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05.04.2017 Münchener Investmentmarkt ist wieder die Nummer eins

Der Münchener Investmentmarkt setzt im ersten Quartal 2017 nicht nur die Erfolgsstory der letzten Jahre fort, sondern hat sogar noch weiter Fahrt aufgenommen. Mit einem Transaktionsvolumen von 1,57 Mrd. € wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um 57 % übertroffen, sondern auch ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Das Resultat fällt damit mehr als doppelt so hoch aus wie im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Mit diesem sehr dynamischen Jahresauftakt hat sich München erneut klar an die Spitze aller großen deutschen Investmentstandorte gesetzt“, so Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Zu den wichtigsten Deals gehören der Verkauf des Kap West von OFB an die Allianz Real Estate sowie des HIGHRISE one von Reiß & Co. Real Estate an die DEKA.“ Bemerkenswert ist, dass rund 94 % des Volumens auf Einzeldeals entfallen, wohingegen das anteilig in Ansatz gebrachte Portfoliovolumen mit 100 Mio. € vergleichsweise gering ausfällt. Hierdurch wird die breite Nachfragebasis in allen Marktsegmenten unterstrichen, was auch in einer noch einmal um knapp 50 % gestiegenen Zahl der einbezogenen Verkäufe zum Ausdruck kommt.

Auch die Größenstruktur der verkauften Objekte spiegelt das große Interesse für unterschiedliche Investments wider. Jeweils rund ein Drittel des Transaktionsvolumens entfielen auf Großabschlüsse im dreistelligen Millionenbereich sowie auf Käufe zwischen 25 und 50 Mio. €. Bei den Großdeals ist anzumerken, dass dieses Ergebnis nur aus drei Transaktionen resultiert. Rund 19 % des Umsatzes entfallen darüber hinaus auf die Klasse von 50 bis 100 Mio. €. Kleinere Objekte bis 25 Mio. € trugen 15,5 % zum Investmentvolumen bei.

Zwar haben sich Büro-Investments, auf die etwa die Hälfte des Umsatzes entfällt, erneut klar an die Spitze der Assetklassen gesetzt, im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt von rund zwei Drittel fällt ihr aktueller Anteil aber relativ bescheiden aus. Auf Einzelhandelsobjekte, die ebenfalls anteilig leichte Umsatzeinbußen aufweisen, entfallen 13 %. Einen Bedeutungszuwachs verzeichneten dagegen Logistikverkäufe, die knapp 14 % zum Resultat beitragen und sich damit vor dem Einzelhandel auf Platz zwei schieben. Noch dynamischer entwickelte sich das Hotelsegment, das 11,5 % zum Ergebnis beisteuert und das absolute Volumen vervielfacht hat. Damit kann München am bundesweit sehr positiven Trend dieser beiden Nutzungen umfangreich partizipieren.

Die bereits im letzten Jahr zu beobachtende räumliche Verschiebung der Investments hat sich im ersten Quartal 2017 fortgesetzt. Aufgrund der angespannten Situation in der City, in der kaum noch Angebot vorhanden ist, kommen die zentralen Lagen erneut nur auf einen Umsatzanteil von 12 %. Unangefochtener Spitzenreiter sind dagegen die Nebenlagen, die 54 % zum Ergebnis beitragen und damit die 2015 erstmals erreichte Führungsposition noch einmal spürbar ausgebaut haben. Da die Investoren an die langfristigen Perspektiven Münchens glauben, weichen sie so oft auf B- und C-Lagen aus, wie in keiner anderen Stadt. Auf die Peripherie (17 %) und den Cityrand (16 %) entfallen ebenfalls spürbar geringere Anteile.

Auch wenn nahezu alle Anleger in München aktiv sind, haben sich drei Käufergruppen besonders hervorgetan. Knapp in Führung liegen die bereits seit Längerem sehr engagierten Spezialfonds, die gut 22 % zum Transaktionsvolumen beisteuern. Nur knapp geschlagen folgen Versicherungen mit fast 22 % auf Platz zwei, wobei der Großteil des Umsatzes auf den Erwerb des Kap West zurückzuführen ist. Vervollständigt wird das Führungstrio von den Projektentwicklern, deren Beitrag sich auf gut 17 % beläuft. Zusammen zeichnen diese drei Anlegertypen für gut 61 % des Resultats verantwortlich. Alle übrigen Käufer kommen nur auf einstellige Umsatzanteile. Jeweils rund 9 % erreichen offene Fonds, Investment Manager sowie Family Offices.

Aufgrund der nochmals gestiegenen Nachfrage bei weiterhin begrenztem Angebot verwundert es nicht, dass die Renditen teilweise weiter nachgegeben haben. Die Netto-Spitzenrendite für Büros notiert aktuell bei 3,20 % und damit nur leicht höher als in Berlin. Damit liegt sie auf ähnlichem Niveau wie bei innerstädtischen Geschäftshäusern (3,25 %), bei denen in Einzelfällen aber auch noch deutlich niedrigere Renditen erreicht werden können. Auch bei Logistikimmobilien ging es weiter bergab: Hier wird mit 4,90 % erstmalig die 5-%-Schwelle unterschritten.

Erneut überdurchschnittliches Ergebnis in Sicht

„Mit dem Rekordstart hat der Münchener Investmentmarkt seine besondere Position unter den großen deutschen Standorten eindrucksvoll unter Beweis gestellt. Vor diesem Hintergrund spricht alles dafür, dass 2017 wieder ein außergewöhnliches Transaktionsvolumen zu erwarten ist, zumal sich neben dem ungebrochen hohen Investoreninteresse aktuell einige weitere Großtransaktionen in Vorbereitung befinden beziehungsweise bereits in die Vermarktungsphase gestartet sind“, prognostiziert Stefan Bauer.






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