10.03.2017 Zukünftiger Immobilieninvestmentmarkt: JLL befragt Experten
Die Unsicherheit über politische Entwicklungen weltweit im Allgemeinen und in Europa und Deutschland im Besonderen, dazu das niedrige Zinsniveau, sowie eine nach wie vor sehr stabile konjunkturelle Lage in Deutschland bilden die bestimmenden Faktoren für die Prognosen der Immobilieninvestmentmärkte in den nächsten Jahren.
„Vor diesem Hintergrund skizziert JLL drei Zukunfts-Szenarien für mögliche Entwicklungen in den kommenden zwei Jahren. Basierend auf diesen Szenarien wurden 50 Immobilienexperten befragt, deren Antworten maßgeblich in unser Untersuchungsergebnis eingegangen sind“, so Matthias Barthauer, JLL Research Germany.
Szenario 1: „Cooling down“ – Eintrittswahrscheinlichkeit 20%
Die amerikanische Notenbank erhöht die Zinsen spürbar (21% der Befragten meinen, dass das Zinsniveau in den USA in zwei Jahren im Vergleich zu heute stark angestiegen sein wird), der US-Dollar bleibt stark gegenüber dem Euro aufgrund des attraktiveren Zinsniveaus der USA. Die amerikanische Wirtschaft profitiert von der „America First“-Politik des US-Präsidenten und verzeichnet ein Wachstum.
In Europa endet das Ankaufsprogramm der EZB planmäßig am 31.12.2017 und aufgrund des nachlassenden Drucks auf die Anleihepreise steigt die Zinskurve über alle Laufzeiten (13% erwarten einen starken Anstieg des Zinsniveaus in der Eurozone). Die Brexit-Verhandlungen laufen planmäßig in Bezug auf eine Umsetzung des Austritts im Jahr 2019. In Frankreich und Niederlande sind Referenden über den Verbleib der Länder in der EU angesetzt, aber noch nicht durchgeführt. Die neue deutsche Bundesregierung ist nach zähen Koalitionsverhandlungen im Frühjahr 2018 vereidigt worden und beginnt mit dem Tagesgeschäft.
Die deutsche Wirtschaft verzeichnet ein deutlich niedrigeres Wachstum, hauptsächlich ausgelöst durch zurückgehende Exporte in die USA und Großbritannien (40% meinen, dass sich Deutschland in zwei Jahren in einer Rezession befinden wird). Die Arbeitslosigkeit ist leicht gestiegen. Das Wirtschaftswachstum wird bei weniger als 1,0% erwartet. Die Inflation liegt bei 2,0%.
Auf den Immobilienmärkten in Deutschland werden in zwei Jahren die Renditen wieder angestiegen, die Mieten leicht gesunken sein und das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt deutlich unter dem Rekordniveau der Jahre 2015 und 2016 liegen.
Szenario 2: „On and on“ – Eintrittswahrscheinlichkeit 60%
Die amerikanische Notenbank erhöht die Zinsen geringfügig (73% rechnen mit einer leichten Anhebung des Zinsniveaus in den USA), der US-Dollar bleibt gegenüber dem Euro stabil. Die amerikanische Wirtschaft entwickelt sich unverändert gut. Der Boom der deutschen Exportwirtschaft wird jedoch leicht gedämpft durch handelspolitische Verwerfungen (54% erwarten, dass der weltweite Handel z.B. aufgrund protektionistischer Maßnahmen einzelner Staaten leicht beeinträchtigt sein wird).
In Europa verlängert die EZB das Ankaufsprogramm bis 31.12.2018 allerdings mit weiter verringertem Ankaufsvolumen von nur noch 20 – 40 Mrd. pro Monat. Die Zinskurve verbleibt in den kurzen Laufzeiten nahe der Null-Linie, die längeren Laufzeiten steigen auf ein Niveau von 1,25% für die 10-jährige Mid-Market-Swap-Rate (83% rechnen mit einem leichten Anstieg des Zinsniveaus in der Eurozone). Die Brexit-Verhandlungen verlaufen unspektakulär. Das sich abzeichnende Handelsabkommen der EU mit Großbritannien wird als fair für beide Seiten eingestuft. In Frankreich und den Niederlanden haben sich die etablierten Parteien in den Wahlen durchgesetzt und regieren im Stil der Vorgänger. Die neue deutsche Bundesregierung setzt die Politik der Vorgängerregierung fort.
Die deutsche Wirtschaft bleibt dynamisch. Der Exportüberschuss verweilt auf hohem Niveau. Die Arbeitslosigkeit ist nahezu gleich geblieben. Das Wirtschaftswachstum wird bei über 1,0% erwartet. Die Inflation liegt unter 1,50%.
Auf den Immobilienmärkten in Deutschland werden in zwei Jahren die Renditen auf derzeitigem Niveau verharrt sein, die Mieten moderat gewachsen sein und die unverändert hohe Nachfrage nach Immobilien für ein weiterhin reges Transaktionsgeschehen auf dem Investmentmarkt gesorgt haben.
Szenario 3: „The heat is on“ – Eintrittswahrscheinlichkeit 20%
Die amerikanische Notenbank stoppt die Zinserhöhungspolitik, da das Wachstumsprogramm der Trump-Regierung finanziert werden muss. Der US-Dollar wertet gegenüber dem Euro ab. Die amerikanische Wirtschaft profitiert von der „America First“-Politik des US-Präsidenten und verzeichnet ein Wachstum. Das Handelsbilanzdefizit reduziert sich etwas, so dass die Diskussion über Importzölle vom Tisch ist.
In Europa weitet die EZB das Ankaufsprogramm wieder aus, da insbesondere die südeuropäischen Staaten und Banken unverändert nicht stabilisiert sind. Das Zinsniveau bleibt aufgrund der nachfragegetriebenen Anleihepreise auf niedrigem Niveau (13% rechnen bis 2019 für die Eurozone mit einem zu heute unveränderten Zinsniveau). Die Zinseinstände bis einschließlich 5-jähriger Swapgeschäfte liegt unter 0%. Das sich abzeichnende Handelsabkommen der EU mit Großbritannien wird als vorteilhaft für beide Seiten eingestuft (9% der Befragten glauben, dass der weltweite Handel 2019 etwas freizügiger als heute sein wird). In Frankreich und den Niederlanden haben sich die etablierten Parteien in den Wahlen durchgesetzt und regieren im Stil der Vorgänger. Die neue deutsche Bundesregierung setzt europapolitische Schwerpunkte.
Die deutsche Wirtschaft profitiert unverändert von dem attraktiven Zins- und Währungsniveau und verzeichnet einen neuen Rekord-Exportüberschuss. Die Arbeitslosigkeit ist nochmals gefallen und nähert sich der theoretischen Vollbeschäftigung. Das Wirtschaftswachstum liegt bei über 2%. Löhne und Preise steigen merklich (56% glauben, dass sich Deutschland in zwei Jahren in einer Aufschwungphase oder gar im Boom befinden wird).
Auf den Immobilienmärkten in Deutschland werden in zwei Jahren die Renditen mangels Anlagealternativen auf neue Tiefstände gefallen sein. Die Mietpreise werden in Top- und auch in Zweitlagen der großen Städte angestiegen sein und das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt wird ein neues Rekordniveau erreicht haben.
Matthias Barthauer zusammenfassend: „Auf Basis der Meinung von 50 Branchenexperten sowie unseren eigenen Analysen bewerten wir den deutschen Immobilieninvestmentmarkt als solide. Er wird sich mit höherer Wahrscheinlichkeit im 2-Jahres-Horizont seitwärts auf dem heutigen Niveau bewegen. Ein weiterer Rekordlauf wie auch der Eintritt in eine schwächere Phase sind mit Blick auf die hohe Stabilität der Märkte derzeit untergewichtet. Weiter wie bisher lautet denn auch das beruhigende Motto der näheren Zukunft. Zu beachten ist freilich, dass sich mit jedem Realität werdenden Ereignis in den skizzierten Szenarien deren Eintrittswahrscheinlichkeiten verändern.“
„Vor diesem Hintergrund skizziert JLL drei Zukunfts-Szenarien für mögliche Entwicklungen in den kommenden zwei Jahren. Basierend auf diesen Szenarien wurden 50 Immobilienexperten befragt, deren Antworten maßgeblich in unser Untersuchungsergebnis eingegangen sind“, so Matthias Barthauer, JLL Research Germany.
Szenario 1: „Cooling down“ – Eintrittswahrscheinlichkeit 20%
Die amerikanische Notenbank erhöht die Zinsen spürbar (21% der Befragten meinen, dass das Zinsniveau in den USA in zwei Jahren im Vergleich zu heute stark angestiegen sein wird), der US-Dollar bleibt stark gegenüber dem Euro aufgrund des attraktiveren Zinsniveaus der USA. Die amerikanische Wirtschaft profitiert von der „America First“-Politik des US-Präsidenten und verzeichnet ein Wachstum.
In Europa endet das Ankaufsprogramm der EZB planmäßig am 31.12.2017 und aufgrund des nachlassenden Drucks auf die Anleihepreise steigt die Zinskurve über alle Laufzeiten (13% erwarten einen starken Anstieg des Zinsniveaus in der Eurozone). Die Brexit-Verhandlungen laufen planmäßig in Bezug auf eine Umsetzung des Austritts im Jahr 2019. In Frankreich und Niederlande sind Referenden über den Verbleib der Länder in der EU angesetzt, aber noch nicht durchgeführt. Die neue deutsche Bundesregierung ist nach zähen Koalitionsverhandlungen im Frühjahr 2018 vereidigt worden und beginnt mit dem Tagesgeschäft.
Die deutsche Wirtschaft verzeichnet ein deutlich niedrigeres Wachstum, hauptsächlich ausgelöst durch zurückgehende Exporte in die USA und Großbritannien (40% meinen, dass sich Deutschland in zwei Jahren in einer Rezession befinden wird). Die Arbeitslosigkeit ist leicht gestiegen. Das Wirtschaftswachstum wird bei weniger als 1,0% erwartet. Die Inflation liegt bei 2,0%.
Auf den Immobilienmärkten in Deutschland werden in zwei Jahren die Renditen wieder angestiegen, die Mieten leicht gesunken sein und das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt deutlich unter dem Rekordniveau der Jahre 2015 und 2016 liegen.
Szenario 2: „On and on“ – Eintrittswahrscheinlichkeit 60%
Die amerikanische Notenbank erhöht die Zinsen geringfügig (73% rechnen mit einer leichten Anhebung des Zinsniveaus in den USA), der US-Dollar bleibt gegenüber dem Euro stabil. Die amerikanische Wirtschaft entwickelt sich unverändert gut. Der Boom der deutschen Exportwirtschaft wird jedoch leicht gedämpft durch handelspolitische Verwerfungen (54% erwarten, dass der weltweite Handel z.B. aufgrund protektionistischer Maßnahmen einzelner Staaten leicht beeinträchtigt sein wird).
In Europa verlängert die EZB das Ankaufsprogramm bis 31.12.2018 allerdings mit weiter verringertem Ankaufsvolumen von nur noch 20 – 40 Mrd. pro Monat. Die Zinskurve verbleibt in den kurzen Laufzeiten nahe der Null-Linie, die längeren Laufzeiten steigen auf ein Niveau von 1,25% für die 10-jährige Mid-Market-Swap-Rate (83% rechnen mit einem leichten Anstieg des Zinsniveaus in der Eurozone). Die Brexit-Verhandlungen verlaufen unspektakulär. Das sich abzeichnende Handelsabkommen der EU mit Großbritannien wird als fair für beide Seiten eingestuft. In Frankreich und den Niederlanden haben sich die etablierten Parteien in den Wahlen durchgesetzt und regieren im Stil der Vorgänger. Die neue deutsche Bundesregierung setzt die Politik der Vorgängerregierung fort.
Die deutsche Wirtschaft bleibt dynamisch. Der Exportüberschuss verweilt auf hohem Niveau. Die Arbeitslosigkeit ist nahezu gleich geblieben. Das Wirtschaftswachstum wird bei über 1,0% erwartet. Die Inflation liegt unter 1,50%.
Auf den Immobilienmärkten in Deutschland werden in zwei Jahren die Renditen auf derzeitigem Niveau verharrt sein, die Mieten moderat gewachsen sein und die unverändert hohe Nachfrage nach Immobilien für ein weiterhin reges Transaktionsgeschehen auf dem Investmentmarkt gesorgt haben.
Szenario 3: „The heat is on“ – Eintrittswahrscheinlichkeit 20%
Die amerikanische Notenbank stoppt die Zinserhöhungspolitik, da das Wachstumsprogramm der Trump-Regierung finanziert werden muss. Der US-Dollar wertet gegenüber dem Euro ab. Die amerikanische Wirtschaft profitiert von der „America First“-Politik des US-Präsidenten und verzeichnet ein Wachstum. Das Handelsbilanzdefizit reduziert sich etwas, so dass die Diskussion über Importzölle vom Tisch ist.
In Europa weitet die EZB das Ankaufsprogramm wieder aus, da insbesondere die südeuropäischen Staaten und Banken unverändert nicht stabilisiert sind. Das Zinsniveau bleibt aufgrund der nachfragegetriebenen Anleihepreise auf niedrigem Niveau (13% rechnen bis 2019 für die Eurozone mit einem zu heute unveränderten Zinsniveau). Die Zinseinstände bis einschließlich 5-jähriger Swapgeschäfte liegt unter 0%. Das sich abzeichnende Handelsabkommen der EU mit Großbritannien wird als vorteilhaft für beide Seiten eingestuft (9% der Befragten glauben, dass der weltweite Handel 2019 etwas freizügiger als heute sein wird). In Frankreich und den Niederlanden haben sich die etablierten Parteien in den Wahlen durchgesetzt und regieren im Stil der Vorgänger. Die neue deutsche Bundesregierung setzt europapolitische Schwerpunkte.
Die deutsche Wirtschaft profitiert unverändert von dem attraktiven Zins- und Währungsniveau und verzeichnet einen neuen Rekord-Exportüberschuss. Die Arbeitslosigkeit ist nochmals gefallen und nähert sich der theoretischen Vollbeschäftigung. Das Wirtschaftswachstum liegt bei über 2%. Löhne und Preise steigen merklich (56% glauben, dass sich Deutschland in zwei Jahren in einer Aufschwungphase oder gar im Boom befinden wird).
Auf den Immobilienmärkten in Deutschland werden in zwei Jahren die Renditen mangels Anlagealternativen auf neue Tiefstände gefallen sein. Die Mietpreise werden in Top- und auch in Zweitlagen der großen Städte angestiegen sein und das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt wird ein neues Rekordniveau erreicht haben.
Matthias Barthauer zusammenfassend: „Auf Basis der Meinung von 50 Branchenexperten sowie unseren eigenen Analysen bewerten wir den deutschen Immobilieninvestmentmarkt als solide. Er wird sich mit höherer Wahrscheinlichkeit im 2-Jahres-Horizont seitwärts auf dem heutigen Niveau bewegen. Ein weiterer Rekordlauf wie auch der Eintritt in eine schwächere Phase sind mit Blick auf die hohe Stabilität der Märkte derzeit untergewichtet. Weiter wie bisher lautet denn auch das beruhigende Motto der näheren Zukunft. Zu beachten ist freilich, dass sich mit jedem Realität werdenden Ereignis in den skizzierten Szenarien deren Eintrittswahrscheinlichkeiten verändern.“
