28.07.2016 Refurbishment ist in: Fast 700.000 Quadratmeter im Bau
Refurbishment ist in – zumindest bei den privaten Projektentwicklern. Allein in den Top 7-Standorten unterziehen sie dieses Jahr 690.000 Quadratmeter Bestandsfläche einer Runderneuerung. Das ergab jetzt eine Recherche von HOCHTIEF Projektentwicklung. Das Unternehmen bediente sich dabei eigener Datenerhebungen sowie externer Studienergebnisse. Etwa 60 Prozent der gesamten Bestandsentwicklungsfläche entfallen auf Wohnungen, nur ein Fünftel auf Büroräume. Über die Hälfte der Immobilien, in denen vornehmlich Büroflächen saniert werden, sind dennoch gemischt genutzte Immobilien. Mehr als ein Viertel der Bestandsgebäude, in denen überwiegend Wohnungen entstehen, erfahren eine Umnutzung. Die meisten von ihnen beheimateten in ihrem Vorleben Büros.
„Mischnutzungen sind in der Gunst bei Entwicklern und Investoren gestiegen und die Umnutzung ist angesichts der Wohnungsknappheit in den Top 7 mittlerweile ein wichtiges Standbein beim Refurbishment“, begründet Gordon Gorski, Geschäftsführer der HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH, die Zahlen. Nahezu drei Viertel der Fläche entfallen auf die Städte Berlin, Düsseldorf und Hamburg. Ein ähnliches Bild bot sich bereits in den zurückliegenden zwei Jahren. „In diesen Städten gibt der Gebäudebestand für ein Refurbishment offensichtlich besonders viel her“, meint Gorski.
Das größte Volumen bietet Berlin
Der weitaus größte Teil der Bestandsfläche – etwa 220.000 Quadratmeter oder ein Drittel – wird in der Bundeshauptstadt recycelt. Düsseldorf folgt mit zirka
150.000 Quadratmetern bzw. 22 Prozent. Hamburg schafft es knapp dahinter. Hier werden fast 138.000 Quadratmeter generalüberholt, was einem Fünftel gleichkommt. Köln erreicht mit ungefähr 75.000 Quadratmetern einen Anteil von elf Prozent. In Stuttgart bedeuten die beinahe 48.000 Quadratmeter sieben Prozent des Gesamtvolumens. Frankfurt kann mit 31.000 Quadratmetern aufwarten, München mit 28.000 Quadratmetern. Beide Städte steuern so jeweils rund vier Prozent zum gesamten Flächenergebnis bei.
Hamburg erneuert die meiste Bürofläche
Spitzenreiter beim Refurbishment von Büros ist Hamburg. Gut 56.000 Quadratmeter werden in diesem Jahr umgebaut. Das entspricht 38 Prozent der insgesamt erfassten Bürofläche in der Bestandsentwicklung der Top 7. Fast gleichauf liegen Düsseldorf und Berlin: In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt werden etwa 34.000 Quadratmeter umfassend modernisiert, in der Bundeshauptstadt sind es knapp 1 .00 Quadratmeter weniger. Die Stadt am Rhein kommt damit auf einen Anteil von 23 Prozent, die Stadt an der Spree auf 22 Prozent. Mit deutlichem Abstand schließen sich Stuttgart, Köln und München an. Für die Schwabenmetropole bedeuten ihre zirka 15.000 Quadratmeter einen Anteil von zehn Prozent, die 6.000 Quadratmeter für die Domstadt vier Prozent und die 4.000 Quadratmeter für die Bayernmetropole drei Prozent. Erstaunlich ist, dass sich angesichts der hohen Leerstandsquote aktuell in Frankfurt nichts tut. Auch das Volumen bei konkreten Planungen fällt mager aus. „Ein Teil des Frankfurter Leerstands ist in Bürogebäuden zu finden, für die sich ein Refurbishment nicht mehr lohnt. Zudem stehen noch verstärkt Umnutzungen in den Startlöchern“, kommentiert Gorski das Ergebnis.
Berlin recycelt die meiste Fläche für Wohnen
Für den Wohnungsmarkt unternimmt die Bundeshauptstadt besonders große Anstrengungen. Dort werden gut 176.000 Quadratmeter und damit 43 Prozent des gesamten Aufkommens für Bestandsentwicklung im Wohnbereich der Top 7 rundum erneuert. „Da Berlin zu den Städten mit dem höchsten Druck auf den Wohnungsmarkt gehört, bietet sich Bestandsentwicklung in größerem Umfang einfach an“, ist Gorski überzeugt. Weit über die Hälfte stammt aus Umnutzungen. Nahezu 100.000 Quadratmeter weniger bietet das zweitplatzierte Düsseldorf. Sein Anteil von nicht ganz einem Fünftel ist geprägt durch zwei großvolumige Umnutzungsprojekte. Köln bringt zirka 61.000 Quadratmeter und einen Anteil von 14 Prozent ein. In der Domstadt sind darunter mehr als 70 Prozent umgewandelte Flächen. In Hamburg werden – mit einem Anteil von 13 Prozent – etwa 52.000 Quadratmeter umfassend saniert. Einer Neunutzung unterliegen davon 90 Prozent. Frankfurt trägt annähernd 31 .00 Quadratmeter oder acht Prozent bei. Eine geänderte Nutzung erfahren damit 46 Prozent der Fläche. München mit ungefähr 8.000 und Stuttgart mit fast 6.000 Quadratmetern bilden mit einem zwei- bzw. einprozentigen Anteil die beiden Schlusslichter. Aber auch in diesen Städten entsteht die meiste Wohnfläche durch Umwandlung. Dass diese Form der Bestandsentwicklung in allen Städten so weit vorne liegt, wundert Gorski nicht: „Private Projektentwickler kaufen für ein gewöhnliches Refurbishment in der Regel kleinere Wohnungsbestände. Größere Bestandsentwicklungen dagegen verbinden sie eher mit einer Umnutzung.“
Resümee
Die Bedeutung des Entwicklergeschäfts mit „alten“ Häusern wächst weiter. Im Vergleich zu den beiden Jahren zuvor hat das Volumen zumindest bei den klassischen Projektentwicklern deutlich zugenommen. Zum gleichen Zeitpunkt nämlich waren in den Jahren 2015 und 2014 zirka 550.000 Quadratmeter bzw. 340.000 Quadratmeter im Bau. „Zudem beobachten wir, dass kommunale oder landeseigene Wohnungsgesellschaften in diesem Bereich immer aktiver werden, auch wenn wir das Engagement nicht mit Zahlen in unserer Untersuchung berücksichtigt haben“, stellt Gorski fest und verweist als Beispiel auf das Engagement einer solchen Gesellschaft in der Bürostadt Frankfurt-Niederrad. Die in vielen Städten geplante oder bereits zunehmende Verdichtung in Kombination mit inzwischen geschlossenen Baulücken wird das Thema Refurbishment weiter befeuern. Und nicht zuletzt der Druck auf die Wohnungsmärkte wird sein Übriges dazu tun.
„Mischnutzungen sind in der Gunst bei Entwicklern und Investoren gestiegen und die Umnutzung ist angesichts der Wohnungsknappheit in den Top 7 mittlerweile ein wichtiges Standbein beim Refurbishment“, begründet Gordon Gorski, Geschäftsführer der HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH, die Zahlen. Nahezu drei Viertel der Fläche entfallen auf die Städte Berlin, Düsseldorf und Hamburg. Ein ähnliches Bild bot sich bereits in den zurückliegenden zwei Jahren. „In diesen Städten gibt der Gebäudebestand für ein Refurbishment offensichtlich besonders viel her“, meint Gorski.
Das größte Volumen bietet Berlin
Der weitaus größte Teil der Bestandsfläche – etwa 220.000 Quadratmeter oder ein Drittel – wird in der Bundeshauptstadt recycelt. Düsseldorf folgt mit zirka
150.000 Quadratmetern bzw. 22 Prozent. Hamburg schafft es knapp dahinter. Hier werden fast 138.000 Quadratmeter generalüberholt, was einem Fünftel gleichkommt. Köln erreicht mit ungefähr 75.000 Quadratmetern einen Anteil von elf Prozent. In Stuttgart bedeuten die beinahe 48.000 Quadratmeter sieben Prozent des Gesamtvolumens. Frankfurt kann mit 31.000 Quadratmetern aufwarten, München mit 28.000 Quadratmetern. Beide Städte steuern so jeweils rund vier Prozent zum gesamten Flächenergebnis bei.
Hamburg erneuert die meiste Bürofläche
Spitzenreiter beim Refurbishment von Büros ist Hamburg. Gut 56.000 Quadratmeter werden in diesem Jahr umgebaut. Das entspricht 38 Prozent der insgesamt erfassten Bürofläche in der Bestandsentwicklung der Top 7. Fast gleichauf liegen Düsseldorf und Berlin: In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt werden etwa 34.000 Quadratmeter umfassend modernisiert, in der Bundeshauptstadt sind es knapp 1 .00 Quadratmeter weniger. Die Stadt am Rhein kommt damit auf einen Anteil von 23 Prozent, die Stadt an der Spree auf 22 Prozent. Mit deutlichem Abstand schließen sich Stuttgart, Köln und München an. Für die Schwabenmetropole bedeuten ihre zirka 15.000 Quadratmeter einen Anteil von zehn Prozent, die 6.000 Quadratmeter für die Domstadt vier Prozent und die 4.000 Quadratmeter für die Bayernmetropole drei Prozent. Erstaunlich ist, dass sich angesichts der hohen Leerstandsquote aktuell in Frankfurt nichts tut. Auch das Volumen bei konkreten Planungen fällt mager aus. „Ein Teil des Frankfurter Leerstands ist in Bürogebäuden zu finden, für die sich ein Refurbishment nicht mehr lohnt. Zudem stehen noch verstärkt Umnutzungen in den Startlöchern“, kommentiert Gorski das Ergebnis.
Berlin recycelt die meiste Fläche für Wohnen
Für den Wohnungsmarkt unternimmt die Bundeshauptstadt besonders große Anstrengungen. Dort werden gut 176.000 Quadratmeter und damit 43 Prozent des gesamten Aufkommens für Bestandsentwicklung im Wohnbereich der Top 7 rundum erneuert. „Da Berlin zu den Städten mit dem höchsten Druck auf den Wohnungsmarkt gehört, bietet sich Bestandsentwicklung in größerem Umfang einfach an“, ist Gorski überzeugt. Weit über die Hälfte stammt aus Umnutzungen. Nahezu 100.000 Quadratmeter weniger bietet das zweitplatzierte Düsseldorf. Sein Anteil von nicht ganz einem Fünftel ist geprägt durch zwei großvolumige Umnutzungsprojekte. Köln bringt zirka 61.000 Quadratmeter und einen Anteil von 14 Prozent ein. In der Domstadt sind darunter mehr als 70 Prozent umgewandelte Flächen. In Hamburg werden – mit einem Anteil von 13 Prozent – etwa 52.000 Quadratmeter umfassend saniert. Einer Neunutzung unterliegen davon 90 Prozent. Frankfurt trägt annähernd 31 .00 Quadratmeter oder acht Prozent bei. Eine geänderte Nutzung erfahren damit 46 Prozent der Fläche. München mit ungefähr 8.000 und Stuttgart mit fast 6.000 Quadratmetern bilden mit einem zwei- bzw. einprozentigen Anteil die beiden Schlusslichter. Aber auch in diesen Städten entsteht die meiste Wohnfläche durch Umwandlung. Dass diese Form der Bestandsentwicklung in allen Städten so weit vorne liegt, wundert Gorski nicht: „Private Projektentwickler kaufen für ein gewöhnliches Refurbishment in der Regel kleinere Wohnungsbestände. Größere Bestandsentwicklungen dagegen verbinden sie eher mit einer Umnutzung.“
Resümee
Die Bedeutung des Entwicklergeschäfts mit „alten“ Häusern wächst weiter. Im Vergleich zu den beiden Jahren zuvor hat das Volumen zumindest bei den klassischen Projektentwicklern deutlich zugenommen. Zum gleichen Zeitpunkt nämlich waren in den Jahren 2015 und 2014 zirka 550.000 Quadratmeter bzw. 340.000 Quadratmeter im Bau. „Zudem beobachten wir, dass kommunale oder landeseigene Wohnungsgesellschaften in diesem Bereich immer aktiver werden, auch wenn wir das Engagement nicht mit Zahlen in unserer Untersuchung berücksichtigt haben“, stellt Gorski fest und verweist als Beispiel auf das Engagement einer solchen Gesellschaft in der Bürostadt Frankfurt-Niederrad. Die in vielen Städten geplante oder bereits zunehmende Verdichtung in Kombination mit inzwischen geschlossenen Baulücken wird das Thema Refurbishment weiter befeuern. Und nicht zuletzt der Druck auf die Wohnungsmärkte wird sein Übriges dazu tun.
