28.07.2016 Teurer Süden: Bis zu 30 % vom Haushaltseinkommen für Wohnen
Menschen zieht es in die Stadt. Dorthin, wo neben einer hohen Lebensqualität renommierte Hochschulen und attraktive Arbeitgeber zu finden sind. Doch das Wohnen in der Stadt hat seinen Preis, denn es beansprucht einen immer höheren Anteil vom Haushaltsnettoeinkommen. Mit seinem Erschwinglichkeitsindex EIMX zeigt ImmobilienScout24, wo das Wohnen immer teurer wird. Dafür hat das Immobilienportal das regionale Verhältnis von Kaufkraft und Wohnkosten in über 400 Städten und Kreisen analysiert.
Wer umziehen muss oder will, stellt schnell fest, dass das eine kostspielige Angelegenheit ist. Denn zum gleichen Preis lässt sich in der Regel keine Wohnung mehr finden. Meist muss auf die bisherigen Wohnkosten „noch eine Schippe drauf“ gelegt werden. Miet- und Kaufpreise steigen stetig und der Anteil der Wohnkosten („kalte“ Immobilienkosten – also ohne Betriebs- und Nebenkosten), die vom Nettoeinkommen zu bestreiten sind, nimmt ebenso stetig zu. Das gilt vor allem für Metropolen und Großstädte, aber auch in Mittelstädten steigt der Wohnkostenanteil.
Die „Top 10“ der Städte mit dem höchsten Wohnkostenanteil
Von allen untersuchten Städten hat Freiburg im Breisgau den höchsten Wohnkostenanteil. Glatte 30 Prozent vom Haushaltsnettoeinkommen müssen die Freiburger im Schnitt einkalkulieren. Hier trifft allerdings ein hoher Prozentsatz an Studenten mit geringer Kaufkraft auf verhältnismäßig teure Mieten (10 €/m2), so dass die Stadt im Ranking den Spitzenplatz einnimmt. Mit München (28 Prozent Wohnkostenanteil), Regensburg und Würzburg (beide rund 24 Prozent Wohnkostenanteil) finden sich gleich drei weitere süddeutsche Städte unter den Top10. Frankfurt am Main, Hamburg und Stuttgart gehören mit bis zu 23 Prozent Wohnkostenanteil auch zu den teuren Wohnorten. Platz 10 teilen sich Berlin, Karlsruhe und Rosenheim mit einem Wohnkostenanteil von knapp 22 Prozent.
„In fast allen Metropolen hat sich der Wohnkostenanteil im Vergleich zu 2012 deutlich erhöht. Die Immobilienpreise wachsen also schneller als die Kaufkraft. Wer urban leben möchte, muss bis zu 30 Prozent seines Einkommens für das Wohnen aufbringen – zusätzlich anfallende Betriebs- und Nebenkosten sind hier noch gar nicht mit eingerechnet“, so Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. „Was die teuren Städte verbindet, ist eine starke lokale Wirtschaft mit attraktiven Arbeitgebern und eine hohe Lebensqualität. Das übt natürlich eine große Anziehungskraft aus. Die Folge ist eine Verknappung des Wohnangebots, was wiederum die Immobilienpreise nach oben drückt. Die Attraktivität hat also im wahrsten Sinn des Wortes ihren Preis.“
In allen Top10-Städten gilt inzwischen die Mietpreisbremse. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in diesen Städten zwischen 8 Euro/m2 und rund 14 Euro/m2 in München. Ob die Mieten hier künftig nicht mehr so stark steigen, wird sich erst noch zeigen. Bislang hat das neue Gesetz keinen preisdämpfenden Effekt auf dem Mietmarkt.
Auch in Mittelstädten erhöht sich der Wohnkostenanteil
Mittelstädte mit starker Wirtschaft wie Braunschweig, Kassel oder Mannheim holen zu den Top10-Städten auf. Mit einem Wohnkostenanteil von knapp 22 Prozent bewegt sich Mannheim auf dem Niveau der Top10. In Braunschweig beträgt der Wohnkostenanteil inzwischen über 17 Prozent, in Kassel rund 19 Prozent. Von den Mittelstädten liegt Wolfsburg deutlich hinter Freiburg oder München. Wer in Wolfsburg lebt, gibt im Schnitt „nur“ 16 Prozent seines Haushaltsnettoeinkommens für das Wohnen aus. In der Autostadt treffen gute Gehälter auf ein vergleichsweise geringes Mietpreisniveau.
„In diesen Mittelstädten liegen die Quadratmeterpreise noch bei 7 beziehungsweise 8 Euro pro Quadratmeter. Das ist noch moderat im Vergleich zu teuren Metropolen wie München, Stuttgart oder Frankfurt, könnte sich aber mit steigender Nachfrage ändern. Die nicht unerhebliche Veränderung des Wohnkostenanteils von 2012 zu 2015 zeigt bereits die Tendenz zur Verteuerung von Wohnimmobilien“, kommentiert Jan Hebecker.
Stärkste Veränderung von 2012 zu 2015
Im Dreijahresvergleich zeigt sich, dass vor allem bayerische Städte und Autostädte zu den Städten mit der höchsten Zunahme des Wohnkostenanteils gehören. Am stärksten hat der Wohnkostenanteil von 2012 zu 2015 in Würzburg (+4 Prozent), Landshut (+3,8 Prozent), Rosenheim (+3,7 Prozent), Ingolstadt (+3,3 Prozent), Passau (+ 3,2 Prozent) sowie Wolfsburg und München (beide +3,1 Prozent) zugenommen. Aber auch in Regensburg und Stuttgart ist der Wohnkostenanteil um deutlich mehr als 2 Prozent gestiegen.
„München, Wolfsburg, Ingolstadt und Stuttgart haben durch die Automobilindustrie gut bezahlte Jobs. Durch die zahlungskräftige Klientel sind aber auch die Mieten und Kaufpreise sehr hoch. Normalverdiener können sich beispielsweise den Innenstadtbereich von München kaum mehr leisten und weichen zunehmend auf die Randbezirke aus“, erklärt Immobilienexperte Jan Hebecker.
Wer umziehen muss oder will, stellt schnell fest, dass das eine kostspielige Angelegenheit ist. Denn zum gleichen Preis lässt sich in der Regel keine Wohnung mehr finden. Meist muss auf die bisherigen Wohnkosten „noch eine Schippe drauf“ gelegt werden. Miet- und Kaufpreise steigen stetig und der Anteil der Wohnkosten („kalte“ Immobilienkosten – also ohne Betriebs- und Nebenkosten), die vom Nettoeinkommen zu bestreiten sind, nimmt ebenso stetig zu. Das gilt vor allem für Metropolen und Großstädte, aber auch in Mittelstädten steigt der Wohnkostenanteil.
Die „Top 10“ der Städte mit dem höchsten Wohnkostenanteil
Von allen untersuchten Städten hat Freiburg im Breisgau den höchsten Wohnkostenanteil. Glatte 30 Prozent vom Haushaltsnettoeinkommen müssen die Freiburger im Schnitt einkalkulieren. Hier trifft allerdings ein hoher Prozentsatz an Studenten mit geringer Kaufkraft auf verhältnismäßig teure Mieten (10 €/m2), so dass die Stadt im Ranking den Spitzenplatz einnimmt. Mit München (28 Prozent Wohnkostenanteil), Regensburg und Würzburg (beide rund 24 Prozent Wohnkostenanteil) finden sich gleich drei weitere süddeutsche Städte unter den Top10. Frankfurt am Main, Hamburg und Stuttgart gehören mit bis zu 23 Prozent Wohnkostenanteil auch zu den teuren Wohnorten. Platz 10 teilen sich Berlin, Karlsruhe und Rosenheim mit einem Wohnkostenanteil von knapp 22 Prozent.
„In fast allen Metropolen hat sich der Wohnkostenanteil im Vergleich zu 2012 deutlich erhöht. Die Immobilienpreise wachsen also schneller als die Kaufkraft. Wer urban leben möchte, muss bis zu 30 Prozent seines Einkommens für das Wohnen aufbringen – zusätzlich anfallende Betriebs- und Nebenkosten sind hier noch gar nicht mit eingerechnet“, so Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. „Was die teuren Städte verbindet, ist eine starke lokale Wirtschaft mit attraktiven Arbeitgebern und eine hohe Lebensqualität. Das übt natürlich eine große Anziehungskraft aus. Die Folge ist eine Verknappung des Wohnangebots, was wiederum die Immobilienpreise nach oben drückt. Die Attraktivität hat also im wahrsten Sinn des Wortes ihren Preis.“
In allen Top10-Städten gilt inzwischen die Mietpreisbremse. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in diesen Städten zwischen 8 Euro/m2 und rund 14 Euro/m2 in München. Ob die Mieten hier künftig nicht mehr so stark steigen, wird sich erst noch zeigen. Bislang hat das neue Gesetz keinen preisdämpfenden Effekt auf dem Mietmarkt.
Auch in Mittelstädten erhöht sich der Wohnkostenanteil
Mittelstädte mit starker Wirtschaft wie Braunschweig, Kassel oder Mannheim holen zu den Top10-Städten auf. Mit einem Wohnkostenanteil von knapp 22 Prozent bewegt sich Mannheim auf dem Niveau der Top10. In Braunschweig beträgt der Wohnkostenanteil inzwischen über 17 Prozent, in Kassel rund 19 Prozent. Von den Mittelstädten liegt Wolfsburg deutlich hinter Freiburg oder München. Wer in Wolfsburg lebt, gibt im Schnitt „nur“ 16 Prozent seines Haushaltsnettoeinkommens für das Wohnen aus. In der Autostadt treffen gute Gehälter auf ein vergleichsweise geringes Mietpreisniveau.
„In diesen Mittelstädten liegen die Quadratmeterpreise noch bei 7 beziehungsweise 8 Euro pro Quadratmeter. Das ist noch moderat im Vergleich zu teuren Metropolen wie München, Stuttgart oder Frankfurt, könnte sich aber mit steigender Nachfrage ändern. Die nicht unerhebliche Veränderung des Wohnkostenanteils von 2012 zu 2015 zeigt bereits die Tendenz zur Verteuerung von Wohnimmobilien“, kommentiert Jan Hebecker.
Stärkste Veränderung von 2012 zu 2015
Im Dreijahresvergleich zeigt sich, dass vor allem bayerische Städte und Autostädte zu den Städten mit der höchsten Zunahme des Wohnkostenanteils gehören. Am stärksten hat der Wohnkostenanteil von 2012 zu 2015 in Würzburg (+4 Prozent), Landshut (+3,8 Prozent), Rosenheim (+3,7 Prozent), Ingolstadt (+3,3 Prozent), Passau (+ 3,2 Prozent) sowie Wolfsburg und München (beide +3,1 Prozent) zugenommen. Aber auch in Regensburg und Stuttgart ist der Wohnkostenanteil um deutlich mehr als 2 Prozent gestiegen.
„München, Wolfsburg, Ingolstadt und Stuttgart haben durch die Automobilindustrie gut bezahlte Jobs. Durch die zahlungskräftige Klientel sind aber auch die Mieten und Kaufpreise sehr hoch. Normalverdiener können sich beispielsweise den Innenstadtbereich von München kaum mehr leisten und weichen zunehmend auf die Randbezirke aus“, erklärt Immobilienexperte Jan Hebecker.
