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13.09.2016 Mietermarkt Einzelhandel: Die Party ist vorbei!

Mit einer Verkaufsfläche von rund 120 Mio. m², das entspricht rd. 1,5 m² / Einwohner, weist der deutsche Einzelhandel mit Abstand eine der größten Verkaufsflächenausstattungen in ganz Europa auf. „Das ist nicht neu, doch angesichts der immer weiter fortschreitenden Bedeutung des Online-Handels insbesondere im Nonfood-Bereich erhöht sich der Druck auf die Mieten“, allerdings mit beträchtlichen lokalen und regionalen Unterschieden, analysiert COMFORT Chef-Researcher Olaf Petersen.

Der Druck geht insbesondere vom Flächennachfrager-Schwergewicht „Textil-Einzelhandel“ aus. Hier sind die Pro-Kopf-Ausgabebeträge seit Jahren rückläufig und der Verkauf zu Normalpreisen mit „normaler“ Kalkulation wird von der Regel immer mehr zur Ausnahme. Viele namhafte Marken wie z. B. Gerry Weber, Tom Tailor und Sinn Leffers, um nur ein paar Namen zu nennen, optimieren ihre Flächen durch Bereinigungen ihres Filialnetzes bzw. Relocations oder verhandeln ihre Mietverträge nach. Der Markt für High Street-Mieten steht vor einer Gezeiten-Wende: Im Gesamtdurchschnitt sinken die Mieten. Dieser Umstand hat bekanntlich durch den „kompensatorischen Effekt“ nur begrenzte Aussagekraft und ist differenziert zu betrachten. Mietzunahmen sind mittlerweile die Ausnahme. Von den 146 von COMFORT betrachteten Städten war eine Zunahme der Höchstmieten bei Kleinflächen nur noch für acht Städte (= 5 %) festzustellen. Immerhin blieb bei der klaren Mehrheit von Städten (absolut 93 = 64 %) das Mietniveau stabil. Bei 45 Städten (= 31 %) waren die Höchstmieten rückläufig, bei drei Viertel von ihnen sogar um mehr als 5 %. Hier waren stärker, jedoch keinesfalls ausschließlich, kleinere Städte betroffen. Von der Thematik der Mietrückgänge blieb allerdings generell keine Stadtgröße „verschont“.

Von einer Weltuntergangsstimmung sind wir jedoch weit entfernt. Rückblickend haben wir eine Dekade von steigenden Mieten, insbesondere im Zeitraum zwischen 2006 und 2011, hinter uns. In den letzten Jahren war die Mietentwicklung bereits differenzierter. „Wie verschieden die Mietverhältnisse in den Städten sind, zeigt die Betrachtung der Mietenniveaus. In einer Liga mit Höchstmieten oberhalb von 100 €/m² (Kleinfläche) spielen danach deutschlandweit 28 Städte, im Premium-Bereich (> 250,- €) dann lediglich noch die TOP 7. Das relative Gros der Städte (62 = 42 %) rangiert in einer Größenordnung zwischen 50,- bis 100,- €/m²“, so Petersen.

Neben den dämpfenden Faktoren auf dem Vermietungsmarkt in Toplagen sind auch klar gegenläufige positive Entwicklungen zu berücksichtigen. Auf der MIPIM in Cannes wurde Deutschland von globalen Einzelhändlern zum dritten Mal in Folge zum attraktivsten Einzelhandelsmarkt bewertet. „Die bereits erfolgten bzw. angekündigten Markteintritte von Clas Ohlson, White Stuff, Sak’s Fifth Off, Under Armour, Koton, Topshop, Uniqlo, American Vintage, Vilebrequin, Le Creuset, Sennheiser, Bodum oder New Balance dokumentieren dies eindrücklich“, berichtet der übergreifend für das Vermietungsgeschäft zuständige COMFORT-Geschäfts¬führer Manfred Schalk.

Desweiteren unterstützen drei Trends den Vermietungsmarkt:

1. Nahversorgung: Spätestens die Anmietung von Rossmann auf der Kölner Schildergasse wie auch die laufenden Eröffnungen von verschiedensten kompakten Lebensmittel-Konzepten (vom Vollsortimenter über Bio bis „to-Go“) zeigen ein „Rollback“ der zeitweise aus Deutschlands Innenstädten weitgehend verschwundenen Nahversorgung an.

2. Gastronomie: Diese „reitet“ auf der Welle zum Außerhausverzehr mit deutschlandweit und stadtgrößenübergreifend wachsender Bedeutung für unsere Citys. Einerseits durch die Vertiefung der Expansion bewährter Player wie z. B. Vapiano, L’Osteria, Hans im Glück, Gin Yuu, etc.) sowie andererseits durch eine Vielzahl von ganz neuen Filialkonzepten (u.a. Custom Burger, bona me, Frittenwerk, Chilli's Group, Cotidiano)

3. Pop-up-Stores: aus den früher ungeliebten aus der Not geborenen Lückenbüßern speziell auch in Centern wird eine zunehmend etablierte Größe auf der Klaviatur des Vermietungsmanagements zunehmend auch in den klassischen 1A-Lagen.





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