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24.05.2022 Deutsche Immobilienfinanzierer legen beim Neugeschäft zu

Die gewerblichen Immobilienfinanzierer befinden sich auf Wachstumskurs. Das macht sich sowohl beim Neugeschäft als auch bei der Entwicklung der Kreditbestände bemerkbar. Laut dem Neugeschäftsreport* von JLL haben die zwölf analysierten deutschen Banken 2021 ihre Kreditvergabe im Vergleich zum Vorjahr um acht Prozent auf ein Gesamtvolumen von 39,7 Milliarden Euro ausgeweitet. Fast alle Institute haben zudem ihre Kreditbestände vergrößert.

Bei der Analyse des Neugeschäfts wurden ausschließlich gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland berücksichtigt. Dazu zählen neben Krediten für Gewerbeobjekte auch Wohnimmobilienfinanzierungen für gewerbliche Zwecke. Für die Untersuchung der Kreditbestände wurden sowohl in- als auch ausländische Finanzierungen herangezogen.

„Die Banken haben während der Coronapandemie konsequent an ihrer verschärften Kreditvergabepolitik festgehalten“, sagt Timo Wagner, zuständig für Debt Advisory bei JLL Germany. Das habe sich insbesondere bei Value-add- und opportunistischen Investments in Form von gestiegenen Eigenkapitalanforderungen und höheren Margen bemerkbar gemacht. „Allerdings waren die Banken im zweiten Halbjahr 2021 zunehmend bereit, ihre passive Haltung am Finanzierungsmarkt abzulegen und vereinzelt auch wieder etwas risikoreicheres Neugeschäft abzuschließen“, ergänzt Wagner.

LBBW hat beim Neugeschäft kräftig zugelegt, DZ Hyp am aktivsten

Am kräftigsten erhöhte die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) ihr Zusagevolumen, das jüngst um 1,4 Milliarden auf 7,2 Milliarden Euro anschwoll. Auch die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) legte deutlich zu und bilanzierte zum Jahresende ein Neugeschäft von 4,5 Milliarden Euro, ein Plus von 1,1 Milliarden Euro. Es gab aber auch vier Banken, die weniger Kredite ausreichten als vor Jahresfrist. Den größten Rückgang des Neugeschäftsvolumen gab es bei der Berliner Sparkasse (minus 37 Prozent). Der aktivste Immobilienfinanzierer war 2021 die DZ Hyp mit einem Neugeschäft in Höhe von 8,2 Milliarden Euro (plus acht Prozent).

Für das laufende Jahr sind die Banken recht positiv gestimmt. Sechs Kreditinstitute erwarten 2022 ein ähnliches Neugeschäft wie im Vorjahr. Bei vier von ihnen geht man von einem Anstieg im aktuellen Jahr aus, nur zwei Banken planen mit einem Rückgang des Neugeschäftsvolumens. „Allerdings bleibt abzuwarten, wie sich die Folgen des Ukraine-Kriegs sowie das veränderte Zinsumfeld auf den Investmentmarkt auswirken werden“, gibt Wagner zu bedenken. Auf internationaler Ebene sei bereits zu erkennen, dass Finanzierungen ins Stocken geraten, so Wagner.

ESG-Kriterien werden bei der Kreditvergabe immer wichtiger

Einen immer größeren Stellenwert bei der Kreditvergabe nehmen Nachhaltigkeitskriterien ein, insbesondere Umweltaspekte. Bei knapp 60 Prozent der befragten Kreditinstitute haben ökologische Faktoren einen hohen Einfluss auf die Kreditvergabe. „Soziale Aspekte sowie die Unternehmensführung bewertende Faktoren sind dagegen jedenfalls zurzeit noch von eher untergeordneter Bedeutung“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Wie hoch der Anteil von ESG-konformen Finanzierungen am gesamten Neugeschäft ist, ist laut Scheunemann zum jetzigen Zeitpunkt nicht seriös zu beziffern. „Die meisten der an unserer Analyse teilnehmenden Kreditinstitute arbeiten momentan an der Einführung eines entsprechenden Scoringmodells. Das wird also noch einige Zeit dauern, bis hier vollumfängliche Daten vorliegen.“

Hamburg Commercial Bank schrumpft, BayernLB legt zu

Analog zum Neugeschäft zeigt sich auch bei den Kreditbeständen im Jahresvergleich eine positive Entwicklung. Nahezu alle Banken weisen einen Zuwachs des Kreditbestands auf. Den prozentual deutlichsten Anstieg verzeichnete die BayernLB mit acht Prozent. Die größte Immobilienbank ist demnach nach wie vor die DZ Hyp mit einem Bestand von fast 43 Milliarden Euro. Einzig die Hamburger Commercial Bank weist für das Jahr 2021, verglichen mit dem Vorjahr, einen Rückgang des Kreditbestandes aus. Dieser verringerte sich um 14 Prozent auf knapp neun Milliarden Euro.

Im Fokus der Banken bleiben die Assetklassen Wohnen, Logistik und Büro. Zurückhaltung herrscht dagegen weiterhin bei Hotels und Einzelhandelsimmobilien mit Ausnahme von lebensmittelgeankerten Gebäuden. Projektentwickler müssen sich auf härtere Zeiten einstellen. Zwar bleibt der Finanzierungsmarkt für Projektentwicklungen laut Timo Wagner grundsätzlich liquide. „Jedoch ist der Zinsanstieg deutlich zu spüren und vor allem die wachsenden Baukosten drücken die Gewinne der Entwickler. Außerdem werden Vorvermietungen in im Bau oder in Planung befindlichen Projekten aufgrund der unsicheren Fertigstellungstermine bei den Banken vorsichtiger bewertet. Das erschwert insgesamt die Finanzierungssituation von Projektentwicklern“, erläutert Wagner.





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