11.10.2016 Erneut sehr starkes Ergebnis auf dem Münchener Investmentmarkt
In den ersten drei Quartalen 2016 wurde im Münchener Marktgebiet ein Investitionsvolumen von gut 3,21 Mrd. € registriert. Im Vergleich liegt das Ergebnis damit rund ein Viertel unter dem Vorjahreswert. Der Rückgang bewegt sich damit in einer vergleichbaren Größenordnung wie an den meisten anderen großen Standorten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Dass das außergewöhnliche Resultat von 2015 in der Form nicht zu wiederholen sein würde, ist aber nicht überraschend. „Im langfristigen Vergleich gehört der Umsatz aber zu den besten, die je verzeichnet wurden. Unterstrichen wird dies dadurch, dass der zehnjährige Schnitt um mehr als 24 % übertroffen wurde“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Bundesweit belegt München damit fast gleichauf mit Frankfurt Platz zwei und muss sich nur der Hauptstadt Berlin geschlagen geben. Verantwortlich für das geringere Investitionsvolumen ist vor allem ein nicht ausreichendes Angebot, insbesondere im großvolumigen Marktsegment. Während im Vergleichszeitraum des Vorjahres bereits zehn Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst wurden, sind es im laufenden Jahr bislang lediglich sieben.
Auch wenn sie mit knapp 38 % erneut auf den höchsten Umsatzanteil kommen, mussten große Transaktionen über 100 Mio. € absolut betrachtet die größten Einbußen hinnehmen (-32 %). Rund ein Viertel des Investmentvolumens entfällt auf die Klasse zwischen 50 und 100 Mio. €, was einem Rückgang um rund ein Viertel entspricht. Mehr investiert wurde dagegen in Objekte im Segment von 10 bis 25 Mio. €, die 15 % zum Ergebnis beitragen und absolut um gut 29 % zulegen konnten. Dass es gerade im kleinteiligen Bereich sehr lebhaft zuging, zeigt das große Interesse der Investoren. Bei entsprechendem Angebot wäre das Transaktionsvolumen mit Sicherheit deutlich höher ausgefallen.
Auf Büros entfallen knapp zwei Drittel – Interesse von allen Anlegergruppen
Wie auch im Vorjahr haben sich Büroobjekte an die Spitze aller Assetklassen gesetzt und fast zwei Drittel (65 %) zum Gesamtergebnis beigetragen. Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsimmobilien mit knapp 15 %. Deutlich zugelegt hat die Kategorie Sonstige, die mit gut 10 % ebenfalls zweistellige Umsatzanteile auf sich vereinen konnte. Dahinter verbergen sich insbesondere Entwicklungsgrundstücke, was als Indiz dafür gedeutet werden kann, dass der Markt auf das knappe Angebot, vor allem im Bürosegment, zu reagieren scheint. Etwas verloren haben Hotels mit knapp 6 %, wohingegen Logistik-Investments nicht nur ihren Anteil (5 %) steigern konnten, sondern auch absolut zugelegt haben.
Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens über das Marktgebiet zeigen sich für München bekannte Strukturen, die es in der Form in keiner anderen Stadt gibt. Während sich Investoren an den meisten Standorten auf zentrale Lagen konzentrieren, stehen in München traditionell auch andere Marktzonen stärker auf der Agenda. Da überrascht es nicht, dass der Cityrand mit knapp 44 % den mit Abstand größten Umsatzanteil erzielt, wohingegen die Cityzonen mit 23 % nur Platz zwei belegen. Auch die Nebenlagen (18 %) und die Peripherie (15 %) tragen wieder umfangreich zum Resultat bei. Für viele Anleger ist demzufolge die Wirtschaftskraft Münchens insgesamt mindestens genauso wichtig wie eine zentrale Lage des Objektstandorts.
Das große Interesse unterschiedlicher Käufer wird durch die breite Streuung der Investoren unterstrichen. Erneut kommen fünf Anlegertypen auf zweistellige Umsatzanteile. Mit 22,5 % verteidigen Spezialfonds ihre Spitzenposition und verweisen Investmentmanager mit gut 16 % auf Platz zwei. Es folgen, nur knapp auseinander, Pensionskassen (12 %), Equity/Real Estate Funds (11 %) sowie private Anleger (10 %) auf den weiteren Rängen. Aber auch Projektentwickler (9 %) und Versicherungen (8 %) tragen umfangreich zum Ergebnis bei. Der hohe Anteil core-orientierter institutioneller Investoren zeigt, welche Bedeutung der nachhaltigen Stabilität des Standorts beigemessen wird. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bislang lediglich bei gut 18 %.
Yiel Compression hält an
Der Rückgang der Renditen hat sich auch im dritten Quartal fortgesetzt. Die Spitzenrendite für Büroobjekte liegt aktuell bei nur noch 3,30 % und ist in den letzten zwölf Monaten um 55 Basispunkte gesunken. Für Geschäftshäuser in den besten Lagen sind aktuell 3,25 % anzusetzen, die in Einzelfällen aber auch unterschritten werden können. Nach einer etwas längeren Stabilisierungsphase haben auch die Logistikrenditen weiter nachgegeben und liegen in der Spitze bei 5,05 % und damit nur noch knapp über der 5-%-Schwelle.
Starkes Schlussquartal absehbar
„Die Nachfrage wird auch in den folgenden Quartalen hoch bleiben und das Investitionsvolumen beflügeln. Für das Schlussquartal zeichnet sich bereits heute eine Jahresendrallye ab, da sich viele Transaktionen kurz vor der Unterschrift befinden. Vor diesem Hintergrund wird erneut ein sehr guter Investmentumsatz erwartet, der zu den fünf besten Ergebnissen aller Zeiten zählen dürfte. Dass das außergewöhnliche Resultat des Vorjahres wieder erreicht werden kann, ist aufgrund des nicht ausreichenden Angebots allerdings unwahrscheinlich. Ein weiteres Nachgeben der Renditen ist aufgrund des Nachfragedrucks nicht auszuschließen“, fasst Stefan Bauer die weiteren Perspektiven zusammen.
Dass das außergewöhnliche Resultat von 2015 in der Form nicht zu wiederholen sein würde, ist aber nicht überraschend. „Im langfristigen Vergleich gehört der Umsatz aber zu den besten, die je verzeichnet wurden. Unterstrichen wird dies dadurch, dass der zehnjährige Schnitt um mehr als 24 % übertroffen wurde“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Bundesweit belegt München damit fast gleichauf mit Frankfurt Platz zwei und muss sich nur der Hauptstadt Berlin geschlagen geben. Verantwortlich für das geringere Investitionsvolumen ist vor allem ein nicht ausreichendes Angebot, insbesondere im großvolumigen Marktsegment. Während im Vergleichszeitraum des Vorjahres bereits zehn Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst wurden, sind es im laufenden Jahr bislang lediglich sieben.
Auch wenn sie mit knapp 38 % erneut auf den höchsten Umsatzanteil kommen, mussten große Transaktionen über 100 Mio. € absolut betrachtet die größten Einbußen hinnehmen (-32 %). Rund ein Viertel des Investmentvolumens entfällt auf die Klasse zwischen 50 und 100 Mio. €, was einem Rückgang um rund ein Viertel entspricht. Mehr investiert wurde dagegen in Objekte im Segment von 10 bis 25 Mio. €, die 15 % zum Ergebnis beitragen und absolut um gut 29 % zulegen konnten. Dass es gerade im kleinteiligen Bereich sehr lebhaft zuging, zeigt das große Interesse der Investoren. Bei entsprechendem Angebot wäre das Transaktionsvolumen mit Sicherheit deutlich höher ausgefallen.
Auf Büros entfallen knapp zwei Drittel – Interesse von allen Anlegergruppen
Wie auch im Vorjahr haben sich Büroobjekte an die Spitze aller Assetklassen gesetzt und fast zwei Drittel (65 %) zum Gesamtergebnis beigetragen. Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsimmobilien mit knapp 15 %. Deutlich zugelegt hat die Kategorie Sonstige, die mit gut 10 % ebenfalls zweistellige Umsatzanteile auf sich vereinen konnte. Dahinter verbergen sich insbesondere Entwicklungsgrundstücke, was als Indiz dafür gedeutet werden kann, dass der Markt auf das knappe Angebot, vor allem im Bürosegment, zu reagieren scheint. Etwas verloren haben Hotels mit knapp 6 %, wohingegen Logistik-Investments nicht nur ihren Anteil (5 %) steigern konnten, sondern auch absolut zugelegt haben.
Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens über das Marktgebiet zeigen sich für München bekannte Strukturen, die es in der Form in keiner anderen Stadt gibt. Während sich Investoren an den meisten Standorten auf zentrale Lagen konzentrieren, stehen in München traditionell auch andere Marktzonen stärker auf der Agenda. Da überrascht es nicht, dass der Cityrand mit knapp 44 % den mit Abstand größten Umsatzanteil erzielt, wohingegen die Cityzonen mit 23 % nur Platz zwei belegen. Auch die Nebenlagen (18 %) und die Peripherie (15 %) tragen wieder umfangreich zum Resultat bei. Für viele Anleger ist demzufolge die Wirtschaftskraft Münchens insgesamt mindestens genauso wichtig wie eine zentrale Lage des Objektstandorts.
Das große Interesse unterschiedlicher Käufer wird durch die breite Streuung der Investoren unterstrichen. Erneut kommen fünf Anlegertypen auf zweistellige Umsatzanteile. Mit 22,5 % verteidigen Spezialfonds ihre Spitzenposition und verweisen Investmentmanager mit gut 16 % auf Platz zwei. Es folgen, nur knapp auseinander, Pensionskassen (12 %), Equity/Real Estate Funds (11 %) sowie private Anleger (10 %) auf den weiteren Rängen. Aber auch Projektentwickler (9 %) und Versicherungen (8 %) tragen umfangreich zum Ergebnis bei. Der hohe Anteil core-orientierter institutioneller Investoren zeigt, welche Bedeutung der nachhaltigen Stabilität des Standorts beigemessen wird. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bislang lediglich bei gut 18 %.
Yiel Compression hält an
Der Rückgang der Renditen hat sich auch im dritten Quartal fortgesetzt. Die Spitzenrendite für Büroobjekte liegt aktuell bei nur noch 3,30 % und ist in den letzten zwölf Monaten um 55 Basispunkte gesunken. Für Geschäftshäuser in den besten Lagen sind aktuell 3,25 % anzusetzen, die in Einzelfällen aber auch unterschritten werden können. Nach einer etwas längeren Stabilisierungsphase haben auch die Logistikrenditen weiter nachgegeben und liegen in der Spitze bei 5,05 % und damit nur noch knapp über der 5-%-Schwelle.
Starkes Schlussquartal absehbar
„Die Nachfrage wird auch in den folgenden Quartalen hoch bleiben und das Investitionsvolumen beflügeln. Für das Schlussquartal zeichnet sich bereits heute eine Jahresendrallye ab, da sich viele Transaktionen kurz vor der Unterschrift befinden. Vor diesem Hintergrund wird erneut ein sehr guter Investmentumsatz erwartet, der zu den fünf besten Ergebnissen aller Zeiten zählen dürfte. Dass das außergewöhnliche Resultat des Vorjahres wieder erreicht werden kann, ist aufgrund des nicht ausreichenden Angebots allerdings unwahrscheinlich. Ein weiteres Nachgeben der Renditen ist aufgrund des Nachfragedrucks nicht auszuschließen“, fasst Stefan Bauer die weiteren Perspektiven zusammen.
