02.09.2016 AENGEVELT: Düsseldorf hat Bedarf von 95.000 Wohnungen bis 2040
AENGEVELT-RESEARCH hat den quantitativen Wohnungsbedarf in Düsseldorf für den Zeitraum von 2016 bis 2040 analysiert. Grundlage ist die "Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060" für Nordrhein-Westfalen, die für Düsseldorf eine Bevölkerungszahl von rd. 677.000 im Jahr 2040 prognostiziert (Stand 31.12.2015: 612.200 Einwohner).
Ergebnis der Analyse: Insgesamt beträgt der Neubaubedarf in Düsseldorf bis 2040 mehr als 95.000 Wohneinheiten. Dies entspricht einer mittleren Fertigstellungsquote von knapp 4.000 Wohnungen pro Jahr.
Dazu Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Wurden in den Jahren 2003 bis 2012 durchschnittlich lediglich rd. 900 WE pro Jahr fertiggestellt, erhöhte sich das Jahresvolumen 2013 und 2014 auf knapp 1.900 Wohneinheiten. Für 2015 gehen wir von rd. 2.000 neuen Wohnungen aus.“
Für Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT IMMOBILIEN, steht damit fest: „Ungeachtet der erfreulichen Zunahme der Bautätigkeit in den drei letzten Jahren ist die Abweichung zwischen Bedarf und tatsächlicher Fertigstellungen immer noch eklatant.“ Dies gilt aus seiner Sicht ungeachtet der Tatsache, dass aufgrund des weiten Zeithorizontes die Abschätzung künftiger Wanderungsgewinne von volatilen Faktoren wie z.B. Wirtschaftsentwicklung und Migrations-/Flüchtlingsbewegungen abhängig und mit entsprechenden Unsicherheiten verbunden ist. Angesichts der zudem knappen Wohnbaulandreserven in Düsseldorf fordert Aengevelt deshalb erneut: „Ackerland zu Wohnbauland, Wohnungsneubau statt Möhrenanbau!“
Der Wohnungsbedarf, der primär von der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte abhängt, wurde mittels der Komponentenmethode berechnet. Dabei wird zwischen Nachholbedarf, Neubedarf und Ersatzbedarf unterschieden:
• Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen den Privathaushalten und dem Wohnungsbestand im Ausgangsjahr 2016. Die Berechnungen zeigen, dass aktuell ein Nachholbedarf von rd. 4.400 Wohneinheiten (WE) besteht (2016: 346.400 Privathaushalte versus 342.000 Wohneinheiten).
• Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte zwischen 2016 und 2040. Hierbei geht AENGEVELT-RESEARCH bei der Modellierung angesichts des anhaltenden Trends zur Haushaltsverkleinerung davon aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße von aktuell 1,79 Einwohnern pro Haushalt auf 1,7 Ew./Haushalt bis 2040 sinkt. Auf dieser Basis erhöht sich die Zahl der Privathaushalte gemäß der Bevölkerungsprognose auf rd. 398.000. Daraus ergibt sich ein Neubedarf bis 2040 von rd. 51.600 WE.
• Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirtschaftlichen Gründen oder altersbedingt aus dem Markt ausscheiden. Der Ersatzbedarf im Zuge von Wohnungsabbrüchen, Umnutzungen und Zusammenlegungen wurde mit einer moderaten Quote von 0,3% des Wohnungsbestandes pro Jahr angesetzt und entspricht für den Gesamtzeitraum damit 27.700 WE.
• Hinzu kommt eine für das optimale Funktionieren eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes notwendige Mobilitäts- und Fluktuationsreserve von 3% des Wohnungsbestandes, die als Leerstandsreserve und klassischer Preisdämpfer im Rahmen von Umzügen und Sanierungsmaßnahmen notwendig ist und ca. 11.900 WE entspricht.
• Insgesamt beträgt damit der Neubaubedarf in Düsseldorf bis 2040 rd. 95.600 Wohneinheiten.
• Vor diesem Hintergrund müssten in Düsseldorf, um eine quantitativ bedarfsgerechte Wohnungsversorgung zu gewährleisten, bis zum Jahr 2040 durchschnittlich rd. 4.000 Wohnungen jährlich gebaut werden.
„Gemessen am ermittelten Wohnungsbedarf werden in Düsseldorf aktuell immer noch zu wenige Wohnungen gebaut, auch wenn das Fertigstellungsvolumen in den letzten drei Jahren schon erheblich auf knapp 2.000 Wohnungen pro Jahr gestiegen ist“, so das nüchterne Fazit von Wulff Aengevelt, der weiter ausführt: „Die aktuelle Erhöhung der Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen in Düsseldorf ist zwar zu begrüßen, doch ist sie quantitativ immer noch nicht ausreichend, um den Wohnungsbedarf mittel- und langfristig angemessen zu decken. Deshalb sind im Rahmen der Bauland- und Wohnungsbaupolitik sowie seitens der Immobilienwirtschaft bisherige Anstrengungen noch zu verstärken und weitere Anreize zu schaffen, um das Ziel einer Verdopplung der aktuellen Fertigstellungsraten über die nächsten zwei Jahrzehnte zu erreichen.“
Besondere Herausforderung ist dabei für ihn neben innovativer Konzepte für schnellen und günstigen Wohnungsneubau, wie das von der bayerischen Fuchs-Gruppe und AENGEVELT gemeinsam entwickelte Konzept „VarioWohnen“, vor allem die zeitnahe Ausweisung und Erschließung weiterer Wohnbauflächen: „Mit den heute bekannten Neubaupotentialen kann Düsseldorf den zusätzlichen Wohnungsbedarf bis 2025 decken“, erläutert Dr. Wulff Aengevelt die aktuelle Situation und ergänzt: „Um indessen für die Zeit danach weitere Wohnbauflächen zu erschließen, muss angesichts der langen Vorlaufphase aufgrund von Planungs- und Genehmigungsverfahren die Bildung weiterer Reserven bereits heute als entschlossenes Signal in Gang gesetzt werden! Zumal auch die notwendige Reproduktion des Düsseldorfer Wohnungsbestandes – 81% des Bestandes sind älter als 35 Jahre – berücksichtigt werden muss.“
Vor diesem Hintergrund müsse auch die Umnutzung von Ackerland zu Wohnbauland geprüft und in Gang gesetzt werden, insbesondere angesichts der moderateren Grundstückspreise und Zinsen, die noch am ehesten die Chance für dringend benötigten (relativ) mietgünstigen Wohnungsbau böten.
Auf Ackerflächen entfallen in Düsseldorf – ohne Wald-, Grün- und Gartenflächen – 3.180 ha bzw. 15% der Stadtfläche. Um den gesamten Neubaubedarf von 95.000 WE bis 2040 zu decken, wären rechnerisch 60% der Ackerfläche in Wohnbauland umzuwidmen. Da indessen an bereits bestehenden Wohnstandorten ebenfalls Wohnungen durch Abriss des Altbestandes und (teilweise dichtere) Neubebauung entstehen und auch Nutzungsänderungen von Gewerbe- in Wohnbauflächen zu berücksichtigen sind, sind tatsächlich allenfalls 20% bis 30% der Ackerflächen, d.h. 640 bis 950 ha, umzuwandeln.
Deshalb: Der Aufschub von heute ist das Dauerproblem ab übermorgen!
Ergebnis der Analyse: Insgesamt beträgt der Neubaubedarf in Düsseldorf bis 2040 mehr als 95.000 Wohneinheiten. Dies entspricht einer mittleren Fertigstellungsquote von knapp 4.000 Wohnungen pro Jahr.
Dazu Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Wurden in den Jahren 2003 bis 2012 durchschnittlich lediglich rd. 900 WE pro Jahr fertiggestellt, erhöhte sich das Jahresvolumen 2013 und 2014 auf knapp 1.900 Wohneinheiten. Für 2015 gehen wir von rd. 2.000 neuen Wohnungen aus.“
Für Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT IMMOBILIEN, steht damit fest: „Ungeachtet der erfreulichen Zunahme der Bautätigkeit in den drei letzten Jahren ist die Abweichung zwischen Bedarf und tatsächlicher Fertigstellungen immer noch eklatant.“ Dies gilt aus seiner Sicht ungeachtet der Tatsache, dass aufgrund des weiten Zeithorizontes die Abschätzung künftiger Wanderungsgewinne von volatilen Faktoren wie z.B. Wirtschaftsentwicklung und Migrations-/Flüchtlingsbewegungen abhängig und mit entsprechenden Unsicherheiten verbunden ist. Angesichts der zudem knappen Wohnbaulandreserven in Düsseldorf fordert Aengevelt deshalb erneut: „Ackerland zu Wohnbauland, Wohnungsneubau statt Möhrenanbau!“
Der Wohnungsbedarf, der primär von der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte abhängt, wurde mittels der Komponentenmethode berechnet. Dabei wird zwischen Nachholbedarf, Neubedarf und Ersatzbedarf unterschieden:
• Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen den Privathaushalten und dem Wohnungsbestand im Ausgangsjahr 2016. Die Berechnungen zeigen, dass aktuell ein Nachholbedarf von rd. 4.400 Wohneinheiten (WE) besteht (2016: 346.400 Privathaushalte versus 342.000 Wohneinheiten).
• Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte zwischen 2016 und 2040. Hierbei geht AENGEVELT-RESEARCH bei der Modellierung angesichts des anhaltenden Trends zur Haushaltsverkleinerung davon aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße von aktuell 1,79 Einwohnern pro Haushalt auf 1,7 Ew./Haushalt bis 2040 sinkt. Auf dieser Basis erhöht sich die Zahl der Privathaushalte gemäß der Bevölkerungsprognose auf rd. 398.000. Daraus ergibt sich ein Neubedarf bis 2040 von rd. 51.600 WE.
• Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirtschaftlichen Gründen oder altersbedingt aus dem Markt ausscheiden. Der Ersatzbedarf im Zuge von Wohnungsabbrüchen, Umnutzungen und Zusammenlegungen wurde mit einer moderaten Quote von 0,3% des Wohnungsbestandes pro Jahr angesetzt und entspricht für den Gesamtzeitraum damit 27.700 WE.
• Hinzu kommt eine für das optimale Funktionieren eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes notwendige Mobilitäts- und Fluktuationsreserve von 3% des Wohnungsbestandes, die als Leerstandsreserve und klassischer Preisdämpfer im Rahmen von Umzügen und Sanierungsmaßnahmen notwendig ist und ca. 11.900 WE entspricht.
• Insgesamt beträgt damit der Neubaubedarf in Düsseldorf bis 2040 rd. 95.600 Wohneinheiten.
• Vor diesem Hintergrund müssten in Düsseldorf, um eine quantitativ bedarfsgerechte Wohnungsversorgung zu gewährleisten, bis zum Jahr 2040 durchschnittlich rd. 4.000 Wohnungen jährlich gebaut werden.
„Gemessen am ermittelten Wohnungsbedarf werden in Düsseldorf aktuell immer noch zu wenige Wohnungen gebaut, auch wenn das Fertigstellungsvolumen in den letzten drei Jahren schon erheblich auf knapp 2.000 Wohnungen pro Jahr gestiegen ist“, so das nüchterne Fazit von Wulff Aengevelt, der weiter ausführt: „Die aktuelle Erhöhung der Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen in Düsseldorf ist zwar zu begrüßen, doch ist sie quantitativ immer noch nicht ausreichend, um den Wohnungsbedarf mittel- und langfristig angemessen zu decken. Deshalb sind im Rahmen der Bauland- und Wohnungsbaupolitik sowie seitens der Immobilienwirtschaft bisherige Anstrengungen noch zu verstärken und weitere Anreize zu schaffen, um das Ziel einer Verdopplung der aktuellen Fertigstellungsraten über die nächsten zwei Jahrzehnte zu erreichen.“
Besondere Herausforderung ist dabei für ihn neben innovativer Konzepte für schnellen und günstigen Wohnungsneubau, wie das von der bayerischen Fuchs-Gruppe und AENGEVELT gemeinsam entwickelte Konzept „VarioWohnen“, vor allem die zeitnahe Ausweisung und Erschließung weiterer Wohnbauflächen: „Mit den heute bekannten Neubaupotentialen kann Düsseldorf den zusätzlichen Wohnungsbedarf bis 2025 decken“, erläutert Dr. Wulff Aengevelt die aktuelle Situation und ergänzt: „Um indessen für die Zeit danach weitere Wohnbauflächen zu erschließen, muss angesichts der langen Vorlaufphase aufgrund von Planungs- und Genehmigungsverfahren die Bildung weiterer Reserven bereits heute als entschlossenes Signal in Gang gesetzt werden! Zumal auch die notwendige Reproduktion des Düsseldorfer Wohnungsbestandes – 81% des Bestandes sind älter als 35 Jahre – berücksichtigt werden muss.“
Vor diesem Hintergrund müsse auch die Umnutzung von Ackerland zu Wohnbauland geprüft und in Gang gesetzt werden, insbesondere angesichts der moderateren Grundstückspreise und Zinsen, die noch am ehesten die Chance für dringend benötigten (relativ) mietgünstigen Wohnungsbau böten.
Auf Ackerflächen entfallen in Düsseldorf – ohne Wald-, Grün- und Gartenflächen – 3.180 ha bzw. 15% der Stadtfläche. Um den gesamten Neubaubedarf von 95.000 WE bis 2040 zu decken, wären rechnerisch 60% der Ackerfläche in Wohnbauland umzuwidmen. Da indessen an bereits bestehenden Wohnstandorten ebenfalls Wohnungen durch Abriss des Altbestandes und (teilweise dichtere) Neubebauung entstehen und auch Nutzungsänderungen von Gewerbe- in Wohnbauflächen zu berücksichtigen sind, sind tatsächlich allenfalls 20% bis 30% der Ackerflächen, d.h. 640 bis 950 ha, umzuwandeln.
Deshalb: Der Aufschub von heute ist das Dauerproblem ab übermorgen!
