04.11.2016 AENGEVELT: Berlin braucht knapp 250.000 Neubauwohnungen bis 2030
AENGEVELT-RESEARCH hat den quantitativen Wohnungsneubau-bedarf in Berlin für den Zeitraum von 2016 bis 2030 analysiert. Grundlage ist die im Januar 2016 von „SenStadtUm“ veröffentlichte „Bevölkerungsprognose Berlin 2015-2030", die für Berlin im Jahr 2030 eine Bevölkerungszahl (ohne Flüchtlinge) von rd. 3.967.500 Einwohnern mit Hauptwohnsitz in Berlin prognostiziert (2016: rd. 3.595.400 Einwohner).
Ergebnis der AENGEVELT-Analyse: Insgesamt beträgt der Neubau-bedarf in Berlin bis 2030 rd. 248.400 Wohneinheiten. Dies entspricht einer mittleren Fertigstellungsquote von knapp 17.750 Wohnungen pro Jahr.
Dazu Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH: „In den Jahren 2006 bis 2015 wurden durchschnittlich knapp 5.500 WE pro Jahr fertiggestellt, wobei 2015 mit rd. 10.700 WE der höchste Wert seit 1999 erzielt wurde. Für 2016 gehen wir von einem Fertigstellungsvolumen von bis zu 17.500 Wohnungen aus.“
Für Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT, steht damit fest: „2016 wird der jährlich erforderliche Wohnungsneubau voraussichtlich nahezu erreicht. Allerdings ist es - insbesondere angesichts der geringen durchschnittlichen Fertigstellungsquote der jüngsten Dekade - eine große Herausforderung, dieses Fertigstellungsniveau konstant bis 2030 durchzuhalten.“
Dies gilt aus seiner Sicht ungeachtet der Tatsache, dass aufgrund des Zeithorizontes die Abschätzung künftiger Wanderungsgewinne von volatilen Faktoren wie z.B. Wirtschaftsentwicklung und Migrations-/Flüchtlingsbewegungen abhängig und mit entsprechenden Unsicherheiten verbunden ist. Tatsächlich könnte der Wohnungsbedarf beispielsweise bei Zuwanderung und Verbleib von rd. 180.000 Flüchtlingen in Berlin im Zeitraum 2016-2030 sogar um bis zu 60.000 Wohnungen steigen. Deshalb müssen aus seiner Sicht bereits heute weitere Flächenpotentiale identifiziert und ihre Aufbereitung zeitnah aktiv angegangen werden.
Der Wohnungsbedarf, der primär von der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte (2016: rd. 2.010.000) abhängt, wurde von AENGEVELT-RESEARCH mittels der Komponentenmethode berechnet. Dabei wird zwischen Nachholbedarf, Neubedarf und Ersatzbedarf abzüglich der Freisetzung von Wohnungen durch Sterbefälle alleinstehender Hochaltriger berücksichtigt:
• Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen dem Soll-Wohnungsbestand (rd. 96,5% der Privathaushalte 2016 = rd. 1.940.800 HH) und dem tatsächlichen Wohnungsbestand im Ausgangsjahr 2016 (rd. 1.916.900). Die Berechnungen zeigen, dass aktuell ein Nachholbedarf von rd. 23.900 Wohneinheiten (WE) besteht.
• Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte zwischen 2016 und 2030. Hierbei geht AENGEVELT-RESEARCH bei der Modellierung angesichts des anhaltenden Trends zur Haushaltsverkleinerung davon aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße von aktuell 1,79 Einwohnern pro Haushalt moderat auf 1,75 Ew./HH bis 2030 sinkt. Auf dieser Basis erhöht sich die Zahl der Privathaushalte gemäß der Bevölkerungsprognose auf rd. 2.263.500. Daraus ergibt sich ein Brutto-Neubedarf bis 2030 von rd. 251.200 WE.
• Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirtschaftlichen Gründen oder altersbedingt aus dem Markt ausscheiden. Der Ersatzbedarf im Zuge von Wohnungsabbrüchen, Umnutzungen und Zusammenlegungen wurde mit einer moderaten Quote von knapp 0,3% des Wohnungsbestandes pro Jahr (inkl. Erhöhung der Reserve für Fluktuation und Refurbishment) angesetzt und entspricht für den Gesamtzeitraum rd. 56.500 WE.
• Gleichzeitig geht AENGEVELT-RESEARCH für den Zeitraum 2016-2030 von der Freisetzung von rd. 83.200 Wohnungen insbesondere durch Sterbefälle alleinstehender Hochaltriger aus, die von dem Wohnungsbedarf abzuziehen sind.
• Insgesamt beträgt damit der Neubaubedarf in Berlin bis 2030 rd. 248.400 Wohneinheiten.
• Vor diesem Hintergrund müssten in der Bundeshauptstadt, um eine quantitativ bedarfsgerechte Wohnungsversorgung zu gewährleisten, bis zum Jahr 2030 im Mittel rd. 17.750 Wohnungen jährlich gebaut werden.
• Hierin ist indessen der Wohnraumbedarf für Flüchtlinge noch nicht berücksichtigt: Geht man z.B. von rd. 180.000 Flüchtlingen aus, die im Zeitraum 2016-2030 nach Berlin kommen und bleiben, würde sich der Wohnungsbedarf nochmals um bis zu 60.000 Wohnungen auf über 300.000 WE bzw. mehr als 20.000 WE p.a. erhöhen.
„Gemessen am ermittelten Wohnungsbedarf werden 2016 in Berlin zwar voraussichtlich ausreichend Wohnungen gebaut. Es bleibt indessen eine große Herausforderung, dieses Fertigstellungsniveau auch in den nächsten 14 Jahren kontinuierlich zu erreichen“, so das Fazit von Wulff Aengevelt, der weiter ausführt: „Dabei geht es zudem nicht nur um die reine Quantität, sondern vielmehr um die ausreichende bedarfs- und vor allem einkommensgerechte Schaffung verschiedener Wohnungstypen und Wohnqualitäten vom Mikroapartment über WG- bzw. familientaugliche Grundrisse bis hin zu barrierefreiem Wohnraum. Deshalb sind im Rahmen der Bauland- und Wohnungsbaupolitik sowie seitens der Immobilienwirtschaft bisherige Anstrengungen noch zu verstärken und weitere Anreize zu schaffen, um den zukünftigen, insbesondere auch erschwinglichem Wohnraumbedarf quantitativ und qualitativ bedienen zu können.“
Grundsätzlich verfügt Berlin noch über angemessene Flächenpotentiale. Allerdings warnt Dr. Walter Zorn davor, dem Wohnungsneubau ausschließliche Priorität einzuräumen: „Eine zukunftsgerichtete, ausgewogene Stadtplanung muss auch ausreichende Flächenreserven für die Ansiedlung von Industrie- und Gewerbeunternehmen vorhalten. Hier besteht insbesondere in Mischgebieten die Gefahr, durch schwerpunktmäßigen Wohnungsneubau gewerbliche Nutzungen auszuschließen bzw. sogar zu vertreiben.“
Ergebnis der AENGEVELT-Analyse: Insgesamt beträgt der Neubau-bedarf in Berlin bis 2030 rd. 248.400 Wohneinheiten. Dies entspricht einer mittleren Fertigstellungsquote von knapp 17.750 Wohnungen pro Jahr.
Dazu Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH: „In den Jahren 2006 bis 2015 wurden durchschnittlich knapp 5.500 WE pro Jahr fertiggestellt, wobei 2015 mit rd. 10.700 WE der höchste Wert seit 1999 erzielt wurde. Für 2016 gehen wir von einem Fertigstellungsvolumen von bis zu 17.500 Wohnungen aus.“
Für Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT, steht damit fest: „2016 wird der jährlich erforderliche Wohnungsneubau voraussichtlich nahezu erreicht. Allerdings ist es - insbesondere angesichts der geringen durchschnittlichen Fertigstellungsquote der jüngsten Dekade - eine große Herausforderung, dieses Fertigstellungsniveau konstant bis 2030 durchzuhalten.“
Dies gilt aus seiner Sicht ungeachtet der Tatsache, dass aufgrund des Zeithorizontes die Abschätzung künftiger Wanderungsgewinne von volatilen Faktoren wie z.B. Wirtschaftsentwicklung und Migrations-/Flüchtlingsbewegungen abhängig und mit entsprechenden Unsicherheiten verbunden ist. Tatsächlich könnte der Wohnungsbedarf beispielsweise bei Zuwanderung und Verbleib von rd. 180.000 Flüchtlingen in Berlin im Zeitraum 2016-2030 sogar um bis zu 60.000 Wohnungen steigen. Deshalb müssen aus seiner Sicht bereits heute weitere Flächenpotentiale identifiziert und ihre Aufbereitung zeitnah aktiv angegangen werden.
Der Wohnungsbedarf, der primär von der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte (2016: rd. 2.010.000) abhängt, wurde von AENGEVELT-RESEARCH mittels der Komponentenmethode berechnet. Dabei wird zwischen Nachholbedarf, Neubedarf und Ersatzbedarf abzüglich der Freisetzung von Wohnungen durch Sterbefälle alleinstehender Hochaltriger berücksichtigt:
• Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen dem Soll-Wohnungsbestand (rd. 96,5% der Privathaushalte 2016 = rd. 1.940.800 HH) und dem tatsächlichen Wohnungsbestand im Ausgangsjahr 2016 (rd. 1.916.900). Die Berechnungen zeigen, dass aktuell ein Nachholbedarf von rd. 23.900 Wohneinheiten (WE) besteht.
• Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte zwischen 2016 und 2030. Hierbei geht AENGEVELT-RESEARCH bei der Modellierung angesichts des anhaltenden Trends zur Haushaltsverkleinerung davon aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße von aktuell 1,79 Einwohnern pro Haushalt moderat auf 1,75 Ew./HH bis 2030 sinkt. Auf dieser Basis erhöht sich die Zahl der Privathaushalte gemäß der Bevölkerungsprognose auf rd. 2.263.500. Daraus ergibt sich ein Brutto-Neubedarf bis 2030 von rd. 251.200 WE.
• Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirtschaftlichen Gründen oder altersbedingt aus dem Markt ausscheiden. Der Ersatzbedarf im Zuge von Wohnungsabbrüchen, Umnutzungen und Zusammenlegungen wurde mit einer moderaten Quote von knapp 0,3% des Wohnungsbestandes pro Jahr (inkl. Erhöhung der Reserve für Fluktuation und Refurbishment) angesetzt und entspricht für den Gesamtzeitraum rd. 56.500 WE.
• Gleichzeitig geht AENGEVELT-RESEARCH für den Zeitraum 2016-2030 von der Freisetzung von rd. 83.200 Wohnungen insbesondere durch Sterbefälle alleinstehender Hochaltriger aus, die von dem Wohnungsbedarf abzuziehen sind.
• Insgesamt beträgt damit der Neubaubedarf in Berlin bis 2030 rd. 248.400 Wohneinheiten.
• Vor diesem Hintergrund müssten in der Bundeshauptstadt, um eine quantitativ bedarfsgerechte Wohnungsversorgung zu gewährleisten, bis zum Jahr 2030 im Mittel rd. 17.750 Wohnungen jährlich gebaut werden.
• Hierin ist indessen der Wohnraumbedarf für Flüchtlinge noch nicht berücksichtigt: Geht man z.B. von rd. 180.000 Flüchtlingen aus, die im Zeitraum 2016-2030 nach Berlin kommen und bleiben, würde sich der Wohnungsbedarf nochmals um bis zu 60.000 Wohnungen auf über 300.000 WE bzw. mehr als 20.000 WE p.a. erhöhen.
„Gemessen am ermittelten Wohnungsbedarf werden 2016 in Berlin zwar voraussichtlich ausreichend Wohnungen gebaut. Es bleibt indessen eine große Herausforderung, dieses Fertigstellungsniveau auch in den nächsten 14 Jahren kontinuierlich zu erreichen“, so das Fazit von Wulff Aengevelt, der weiter ausführt: „Dabei geht es zudem nicht nur um die reine Quantität, sondern vielmehr um die ausreichende bedarfs- und vor allem einkommensgerechte Schaffung verschiedener Wohnungstypen und Wohnqualitäten vom Mikroapartment über WG- bzw. familientaugliche Grundrisse bis hin zu barrierefreiem Wohnraum. Deshalb sind im Rahmen der Bauland- und Wohnungsbaupolitik sowie seitens der Immobilienwirtschaft bisherige Anstrengungen noch zu verstärken und weitere Anreize zu schaffen, um den zukünftigen, insbesondere auch erschwinglichem Wohnraumbedarf quantitativ und qualitativ bedienen zu können.“
Grundsätzlich verfügt Berlin noch über angemessene Flächenpotentiale. Allerdings warnt Dr. Walter Zorn davor, dem Wohnungsneubau ausschließliche Priorität einzuräumen: „Eine zukunftsgerichtete, ausgewogene Stadtplanung muss auch ausreichende Flächenreserven für die Ansiedlung von Industrie- und Gewerbeunternehmen vorhalten. Hier besteht insbesondere in Mischgebieten die Gefahr, durch schwerpunktmäßigen Wohnungsneubau gewerbliche Nutzungen auszuschließen bzw. sogar zu vertreiben.“
