03.04.2017 ZIA warnt vor Verknappung in den deutschen Großstädten
Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. warnt vor einer gefährlichen Verknappung an Büroflächen in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Grundlage ist die Analyse von Andreas Schulten, Vorstand der bulwiengesa AG und Mitglied im Rat der Immobilienweisen, im aktuellen Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2017. Der Analyse zufolge habe sich der Leerstand bei Büroflächen in diesen Standorten um etwa 80 Basispunkte auf 5,0 Prozent reduziert. Der mit Abstand deutlichste Rückgang von Angebotsflächen wurde in München (-130 Basispunkte auf 2,5%), Stuttgart (-80 Basispunkte auf 2,9%) und Berlin (-70 Basispunkte auf 3,1%) erfasst. Das entspreche laut dem Frühjahrsgutachten einer faktischen Vollvermietung in den drei Top-Standorten.
„Die Zahlen sind besorgniserregend. Während in der Baupolitik über die Schaffung von neuem und bezahlbarem Wohnraum diskutiert wird, steuern wir auf eine vergleichbare Verknappung bei Büroflächen hin. Das beweist, dass wir in der Stadtentwicklung ganzheitlich denken müssen und keinesfalls einseitig auf eine Nutzungsart schauen dürfen“, erklärt Ulrich Höller, Vizepräsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Flächenangebot durch Büroflächenabgänge belastet
Während die Neubaufertigstellungszahlen laut Schulten nur leicht über dem 10-Jahresmittelwerten lagen, verkleinerte sich 2016 das Angebot relativ stark um sogenannte Büroflächenabgänge, also die Reduktion von Flächen durch Abriss oder Umnutzung. Innerhalb der A-Standorte wurde die Zahl der Flächen im Jahr 2016 um 667.000 Quadratmeter reduziert, das entspricht etwa drei Viertel aller neugebauten Flächen in diesen Städten. Insgesamt kamen somit effektiv lediglich 225.000 Quadratmeter Bürofläche bestandserhöhend hinzu. In Frankfurt (-16.000 Quadratmeter) und in Köln (-1.000 Quadratmeter) sank das Büroflächenangebot sogar im Jahresverlauf, da die Flächenabgänge nicht durch den Neubau kompensiert werden konnten. Hohe Flächenabgänge wurden 2016 zudem in Berlin (-189.000 Quadratmeter), München (-134.000 Quadratmeter) und Hamburg (-131.000 Quadratmeter) festgestellt. „Wie die Zahlen von bulwiengesa zeigen, schaffen wir perspektivisch ein Ungleichgewicht in den Städten. Dabei wollen Stadtbewohner nicht nur leben, sondern müssen auch arbeiten und sich versorgen. In der Baupolitik spiegelt sich das jedoch nicht wider“, meint Andreas Wende, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Büro. Der statistisch erhobene Beschäftigungsstand (Stand 30.6.2015) weist in ganz Deutschland 14,212 Mio. Bürobeschäftigte aus, 20,3 Prozent der Bürobeschäftigten arbeiten in den sieben größten deutschen Städten.
Verknappung mit gefährlichen Auswirkungen auf deutsche Wirtschaft
„Der Mangel an Büro- und modernen Produktionsflächen in einigen deutschen Stadtquartieren war absehbar, galt aber zu lange nicht ernsthaft als kritische Entwicklung. Doch Flächenengpässe können die Wirtschaftsentwicklung der Städte hemmen“, so Schulten. Jeder dritte deutsche Erwerbstätige ist in einem Büro beschäftigt. Insbesondere die deutschen A-Standorte stehen dabei vor besonderen Herausforderungen. Laut des Frühjahrsgutachtens werde die Bürobeschäftigtenentwicklung in den sieben größten deutschen Städten 2,26 Prozent (2016) beziehungsweise 1,97 Prozent (2017) betragen. „Die Zuwanderung in den größten deutschen Städten ist kein reines Wohnungsthema, das muss auch in der Stadtentwicklung berücksichtigt werden. Wir dürfen nicht zulassen, dass wir die Konjunktur Deutschlands durch einseitige Ausweisungen von neuen Flächen zu Lasten von Büros gefährden“, fügt Wende hinzu.
Aus diesem Grund fordert der ZIA eine schnelle Einführung des neuen Gebietstypen „Urbanes Gebiet“, der demnächst im Bundesrat behandelt werden soll. „Die Kombination aus Wohnen, Arbeiten und Versorgen ist zeitgemäß. Moderne Quartiere schaffen kurze Wege zwischen Arbeitsplatz, Wohnung und Einkauf. Unsere Innenstädte sind dafür prädestiniert, hier weiter zu wachsen. Nur braucht die Immobilienwirtschaft bessere Rahmenbedingungen, um bestehende Flächen effektiver zu nutzen. Das Urbane Gebiet kann eine solche Verbesserung darstellen“, sagt Wende.
„Die Zahlen sind besorgniserregend. Während in der Baupolitik über die Schaffung von neuem und bezahlbarem Wohnraum diskutiert wird, steuern wir auf eine vergleichbare Verknappung bei Büroflächen hin. Das beweist, dass wir in der Stadtentwicklung ganzheitlich denken müssen und keinesfalls einseitig auf eine Nutzungsart schauen dürfen“, erklärt Ulrich Höller, Vizepräsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Flächenangebot durch Büroflächenabgänge belastet
Während die Neubaufertigstellungszahlen laut Schulten nur leicht über dem 10-Jahresmittelwerten lagen, verkleinerte sich 2016 das Angebot relativ stark um sogenannte Büroflächenabgänge, also die Reduktion von Flächen durch Abriss oder Umnutzung. Innerhalb der A-Standorte wurde die Zahl der Flächen im Jahr 2016 um 667.000 Quadratmeter reduziert, das entspricht etwa drei Viertel aller neugebauten Flächen in diesen Städten. Insgesamt kamen somit effektiv lediglich 225.000 Quadratmeter Bürofläche bestandserhöhend hinzu. In Frankfurt (-16.000 Quadratmeter) und in Köln (-1.000 Quadratmeter) sank das Büroflächenangebot sogar im Jahresverlauf, da die Flächenabgänge nicht durch den Neubau kompensiert werden konnten. Hohe Flächenabgänge wurden 2016 zudem in Berlin (-189.000 Quadratmeter), München (-134.000 Quadratmeter) und Hamburg (-131.000 Quadratmeter) festgestellt. „Wie die Zahlen von bulwiengesa zeigen, schaffen wir perspektivisch ein Ungleichgewicht in den Städten. Dabei wollen Stadtbewohner nicht nur leben, sondern müssen auch arbeiten und sich versorgen. In der Baupolitik spiegelt sich das jedoch nicht wider“, meint Andreas Wende, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Büro. Der statistisch erhobene Beschäftigungsstand (Stand 30.6.2015) weist in ganz Deutschland 14,212 Mio. Bürobeschäftigte aus, 20,3 Prozent der Bürobeschäftigten arbeiten in den sieben größten deutschen Städten.
Verknappung mit gefährlichen Auswirkungen auf deutsche Wirtschaft
„Der Mangel an Büro- und modernen Produktionsflächen in einigen deutschen Stadtquartieren war absehbar, galt aber zu lange nicht ernsthaft als kritische Entwicklung. Doch Flächenengpässe können die Wirtschaftsentwicklung der Städte hemmen“, so Schulten. Jeder dritte deutsche Erwerbstätige ist in einem Büro beschäftigt. Insbesondere die deutschen A-Standorte stehen dabei vor besonderen Herausforderungen. Laut des Frühjahrsgutachtens werde die Bürobeschäftigtenentwicklung in den sieben größten deutschen Städten 2,26 Prozent (2016) beziehungsweise 1,97 Prozent (2017) betragen. „Die Zuwanderung in den größten deutschen Städten ist kein reines Wohnungsthema, das muss auch in der Stadtentwicklung berücksichtigt werden. Wir dürfen nicht zulassen, dass wir die Konjunktur Deutschlands durch einseitige Ausweisungen von neuen Flächen zu Lasten von Büros gefährden“, fügt Wende hinzu.
Aus diesem Grund fordert der ZIA eine schnelle Einführung des neuen Gebietstypen „Urbanes Gebiet“, der demnächst im Bundesrat behandelt werden soll. „Die Kombination aus Wohnen, Arbeiten und Versorgen ist zeitgemäß. Moderne Quartiere schaffen kurze Wege zwischen Arbeitsplatz, Wohnung und Einkauf. Unsere Innenstädte sind dafür prädestiniert, hier weiter zu wachsen. Nur braucht die Immobilienwirtschaft bessere Rahmenbedingungen, um bestehende Flächen effektiver zu nutzen. Das Urbane Gebiet kann eine solche Verbesserung darstellen“, sagt Wende.
