13.01.2017 Büroinvestments: Große Portfoliodeals und Run auf Trophy-Objekte
Im vergangenen Jahr wurden rund 24,8 Milliarden Euro in deutsche Büroimmobilien investiert. Mit 47 Prozent des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens blieben Büroimmobilien damit die stärkste Assetklasse. Gegenüber dem insgesamt stärkeren Vorjahr verringerte sich das Investitionsvolumen im Bürosegment lediglich um zwei Prozent. Alleine im Jahresendquartal flossen 9,9 Milliarden Euro in Büroobjekte, darunter auch die 3,3 Milliarden Euro schwere Übernahme der Office First-Immobilien mit unter anderem The Squaire und dem Theodor-Stern-Kai in Frankfurt durch Blackstone - die bis dato größte Transaktion am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
"Deutschland zählt bei Immobilieninvestoren zu einem der gefragtesten Anlagemärkte weltweit, der aufgrund der gestiegenen globalen politischen Unsicherheiten als sicherer Hafen noch stärker in den Fokus institutioneller Investoren rückt. Durch die positiven Entwicklungen an den Bürovermietungsmärkten mit einem Umsatzrekord in 2016, weiter steigenden Mietpreisen und sinkenden Leerständen, gekoppelt mit der sehr robusten Verfassung der deutschen Wirtschaft, sehr guten Arbeitsmarktdaten und einem soliden Beschäftigungsaufbau in den Unternehmen, stehen Büroimmobilien nach wie vor an erster Stelle bei der Allokation von Anlegern", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Großtransaktionen in Top 5-Standorten überwiegen
Insbesondere in den Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurde investiert - rund 74 Prozent des gesamten Büroinvestmentvolumens entfielen auf die Top 5-Standorte. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Anstieg um vier Prozent. Dieses starke Ergebnis wurde auch von mehreren Großtransaktionen von Landmark-Objekten, unter anderem Highlight Towers, BayWa Tower und das NOVE in München sowie beispielsweise Taunusturm, Commerzbank Tower und The Squaire in Frankfurt, die alle von ausländischen Investoren gekauft wurden, gestützt.
"Insgesamt hält der Nachfrageüberhang vor allem in den Investmentzentren, insbesondere im Core-Segment, weiter an. Entsprechend sind die Investoren hier eher dazu bereit, etwas mehr Risiko bei ihren Investitionsentscheidungen einzugehen und weiten ihren Aktionsradius daher zunehmend auf nachhaltiges Investmentprodukt in die Randlagen und auch wieder in die peripheren Teilmärkte der Topstandorte aus", sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.
Signifikant zulegen konnte auch der Investmentumsatz mit Büroimmobilien in Köln und Stuttgart, wo jeweils deutlich über eine Milliarde Euro investiert wurde. Rückläufig war hingegen das Transaktionsvolumen in den Regionalzentren und B-Standorten. Gegenüber dem Vorjahr ist hier ein Rückgang um 26 Prozent auf 3,9 Milliarden Euro zu verzeichnen. "Kleinere Märkte, weniger Produktangebot und entsprechend noch selektivere Anlageentscheidungen", fasst Linsin zusammen. "Weder auf Investorenseite, noch auf Seiten der finanzierenden Banken ist hier eine gestiegene Risikoneigung festzustellen. Kompromisse werden an diesen Standorten nicht eingegangen, dafür sorgt eine realistische Analyse auf Markt- und Objekteebene."
Nationale und internationale Investoren konkurrieren um Objekte
Der Anteil der im Rahmen von Portfolios gehandelten Büroobjekte nahm im Vorjahresvergleich nochmals ab und lag 2016 lediglich bei 23 Prozent. Neben dem großen Paketverkauf der Office First-Objekte dominierten vor allem großvolumige Einzeltransaktionen das Marktgeschehen. Insgesamt wurden 40 Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mehr als 100 Millionen Euro registriert, davon 13 Paketverkäufe. Insgesamt gingen 18 dieser Großtransaktionen an internationale Anleger, die insgesamt gut 10,8 Milliarden Euro in deutsche Büroimmobilien investierten und somit einen Anteil von knapp 44 Prozent am Transaktionsvolumen erreichten (2015: 46 Prozent). "Generell suchen hierzulande gerade ausländische Investoren nach großvolumigen Anlagemöglichkeiten. Die Nachfrage seitens internationaler Anleger - mit starkem Fokus auf die transparenteren Topstandorte - ist ungebrochen hoch", erklärt Klein. "Gleichzeitig verstärken auch die nationalen Investoren ihr Engagement im heimischen Markt angesichts der politischen Herausforderungen weltweit weiter, sodass die Konkurrenz um die begehrten Anlageobjekte weiter zunimmt", ergänzt Klein.
Spitzenrenditen gehen zurück
Die große Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien sorgte auch im Schlussviertel 2016 in allen Assetklassen für weiteren Druck auf die Spitzenrenditen. Die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien gaben infolge der ungebrochen starken Nachfrage in allen Topstandorten nochmals nach. Durchschnittlich wird in den Top 5-Büromärkten aktuell eine Spitzenrendite von 3,60 Prozent aufgerufen. In allen Topmärkten wurde ein neuer, niedriger Rekordwert erreicht, wobei München mit 3,20 Prozent die niedrigste Rendite abbildet, Frankfurt und Düsseldorf mit jeweils 4,00 Prozent die höchsten.
"Die steigende Bereitschaft der Investoren in den Top-Standorten auch außerhalb der etablierten CBD-Lagen zu investieren, sorgt auch in den Cityrandlagen und in den peripheren Teilmärkten aufgrund des begrenzten Produktangebots zu einer fortschreitenden Renditekompression, infolge derer die Spitzenrenditen hier teilweise bereits unter 4,50 Prozent gesunken sind", so Klein.
Kapitalwerte steigen gegenüber Vorjahr um 17 Prozent
Steigende Spitzenmieten und weiter sinkende Renditen haben dafür gesorgt, dass die Kapitalwerte in den Top-Standorten im Jahresverlauf jeweils im zweistelligen Bereich zulegen konnten. Zum Jahresende 2016 notierte der gewichtete CBRE Kapitalwertindex den neuen Rekordwert von 319 Punkten und damit 16,7 Prozent höher als Ende 2015. Dabei legten vor allem die Teilindices in Berlin (plus 38 Prozent) und Hamburg (plus 22 Prozent) überdurchschnittlich zu. Die Quadratmeterpreise für modernste Büroflächen in den zentralen Lagen liegen zwischen 13.125 Euro in München und 7.950 Euro in Düsseldorf. In Frankfurts Bankenlagen werden 11.850 Euro aufgerufen; in Berlin liegen die Preise in der Spitze bei gut 9.700 Euro, während in Hamburgs CBD 9.176 Euro zu Buche stehen.
Ausblick: Fortgesetzt hohe Nachfrage bei steigender Risikobereitschaft
"Für 2017 erwarten wir weiterhin eine dynamische Investitionstätigkeit, gestützt durch die robuste Wirtschaftsentwicklung und solide Fundamentaldaten", sagt Linsin. Auch die anhaltend hohe Nachfrage vor allem nach modernen Büroflächen, die aufgrund der recht moderaten Fertigstellungszahlen in den zurückliegenden Jahren und einer überschaubaren Pipeline für weiter steigende Spitzenmieten sorgen könnte, wird Investments in Büroimmobilien in Deutschland im gerade begonnenen Jahr weiter beflügeln. "Infolge der gestiegenen geopolitischen Risiken rechnen wir mit einem stark steigenden Zustrom ausländischen Kapitals in den deutschen Immobilienmarkt und erwarten im Jahresverlauf 2017 vor allem in den Büroinvestmentzentren eine moderate Fortsetzung des Renditerückgangs", so Linsin weiter.
"Auch 2017 wird sich die Anlagestrategie der Investoren überwiegend auf die Top-Standorte fokussieren. Entsprechend erwarten wir bei den Investoren eine höhere Risikobereitschaft und mehr Investments, die sich sowohl auf ‚managementintensivere Objekte' als auch auf Projektentwicklungen und Randlagen erstrecken", prognostiziert Klein.
"Deutschland zählt bei Immobilieninvestoren zu einem der gefragtesten Anlagemärkte weltweit, der aufgrund der gestiegenen globalen politischen Unsicherheiten als sicherer Hafen noch stärker in den Fokus institutioneller Investoren rückt. Durch die positiven Entwicklungen an den Bürovermietungsmärkten mit einem Umsatzrekord in 2016, weiter steigenden Mietpreisen und sinkenden Leerständen, gekoppelt mit der sehr robusten Verfassung der deutschen Wirtschaft, sehr guten Arbeitsmarktdaten und einem soliden Beschäftigungsaufbau in den Unternehmen, stehen Büroimmobilien nach wie vor an erster Stelle bei der Allokation von Anlegern", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Großtransaktionen in Top 5-Standorten überwiegen
Insbesondere in den Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurde investiert - rund 74 Prozent des gesamten Büroinvestmentvolumens entfielen auf die Top 5-Standorte. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Anstieg um vier Prozent. Dieses starke Ergebnis wurde auch von mehreren Großtransaktionen von Landmark-Objekten, unter anderem Highlight Towers, BayWa Tower und das NOVE in München sowie beispielsweise Taunusturm, Commerzbank Tower und The Squaire in Frankfurt, die alle von ausländischen Investoren gekauft wurden, gestützt.
"Insgesamt hält der Nachfrageüberhang vor allem in den Investmentzentren, insbesondere im Core-Segment, weiter an. Entsprechend sind die Investoren hier eher dazu bereit, etwas mehr Risiko bei ihren Investitionsentscheidungen einzugehen und weiten ihren Aktionsradius daher zunehmend auf nachhaltiges Investmentprodukt in die Randlagen und auch wieder in die peripheren Teilmärkte der Topstandorte aus", sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.
Signifikant zulegen konnte auch der Investmentumsatz mit Büroimmobilien in Köln und Stuttgart, wo jeweils deutlich über eine Milliarde Euro investiert wurde. Rückläufig war hingegen das Transaktionsvolumen in den Regionalzentren und B-Standorten. Gegenüber dem Vorjahr ist hier ein Rückgang um 26 Prozent auf 3,9 Milliarden Euro zu verzeichnen. "Kleinere Märkte, weniger Produktangebot und entsprechend noch selektivere Anlageentscheidungen", fasst Linsin zusammen. "Weder auf Investorenseite, noch auf Seiten der finanzierenden Banken ist hier eine gestiegene Risikoneigung festzustellen. Kompromisse werden an diesen Standorten nicht eingegangen, dafür sorgt eine realistische Analyse auf Markt- und Objekteebene."
Nationale und internationale Investoren konkurrieren um Objekte
Der Anteil der im Rahmen von Portfolios gehandelten Büroobjekte nahm im Vorjahresvergleich nochmals ab und lag 2016 lediglich bei 23 Prozent. Neben dem großen Paketverkauf der Office First-Objekte dominierten vor allem großvolumige Einzeltransaktionen das Marktgeschehen. Insgesamt wurden 40 Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mehr als 100 Millionen Euro registriert, davon 13 Paketverkäufe. Insgesamt gingen 18 dieser Großtransaktionen an internationale Anleger, die insgesamt gut 10,8 Milliarden Euro in deutsche Büroimmobilien investierten und somit einen Anteil von knapp 44 Prozent am Transaktionsvolumen erreichten (2015: 46 Prozent). "Generell suchen hierzulande gerade ausländische Investoren nach großvolumigen Anlagemöglichkeiten. Die Nachfrage seitens internationaler Anleger - mit starkem Fokus auf die transparenteren Topstandorte - ist ungebrochen hoch", erklärt Klein. "Gleichzeitig verstärken auch die nationalen Investoren ihr Engagement im heimischen Markt angesichts der politischen Herausforderungen weltweit weiter, sodass die Konkurrenz um die begehrten Anlageobjekte weiter zunimmt", ergänzt Klein.
Spitzenrenditen gehen zurück
Die große Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien sorgte auch im Schlussviertel 2016 in allen Assetklassen für weiteren Druck auf die Spitzenrenditen. Die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien gaben infolge der ungebrochen starken Nachfrage in allen Topstandorten nochmals nach. Durchschnittlich wird in den Top 5-Büromärkten aktuell eine Spitzenrendite von 3,60 Prozent aufgerufen. In allen Topmärkten wurde ein neuer, niedriger Rekordwert erreicht, wobei München mit 3,20 Prozent die niedrigste Rendite abbildet, Frankfurt und Düsseldorf mit jeweils 4,00 Prozent die höchsten.
"Die steigende Bereitschaft der Investoren in den Top-Standorten auch außerhalb der etablierten CBD-Lagen zu investieren, sorgt auch in den Cityrandlagen und in den peripheren Teilmärkten aufgrund des begrenzten Produktangebots zu einer fortschreitenden Renditekompression, infolge derer die Spitzenrenditen hier teilweise bereits unter 4,50 Prozent gesunken sind", so Klein.
Kapitalwerte steigen gegenüber Vorjahr um 17 Prozent
Steigende Spitzenmieten und weiter sinkende Renditen haben dafür gesorgt, dass die Kapitalwerte in den Top-Standorten im Jahresverlauf jeweils im zweistelligen Bereich zulegen konnten. Zum Jahresende 2016 notierte der gewichtete CBRE Kapitalwertindex den neuen Rekordwert von 319 Punkten und damit 16,7 Prozent höher als Ende 2015. Dabei legten vor allem die Teilindices in Berlin (plus 38 Prozent) und Hamburg (plus 22 Prozent) überdurchschnittlich zu. Die Quadratmeterpreise für modernste Büroflächen in den zentralen Lagen liegen zwischen 13.125 Euro in München und 7.950 Euro in Düsseldorf. In Frankfurts Bankenlagen werden 11.850 Euro aufgerufen; in Berlin liegen die Preise in der Spitze bei gut 9.700 Euro, während in Hamburgs CBD 9.176 Euro zu Buche stehen.
Ausblick: Fortgesetzt hohe Nachfrage bei steigender Risikobereitschaft
"Für 2017 erwarten wir weiterhin eine dynamische Investitionstätigkeit, gestützt durch die robuste Wirtschaftsentwicklung und solide Fundamentaldaten", sagt Linsin. Auch die anhaltend hohe Nachfrage vor allem nach modernen Büroflächen, die aufgrund der recht moderaten Fertigstellungszahlen in den zurückliegenden Jahren und einer überschaubaren Pipeline für weiter steigende Spitzenmieten sorgen könnte, wird Investments in Büroimmobilien in Deutschland im gerade begonnenen Jahr weiter beflügeln. "Infolge der gestiegenen geopolitischen Risiken rechnen wir mit einem stark steigenden Zustrom ausländischen Kapitals in den deutschen Immobilienmarkt und erwarten im Jahresverlauf 2017 vor allem in den Büroinvestmentzentren eine moderate Fortsetzung des Renditerückgangs", so Linsin weiter.
"Auch 2017 wird sich die Anlagestrategie der Investoren überwiegend auf die Top-Standorte fokussieren. Entsprechend erwarten wir bei den Investoren eine höhere Risikobereitschaft und mehr Investments, die sich sowohl auf ‚managementintensivere Objekte' als auch auf Projektentwicklungen und Randlagen erstrecken", prognostiziert Klein.
