08.08.2016 Ostdeutsche B-Städte bieten sehr attraktive Eigenkapitalrenditen
Potsdam, Dresden, Berlin und Leipzig weisen für Investitionen in Wohnimmobilien derzeit die attraktivsten Rahmenbedingungen auf. Dies zeigt das aktuelle Risiko-Rendite-Ranking 2016 für Ostdeutschland & Berlin der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Dafür wurden in insgesamt 18 Städten die Bevölkerungsentwicklung, die sozioökonomische Entwicklung, der Wohnungsmarkt, die aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie die Nachfrage nach Wohnraum untersucht. Daraus entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset und Transaction Manager Risikoscores, die mit den langfristig erzielbaren Renditen ins Verhältnis gesetzt wurden. Boris Groth, Head of Transaction Residential bei der Dr. Lübke & Kelber GmbH, zum aktuellen Ranking: „Ziel unserer jährlichen Untersuchung ist es, das Standortrisiko für Investoren möglichst genau abzuzeichnen. Nur so lässt sich einordnen, welche Rendite erzielt werden muss, um das Standortrisiko adäquat eingepreist zu wissen.“
Unter Einsatz derzeit sehr günstiger Fremdfinanzierungsmittel lassen sich in allen 18 analysierten Städten attraktive Eigenkapitalrenditen zumeist mit deutlich über fünf Prozent bei Bestandsimmobilien erzielen, die die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite übersteigen. „Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Investitionsrisiko und zu erzielender Rentabilität einer Anlage sind maßgeblich für die Beurteilung eines jeden Investments. Unsere Analyse berücksichtigt daher das jeweilige Standortrisiko im Rahmen der erforderlichen Mindestrendite und stellt diese den derzeit an den Standorten zu erwartenden Objekt- bzw. Eigenkapitalrenditen gegenüber“, erklärt Groth.
Niedrigstes Risiko in Potsdam, Dresden, Berlin und Leipzig
Für die Analyse ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge auf einen risikolosen Zins, die nötig sind, um das Investitionsrisiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins wurde auf Basis einer 10-jährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der letzten zehn Jahre zuzüglich Kaufnebenkosten ermittelt. Daraus ergibt sich eine risikolose Zinsspanne von 2,95 bis 3,25 Prozent.
Potsdam, Dresden, Berlin und Leipzig sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die vier Städte Risikozuschläge von 1,1 Prozentpunkten für Potsdam, 1,3 Prozentpunkten für Dresden, 1,5 Prozentpunkten für Berlin und 1,7 Prozentpunkte für Leipzig. „Die Risikozuschläge für diese vier Städte sind im Vergleich zum Vorjahr geringer, Investments in solche risikoärmere und damit besonders begehrte Standorte sind aber oftmals mit einer überproportional niedrigeren Rendite verbunden“, sagt Groth. „Hier trifft ein sehr knappes Angebot auf eine besonders hohe Nachfrage, die Preise steigen und in der Folge sinken die Renditen.“
Mietbelastung im Vergleich zur Finanzierungsbelastung
Mit Ausnahme von Frankfurt an der Oder führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung, in allen analysierten Städten zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung.
Insbesondere in den Städten Jena und Gera liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung der Haushalte mit rund sechs und rund sieben Prozentpunkten deutlich unter der entsprechenden Mietbelastung. Nur in Frankfurt an der Oder ist die Mietbelastung geringer als die Belastung durch den Erwerb einer Eigentumswohnung. „Die Erhebung zeigt, dass der Kauf einer Immobilie wesentlich attraktiver sein kann als zu Mieten. Dabei haben wir die Erwerbsnebenkosten sowie die Bewirtschaftungskosten mit einbezogen.
Insbesondere vor dem Hintergrund des Vermögensaufbaus für die Altersvorsorge ist der Kauf einer Wohnung häufig sinnvoller als die Anmietung“, erläutert Groth.
Attraktives Umfeld für Wohninvestments in Ostdeutschland & Berlin
„Vor dem Hintergrund einer langfristig gesicherten Zinsvereinbarung bieten im Grundsatz alle von uns analysierten Städte in Ostdeutschland und Berlin Eigenkapitalrenditen bei Bestandsobjekten an, die über die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite hinausgehen und stellen damit weiterhin renditestarke und attraktive Investments dar“, meint Groth.
Unter Einsatz derzeit sehr günstiger Fremdfinanzierungsmittel lassen sich in allen 18 analysierten Städten attraktive Eigenkapitalrenditen zumeist mit deutlich über fünf Prozent bei Bestandsimmobilien erzielen, die die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite übersteigen. „Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Investitionsrisiko und zu erzielender Rentabilität einer Anlage sind maßgeblich für die Beurteilung eines jeden Investments. Unsere Analyse berücksichtigt daher das jeweilige Standortrisiko im Rahmen der erforderlichen Mindestrendite und stellt diese den derzeit an den Standorten zu erwartenden Objekt- bzw. Eigenkapitalrenditen gegenüber“, erklärt Groth.
Niedrigstes Risiko in Potsdam, Dresden, Berlin und Leipzig
Für die Analyse ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge auf einen risikolosen Zins, die nötig sind, um das Investitionsrisiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins wurde auf Basis einer 10-jährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der letzten zehn Jahre zuzüglich Kaufnebenkosten ermittelt. Daraus ergibt sich eine risikolose Zinsspanne von 2,95 bis 3,25 Prozent.
Potsdam, Dresden, Berlin und Leipzig sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die vier Städte Risikozuschläge von 1,1 Prozentpunkten für Potsdam, 1,3 Prozentpunkten für Dresden, 1,5 Prozentpunkten für Berlin und 1,7 Prozentpunkte für Leipzig. „Die Risikozuschläge für diese vier Städte sind im Vergleich zum Vorjahr geringer, Investments in solche risikoärmere und damit besonders begehrte Standorte sind aber oftmals mit einer überproportional niedrigeren Rendite verbunden“, sagt Groth. „Hier trifft ein sehr knappes Angebot auf eine besonders hohe Nachfrage, die Preise steigen und in der Folge sinken die Renditen.“
Mietbelastung im Vergleich zur Finanzierungsbelastung
Mit Ausnahme von Frankfurt an der Oder führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung, in allen analysierten Städten zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung.
Insbesondere in den Städten Jena und Gera liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung der Haushalte mit rund sechs und rund sieben Prozentpunkten deutlich unter der entsprechenden Mietbelastung. Nur in Frankfurt an der Oder ist die Mietbelastung geringer als die Belastung durch den Erwerb einer Eigentumswohnung. „Die Erhebung zeigt, dass der Kauf einer Immobilie wesentlich attraktiver sein kann als zu Mieten. Dabei haben wir die Erwerbsnebenkosten sowie die Bewirtschaftungskosten mit einbezogen.
Insbesondere vor dem Hintergrund des Vermögensaufbaus für die Altersvorsorge ist der Kauf einer Wohnung häufig sinnvoller als die Anmietung“, erläutert Groth.
Attraktives Umfeld für Wohninvestments in Ostdeutschland & Berlin
„Vor dem Hintergrund einer langfristig gesicherten Zinsvereinbarung bieten im Grundsatz alle von uns analysierten Städte in Ostdeutschland und Berlin Eigenkapitalrenditen bei Bestandsobjekten an, die über die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite hinausgehen und stellen damit weiterhin renditestarke und attraktive Investments dar“, meint Groth.
