies deutet weiterhin auf eine starke Dynamik auf dem deutschen Investmentmarkt hin.
Dipl.-Ing. Hanno Schrecker MRICS, Stellvertretender Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Der deutsche Immobilienmarkt bleibt seinem Ruf als traditionell ´sicherer Hafen´ weiterhin treu. Der Zufluss, insbesondere auch von ausländischem Kapital, scheint ungebrochen was zu einer weiteren Verknappung des Angebots in der Breite und fast allen Immobiliensegmenten führt. Wir sehen weiterhin hohe Preise, die in Premiumlagen sogar noch leicht steigen. Insbesondere Frankfurt wird am Immobilienmarkt als möglicher Profiteur der jüngsten Brexit-Entscheidung gesehen. Erste Entscheidungen zur Verlagerung eines Standortes aus Großbritannien an einen Ort innerhalb der EU werden jedoch auf Grund der unklaren Rahmenbedingungen (Stichwort z.B. Passporting) erst in 6 bis 12 Monaten erwartet. Aufgrund der mangelnden Investitionsmöglichkeiten in den traditionellen Immobiliensegmenten prüfen die ersten Akteure Einstiegsmöglichkeiten in den in Deutschland noch völlig unterentwickelten privaten Infrastrukturmarkt. Wegen des hohen Sanierungs- und Ersatzbedarfs bei weiterhin angespannter Kassenlage der öffentlichen Haushalte sollten sich hier mittelfristig attraktive Anlagemöglichkeiten ergeben.“
Länder-Ergebnisse im Einzelnen
Im zweiten Quartal 2016 zeigen sich bei den Teilnehmern der RICS-Umfrage die negativen Effekte des Brexit-Votums auf dem britischen Markt für Gewerbeimmobilien. Das gilt vor allem für die Londoner City, in der der RICS Investment Sentiment Index von +13 auf -23 fiel. Da die Lage weiterhin unklar ist, lässt sich jedoch noch nicht deutlich beurteilen, ob es sich dabei um den Beginn einer langen Phase des Abschwungs (wie 54 Prozent der Befragten vermuten) oder lediglich um eine kurzfristige Reaktion handelt, die schon bald überwunden sein wird.
Gewerbeimmobilien in anderen Ländern der EU schneiden indes auf kurze Sicht gut ab. Hier ist Deutschland weiterhin führend – das Land lockt Investoren aus dem In- und Ausland in seine Metropolen. Städte wie Frankfurt, Berlin, München und Hamburg, die oft als Profiteure des Abzugs aus London genannt werden, verzeichneten auch im zweiten Quartal wieder einen deutlichen Zuwachs. Hier sind die Kapitalwerterwartungen sowohl bei Spitzen- als auch bei Sekundärimmobilien gleichermaßen robust.
Auch in Ungarn ist die Stimmung äußerst optimistisch. Hier sind die Kapitalwert- und Mieterwartungen vor allem in Budapest besonders optimistisch. Der RICS Occupier Sentiment Index liegt bei +58, dem besten Ergebnis unter allen 34 untersuchten Ländern.
In Irland, Spanien und Portugal ist die Stimmung ebenfalls gut, denn dort gehen die Umfrageteilnehmer davon aus, dass Kapitalwerte und Mieten in den kommenden Monaten steigen werden. Im Vergleich zu den letzten Quartalen zeigt sich jedoch eine erste Abschwächung dieser Dynamik.
Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist: „Die jüngsten Daten zeigen, dass sich die Unsicherheit in Folge des Referendums negativ auf die Stimmung auf dem britischen Markt für Gewerbeimmobilien auswirkt. Vor allem in London sind die Reaktionen verhalten. Die möglichen Folgeeffekte in ganz Europa werden wohl erst mit der Zeit deutlich werden und vieles hängt von den Ergebnissen der Verhandlungen zwischen der EU und Großbritannien ab. Vorerst bleibt man in weiten Teilen Europas zuversichtlich und vor allem Deutschland kann man sich erneut über solide Ergebnisse freuen. Die andauernde geldpolitische Stimulierung durch die EZB dürfte den Investitionsfluss weiter vorantreiben, da Anleihen immer weniger Erträge erzielen und so Immobilien als Anlageobjekt interessanter machen.“
• * Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
• ** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.
