29.11.2016 Gute Investitionschancen außerhalb der bayerischen Landeshauptstadt
Die Strahlkraft der bayerischen Landeshauptstadt München wirkt positiv auf die Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte in der gesamten Metropolregion und eröffnet damit Investoren alternative Investmentmöglichkeiten. Durch die Flächenknappheit und die hohen Immobilienpreise in München verlagert sich die Nachfrage in die attraktivsten Standorte der Region mit ihren umliegenden 26 Landkreisen sowie sechs kreisfreien Städten.
Das ergab der „Greater Munich Immobilienmarkt-Bericht 2016/2017“ der Projektentwicklungs- und Immobilienmanagementgesellschaft Ehret+Klein Real Estate Management GmbH, der in Zusammenarbeit mit der DW Real Estate GmbH und der bulwiengesa AG erstellt wurde. Die 14 größten und wirtschaftsstärksten Standorte wurden im Immobilienmarkt-Bericht genauer auf ihre Wirtschaftsdaten und die Entwicklung ihrer Immobilienmärkte in den Segmenten Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien untersucht.
Münchner Umland für Immobilieninvestoren immer attraktiver
Das Ergebnis: Sowohl privaten als auch institutionellen Anlegern bieten die untersuchten Standorte in Greater Munich eine Vielzahl von Investmentchancen. So finden sich außerhalb der Stadt München an vielen Standorten noch Wohn- und Büroobjekte mit Nettoanfangsrenditen von mehr als fünf Prozent – inklusive Wertsteigerungspotenzial durch steigende Mieten. Bei den größeren Standorten weiter entfernt von der Stadt München ist durch den dynamischen Preisanstieg von einer deutlichen Nachholbewegung auszugehen. „Der Blick über den Stadtrand München hinaus lohnt sich, sofern man sich als Investor nicht nur auf die Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten verlässt, sondern auch auf das Zusammenspiel des Objekts mit den vorhandenen Immobilien und der Infrastruktur. Die Einbettung des Projekts in ein funktionierendes Quartier mit hoher Lebensqualität ist die beste Risikoabsicherung für Immobilieninvestments“, kommentiert Michael Ehret, Geschäftsführer von ehret+klein.
Um die „Investment-Hot-Spots“ in Greater Muncih zu identifizieren, wurden für die Studie die e+k-Attraktivitätsmatrizen für die Bereiche Wohnen und Büro entwickelt. Für die ausgewählten Standorte wurden Cluster gebildet, in die unter anderem Lage, Verkehrsanbindungen, Marktprofile, Preise und Kosten einflossen. Zudem wurde bewertet, inwieweit sich die Flächenknappheit in München auf diese Standorte auswirkt. Je nach Rendite-Risiko-Profil des Investors ergibt sich dadurch eine Fülle von Investitionsmöglichkeiten. „Im Vergleich zu den Total-Return-Erwartungen im Stadtgebiet München bieten diese Standorte einen Aufschlag, der für Investoren im Niedrigzinsumfeld aus Rendite-Risiko-Sicht attraktiv ist“, erklärt Ehret und ergänzt: „Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass alle ausgewählten Standorte in Greater Munich aufgrund der Gesamtmarktentwicklung und des Nachfrageüberhanges im Münchner Zentrum das Potential für Preissteigerungen haben und sich der Trend der letzten Jahre fortsetzen sollte. Je kürzer die Wege nach München und umso urbaner bzw. größer die Standorte sind, desto attraktiver sind sie.“
Wohnungsmieten steigen in Metropolregion deutlich
So haben sich die Wohnungsmieten (Neubau und Bestand) an den unterschiedlichen Standorten in den letzten zehn Jahren bis zu 56 Prozent verteuert. In Landshut und Ingolstadt stiegen beispielsweise die Bestandsmieten mit 56 bzw. 47 Prozent deutlich stärker als in der Stadt München (44 Prozent). In Rosenheim und Augsburg erreichten die Steigerungsraten mit bis zu 38,9 Prozent eine ähnliche Dynamik wie in der Isarmetropole. Inzwischen werden für die monatliche Kaltmiete teils zwischen 10 Euro und 13 Euro pro Quadratmeter und Monat aufgerufen. „Das Miet- und Kaufpreisniveau fällt tendenziell mit der Entfernung zur Innenstadt, wobei sich in einzelnen Kommunen im Umland teilweise schon höhere durchschnittliche Mietpreise als in München erzielen lassen“, so Michael Ehret und ergänzt: „In allen betrachteten Märkten herrscht ein Nachfrageüberhang am Wohnimmobilienmarkt. Aufgrund der hohen Bevölkerungszunahme und der begrenzten Neubaumöglichkeiten in Greater Munich gehen wir davon aus, dass sich das Mietniveau in der gesamten Metropolregion zukünftig in der Breite deutlich erhöht. Dies dürfte auf nahezu alle größeren Standorte zutreffen.“
Büromieter weichen auf andere Standorte aus
Die Nachfrage nach Büroflächen hat in München ebenfalls stark zugelegt. Die Leerstände sind zuletzt auf unter vier Prozent gesunken. Die mit plus 46 Prozent von 2005 bis 2015 stark gestiegenen durchschnittlichen Büromieten (24,5 Euro pro Quadratmeter) veranlassen die Nachfrager dazu, auf andere Standorte in Greater Munich auszuweichen. Das zeigt auch der Anstieg der Spitzenmieten: Auch wenn 2015 das Mietniveau in München mit rund 34 Euro mit Abstand am höchsten lag, konnten Städte wie Augsburg und Ingolstadt zwischen 2005 und 2015 Steigerungsraten von rund 36 Prozent verzeichnen – allerdings liegt das Niveau der Spitzenmieten mit zwölf bzw. 13 Euro den Quadratmeter noch deutlich hinter der bayerischen Metropole. „Wir gehen in den kommenden Jahren von einem stärkeren Wachstum auch im Münchner Umland aus, da diese Lagen von der begrenzten Flächenkapazität im Stadtbereich profitieren werden“, kommentiert Ehret und resümiert: „Als Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die Umlandgemeinden im Landkreis München aufgrund der komparativen Verkehrsanbindung, der Nähe zu München und dem Flughafen gute Chancen auf eine hohe Immobiliennachfrage haben.“
Deutliche bessere Beschäftigungssituation und höhere Einkommen
Die Wirtschaftskraft hat in der Metropolregion von 2005 bis 2015 ebenfalls deutlich zugelegt. Die Arbeitslosenquote ist teils unter drei Prozent gesunken, das Pro-Kopf-Einkommen ist in den Landkreisen Landsberg am Lech, Starnberg, Erding und Freising mit Zuwachsraten bis deutlich über 30 Prozent stärker gestiegen als in der Stadt München (21 Prozent) und im Landkreis München (21 Prozent) – Tendenz weiter steigend. Laut aktueller Prognosen soll das Pro-Kopf-Einkommen bis 2019 in den 14 größten und wirtschaftsstärksten Standorten zwischen sechs und 13 Prozent weiter wachsen.
Eine ähnliche Entwicklung ist auch bei den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten (SVP-Beschäftigen) zu erkennen. In den vergangenen zehn Jahren stieg in den untersuchten Standorten die Anzahl stark an und befindet sich aktuell auf einem Höchststand. In den Landkreisen Erding, Dachau, Landsberg am Lech und der Stadt Ingolstadt erhöhten sich die SVP-Beschäftigen zwischen 30 und 50 Prozent. Laut aktueller Prognosen soll diese Entwicklung an den untersuchten Standorten nicht an Dynamik verlieren. So wird etwa in den Landkreisen Erdingen und Dachau ein Anstieg von bis zu zehn Prozent prognostiziert.
Positive Bevölkerungsentwicklung erwartet
Dass die Zeichen weiter auf Wachstum stehen, zeigen auch die Prognosen für die Bevölkerungsentwicklung: In der Region Greater Munich leben circa sechs Millionen Einwohner, im Großraum München (Landeshauptstadt München und die Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech, München und Starnberg) rund 2,8 Millionen und in der Stadt München circa 1,5 Millionen Einwohner. Laut Prognosen wird die Bevölkerung in den nächsten 20 Jahren in allen drei Betrachtungsräumen stark wachsen. „Die Bevölkerungsprognosen gehen von einem Zuwachs von mehr als 500.000 Einwohner bis 2034 in Greater Munich aus – dies entspricht der Größe einer Stadt wie Hannover oder Leipzig und verdeutlicht den zu erwartenden Bedeutungsgewinn der Region“, kommentiert Michael Ehret.
Das ergab der „Greater Munich Immobilienmarkt-Bericht 2016/2017“ der Projektentwicklungs- und Immobilienmanagementgesellschaft Ehret+Klein Real Estate Management GmbH, der in Zusammenarbeit mit der DW Real Estate GmbH und der bulwiengesa AG erstellt wurde. Die 14 größten und wirtschaftsstärksten Standorte wurden im Immobilienmarkt-Bericht genauer auf ihre Wirtschaftsdaten und die Entwicklung ihrer Immobilienmärkte in den Segmenten Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien untersucht.
Münchner Umland für Immobilieninvestoren immer attraktiver
Das Ergebnis: Sowohl privaten als auch institutionellen Anlegern bieten die untersuchten Standorte in Greater Munich eine Vielzahl von Investmentchancen. So finden sich außerhalb der Stadt München an vielen Standorten noch Wohn- und Büroobjekte mit Nettoanfangsrenditen von mehr als fünf Prozent – inklusive Wertsteigerungspotenzial durch steigende Mieten. Bei den größeren Standorten weiter entfernt von der Stadt München ist durch den dynamischen Preisanstieg von einer deutlichen Nachholbewegung auszugehen. „Der Blick über den Stadtrand München hinaus lohnt sich, sofern man sich als Investor nicht nur auf die Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten verlässt, sondern auch auf das Zusammenspiel des Objekts mit den vorhandenen Immobilien und der Infrastruktur. Die Einbettung des Projekts in ein funktionierendes Quartier mit hoher Lebensqualität ist die beste Risikoabsicherung für Immobilieninvestments“, kommentiert Michael Ehret, Geschäftsführer von ehret+klein.
Um die „Investment-Hot-Spots“ in Greater Muncih zu identifizieren, wurden für die Studie die e+k-Attraktivitätsmatrizen für die Bereiche Wohnen und Büro entwickelt. Für die ausgewählten Standorte wurden Cluster gebildet, in die unter anderem Lage, Verkehrsanbindungen, Marktprofile, Preise und Kosten einflossen. Zudem wurde bewertet, inwieweit sich die Flächenknappheit in München auf diese Standorte auswirkt. Je nach Rendite-Risiko-Profil des Investors ergibt sich dadurch eine Fülle von Investitionsmöglichkeiten. „Im Vergleich zu den Total-Return-Erwartungen im Stadtgebiet München bieten diese Standorte einen Aufschlag, der für Investoren im Niedrigzinsumfeld aus Rendite-Risiko-Sicht attraktiv ist“, erklärt Ehret und ergänzt: „Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass alle ausgewählten Standorte in Greater Munich aufgrund der Gesamtmarktentwicklung und des Nachfrageüberhanges im Münchner Zentrum das Potential für Preissteigerungen haben und sich der Trend der letzten Jahre fortsetzen sollte. Je kürzer die Wege nach München und umso urbaner bzw. größer die Standorte sind, desto attraktiver sind sie.“
Wohnungsmieten steigen in Metropolregion deutlich
So haben sich die Wohnungsmieten (Neubau und Bestand) an den unterschiedlichen Standorten in den letzten zehn Jahren bis zu 56 Prozent verteuert. In Landshut und Ingolstadt stiegen beispielsweise die Bestandsmieten mit 56 bzw. 47 Prozent deutlich stärker als in der Stadt München (44 Prozent). In Rosenheim und Augsburg erreichten die Steigerungsraten mit bis zu 38,9 Prozent eine ähnliche Dynamik wie in der Isarmetropole. Inzwischen werden für die monatliche Kaltmiete teils zwischen 10 Euro und 13 Euro pro Quadratmeter und Monat aufgerufen. „Das Miet- und Kaufpreisniveau fällt tendenziell mit der Entfernung zur Innenstadt, wobei sich in einzelnen Kommunen im Umland teilweise schon höhere durchschnittliche Mietpreise als in München erzielen lassen“, so Michael Ehret und ergänzt: „In allen betrachteten Märkten herrscht ein Nachfrageüberhang am Wohnimmobilienmarkt. Aufgrund der hohen Bevölkerungszunahme und der begrenzten Neubaumöglichkeiten in Greater Munich gehen wir davon aus, dass sich das Mietniveau in der gesamten Metropolregion zukünftig in der Breite deutlich erhöht. Dies dürfte auf nahezu alle größeren Standorte zutreffen.“
Büromieter weichen auf andere Standorte aus
Die Nachfrage nach Büroflächen hat in München ebenfalls stark zugelegt. Die Leerstände sind zuletzt auf unter vier Prozent gesunken. Die mit plus 46 Prozent von 2005 bis 2015 stark gestiegenen durchschnittlichen Büromieten (24,5 Euro pro Quadratmeter) veranlassen die Nachfrager dazu, auf andere Standorte in Greater Munich auszuweichen. Das zeigt auch der Anstieg der Spitzenmieten: Auch wenn 2015 das Mietniveau in München mit rund 34 Euro mit Abstand am höchsten lag, konnten Städte wie Augsburg und Ingolstadt zwischen 2005 und 2015 Steigerungsraten von rund 36 Prozent verzeichnen – allerdings liegt das Niveau der Spitzenmieten mit zwölf bzw. 13 Euro den Quadratmeter noch deutlich hinter der bayerischen Metropole. „Wir gehen in den kommenden Jahren von einem stärkeren Wachstum auch im Münchner Umland aus, da diese Lagen von der begrenzten Flächenkapazität im Stadtbereich profitieren werden“, kommentiert Ehret und resümiert: „Als Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die Umlandgemeinden im Landkreis München aufgrund der komparativen Verkehrsanbindung, der Nähe zu München und dem Flughafen gute Chancen auf eine hohe Immobiliennachfrage haben.“
Deutliche bessere Beschäftigungssituation und höhere Einkommen
Die Wirtschaftskraft hat in der Metropolregion von 2005 bis 2015 ebenfalls deutlich zugelegt. Die Arbeitslosenquote ist teils unter drei Prozent gesunken, das Pro-Kopf-Einkommen ist in den Landkreisen Landsberg am Lech, Starnberg, Erding und Freising mit Zuwachsraten bis deutlich über 30 Prozent stärker gestiegen als in der Stadt München (21 Prozent) und im Landkreis München (21 Prozent) – Tendenz weiter steigend. Laut aktueller Prognosen soll das Pro-Kopf-Einkommen bis 2019 in den 14 größten und wirtschaftsstärksten Standorten zwischen sechs und 13 Prozent weiter wachsen.
Eine ähnliche Entwicklung ist auch bei den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten (SVP-Beschäftigen) zu erkennen. In den vergangenen zehn Jahren stieg in den untersuchten Standorten die Anzahl stark an und befindet sich aktuell auf einem Höchststand. In den Landkreisen Erding, Dachau, Landsberg am Lech und der Stadt Ingolstadt erhöhten sich die SVP-Beschäftigen zwischen 30 und 50 Prozent. Laut aktueller Prognosen soll diese Entwicklung an den untersuchten Standorten nicht an Dynamik verlieren. So wird etwa in den Landkreisen Erdingen und Dachau ein Anstieg von bis zu zehn Prozent prognostiziert.
Positive Bevölkerungsentwicklung erwartet
Dass die Zeichen weiter auf Wachstum stehen, zeigen auch die Prognosen für die Bevölkerungsentwicklung: In der Region Greater Munich leben circa sechs Millionen Einwohner, im Großraum München (Landeshauptstadt München und die Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech, München und Starnberg) rund 2,8 Millionen und in der Stadt München circa 1,5 Millionen Einwohner. Laut Prognosen wird die Bevölkerung in den nächsten 20 Jahren in allen drei Betrachtungsräumen stark wachsen. „Die Bevölkerungsprognosen gehen von einem Zuwachs von mehr als 500.000 Einwohner bis 2034 in Greater Munich aus – dies entspricht der Größe einer Stadt wie Hannover oder Leipzig und verdeutlicht den zu erwartenden Bedeutungsgewinn der Region“, kommentiert Michael Ehret.
