09.11.2016 Thüringer Wohnungsmarkt funktioniert
Thüringens Wohnungswirtschaft mahnt eine realistische Einschätzung des Wohnungsmarktes an. „Wir können selbst in den Städten Nachfragen aus allen Schichten bedienen“, betont Constanze Victor, Direktorin des Verbandes der Thüringer Wohnungswirtschaft vtw. „Zahlen der Mitgliedsunternehmen belegen, dass in Thüringen flächendeckend ein weitestgehend entspannter Wohnungsmarkt herrscht“, so Constanze Victor. Der vtw vertritt dabei rund die Hälfte des Thüringer Mietermarktes. Seine Wohnungsunternehmen stellen allein in Jena 53 Prozent und in Weimar 46 Prozent des Mietwohnungsbestandes.
Eine Analyse der vtw-Gesamtmieten für Thüringen zeigt: 75 Prozent aller Bestandsmieter zahlen unter 5 Euro pro Quadratmeter im Monat. Nur vier Prozent liegen jenseits der 6 Euro. Diese Mieten sind stabil, der Anstieg bleibt minimal. „Wir konnten auch 2015 mit einem Plus an 1,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr keine signifikante Steigerung der Durchschnittsmieten verzeichnen. Seit dem Jahr 2000 bewegen wir uns verlässlich zwischen 1,1 und maximal 1,8 Prozent Anstieg“, erklärt die Verbandsdirektorin.
Auch bei den Neuvermietungen bleibt Thüringen auf einem niedrigen Mietniveau. 54 Prozent der Neumieter zahlen maximal 5 Euro pro Quadratmeter im Monat, weitere 33 Prozent bis 6 Euro. Vor dem Hintergrund, dass jede dieser Wohnungen vor dem Neubezug unter erheblichen Kosten seitens der Wohnungsunternehmen hergerichtet wird, kratzt diese Miete hart an der Kosten-Nutzen-Grenze der Unternehmen. Allerdings zeigen sich gerade in den Städten deutliche Unterschiede. In Erfurt reicht die Preisspanne von Neuvermietungen im Neubau und Bestand von 4,60 Euro bis 9,10 Euro pro Quadratmeter, in Jena von 4,25 Euro bis 10,50 Euro pro Quadratmeter. „Diese Zahlen belegen: Es gibt in Thüringen Wohnungen für alle Nachfragegruppen!“, betont Constanze Victor.
Anderslautende Zahlen von Immobilienportalen spiegeln dagegen oft nicht den realen Markt wieder. Hier ist Vorsicht geboten. Portale zeigen nur Angebotsmieten. Dazu kommt: Viele günstige Wohnungen erscheinen dort gar nicht. „Um einen Überblick über die tatsächlichen Mieten zu erhalten, wäre ein Wohnungsmietenmonitoring durch die Kommunen sinnvoll“, so Constanze Victor.
Nach wie vor sind die wahren Preistreiber für hohe Mieten die Nebenkosten – allen voran Energiepreise, Stromkosten und Steuern. "Diese drastische Teuerung gilt in ganz Deutschland und für alle Mieter", betont Constanze Victor. Stromkosten, die meistens direkt mit den Anbietern abgerechnet werden und daher kein Bestandteil der Mietbuchhaltung sind, kletterten seit dem Jahr 2000 beispielsweise um 103 Prozent und trugen somit weit mehr zur Überteuerung des Wohnens bei, als die Nettokaltmieten.
Im Bereich der Mietbelastungsquote liegt Thüringen mit 21,4 Prozent vom Einkommen unter dem deutschen Mittelwert von 22,5 Prozent und weit von den Grenzquoten von 30 Prozent entfernt. Hinzu kommt: „Gerade im Bereich der Einkommensentwicklung holen nicht nur die Städte Erfurt, Weimar und Jena auf. „Wohnen in Thüringen ist absolut bezahlbar“, betont Constanze Victor.
Wohnen ist nicht nur bezahlbar, sondern auch verfügbar! Der genaue Blick auf die Leerstandsquote der Boomtown Erfurt zeigt: bei einem Leerstand von 3,8 Prozent herrscht hier dennoch eine Fluktuationsrate von 9,3 Prozent. Diese Rate beweist: Es gibt erstens ausreichend Wohnraum zum Wechseln und zweitens – niemand bleibt in seiner Wohnung aus Angst, keinen passenden neuen Wohnraum zu finden.
In Gera zeigt sich dagegen eine ganz andere Situation: Ein Leerstand von 14,6 Prozent und eine Fluktuationsrate von 9,3 Prozent weisen darauf hin, dass zu wenig Menschen hier wohnen bzw. umziehen wollen. Gera ist nur die Spitze des Eisberges. In den ländlichen Regionen rollt bereits die zweite Leerstandswelle. Während der vtw in den Städten wie Weimar, Jena, Erfurt weiter ein leichtes Absinken von 4,0 auf 3,7 Prozent erkennt, verharrt der Leerstand außerhalb der Städte auf hohem Niveau. Die Altersstruktur dieser Regionen gibt ernste Hinweise darauf, dass es in den nächsten Jahren hier zu einer dramatischen Verschlechterung des Leerstandes kommt. So verlieren der Kyffhäuserkreis, das Altenburger Land und Greiz bis 2035 mehr als 20 Prozent der Bevölkerung. „Stadt und Land driften auseinander. Künftig muss der Fokus der Wohnungsmarktpolitik der Landesregierung stärker auf die gemeinsame Entwicklung wachsender Städte UND schrumpfender Regionen gelegt werden“, appelliert Constanze Victor.
Thüringens Wohnungswirtschaft reagiert auf die Situation seit 1991 mit zielgerichteten Investitionen in Stadt und Land. Über 6 Milliarden Euro flossen in die Modernisierung des Bestandes, 4,5 Milliarden in die Instandsetzung und knapp eine Milliarde Euro in den Neubau. Dank dieser Maßnahmen verfügt Thüringen über ein umfangreiches Wohnungsangebot in allen Preisklassen. Ohne zusätzlichen Rückhalt seitens der Landesregierung aber wird das Dilemma nicht gelöst werden.
„Thüringen muss seine ländlichen Räume stärken – Infrastruktur, Schulen, ÖPNV und altersgerechte Wohnformen ausbauen. Nur so können wir die zweite Leerstandswelle eindämmen“, sagt Constanze Victor.
Eine Analyse der vtw-Gesamtmieten für Thüringen zeigt: 75 Prozent aller Bestandsmieter zahlen unter 5 Euro pro Quadratmeter im Monat. Nur vier Prozent liegen jenseits der 6 Euro. Diese Mieten sind stabil, der Anstieg bleibt minimal. „Wir konnten auch 2015 mit einem Plus an 1,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr keine signifikante Steigerung der Durchschnittsmieten verzeichnen. Seit dem Jahr 2000 bewegen wir uns verlässlich zwischen 1,1 und maximal 1,8 Prozent Anstieg“, erklärt die Verbandsdirektorin.
Auch bei den Neuvermietungen bleibt Thüringen auf einem niedrigen Mietniveau. 54 Prozent der Neumieter zahlen maximal 5 Euro pro Quadratmeter im Monat, weitere 33 Prozent bis 6 Euro. Vor dem Hintergrund, dass jede dieser Wohnungen vor dem Neubezug unter erheblichen Kosten seitens der Wohnungsunternehmen hergerichtet wird, kratzt diese Miete hart an der Kosten-Nutzen-Grenze der Unternehmen. Allerdings zeigen sich gerade in den Städten deutliche Unterschiede. In Erfurt reicht die Preisspanne von Neuvermietungen im Neubau und Bestand von 4,60 Euro bis 9,10 Euro pro Quadratmeter, in Jena von 4,25 Euro bis 10,50 Euro pro Quadratmeter. „Diese Zahlen belegen: Es gibt in Thüringen Wohnungen für alle Nachfragegruppen!“, betont Constanze Victor.
Anderslautende Zahlen von Immobilienportalen spiegeln dagegen oft nicht den realen Markt wieder. Hier ist Vorsicht geboten. Portale zeigen nur Angebotsmieten. Dazu kommt: Viele günstige Wohnungen erscheinen dort gar nicht. „Um einen Überblick über die tatsächlichen Mieten zu erhalten, wäre ein Wohnungsmietenmonitoring durch die Kommunen sinnvoll“, so Constanze Victor.
Nach wie vor sind die wahren Preistreiber für hohe Mieten die Nebenkosten – allen voran Energiepreise, Stromkosten und Steuern. "Diese drastische Teuerung gilt in ganz Deutschland und für alle Mieter", betont Constanze Victor. Stromkosten, die meistens direkt mit den Anbietern abgerechnet werden und daher kein Bestandteil der Mietbuchhaltung sind, kletterten seit dem Jahr 2000 beispielsweise um 103 Prozent und trugen somit weit mehr zur Überteuerung des Wohnens bei, als die Nettokaltmieten.
Im Bereich der Mietbelastungsquote liegt Thüringen mit 21,4 Prozent vom Einkommen unter dem deutschen Mittelwert von 22,5 Prozent und weit von den Grenzquoten von 30 Prozent entfernt. Hinzu kommt: „Gerade im Bereich der Einkommensentwicklung holen nicht nur die Städte Erfurt, Weimar und Jena auf. „Wohnen in Thüringen ist absolut bezahlbar“, betont Constanze Victor.
Wohnen ist nicht nur bezahlbar, sondern auch verfügbar! Der genaue Blick auf die Leerstandsquote der Boomtown Erfurt zeigt: bei einem Leerstand von 3,8 Prozent herrscht hier dennoch eine Fluktuationsrate von 9,3 Prozent. Diese Rate beweist: Es gibt erstens ausreichend Wohnraum zum Wechseln und zweitens – niemand bleibt in seiner Wohnung aus Angst, keinen passenden neuen Wohnraum zu finden.
In Gera zeigt sich dagegen eine ganz andere Situation: Ein Leerstand von 14,6 Prozent und eine Fluktuationsrate von 9,3 Prozent weisen darauf hin, dass zu wenig Menschen hier wohnen bzw. umziehen wollen. Gera ist nur die Spitze des Eisberges. In den ländlichen Regionen rollt bereits die zweite Leerstandswelle. Während der vtw in den Städten wie Weimar, Jena, Erfurt weiter ein leichtes Absinken von 4,0 auf 3,7 Prozent erkennt, verharrt der Leerstand außerhalb der Städte auf hohem Niveau. Die Altersstruktur dieser Regionen gibt ernste Hinweise darauf, dass es in den nächsten Jahren hier zu einer dramatischen Verschlechterung des Leerstandes kommt. So verlieren der Kyffhäuserkreis, das Altenburger Land und Greiz bis 2035 mehr als 20 Prozent der Bevölkerung. „Stadt und Land driften auseinander. Künftig muss der Fokus der Wohnungsmarktpolitik der Landesregierung stärker auf die gemeinsame Entwicklung wachsender Städte UND schrumpfender Regionen gelegt werden“, appelliert Constanze Victor.
Thüringens Wohnungswirtschaft reagiert auf die Situation seit 1991 mit zielgerichteten Investitionen in Stadt und Land. Über 6 Milliarden Euro flossen in die Modernisierung des Bestandes, 4,5 Milliarden in die Instandsetzung und knapp eine Milliarde Euro in den Neubau. Dank dieser Maßnahmen verfügt Thüringen über ein umfangreiches Wohnungsangebot in allen Preisklassen. Ohne zusätzlichen Rückhalt seitens der Landesregierung aber wird das Dilemma nicht gelöst werden.
„Thüringen muss seine ländlichen Räume stärken – Infrastruktur, Schulen, ÖPNV und altersgerechte Wohnformen ausbauen. Nur so können wir die zweite Leerstandswelle eindämmen“, sagt Constanze Victor.
