07.10.2016 Höchster Büroflächenumsatz in Frankfurt seit 2010
Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wurde am Frankfurter Büromarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei in den ersten neun Monaten dieses Jahres ein Büroflächenumsatz von rd. 371.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (I.-III. Quartal 2015: rd. 269.000 m²) bedeutet dies einen Zuwachs um 102.000 m² bzw. rd. 38%. Im Vergleich zur jüngsten Dekade (2006-2015: Ø 328.000 m², jeweils I.-III. Quartal) ist ein Plus von 13% zu konstatieren. Gleichzeitig ist es der höchste anteilige Flächenumsatz seit 2010 (rd. 375.000 m²).
Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, kommentiert: „Das erfreuliche Ergebnis kann u.a. mit einer vergleichsweise hohen Anzahl von Abschlüssen im Flächensegment ab 3.000 m² erklärt werden: In den ersten drei Quartalen 2016 wurden 26 Mietverträge in diesem Flächensegment mit einem Gesamtmietvolumen von rd. 147.000 m² abgeschlossen. Im Vorjahreszeitraum waren es lediglich 14 Mietverträge mit insgesamt 92.000 m². "
Prognose 2016
• Für das Gesamtjahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen im Vergleich zum Vorjahr (2015: 389.000 m²) um rd. 23% höheren Büroflächenumsatz um 480.000 m², der damit auch über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: 453.000 m² p.a.) läge.
• Parallel dazu geht AENGEVELT-RESEARCH bis zum Jahresende 2016 von einem weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 1,22 Mio. m² aus (Ende 2015: 1,32 Mio. m²).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• In den ersten drei Quartalen des Jahres 2016 präsentieren sich die unternehmensbezo¬genen und sonstigen Dienstleister mit rd. 127.200 m² bzw. einem Anteil von rd. 34% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (Januar bis September 2015: 109.700 m² bzw. 41%).
• Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanzdienstleistungs¬branche stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 27% (72.400 m²) auf aktuell 30% (111.600 m²). So mietete z. B. die Europäische Zentralbank rd. 17.800 m² im Japan-Center und die Commerzbank ca. 10.600 m² an der Theodor-Heuss-Allee in Frankfurt-Bockenheim. Gleichzeitig waren dies die flächengrößten Umsätze im bisherigen Jahresverlauf in Frankfurt.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche blieb zwar absolut mit rd. 33.400 m² binnen Jahresfrist in etwa konstant (2015: 32.300 m²), der Marktanteil sank dennoch von 12% auf nunmehr 9%.
• Die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport erhöhte sich in den ersten drei Quartalen 2016 markant. Die Marktquote stieg von 12% bzw. rd. 32.000 m² im Vorjahreszeitraum auf rd. 15% (54.100 m²).
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Er-werbszweck erzielten mit rd. 44.700 m² im Jahresvergleich eine Verdopplung des Flächenumsatzes (2015: 22.600 m²). Die Marktquote stieg dementsprechend von rd. 8% auf aktuell 12%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH in den ersten drei Quartalen 2016 den Umsatzschwerpunkt unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 39% (143.800 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert, der aber unter dem Ergebnis des Vorjahres¬zeitraums liegt (I.-III. Quartal 2015: 62% bzw. 167.900 m²).
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei ist mit rd. 20% im Vergleich zum Vorjahr markant gestiegen (2015: rd. 14%). Der absolute Flächenumsatz hat sich binnen Jahresfrist mehr als verdoppelt (2016: 73.200 m², 2015:35.200 m²). Hier schlagen vor allem die Anmietungen des südkoreanischen Elektronikkonzerns "LG Electronics" mit ca. 9.300 m² im ehemaligen Vodafone-Komplex in Eschborn, des Technologiekonzerns SAP mit rd. 9.000 m² in einem Neubauprojekt in Eschborn, des Bundesamtes für Migration und Flüchtlinge (BAMF) mit ca. 8.400 m² im Bürogebäude "Mainblick3" in Offenbach-Kaiserlei sowie der Deutschen Bahn in der Lyoner Straße in Frankfurt-Niederrad mit insgesamt rd. 5.600 m² zu Buche.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: West (20%), Ost (8%), Nord (6%), Süd/Sachsenhausen (4%) und Flughafen (3%).
Fertigstellungsniveau
• Nachdem im Vorjahr die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 110.000 m² einen unterdurch-schnittlichen Wert erreichte (Ø 2006-2015: 175.000 m² p. a.), ist 2016 ein anziehendes Fertigstellungsniveau zu erwarten.
• Für 2016 zeichnet sich eine Fertigstellung von insgesamt rd. 130.000 m² Bürofläche ab. Im den ersten drei Quartalen 2016 wurden davon bislang rd. 111.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 100.000 m² auf aktuell ca. 1,25 Mio. m² reduziert (Ende September 2015: rd. 1,35 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dabei auf 10,4% (Ende September 2015: 11,1%).
• Damit rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels indessen unverändert an erster Position in Deutschland vor Berlin (950.000 m² bzw. 5,0%) und München (880.000 m² bzw. 4,6%).
Stabil hohe Mietpreise
Bei den Mieten zeigte der Frankfurter Büromarkt im Jahresverlauf 2016 eine insgesamt stabile Entwicklung:
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt konstant auf EUR 39,-/m².
• Die mittlere Miete in City-Lagen gab binnen Jahresfrist marginal nach: Sie reduzierte sich um EUR 0,20/m² zu und erreichte im dritten Quartal 2016 ca. EUR 23,30/m².
Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, kommentiert: „Das erfreuliche Ergebnis kann u.a. mit einer vergleichsweise hohen Anzahl von Abschlüssen im Flächensegment ab 3.000 m² erklärt werden: In den ersten drei Quartalen 2016 wurden 26 Mietverträge in diesem Flächensegment mit einem Gesamtmietvolumen von rd. 147.000 m² abgeschlossen. Im Vorjahreszeitraum waren es lediglich 14 Mietverträge mit insgesamt 92.000 m². "
Prognose 2016
• Für das Gesamtjahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen im Vergleich zum Vorjahr (2015: 389.000 m²) um rd. 23% höheren Büroflächenumsatz um 480.000 m², der damit auch über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: 453.000 m² p.a.) läge.
• Parallel dazu geht AENGEVELT-RESEARCH bis zum Jahresende 2016 von einem weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 1,22 Mio. m² aus (Ende 2015: 1,32 Mio. m²).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• In den ersten drei Quartalen des Jahres 2016 präsentieren sich die unternehmensbezo¬genen und sonstigen Dienstleister mit rd. 127.200 m² bzw. einem Anteil von rd. 34% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (Januar bis September 2015: 109.700 m² bzw. 41%).
• Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanzdienstleistungs¬branche stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 27% (72.400 m²) auf aktuell 30% (111.600 m²). So mietete z. B. die Europäische Zentralbank rd. 17.800 m² im Japan-Center und die Commerzbank ca. 10.600 m² an der Theodor-Heuss-Allee in Frankfurt-Bockenheim. Gleichzeitig waren dies die flächengrößten Umsätze im bisherigen Jahresverlauf in Frankfurt.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche blieb zwar absolut mit rd. 33.400 m² binnen Jahresfrist in etwa konstant (2015: 32.300 m²), der Marktanteil sank dennoch von 12% auf nunmehr 9%.
• Die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport erhöhte sich in den ersten drei Quartalen 2016 markant. Die Marktquote stieg von 12% bzw. rd. 32.000 m² im Vorjahreszeitraum auf rd. 15% (54.100 m²).
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Er-werbszweck erzielten mit rd. 44.700 m² im Jahresvergleich eine Verdopplung des Flächenumsatzes (2015: 22.600 m²). Die Marktquote stieg dementsprechend von rd. 8% auf aktuell 12%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH in den ersten drei Quartalen 2016 den Umsatzschwerpunkt unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 39% (143.800 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert, der aber unter dem Ergebnis des Vorjahres¬zeitraums liegt (I.-III. Quartal 2015: 62% bzw. 167.900 m²).
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei ist mit rd. 20% im Vergleich zum Vorjahr markant gestiegen (2015: rd. 14%). Der absolute Flächenumsatz hat sich binnen Jahresfrist mehr als verdoppelt (2016: 73.200 m², 2015:35.200 m²). Hier schlagen vor allem die Anmietungen des südkoreanischen Elektronikkonzerns "LG Electronics" mit ca. 9.300 m² im ehemaligen Vodafone-Komplex in Eschborn, des Technologiekonzerns SAP mit rd. 9.000 m² in einem Neubauprojekt in Eschborn, des Bundesamtes für Migration und Flüchtlinge (BAMF) mit ca. 8.400 m² im Bürogebäude "Mainblick3" in Offenbach-Kaiserlei sowie der Deutschen Bahn in der Lyoner Straße in Frankfurt-Niederrad mit insgesamt rd. 5.600 m² zu Buche.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: West (20%), Ost (8%), Nord (6%), Süd/Sachsenhausen (4%) und Flughafen (3%).
Fertigstellungsniveau
• Nachdem im Vorjahr die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 110.000 m² einen unterdurch-schnittlichen Wert erreichte (Ø 2006-2015: 175.000 m² p. a.), ist 2016 ein anziehendes Fertigstellungsniveau zu erwarten.
• Für 2016 zeichnet sich eine Fertigstellung von insgesamt rd. 130.000 m² Bürofläche ab. Im den ersten drei Quartalen 2016 wurden davon bislang rd. 111.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 100.000 m² auf aktuell ca. 1,25 Mio. m² reduziert (Ende September 2015: rd. 1,35 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dabei auf 10,4% (Ende September 2015: 11,1%).
• Damit rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels indessen unverändert an erster Position in Deutschland vor Berlin (950.000 m² bzw. 5,0%) und München (880.000 m² bzw. 4,6%).
Stabil hohe Mietpreise
Bei den Mieten zeigte der Frankfurter Büromarkt im Jahresverlauf 2016 eine insgesamt stabile Entwicklung:
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt konstant auf EUR 39,-/m².
• Die mittlere Miete in City-Lagen gab binnen Jahresfrist marginal nach: Sie reduzierte sich um EUR 0,20/m² zu und erreichte im dritten Quartal 2016 ca. EUR 23,30/m².
