07.10.2016 Studie: Weiterhin große Nachfrage an den sieben Top-Standorten
Die günstigen Rahmenbedingungen für den deutschen Immobilienmarkt werden auch 2017 weiter bestehen. Insofern hält der Trend steigender Mieten in den Segmenten Einzelhandel, Büro und Wohnen an. Die Dynamik lässt aber nach. Insbesondere im Einzelhandel sind angesichts der hohen Spitzenmieten Sättigungstendenzen erkennbar. Mehr Spielraum bieten Büro- und Wohnungsmieten, da trotz angezogener Bautätigkeit noch immer nicht genug gebaut wird. Neben dem Wohnungsbau gilt dies auch für die Büromärkte, auf denen die Leerstandsquote spürbar gesunken ist. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie der DG HYP, die die Entwicklung in den sieben Wirtschaftsmetropolen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München untersucht. Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP, sagt: „Deutschland gehört zu den Märkten mit seit Jahren fundamental stabiler Nachfrage und einer großen Kaufbereitschaft der Anleger. Zwar sind die Renditen für Immobilieninvestments gefallen. Der Spread zu Anleihen, die gegen Null tendieren, ist aber weiterhin gegeben. Immobilien bleiben auch über das Jahr 2016 hinaus im Fokus der Investoren und eine gefragte Assetklasse.“
Büroflächen werden knapp
Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die gute Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt wirken sich nachhaltig belebend auf die Büromärkte der sieben Top-Standorte aus. Durch die damit einhergehende hohe Flächennachfrage und Umwidmungen nicht mehr zeitgemäßer Flächen in Wohnraum hat sich der Büroleerstand seit Jahren spürbar reduziert. Trotz des gestiegenen Bedarfs ist der Neubau bislang aber nicht ausreichend in Schwung gekommen. Besonders in Berlin, München und Stuttgart sind attraktive Büroflächen knapp. Hier betragen die Leerstandsquoten weniger als 4 Prozent. Das durchschnittliche Leerstandsniveau der Top-Standorte liegt bei niedrigen 5,5 Prozent. Im Zuge der starken Flächennachfrage und dem immer knapperen Angebot bleibt die Mietentwicklung in den Wirtschaftszentren auch 2017 aufwärtsgerichtet. Die Spannweite der Spitzenmiete ist breit gefächert. Während in Stuttgart und Köln aktuell knapp unter bzw. über 20 Euro pro Quadratmeter zu zahlen sind, liegt der Wert beim Spitzenreiter Frankfurt bei 35,50 Euro, dicht gefolgt von München. Im Durchschnitt der sieben deutschen Top-Standorte ist mit einem Anstieg der Spitzenmiete für das laufende und kommende Jahr um jeweils rund 3 Prozent zu rechnen.
Wohnungsbau kommt nur langsam in Schwung
In den sieben deutschen Metropolen steigen die Einwohnerzahlen seit einigen Jahren kontinuierlich. Insofern nimmt die bereits hohe Nachfrage nach Wohnungen weiter zu. Weniger Personen je Haushalt verschärfen die aktuelle Situation. Deshalb sind leerstehende Wohnungen praktisch nicht mehr vorhanden. Da der Wohnungsbau erst mit Zeitverzögerung in Schwung gekommen ist, können die aktuellen Fertigstellungszahlen den Bedarf nicht decken. Hinzu kommt, dass insbesondere Wohnungen mit gehobenem Standard gebaut werden. Die größten Engpässe bestehen aber bei preisgünstigen Wohnungen, die nur in geringem Umfang entstehen. An den sieben deutschen Top-Standorten ist mit einem Zuwachs der Erstbezugsmiete in sehr guten Lagen von knapp über bzw. unter 3 Prozent für das laufende und kommende Jahr zu rechnen. Ein stärkerer Anstieg ist trotz der angespannten Marktlage unwahrscheinlich, da die Erstbezugsmieten schon heute relativ hoch sind und den Spielraum für weitere Mietsteigerungen begrenzen.
Einzelhandelsmieten: Anstieg 2017 weniger dynamisch
Das gute Konsumklima in Deutschland sorgt für anhaltend steigende Einzelhandelsumsätze. Der citynahe Einzelhandel der Top-Standorte profitiert zudem von der wachsenden Bevölkerung der Metropolen und steigenden Touristenzahlen. Auch der kontinuierlich wachsende E-Commerce ist für den innerstädtischen Einzelhandel bislang keine Belastung. Gleichwohl hat sich der Mietanstieg in sehr guten Lagen in den vergangenen drei Quartalen spürbar abgebremst. Ursächlich dafür dürfte nicht eine mangelnde Nachfrage, sondern vielmehr das bereits erreichte Mietniveau sein. Die Bandbreite der Spitzenmiete zur Jahresmitte 2016 reicht von 250 Euro in Köln und Stuttgart bis zu 340 Euro in München. Düsseldorf und Hamburg liegen leicht unter dem Durchschnitt der Top-Standorte von rund 300 Euro je Quadratmeter. Frankfurts Spitzenmiete liegt auf gleicher Höhe mit dem Marktdurchschnitt, Berlin etwas darüber. Für das Gesamtjahr 2016 ist nur noch mit partiellem Wachstum zu rechnen, an einigen Standorten dürfte die Spitzenmiete stagnieren. In München und Stuttgart wird der Anstieg voraussichtlich 1,5 Prozent bzw. 2 Prozent betragen. In Berlin ist ein Wachstum von 5 Prozent realistisch. 2017 ist an den Top-Standorten von einem durchschnittlichen Wachstum von 1,2 Prozent auszugehen.
Büroflächen werden knapp
Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die gute Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt wirken sich nachhaltig belebend auf die Büromärkte der sieben Top-Standorte aus. Durch die damit einhergehende hohe Flächennachfrage und Umwidmungen nicht mehr zeitgemäßer Flächen in Wohnraum hat sich der Büroleerstand seit Jahren spürbar reduziert. Trotz des gestiegenen Bedarfs ist der Neubau bislang aber nicht ausreichend in Schwung gekommen. Besonders in Berlin, München und Stuttgart sind attraktive Büroflächen knapp. Hier betragen die Leerstandsquoten weniger als 4 Prozent. Das durchschnittliche Leerstandsniveau der Top-Standorte liegt bei niedrigen 5,5 Prozent. Im Zuge der starken Flächennachfrage und dem immer knapperen Angebot bleibt die Mietentwicklung in den Wirtschaftszentren auch 2017 aufwärtsgerichtet. Die Spannweite der Spitzenmiete ist breit gefächert. Während in Stuttgart und Köln aktuell knapp unter bzw. über 20 Euro pro Quadratmeter zu zahlen sind, liegt der Wert beim Spitzenreiter Frankfurt bei 35,50 Euro, dicht gefolgt von München. Im Durchschnitt der sieben deutschen Top-Standorte ist mit einem Anstieg der Spitzenmiete für das laufende und kommende Jahr um jeweils rund 3 Prozent zu rechnen.
Wohnungsbau kommt nur langsam in Schwung
In den sieben deutschen Metropolen steigen die Einwohnerzahlen seit einigen Jahren kontinuierlich. Insofern nimmt die bereits hohe Nachfrage nach Wohnungen weiter zu. Weniger Personen je Haushalt verschärfen die aktuelle Situation. Deshalb sind leerstehende Wohnungen praktisch nicht mehr vorhanden. Da der Wohnungsbau erst mit Zeitverzögerung in Schwung gekommen ist, können die aktuellen Fertigstellungszahlen den Bedarf nicht decken. Hinzu kommt, dass insbesondere Wohnungen mit gehobenem Standard gebaut werden. Die größten Engpässe bestehen aber bei preisgünstigen Wohnungen, die nur in geringem Umfang entstehen. An den sieben deutschen Top-Standorten ist mit einem Zuwachs der Erstbezugsmiete in sehr guten Lagen von knapp über bzw. unter 3 Prozent für das laufende und kommende Jahr zu rechnen. Ein stärkerer Anstieg ist trotz der angespannten Marktlage unwahrscheinlich, da die Erstbezugsmieten schon heute relativ hoch sind und den Spielraum für weitere Mietsteigerungen begrenzen.
Einzelhandelsmieten: Anstieg 2017 weniger dynamisch
Das gute Konsumklima in Deutschland sorgt für anhaltend steigende Einzelhandelsumsätze. Der citynahe Einzelhandel der Top-Standorte profitiert zudem von der wachsenden Bevölkerung der Metropolen und steigenden Touristenzahlen. Auch der kontinuierlich wachsende E-Commerce ist für den innerstädtischen Einzelhandel bislang keine Belastung. Gleichwohl hat sich der Mietanstieg in sehr guten Lagen in den vergangenen drei Quartalen spürbar abgebremst. Ursächlich dafür dürfte nicht eine mangelnde Nachfrage, sondern vielmehr das bereits erreichte Mietniveau sein. Die Bandbreite der Spitzenmiete zur Jahresmitte 2016 reicht von 250 Euro in Köln und Stuttgart bis zu 340 Euro in München. Düsseldorf und Hamburg liegen leicht unter dem Durchschnitt der Top-Standorte von rund 300 Euro je Quadratmeter. Frankfurts Spitzenmiete liegt auf gleicher Höhe mit dem Marktdurchschnitt, Berlin etwas darüber. Für das Gesamtjahr 2016 ist nur noch mit partiellem Wachstum zu rechnen, an einigen Standorten dürfte die Spitzenmiete stagnieren. In München und Stuttgart wird der Anstieg voraussichtlich 1,5 Prozent bzw. 2 Prozent betragen. In Berlin ist ein Wachstum von 5 Prozent realistisch. 2017 ist an den Top-Standorten von einem durchschnittlichen Wachstum von 1,2 Prozent auszugehen.
