01.10.2023 Expo Real: Mit globalen Partnern an innovativen Lösungen arbeiten
"In diesem Jahr findet die Expo Real erst das zweite Mal nach Covid statt und wir haben die Gelegenheit physisch alle Branchenteilnehmer zu treffen sowie die Ansichten über den Markt zu diskutieren, der mit Herausforderungen konfrontiert ist. Wir bewegen uns in einem Umfeld, das durch eine rückläufige Transaktionsaktivität und ein geringes Transaktionsvolumen gekennzeichnet ist. Außerdem ist das Umfeld nach wie vor durch eine anhaltend hohe Inflation gekennzeichnet. Die größte Herausforderung liegt in den hohen Zinsen, sowohl in Europa als auch in den Vereinigten Staaten. Jeder Akteur auf dem Immobilienmarkt fragt sich, wann die Zinsen aufhören zu steigen und leicht zu sinken beginnen. Jedes Mal, wenn die Zentralbanken die Zinssätze anheben, könnte der Immobilienmarkt vorerst unter zusätzlichen Preisdruck geraten.
Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen, beobachten wir eine große Passivität auf dem Markt, wobei viele Akteure eine sehr abwartende Haltung einnehmen. Angesichts des makroökonomischen Kontextes (u. a. erhebliche Unterbrechungen in der Lieferkette und steigende Baukosten) und der geopolitischen Unsicherheiten sind wir besonders vorsichtig und wachsam. Angesichts dieser Vielzahl von Herausforderungen sind Disziplin und Selektivität immer wichtiger geworden. Noch vor den Ankäufen ist es mehr denn je unser vorrangiges Ziel, den Erhalt unseres Portfolios sicherzustellen und eine maximale Wertschöpfung und überdurchschnittliche Performance zu erzielen. Wir sind nach wie vor bestrebt, die Widerstandsfähigkeit unseres Portfolios mit Assets zu stärken, die unsere künftigen Erträge sichern. Als ein auf Langfristigkeit ausgelegter Investor müssen wir auch an unseren langfristigen Überzeugungen festhalten. Wir glauben, dass es entscheidend ist, so proaktiv wie möglich zu sein, um strukturelle Trends und Marktumfelder zu antizipieren. Angesichts der Preisanpassungen in einigen Asset-Klassen und des Anstiegs der Kapitalisierungsraten sind wir der Meinung, dass es immer noch Möglichkeiten für bestehende und hochwertige Assets zu attraktiveren Bedingungen geben wird. Außerdem glauben wir, dass wir aufgrund der großen Refinanzierungswelle, die in den kommenden Jahren ansteht, auch vermehrt "distressed opportunities" auf dem Markt sehen werden.
2) Über die richtige Anlagestrategie in diesem Marktumfeld und die Aussichten für die wichtigsten Assetklassen
Daher besteht unsere Anlagestrategie nach wie vor darin, durch geografische Diversifizierung und sorgfältige Auswahl der Asset-Klassen ein diversifiziertes und widerstandsfähiges Portfolio aufzubauen, das sich auf Sektoren konzentriert, die von strukturellen Trends angetrieben werden. In diesem Zusammenhang sehen wir nach wie vor große Chancen im Logistiksektor – einem der wichtigsten Schwerpunkte unserer weltweiten Strategie. Er wird von starken strukturellen Megatrends angetrieben:
Darunter der Aufstieg des E-Commerce, die Entwicklung der Konsumgewohnheiten, die wachsende Urbanisierung und die Digitalisierung der Wirtschaft. Der Sektor profitiert auch von einer starken Preisanpassungs- und Miet-/Leasingdynamik. Zusätzlich profitiert der Logistiksektor von einem anhaltenden Mietwachstum – das sowohl durch ein Unterangebot und fehlende gesetzliche Beschränkungen für die Erhöhung der Mieten als auch durch eine bis jetzt starke Ertragssteigerung angetrieben wird.
Wir sind auch fest davon überzeugt, dass der Wohnungssektor - mit einem klaren Fokus auf erschwinglichen und umweltfreundlichen Wohnraum - ebenfalls von strukturellen Trends profitiert: Wachsendes Interesse der Haushalte am Aufbau von Immobilienvermögen und ein starkes Wohnungsdefizit in Europa, parallel zu einer enormen Nachfrage.
Darüber hinaus sehen wir trotz der Entwicklung des Home-Office und der Tatsache, dass es in Deutschland und vielen europäischen Ländern wahrscheinlich in Zukunft zur „neuen Normalität“ gehören wird, ein bis zwei Tage von zu Hause aus zu arbeiten, einige Chancen im Bürosektor. Hier konzentrieren wir uns vor allem auf Mixed-use-Projekte, die Einzelhandel, Büro und Wohnen miteinander verbinden. Daneben fokussieren wir uns auf die Entwicklung verschiedener Dienstleistungen sowohl für Mieter und Bewohner als auch für die Nachbarschaft, in der sich die Objekte befinden. Damit wollen wir die Lebensqualität im Alltag der Menschen verbessern sowie die Flexibilität der Arbeitsplätze auf die Bedürfnisse der Nutzer anpassen.
Ein weiterer Schwerpunkt von Ivanhoé Cambridge wird auf alternativen Assets wie Coliving, Studentenwohnungen, Rechenzentren, Selfstorage, Filmstudios oder Life Sciences-Objekte liegen. Dieser Sektor trägt wesentlich zur Diversifizierung bei, was wiederum die Widerstandsfähigkeit unseres Portfolios stärkt und dabei hilft eine hervorragende langfristige Performance zu erzielen. Wir glauben, dass alternative Asset-Klassen in den kommenden Jahren eine kritische Größe erreichen werden. Weshalb wir aktiv nach Investitionsmöglichkeiten für alternative Assets in ganz Europa suchen werden.
3) Über Nachhaltigkeit und die Dekarbonisierung der Branche
Die Nachhaltigkeit von Immobilien und die Umsetzung von Dekarbonisierungsstrategien wird immer wichtiger und entwickelt sich zunehmend von einem Differenzierungsthema auf dem Immobilienmarkt zu einem "raison d'être". Weshalb wir auch davon überzeugt sind, dass Dekarbonisierung und finanzielle Performance Hand in Hand gehen. Daher arbeiten wir an einer "Brown-to-Green"-Strategie, die auf bestehende Assets abzielt, um sie zu sanieren und ihre Kohlenstoffintensität deutlich zu reduzieren. Außerdem haben wir eine grüne IRR-Metrik (interner Renditesatz) entwickelt, um Risiken und Chancen im Zusammenhang mit dem CO2-Ausstoß besser vorhersehen zu können. Wir müssen also unsere Bewertungsmodelle anpassen, um diese kohlenstoff- oder klimabezogenen Risiken und Chancen besser erfassen und antizipieren zu können. Diese Metrik wird uns als eine Art grüne Brille dienen, durch die wir unsere Assets und Investitionen besser bewerten können. So können wir Assets identifizieren, die finanziell anfällig für CO2-Risiken sind und von einem Dekarbonisierungsprojekt profitieren.
Wir wollen diese Transformation unserer Branche führend vorantreiben und so die Interessen entlang der gesamten Wertschöpfungskette der Immobilienbranche bündeln. Aus diesem Grund organisieren wir in diesem Jahr erstmalig das „Choices for the Future Summit“ im Oktober in Montréal. Mit Branchenpartnern aus der ganzen Welt und ESG-Experten wollen wir die aktuellen Herausforderungen diskutieren und gemeinsam an innovativen Lösungen arbeiten, um den Übergang zu einer kohlenstoffarmen, nachhaltigeren und verantwortungsvolleren Wirtschaft zu bewältigen."
(Ivanhoé Cambridge: Lookahead-Kommentar zur Expo Real 2023 von Christian Daumann, Head of Investments Germany)
Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen, beobachten wir eine große Passivität auf dem Markt, wobei viele Akteure eine sehr abwartende Haltung einnehmen. Angesichts des makroökonomischen Kontextes (u. a. erhebliche Unterbrechungen in der Lieferkette und steigende Baukosten) und der geopolitischen Unsicherheiten sind wir besonders vorsichtig und wachsam. Angesichts dieser Vielzahl von Herausforderungen sind Disziplin und Selektivität immer wichtiger geworden. Noch vor den Ankäufen ist es mehr denn je unser vorrangiges Ziel, den Erhalt unseres Portfolios sicherzustellen und eine maximale Wertschöpfung und überdurchschnittliche Performance zu erzielen. Wir sind nach wie vor bestrebt, die Widerstandsfähigkeit unseres Portfolios mit Assets zu stärken, die unsere künftigen Erträge sichern. Als ein auf Langfristigkeit ausgelegter Investor müssen wir auch an unseren langfristigen Überzeugungen festhalten. Wir glauben, dass es entscheidend ist, so proaktiv wie möglich zu sein, um strukturelle Trends und Marktumfelder zu antizipieren. Angesichts der Preisanpassungen in einigen Asset-Klassen und des Anstiegs der Kapitalisierungsraten sind wir der Meinung, dass es immer noch Möglichkeiten für bestehende und hochwertige Assets zu attraktiveren Bedingungen geben wird. Außerdem glauben wir, dass wir aufgrund der großen Refinanzierungswelle, die in den kommenden Jahren ansteht, auch vermehrt "distressed opportunities" auf dem Markt sehen werden.
2) Über die richtige Anlagestrategie in diesem Marktumfeld und die Aussichten für die wichtigsten Assetklassen
Daher besteht unsere Anlagestrategie nach wie vor darin, durch geografische Diversifizierung und sorgfältige Auswahl der Asset-Klassen ein diversifiziertes und widerstandsfähiges Portfolio aufzubauen, das sich auf Sektoren konzentriert, die von strukturellen Trends angetrieben werden. In diesem Zusammenhang sehen wir nach wie vor große Chancen im Logistiksektor – einem der wichtigsten Schwerpunkte unserer weltweiten Strategie. Er wird von starken strukturellen Megatrends angetrieben:
Darunter der Aufstieg des E-Commerce, die Entwicklung der Konsumgewohnheiten, die wachsende Urbanisierung und die Digitalisierung der Wirtschaft. Der Sektor profitiert auch von einer starken Preisanpassungs- und Miet-/Leasingdynamik. Zusätzlich profitiert der Logistiksektor von einem anhaltenden Mietwachstum – das sowohl durch ein Unterangebot und fehlende gesetzliche Beschränkungen für die Erhöhung der Mieten als auch durch eine bis jetzt starke Ertragssteigerung angetrieben wird.
Wir sind auch fest davon überzeugt, dass der Wohnungssektor - mit einem klaren Fokus auf erschwinglichen und umweltfreundlichen Wohnraum - ebenfalls von strukturellen Trends profitiert: Wachsendes Interesse der Haushalte am Aufbau von Immobilienvermögen und ein starkes Wohnungsdefizit in Europa, parallel zu einer enormen Nachfrage.
Darüber hinaus sehen wir trotz der Entwicklung des Home-Office und der Tatsache, dass es in Deutschland und vielen europäischen Ländern wahrscheinlich in Zukunft zur „neuen Normalität“ gehören wird, ein bis zwei Tage von zu Hause aus zu arbeiten, einige Chancen im Bürosektor. Hier konzentrieren wir uns vor allem auf Mixed-use-Projekte, die Einzelhandel, Büro und Wohnen miteinander verbinden. Daneben fokussieren wir uns auf die Entwicklung verschiedener Dienstleistungen sowohl für Mieter und Bewohner als auch für die Nachbarschaft, in der sich die Objekte befinden. Damit wollen wir die Lebensqualität im Alltag der Menschen verbessern sowie die Flexibilität der Arbeitsplätze auf die Bedürfnisse der Nutzer anpassen.
Ein weiterer Schwerpunkt von Ivanhoé Cambridge wird auf alternativen Assets wie Coliving, Studentenwohnungen, Rechenzentren, Selfstorage, Filmstudios oder Life Sciences-Objekte liegen. Dieser Sektor trägt wesentlich zur Diversifizierung bei, was wiederum die Widerstandsfähigkeit unseres Portfolios stärkt und dabei hilft eine hervorragende langfristige Performance zu erzielen. Wir glauben, dass alternative Asset-Klassen in den kommenden Jahren eine kritische Größe erreichen werden. Weshalb wir aktiv nach Investitionsmöglichkeiten für alternative Assets in ganz Europa suchen werden.
3) Über Nachhaltigkeit und die Dekarbonisierung der Branche
Die Nachhaltigkeit von Immobilien und die Umsetzung von Dekarbonisierungsstrategien wird immer wichtiger und entwickelt sich zunehmend von einem Differenzierungsthema auf dem Immobilienmarkt zu einem "raison d'être". Weshalb wir auch davon überzeugt sind, dass Dekarbonisierung und finanzielle Performance Hand in Hand gehen. Daher arbeiten wir an einer "Brown-to-Green"-Strategie, die auf bestehende Assets abzielt, um sie zu sanieren und ihre Kohlenstoffintensität deutlich zu reduzieren. Außerdem haben wir eine grüne IRR-Metrik (interner Renditesatz) entwickelt, um Risiken und Chancen im Zusammenhang mit dem CO2-Ausstoß besser vorhersehen zu können. Wir müssen also unsere Bewertungsmodelle anpassen, um diese kohlenstoff- oder klimabezogenen Risiken und Chancen besser erfassen und antizipieren zu können. Diese Metrik wird uns als eine Art grüne Brille dienen, durch die wir unsere Assets und Investitionen besser bewerten können. So können wir Assets identifizieren, die finanziell anfällig für CO2-Risiken sind und von einem Dekarbonisierungsprojekt profitieren.
Wir wollen diese Transformation unserer Branche führend vorantreiben und so die Interessen entlang der gesamten Wertschöpfungskette der Immobilienbranche bündeln. Aus diesem Grund organisieren wir in diesem Jahr erstmalig das „Choices for the Future Summit“ im Oktober in Montréal. Mit Branchenpartnern aus der ganzen Welt und ESG-Experten wollen wir die aktuellen Herausforderungen diskutieren und gemeinsam an innovativen Lösungen arbeiten, um den Übergang zu einer kohlenstoffarmen, nachhaltigeren und verantwortungsvolleren Wirtschaft zu bewältigen."
(Ivanhoé Cambridge: Lookahead-Kommentar zur Expo Real 2023 von Christian Daumann, Head of Investments Germany)
