26.01.2017 Deutscher Logistikflächenmarkt könnte 2017 erneut 6 Mio. m² toppen
2016 wurde auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen ein neuer Rekord erzielt. Mit rund 6,7 Mio. m² wurden 8 % mehr Flächen umgesetzt (Eigennutzer und Vermietungen) als im bisherigen Rekordjahr 2015 (6,2 Mio. m²), die 5- und 10-jährigen Durchschnittswerte um 22 % bzw. 46 % getoppt. Dabei haben die Umsätze durch Vermietungen im Jahresvergleich um 10 % zugelegt und mit 4,33 Mio. m² erstmals die 4-Mio. m²-Marke überschritten. Eigennutzerumsätze stiegen gegenüber dem Vorjahr um 5 % und erreichten nach 2014 mit 2,37 Mio. m² das zweithöchste je registrierte Volumen. Allein auf das Konto von E-Commerce-Unternehmen gingen 2016 bundesweit ca. 560.000 m²: deutliche Steigerungen von einem Viertel gegenüber 2015 (447.000 m²) und +43 % gegenüber dem 5-Jahresschnitt (2011 bis 2015: 392.000 m²).
„Viele Vorzeichen für 2017 stimmen positiv. Dazu gehören neben den konjunkturellen Prognosen mit einem BIP-Anstieg von 1,4 % die anhaltende Flächennachfrage von Unternehmen, ihre Investitionsbereitschaft und teils auch die anhaltende Restrukturierung von Industriestandorten. Sie könnten dafür sorgen, dass die 6-Mio.-m²-Marke ein drittes Jahr in Folge überschritten wird“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany. Und weiter: „Andererseits konstatieren wir auch einige Unwägbarkeiten und Unsicherheiten, die Auswirkungen auf den Welthandel und die deutsche Wirtschaft haben könnten. Deren Einschätzung auch im Hinblick auf den deutschen Logistikmarkt 2017 fällt momentan allerdings noch schwer.“
Flächenumsatz in den Big 5 auf hohem Niveau
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurde mit 2,1 Mio. m² nach 2011 (2,25 Mio. m²) das zweitbeste Umsatzvolumen erzielt. Gegenüber dem Vorjahr lag das Plus bei 2 %, 5- und 10- Jahresschnitt wurden um 9 % und 24 % übertroffen.
Den größten Zuwachs verzeichneten im Jahresvergleich die Regionen München (+36 %) und Frankfurt (+21 %). Letztere erreichte mit 570.000 m² sogar ihr bisher bestes Ergebnis. Ebenfalls im Plus bewegt sich die Region Hamburg (+11 %), die mit 665.000 m² innerhalb der Big 5 den Spitzenplatz 2016 innehat. In Berlin wurde der Vorjahreswert leicht (-8 %) und in Düsseldorf – allerdings nach einem außergewöhnlich hohen Umsatzvolumen 2015 - deutlich verfehlt (-47 %).
Im Vergleich zum Vorjahr legten vor allem Handelsunternehmen deutlich zu und erhöhten ihren Anteil von 31 % auf 41 %. Rund 31 % wurden von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung generiert – eine ähnliche Größenordnung wie 2015. Industrieunternehmen folgen mit 17 %, damit rund 133.000 m² weniger an als im Vorjahr. Die fünf größten Abschlüsse des Jahres innerhalb der Big 5 wurden von Handelsunternehmen getätigt, darunter der mit 82.000 m² größte in einem Logistikzentrum in Biblis durch den niederländischen Einzelhandelsunternehmen Action. Ebenfalls in einer Projektentwicklung mietete Amazon im vierten Quartal rund 65.000 m² in Winsen im südlichen Hamburger Umland. Insgesamt entfielen 38 % des Umsatzvolumens 2016 in den Big 5 auf Projektentwicklungen, betrachtet man nur die Umsätze ab 5.000 m² sogar die Hälfte. „Der konstant hohe Anteil von Projektentwicklungen zeigt, dass der Markt noch nicht gesättigt ist. Die Qualität des Logistikflächenbestandes wird weiter verbessert und verjüngt“, so Weber. Allein in den letzten fünf Jahren wurden in den Big 5-Ballungsräumen rund 3,15 Mio. m² neue Logistikflächen gebaut.
Spitzenmieten in Berlin erstmals seit 2002 wieder bei 5 Euro
Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieben im Jahresvergleich in nahezu allen betrachteten Regionen stabil. Die Region Berlin bildet mit einem Anstieg um 30 Cent (+ 6 %) auf 5,00 Euro/m²/Monat die Ausnahme, bleibt dabei immer noch günstiger als in die anderen vier Regionen. Die höchsten Mieten werden mit 6,75 Euro/m²/Monat in München gezahlt, die Regionen Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat) folgen.
Mit dem Ruhrgebiet erstmals eine Logistikregion über 1 Mio. m²
Außerhalb der Big 5 Ballungsräume* wurden 2016 mit rund 4,57 Mio. m² (+11 %) mehr Flächen als jemals zuvor umgesetzt, ein Drittel bzw. rund zwei Drittel mehr als im 5- bzw. 10-Jahresschnitt. Rund 57 % wurden durch Vermietungen generiert, sie legten um 9 % zu. Bei den Umsätzen durch Eigennutzer war ein Plus von 14 % zu verbuchen.
Besonders hervorzuheben ist das Ruhrgebiet: erstmals schlägt in einer Logistikregion, ob in oder außerhalb der Big 5, ein Umsatzvolumen von über 1 Mio. m² zu Buche. Das Ruhrgebiet ist aufgrund seines guten Angebotes infrastrukturell gut angebundener Grundstücke vor allem bei flächenintensiven Unternehmen als Standort gefragt. Entsprechend trugen mehrere großflächige Abschlüsse zum herausragenden Ergebnis von insgesamt rund 1,05 Mio. m² bei, darunter die Anmietungen der Metro Group (rund 225.000 m²) in zwei eigenständigen Gebäuden in Marl und die großflächigen Abschlüsse von Amazon in Werne und Opel (Eigennutzer) in Bochum im ersten Halbjahr. Den größten Deal des vierten Quartals markiert die Anmietung von Amazon über rund 45.000 m² in Dortmund. Mit den vier genannten sowie neun weiteren Abschlüssen über 25.000 m² entfielen knapp 90 % des Umsatzes im Ruhrgebiet auf Neubauten bzw. Projektentwicklungen. Insgesamt bildeten außerhalb der Big 5-Ballungsräume Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung die stärkste Nachfragegruppe mit 37 % des Gesamtumsatzes, auf Unternehmen aus Handel und Industrie entfielen 32 % bzw. 28 %.
Bemerkenswert ist darüber hinaus auch die Tatsache, dass 2016 außerhalb der etablierten Logistikregionen mit rund 1,85 Mio. m² erneut ein hohes Umsatzvolumen registriert wurde. „Das zeigt einmal mehr, dass Logistik nicht nur in den etablierten Clustern gefragt und notwendig ist“, so Weber.
*In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein (Eigennutzer und Vermietungen)
„Viele Vorzeichen für 2017 stimmen positiv. Dazu gehören neben den konjunkturellen Prognosen mit einem BIP-Anstieg von 1,4 % die anhaltende Flächennachfrage von Unternehmen, ihre Investitionsbereitschaft und teils auch die anhaltende Restrukturierung von Industriestandorten. Sie könnten dafür sorgen, dass die 6-Mio.-m²-Marke ein drittes Jahr in Folge überschritten wird“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany. Und weiter: „Andererseits konstatieren wir auch einige Unwägbarkeiten und Unsicherheiten, die Auswirkungen auf den Welthandel und die deutsche Wirtschaft haben könnten. Deren Einschätzung auch im Hinblick auf den deutschen Logistikmarkt 2017 fällt momentan allerdings noch schwer.“
Flächenumsatz in den Big 5 auf hohem Niveau
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurde mit 2,1 Mio. m² nach 2011 (2,25 Mio. m²) das zweitbeste Umsatzvolumen erzielt. Gegenüber dem Vorjahr lag das Plus bei 2 %, 5- und 10- Jahresschnitt wurden um 9 % und 24 % übertroffen.
Den größten Zuwachs verzeichneten im Jahresvergleich die Regionen München (+36 %) und Frankfurt (+21 %). Letztere erreichte mit 570.000 m² sogar ihr bisher bestes Ergebnis. Ebenfalls im Plus bewegt sich die Region Hamburg (+11 %), die mit 665.000 m² innerhalb der Big 5 den Spitzenplatz 2016 innehat. In Berlin wurde der Vorjahreswert leicht (-8 %) und in Düsseldorf – allerdings nach einem außergewöhnlich hohen Umsatzvolumen 2015 - deutlich verfehlt (-47 %).
Im Vergleich zum Vorjahr legten vor allem Handelsunternehmen deutlich zu und erhöhten ihren Anteil von 31 % auf 41 %. Rund 31 % wurden von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung generiert – eine ähnliche Größenordnung wie 2015. Industrieunternehmen folgen mit 17 %, damit rund 133.000 m² weniger an als im Vorjahr. Die fünf größten Abschlüsse des Jahres innerhalb der Big 5 wurden von Handelsunternehmen getätigt, darunter der mit 82.000 m² größte in einem Logistikzentrum in Biblis durch den niederländischen Einzelhandelsunternehmen Action. Ebenfalls in einer Projektentwicklung mietete Amazon im vierten Quartal rund 65.000 m² in Winsen im südlichen Hamburger Umland. Insgesamt entfielen 38 % des Umsatzvolumens 2016 in den Big 5 auf Projektentwicklungen, betrachtet man nur die Umsätze ab 5.000 m² sogar die Hälfte. „Der konstant hohe Anteil von Projektentwicklungen zeigt, dass der Markt noch nicht gesättigt ist. Die Qualität des Logistikflächenbestandes wird weiter verbessert und verjüngt“, so Weber. Allein in den letzten fünf Jahren wurden in den Big 5-Ballungsräumen rund 3,15 Mio. m² neue Logistikflächen gebaut.
Spitzenmieten in Berlin erstmals seit 2002 wieder bei 5 Euro
Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieben im Jahresvergleich in nahezu allen betrachteten Regionen stabil. Die Region Berlin bildet mit einem Anstieg um 30 Cent (+ 6 %) auf 5,00 Euro/m²/Monat die Ausnahme, bleibt dabei immer noch günstiger als in die anderen vier Regionen. Die höchsten Mieten werden mit 6,75 Euro/m²/Monat in München gezahlt, die Regionen Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat) folgen.
Mit dem Ruhrgebiet erstmals eine Logistikregion über 1 Mio. m²
Außerhalb der Big 5 Ballungsräume* wurden 2016 mit rund 4,57 Mio. m² (+11 %) mehr Flächen als jemals zuvor umgesetzt, ein Drittel bzw. rund zwei Drittel mehr als im 5- bzw. 10-Jahresschnitt. Rund 57 % wurden durch Vermietungen generiert, sie legten um 9 % zu. Bei den Umsätzen durch Eigennutzer war ein Plus von 14 % zu verbuchen.
Besonders hervorzuheben ist das Ruhrgebiet: erstmals schlägt in einer Logistikregion, ob in oder außerhalb der Big 5, ein Umsatzvolumen von über 1 Mio. m² zu Buche. Das Ruhrgebiet ist aufgrund seines guten Angebotes infrastrukturell gut angebundener Grundstücke vor allem bei flächenintensiven Unternehmen als Standort gefragt. Entsprechend trugen mehrere großflächige Abschlüsse zum herausragenden Ergebnis von insgesamt rund 1,05 Mio. m² bei, darunter die Anmietungen der Metro Group (rund 225.000 m²) in zwei eigenständigen Gebäuden in Marl und die großflächigen Abschlüsse von Amazon in Werne und Opel (Eigennutzer) in Bochum im ersten Halbjahr. Den größten Deal des vierten Quartals markiert die Anmietung von Amazon über rund 45.000 m² in Dortmund. Mit den vier genannten sowie neun weiteren Abschlüssen über 25.000 m² entfielen knapp 90 % des Umsatzes im Ruhrgebiet auf Neubauten bzw. Projektentwicklungen. Insgesamt bildeten außerhalb der Big 5-Ballungsräume Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung die stärkste Nachfragegruppe mit 37 % des Gesamtumsatzes, auf Unternehmen aus Handel und Industrie entfielen 32 % bzw. 28 %.
Bemerkenswert ist darüber hinaus auch die Tatsache, dass 2016 außerhalb der etablierten Logistikregionen mit rund 1,85 Mio. m² erneut ein hohes Umsatzvolumen registriert wurde. „Das zeigt einmal mehr, dass Logistik nicht nur in den etablierten Clustern gefragt und notwendig ist“, so Weber.
*In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein (Eigennutzer und Vermietungen)
