03.11.2016 Immobilieninvestments bleiben auf starkem Wachstumskurs in Europa
Nach Angaben der RICS ist die Stimmung in der Immobilienbranche weltweit zunehmend zuversichtlich, ganz besonders aber in Europa, wo die Nachfrage der Anleger steigt. In Deutschland zeigen Investoren ebenfalls ein nachhaltiges Interesse, auch wenn der Markt nach Aussage vieler Befragter bald seinen Scheitelpunkt erreichen wird. Das sind die zentralen Aussagen des RICS Global Commercial Property Monitor für das dritte Quartal 2016. Die wichtigsten Umfrageergebnisse für Deutschland in Stichworten:
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
• Der Q3 2016 Germany Commercial Property Monitor zeigt in allen Asset-Klassen eine steigende Mieternachfrage, wobei Büroflächen den größten Zuwachs verzeichnen können.
• Die Verfügbarkeit von Flächen sinkt nun seit vier aufeinanderfolgenden Quartalen in allen Bereichen weiter. Auch der Wert der Incentives, die Vermieter Mietern anbieten, ist seit 2011 noch nie so stark abgefallen wie in diesem Quartal.
• In dieser vierteljährlichen Umfrage wurden die Teilnehmer gefragt, ob sie Anzeichen sehen, dass Unternehmen Großbritannien in Folge des Brexit verlassen möchten. In Deutschland bestätigten 32 Prozent der Befragten bereits solche Anfragen. Darüber hinaus sind 82 Prozent der Teilnehmer der Meinung, dass die Zahl der Unternehmen, die Großbritannien verlassen möchten, in den nächsten zwei Jahren steigen wird.
• Die Zwölf-Monats-Prognosen der Mieten deuten nach wie vor auf solide Steigerungen in allen Asset-Klassen hin, wobei jedoch das Wachstum bei den Core-Flächen stärker zu sein scheint als bei Sekundärimmobilien. Für die nächsten drei Jahre wird ein schnelleres Wachstum erwartet, im Schnitt um 3,5 Prozent pro Jahr.
• Der Occupier Sentiment Index hat sich auf +33 verbessert. Dies ist der höchste Wert seit 2011.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
• In den drei Asset-Klassen, die der RICS-Monitor abdeckt (Büro, Industrie und Einzelhandel) stieg die Investorennachfrage auch im dritten Quartal weiter an. Auch das Interesse ausländischer Käufer wuchs weiter; hier berichteten insgesamt +51 Prozent der Befragten einen Anstieg.
• Das Angebot an Immobilien fiel weiter. Damit hält die Abwärtsentwicklung seit Beginn der Reihe im Jahr 2014 ununterbrochen an.
• Ein Wachstum des Kapitalwerts wird für alle Asset-Klassen erwartet, bei den Core- wie auch bei den Sekundärimmobilien. Dennoch haben die Befragten in allen Bereichen ihre Erwartungen im Verhältnis zum zweiten Quartal niedriger angesetzt.
• Dazu passt, dass 55 Prozent der Teilnehmer der Ansicht sind, der Markt stehe kurz vor seinem Höchststand in diesem Zyklus; 6 Prozent sagen, der Markt bewege sich bereits nach unten. Zudem halten fast drei Viertel der Befragten Gewerbeimmobilien für überteuert.
• Der Investment Sentiment Index startete bei +52 und hat sich über vier Berichte in Folge in einer engen Marge von +50 und +52 bewegt. Als solches signalisiert dieser Wert eine stete Verbesserung der Dynamik auf dem Investmentmarkt.
Dipl.-Kfm. Jens Giere MRICS, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Die Jahresendrallye hat bereits wieder eingesetzt. Der deutsche Immobilienmarkt ist – wie in den Quartalen zuvor – auch international sehr gefragt. Am Ende des Jahres bleibt allerdings festzustellen, dass wenig Angebot einer großen Nachfrage gegenübersteht. Das führt aber nicht nur dazu, dass die gezahlten Preise weiter tendenziell ansteigen, sondern auch zu zum Teil verkürzten Haltedauern. Wie bereits im vergangenen Quartal folgt daraus der Schluss, dass der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt dem Peak nahe ist und eine Konsolidierung des Marktes sicher in Teilsegmenten bevorsteht.“
Länder-Ergebnisse im Einzelnen
Im dritten Quartal 2016 gab es in einer Reihe europäischer Städte eine ganz besonders starke Nachfrage, so in München, Frankfurt, Berlin, Madrid und Budapest. Die Gründe dafür sind unter anderem die günstigen Konjunkturbedingungen und die Maßnahmen der Europäischen Zentralbank, die große Mengen an Liquidität in die Wirtschaft gepumpt hat. Es wird erwartet, dass die Kapitalwerte in der EU in den nächsten zwölf Monaten stabil bleiben.
Auf der Mieterseite zeigen die RICS-Indikatoren die besten Ergebnisse in Ungarn, wo die Mieternachfrage in den Bereichen Büro-, Industrie- und Einzelhandelsimmobilien nun seit vier aufeinander folgenden Quartalen steigt. Die RICS geht davon aus, dass die Mieten in Ungarn in den nächsten Monaten steigen werden, besonders bei Prime-Assets.
Eine hohe Aktivität im Mietermarkt und Wachstum bei den Mieten werden auch für das kommende Jahr in Irland, Deutschland und Spanien wie auch in Bulgarien, Rumänien und Frankreich erwartet.
In der Schweiz war die Nachfrage im dritten Quartal bei inländischen wie ausländischen Investoren in allen Bereichen gering; damit setzte sich der für das vorangegangene Quartal berichtete Trend fast identisch fort.
In zwei anderen Teilen der Welt ist die Stimmung sehr positiv: In Neuseeland und in einigen Städten Indiens. Dennoch ist die Prognose für bestimmte Teile Asiens und des Nahen Ostens bedingt durch die schwierigen Makro-Bedingungen negativ. Die Teilnehmer aus diesen Regionen sind der Ansicht, dass die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt den Konjunkturabschwung widerspiegeln.
In Russland und in Brasilien, wo die Wirtschaft sich in einer tiefen Rezessionen befindet und damit auch das Vertrauen in den Markt nicht vorhanden ist, äußern die Teilnehmer zunehmend, dass der Markt die Talsohle erreicht hat und es Anzeichen gibt, dass die Zuversicht wieder steigt. Für Russland wird erwartet, dass die Mieten im kommenden Jahr stabil bleiben.
Die Werte für gewerbliche Immobilien weltweit sind in Städten wie Athen und Lissabon derzeit besonders günstig, während New York, Tokio, Zürich, Genf, Brüssel, München, Toronto und Paris als teuer oder überteuert angesehen werden. Für Moskau wird das Preis-Leistungs-Verhältnis nun als ausgeglichen eingeschätzt.
Auswirkungen des Brexits
In Großbritannien und ganz besonders in London war die Stimmung unmittelbar nach dem EU-Referendum sehr gedrückt. Nun scheint sich der Markt im dritten Quartal beruhigt zu haben, und es werden kurzfristig keine größeren Änderungen erwartet. Dennoch haben eine ganze Reihe der in ganz Europa Befragten Belege dafür, dass Firmen Teile ihrer Unternehmen aus Großbritannien aufgrund des Brexits auslagern möchten. Mehr als 30 Prozent der Befragten in Polen, Deutschland und Irland erhielten bereits Anfragen von Unternehmen, die seit der Abstimmung im Juni umziehen möchten und auch Teilnehmer aus Spanien, den Niederlanden und Frankreich berichteten dies, wenn auch nicht in diesem Umfang. Für Berlin und Frankfurt wird in den nächsten zwei Jahren ein besonders hoher Anteil an neuer Aktivität im Zusammenhang mit dem Umzug von Unternehmen erwartet.
* Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
• Der Q3 2016 Germany Commercial Property Monitor zeigt in allen Asset-Klassen eine steigende Mieternachfrage, wobei Büroflächen den größten Zuwachs verzeichnen können.
• Die Verfügbarkeit von Flächen sinkt nun seit vier aufeinanderfolgenden Quartalen in allen Bereichen weiter. Auch der Wert der Incentives, die Vermieter Mietern anbieten, ist seit 2011 noch nie so stark abgefallen wie in diesem Quartal.
• In dieser vierteljährlichen Umfrage wurden die Teilnehmer gefragt, ob sie Anzeichen sehen, dass Unternehmen Großbritannien in Folge des Brexit verlassen möchten. In Deutschland bestätigten 32 Prozent der Befragten bereits solche Anfragen. Darüber hinaus sind 82 Prozent der Teilnehmer der Meinung, dass die Zahl der Unternehmen, die Großbritannien verlassen möchten, in den nächsten zwei Jahren steigen wird.
• Die Zwölf-Monats-Prognosen der Mieten deuten nach wie vor auf solide Steigerungen in allen Asset-Klassen hin, wobei jedoch das Wachstum bei den Core-Flächen stärker zu sein scheint als bei Sekundärimmobilien. Für die nächsten drei Jahre wird ein schnelleres Wachstum erwartet, im Schnitt um 3,5 Prozent pro Jahr.
• Der Occupier Sentiment Index hat sich auf +33 verbessert. Dies ist der höchste Wert seit 2011.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
• In den drei Asset-Klassen, die der RICS-Monitor abdeckt (Büro, Industrie und Einzelhandel) stieg die Investorennachfrage auch im dritten Quartal weiter an. Auch das Interesse ausländischer Käufer wuchs weiter; hier berichteten insgesamt +51 Prozent der Befragten einen Anstieg.
• Das Angebot an Immobilien fiel weiter. Damit hält die Abwärtsentwicklung seit Beginn der Reihe im Jahr 2014 ununterbrochen an.
• Ein Wachstum des Kapitalwerts wird für alle Asset-Klassen erwartet, bei den Core- wie auch bei den Sekundärimmobilien. Dennoch haben die Befragten in allen Bereichen ihre Erwartungen im Verhältnis zum zweiten Quartal niedriger angesetzt.
• Dazu passt, dass 55 Prozent der Teilnehmer der Ansicht sind, der Markt stehe kurz vor seinem Höchststand in diesem Zyklus; 6 Prozent sagen, der Markt bewege sich bereits nach unten. Zudem halten fast drei Viertel der Befragten Gewerbeimmobilien für überteuert.
• Der Investment Sentiment Index startete bei +52 und hat sich über vier Berichte in Folge in einer engen Marge von +50 und +52 bewegt. Als solches signalisiert dieser Wert eine stete Verbesserung der Dynamik auf dem Investmentmarkt.
Dipl.-Kfm. Jens Giere MRICS, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Die Jahresendrallye hat bereits wieder eingesetzt. Der deutsche Immobilienmarkt ist – wie in den Quartalen zuvor – auch international sehr gefragt. Am Ende des Jahres bleibt allerdings festzustellen, dass wenig Angebot einer großen Nachfrage gegenübersteht. Das führt aber nicht nur dazu, dass die gezahlten Preise weiter tendenziell ansteigen, sondern auch zu zum Teil verkürzten Haltedauern. Wie bereits im vergangenen Quartal folgt daraus der Schluss, dass der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt dem Peak nahe ist und eine Konsolidierung des Marktes sicher in Teilsegmenten bevorsteht.“
Länder-Ergebnisse im Einzelnen
Im dritten Quartal 2016 gab es in einer Reihe europäischer Städte eine ganz besonders starke Nachfrage, so in München, Frankfurt, Berlin, Madrid und Budapest. Die Gründe dafür sind unter anderem die günstigen Konjunkturbedingungen und die Maßnahmen der Europäischen Zentralbank, die große Mengen an Liquidität in die Wirtschaft gepumpt hat. Es wird erwartet, dass die Kapitalwerte in der EU in den nächsten zwölf Monaten stabil bleiben.
Auf der Mieterseite zeigen die RICS-Indikatoren die besten Ergebnisse in Ungarn, wo die Mieternachfrage in den Bereichen Büro-, Industrie- und Einzelhandelsimmobilien nun seit vier aufeinander folgenden Quartalen steigt. Die RICS geht davon aus, dass die Mieten in Ungarn in den nächsten Monaten steigen werden, besonders bei Prime-Assets.
Eine hohe Aktivität im Mietermarkt und Wachstum bei den Mieten werden auch für das kommende Jahr in Irland, Deutschland und Spanien wie auch in Bulgarien, Rumänien und Frankreich erwartet.
In der Schweiz war die Nachfrage im dritten Quartal bei inländischen wie ausländischen Investoren in allen Bereichen gering; damit setzte sich der für das vorangegangene Quartal berichtete Trend fast identisch fort.
In zwei anderen Teilen der Welt ist die Stimmung sehr positiv: In Neuseeland und in einigen Städten Indiens. Dennoch ist die Prognose für bestimmte Teile Asiens und des Nahen Ostens bedingt durch die schwierigen Makro-Bedingungen negativ. Die Teilnehmer aus diesen Regionen sind der Ansicht, dass die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt den Konjunkturabschwung widerspiegeln.
In Russland und in Brasilien, wo die Wirtschaft sich in einer tiefen Rezessionen befindet und damit auch das Vertrauen in den Markt nicht vorhanden ist, äußern die Teilnehmer zunehmend, dass der Markt die Talsohle erreicht hat und es Anzeichen gibt, dass die Zuversicht wieder steigt. Für Russland wird erwartet, dass die Mieten im kommenden Jahr stabil bleiben.
Die Werte für gewerbliche Immobilien weltweit sind in Städten wie Athen und Lissabon derzeit besonders günstig, während New York, Tokio, Zürich, Genf, Brüssel, München, Toronto und Paris als teuer oder überteuert angesehen werden. Für Moskau wird das Preis-Leistungs-Verhältnis nun als ausgeglichen eingeschätzt.
Auswirkungen des Brexits
In Großbritannien und ganz besonders in London war die Stimmung unmittelbar nach dem EU-Referendum sehr gedrückt. Nun scheint sich der Markt im dritten Quartal beruhigt zu haben, und es werden kurzfristig keine größeren Änderungen erwartet. Dennoch haben eine ganze Reihe der in ganz Europa Befragten Belege dafür, dass Firmen Teile ihrer Unternehmen aus Großbritannien aufgrund des Brexits auslagern möchten. Mehr als 30 Prozent der Befragten in Polen, Deutschland und Irland erhielten bereits Anfragen von Unternehmen, die seit der Abstimmung im Juni umziehen möchten und auch Teilnehmer aus Spanien, den Niederlanden und Frankreich berichteten dies, wenn auch nicht in diesem Umfang. Für Berlin und Frankfurt wird in den nächsten zwei Jahren ein besonders hoher Anteil an neuer Aktivität im Zusammenhang mit dem Umzug von Unternehmen erwartet.
* Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.
