10.03.2017 Studie: Regionale Immobilienzentren Deutschland 2017
Die Rahmenbedingungen auf den deutschen Immobilienmärkten sind weiterhin günstig. Insbesondere auf dem Büroimmobilienmarkt trifft eine hohe Flächennachfrage auf ein knappes Angebot, das zu Leerstandsabbau und moderat steigenden Bürospitzenmieten führt. Hingegen sind im Einzelhandel Sättigungstendenzen bei der Mietentwicklung erkennbar. Das sind die zentralen Ergebnisse der aktuellen DG HYP-Studie „Regionale Immobilienzentren Deutschland 2017“, die die Entwicklung in Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg in den Segmenten Büro und Einzelhandel analysiert. Zur besseren Einordnung werden die Ergebnisse dieser zwölf regionalen Zentren mit den sieben deutschen Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München verglichen. Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP, betont: „Investitionen in Gewerbeimmobilien an regionalen Standorten mit einer soliden wirtschaftlichen Basis bieten Investoren attraktive Anlagealternativen. Die anfänglichen Mietrenditen sind durchweg höher als an den Top-Standorten.“
Attraktive Büroflächen werden immer knapper
Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Erwartungen und stabilen Aussichten für den Arbeitsmarkt sind die Voraussetzungen für eine positive Entwicklung des Büroimmobilienmarktes im Jahr 2017 gut. Dämpfend dürfte sich aber das mangelnde Angebot attraktiver Flächen auswirken. Der hohe Anstieg der Bürobeschäftigung bei einem verhaltenen Flächenneubau hat in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass an den analysierten Städten die durchschnittliche Leerstandsquote kontinuierlich zurückgegangen ist. An den Top-Standorten ist diese seit 2006 von 9,9 Prozent auf aktuell 5,1 Prozent und in den Oberzentren von 8,9 Prozent auf 5,8 Prozent gesunken. In den Metropolen wurde die Entwicklung von der Umwandlung nicht mehr marktgängiger Bürogebäude in Wohnungen beschleunigt. Unter den Oberzentren weisen Münster und Karlsruhe mit 3,0 Prozent bzw. 3,6 Prozent besonders niedrige Werte auf. Besonders kräftig ist der Leerstandsabbau in Berlin, München und Stuttgart ausgefallen. Hier sank die Leerstandsquote auf 3 Prozent bzw. leicht darunter.
Mietwachstum in den Oberzentren 2017 leicht über Vorjahr erwartet
Der kontinuierlich sinkende Flächenleerstand hat an den regionalen Standorten nicht zu einem starken Mietwachstum geführt. Diese Entwicklung spricht für ein besonnenes Agieren der Mietinteressenten. In den untersuchten Oberzentren und den Metropolen stieg die Bürospitzenmiete 2016 gleichermaßen verhalten an. Eine Ausnahme bildet Berlin, wo ein Anstieg von 16,9 Prozent im vergangenen Jahr dazu führte, dass der Durchschnittswert der Metropolen auf 4,9 Prozent gewachsen ist. Bei einer stabilen Entwicklung der Spitzenmiete in der Bundeshauptstadt wäre der Mietzuwachs an regionalen und Top-Standorten mit rund 1 Prozent etwa gleichauf gewesen.
Damit hat sich die seit einigen Jahren anhaltende positive Mietentwicklung insgesamt fortgesetzt. Im Durchschnitt der zwölf untersuchten regionalen Standorte ist die Spitzenmiete seit 2006 durchgängig gestiegen. In den Wirtschaftsmetropolen war das Mietwachstum hingegen deutlich volatiler. Anders als in den Metropolen ist die Spannweite der Spitzenmiete in den Oberzentren gering. Diese reicht von aktuell 12,50 Euro je Quadratmeter in Augsburg und Bremen bis zu 15,20 Euro in Mannheim. An den Top-Standorten reicht das Spektrum von knapp 20 Euro je Quadratmeter in Stuttgart bis zu rund 35 Euro in Frankfurt und München. Das größte Potenzial für Mietwachstum unter den regionalen Standorten haben im laufenden Jahr Nürnberg mit 2,0 Prozent und Augsburg mit 1,8 Prozent. Im Durchschnitt der zwölf Oberzentren dürfte das Plus der Bürospitzenmiete im Jahr 2017 bei 1,3 Prozent nach 1,0 Prozent im Vorjahr liegen. An den Top-Standorten ist mit einem Anstieg von 1,8 Prozent zu rechnen.
Büroimmobilien: höhere Mietrenditen an regionalen Standorten
Angesichts weiter gestiegener Kaufpreise gaben die anfänglichen Mietrenditen für Büroflächen 2016 erneut nach. Hier bieten regionale Standorte aber immer noch größere Chancen als die Metropolen. Im Durchschnitt der zwölf Oberzentren liegt die Nettoanfangsrendite aktuell bei 5,0 Prozent, an den Top-Standorten sind es 3,7 Prozent. Damit ist der Wert in den Metropolen erstmals unter die Marke von 4 Prozent gefallen. Durch den weiteren Rückgang ist der Renditeabstand zu den Oberzentren auf den bislang höchsten Wert von 1,3 Prozentpunkten gestiegen. Im Bürosegment ist München der teuerste Standort mit der niedrigsten Nettoanfangsrendite von 3,2 Prozent. Die höchsten Mietrenditen mit über 5 Prozent können in Augsburg, Bremen, Darmstadt und Mainz erzielt werden.
Oberzentren als Shopping-Standorte gefragt
Eine hohe Konsumneigung in Verbindung mit steigenden Löhnen sind wesentliche Treiber zunehmender Einzelhandelsumsätze. Ergänzend hinzu kommt ein florierender Tourismus mit kontinuierlich wachsenden Besucher- und Übernachtungszahlen. Vor diesem Hintergrund haben sich die Top-Lagen in den Großstädten sowie die innerstädtischen Shopping-Center in den vergangenen Jahren gut entwickelt. Das gilt insbesondere für die Metropolen. Aber auch viele Innenstädte der Oberzentren sind als Shopping-Standorte gefragt und stehen im Fokus der Retailer für neue Filialen. Gleichzeitig sinkt der Flächenbedarf der Einzelhändler kontinuierlich. Ursächlich dafür ist die zunehmende Kombination von Präsenz- und Online-Handel, sodass die Nachfrage nach kleineren Flächen zunimmt.
Einzelhandelsmieten im Durchschnitt aller Standorte stabil
Auch deshalb konnte sich neben dem schon hohen Mietniveau der über zehn Jahre währende Aufwärtstrend der Einzelhandelsmieten 2016 kaum noch fortsetzen. Angesichts des wachsenden E-Commerce dürften die Spitzenmieten auch im laufenden Jahr an vielen Standorten stabil bleiben. Vor diesem Hintergrund ist für 2017 sowohl an den Top-Standorten als auch in den Oberzentren nur noch vereinzelt mit Mietzuwächsen im Handel zu rechnen. Das größte Potenzial unter den Oberzentren haben Karlsruhe und Leipzig mit einem Anstieg von 1,8 bzw. 1,5 Prozent. In Darmstadt, Essen und Nürnberg dürften die Spitzenmieten um rund 1,0 Prozent zulegen. Unter den Top-Standorten ist lediglich in Hamburg mit einem Anstieg der Einzelhandelsmiete in sehr guten Lagen um 1,8 Prozent zu rechnen.
Mietrenditen im Einzelhandel bieten Potenzial
Weder die leicht rückläufige Flächennachfrage, noch der gebremste Mietanstieg konnte das große Investoreninteresse an innerstädtischen Einzelhandelsobjekten im Jahr 2016 mindern. Dadurch sind die anfänglichen Mietrenditen sowohl für Immobilien an den Top-Standorten als auch in den Oberzentren erneut gesunken. Im Segment Einzelhandel zeigt sich ein ähnliches Bild wie bei den Büroimmobilien. Im Durchschnitt der zwölf Oberzentren können hier Renditen von 4,7 Prozent erzielt werden, während der Wert an den Top-Standorten bei 3,6 Prozent liegt. Die höchsten anfänglichen Mietrenditen sind mit über 5 Prozent in Essen, Mainz und Augsburg zu erzielen, die niedrigsten mit 3,3 Prozent in München.
Attraktive Büroflächen werden immer knapper
Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Erwartungen und stabilen Aussichten für den Arbeitsmarkt sind die Voraussetzungen für eine positive Entwicklung des Büroimmobilienmarktes im Jahr 2017 gut. Dämpfend dürfte sich aber das mangelnde Angebot attraktiver Flächen auswirken. Der hohe Anstieg der Bürobeschäftigung bei einem verhaltenen Flächenneubau hat in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass an den analysierten Städten die durchschnittliche Leerstandsquote kontinuierlich zurückgegangen ist. An den Top-Standorten ist diese seit 2006 von 9,9 Prozent auf aktuell 5,1 Prozent und in den Oberzentren von 8,9 Prozent auf 5,8 Prozent gesunken. In den Metropolen wurde die Entwicklung von der Umwandlung nicht mehr marktgängiger Bürogebäude in Wohnungen beschleunigt. Unter den Oberzentren weisen Münster und Karlsruhe mit 3,0 Prozent bzw. 3,6 Prozent besonders niedrige Werte auf. Besonders kräftig ist der Leerstandsabbau in Berlin, München und Stuttgart ausgefallen. Hier sank die Leerstandsquote auf 3 Prozent bzw. leicht darunter.
Mietwachstum in den Oberzentren 2017 leicht über Vorjahr erwartet
Der kontinuierlich sinkende Flächenleerstand hat an den regionalen Standorten nicht zu einem starken Mietwachstum geführt. Diese Entwicklung spricht für ein besonnenes Agieren der Mietinteressenten. In den untersuchten Oberzentren und den Metropolen stieg die Bürospitzenmiete 2016 gleichermaßen verhalten an. Eine Ausnahme bildet Berlin, wo ein Anstieg von 16,9 Prozent im vergangenen Jahr dazu führte, dass der Durchschnittswert der Metropolen auf 4,9 Prozent gewachsen ist. Bei einer stabilen Entwicklung der Spitzenmiete in der Bundeshauptstadt wäre der Mietzuwachs an regionalen und Top-Standorten mit rund 1 Prozent etwa gleichauf gewesen.
Damit hat sich die seit einigen Jahren anhaltende positive Mietentwicklung insgesamt fortgesetzt. Im Durchschnitt der zwölf untersuchten regionalen Standorte ist die Spitzenmiete seit 2006 durchgängig gestiegen. In den Wirtschaftsmetropolen war das Mietwachstum hingegen deutlich volatiler. Anders als in den Metropolen ist die Spannweite der Spitzenmiete in den Oberzentren gering. Diese reicht von aktuell 12,50 Euro je Quadratmeter in Augsburg und Bremen bis zu 15,20 Euro in Mannheim. An den Top-Standorten reicht das Spektrum von knapp 20 Euro je Quadratmeter in Stuttgart bis zu rund 35 Euro in Frankfurt und München. Das größte Potenzial für Mietwachstum unter den regionalen Standorten haben im laufenden Jahr Nürnberg mit 2,0 Prozent und Augsburg mit 1,8 Prozent. Im Durchschnitt der zwölf Oberzentren dürfte das Plus der Bürospitzenmiete im Jahr 2017 bei 1,3 Prozent nach 1,0 Prozent im Vorjahr liegen. An den Top-Standorten ist mit einem Anstieg von 1,8 Prozent zu rechnen.
Büroimmobilien: höhere Mietrenditen an regionalen Standorten
Angesichts weiter gestiegener Kaufpreise gaben die anfänglichen Mietrenditen für Büroflächen 2016 erneut nach. Hier bieten regionale Standorte aber immer noch größere Chancen als die Metropolen. Im Durchschnitt der zwölf Oberzentren liegt die Nettoanfangsrendite aktuell bei 5,0 Prozent, an den Top-Standorten sind es 3,7 Prozent. Damit ist der Wert in den Metropolen erstmals unter die Marke von 4 Prozent gefallen. Durch den weiteren Rückgang ist der Renditeabstand zu den Oberzentren auf den bislang höchsten Wert von 1,3 Prozentpunkten gestiegen. Im Bürosegment ist München der teuerste Standort mit der niedrigsten Nettoanfangsrendite von 3,2 Prozent. Die höchsten Mietrenditen mit über 5 Prozent können in Augsburg, Bremen, Darmstadt und Mainz erzielt werden.
Oberzentren als Shopping-Standorte gefragt
Eine hohe Konsumneigung in Verbindung mit steigenden Löhnen sind wesentliche Treiber zunehmender Einzelhandelsumsätze. Ergänzend hinzu kommt ein florierender Tourismus mit kontinuierlich wachsenden Besucher- und Übernachtungszahlen. Vor diesem Hintergrund haben sich die Top-Lagen in den Großstädten sowie die innerstädtischen Shopping-Center in den vergangenen Jahren gut entwickelt. Das gilt insbesondere für die Metropolen. Aber auch viele Innenstädte der Oberzentren sind als Shopping-Standorte gefragt und stehen im Fokus der Retailer für neue Filialen. Gleichzeitig sinkt der Flächenbedarf der Einzelhändler kontinuierlich. Ursächlich dafür ist die zunehmende Kombination von Präsenz- und Online-Handel, sodass die Nachfrage nach kleineren Flächen zunimmt.
Einzelhandelsmieten im Durchschnitt aller Standorte stabil
Auch deshalb konnte sich neben dem schon hohen Mietniveau der über zehn Jahre währende Aufwärtstrend der Einzelhandelsmieten 2016 kaum noch fortsetzen. Angesichts des wachsenden E-Commerce dürften die Spitzenmieten auch im laufenden Jahr an vielen Standorten stabil bleiben. Vor diesem Hintergrund ist für 2017 sowohl an den Top-Standorten als auch in den Oberzentren nur noch vereinzelt mit Mietzuwächsen im Handel zu rechnen. Das größte Potenzial unter den Oberzentren haben Karlsruhe und Leipzig mit einem Anstieg von 1,8 bzw. 1,5 Prozent. In Darmstadt, Essen und Nürnberg dürften die Spitzenmieten um rund 1,0 Prozent zulegen. Unter den Top-Standorten ist lediglich in Hamburg mit einem Anstieg der Einzelhandelsmiete in sehr guten Lagen um 1,8 Prozent zu rechnen.
Mietrenditen im Einzelhandel bieten Potenzial
Weder die leicht rückläufige Flächennachfrage, noch der gebremste Mietanstieg konnte das große Investoreninteresse an innerstädtischen Einzelhandelsobjekten im Jahr 2016 mindern. Dadurch sind die anfänglichen Mietrenditen sowohl für Immobilien an den Top-Standorten als auch in den Oberzentren erneut gesunken. Im Segment Einzelhandel zeigt sich ein ähnliches Bild wie bei den Büroimmobilien. Im Durchschnitt der zwölf Oberzentren können hier Renditen von 4,7 Prozent erzielt werden, während der Wert an den Top-Standorten bei 3,6 Prozent liegt. Die höchsten anfänglichen Mietrenditen sind mit über 5 Prozent in Essen, Mainz und Augsburg zu erzielen, die niedrigsten mit 3,3 Prozent in München.
