15.05.2017 Paradoxer Immobilientrend: Land- und Stadtflucht gleichzeitig
Der Boom in der Immobilienwirtschaft hält unvermindert an. Doch wohin geht die Reise und wie lange geht das gut? Diese Frage stand im Zentrum des 6. Dresdner WTC Immobilien-Symposiums im World Trade Center Dresden (WTC). Gemeinsam mit gut 80 Teilnehmern aus Dresdens Immobilienbranche beleuchteten WTC-Manager Jürgen Rees als Gastgeber, Baubürgermeister Raoul Schmidt-Lamontain und Dr. Thomas Beyerle, Geschäftsführer der Catella Property Valuation GmbH, die Megatrends im Bau- und Grundstückssektor und ihre Auswirkungen auf Dresden.
Ein widersprüchliches Bild zeichneten die diesjährigen Referenten beim 6. Dresdner WTC Immobilien-Symposium. Einerseits bleibe Dresden eine „Schwarmstadt“ mit wachsender Einwohnerzahl, andererseits ziehen in Dresden so manche wieder aufs Land hinaus. Gemischte und verkehrsarme Quartiere in Innenstädten seien gewünscht, aber gleichzeitig bringe der Onlinehandel mehr Verkehr. Wohnungen werden gebaut, aber die für eine wachsende Stadt nötigen Büro- und Gewerbeimmobilien kaum.
Beim Thema Wohnen, so Raoul Schmidt-Lamontain, Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bau, Verkehr und seit kurzem auch für Liegenschaften, sei Dresden sehr gut aufgestellt. Große Bauvorhaben auf diesem Feld stehen in den Startlöchern. „Im Stadtzentrum rund um den Postplatz entstehen circa 1.700 Wohnungen, in der Lingnerstadt 2.500, in der Albertstadt 1.400 und in Kaditz-Mickten etwa 2.000 Einheiten.“ Für das Jahr 2030 prognostiziert die Stadt eine Einwohnerzahl von 584.700, wobei die Zuzügler meist zwischen 18 und 34 Jahre alt sind.
„Gleichzeitig zu dieser Urbanisierung“, so der Baubürgermeister beim Immobiliensymposium, „gibt es auch in Dresden mittlerweile den Gegentrend. Erstmals hatten wir im letzten Jahr rund 1.000 mehr Wegzüge ins Umland als Zuzüge von dort. Umgezogen wird vermehrt in die unmittelbaren Umlandgemeinden, den Speckgürtel. Wobei es hier vor allem die 25- bis 40-Jährigen sind, die für ihre Familien Wohneigentum erwerben. Ein Effekt, der sicher mit den gestiegenen Mieten in Dresden zu tun hat.“
Bei der Frage, wohin sich die Mietpreise entwickeln in Dresden, riet Dr. Beyerle zu Realismus: „Sie werden auf alle Fälle nicht in den Himmel wachsen.“ Einige Teilnehmer meinten sogar, der derzeitige Spitzenwert von 12 Euro pro Quadratmeter in Dresden werde in der zweiten Vermietungsrunde eher wieder sinken auf Werte um die 8,50 Euro, was sich bei Baukosten von derzeit durchschnittlich 10 Euro pro Quadratmeter beim Neubau zu einem Problem auswachsen werde.
Wasser in den Wein goss in diesem Zusammenhang Jürgen Rees, Manager des World Trade Centers Dresden von der pro-realis GmbH, welche die Eigentümerin des WTC Dresden vertritt, und Organisator des Symposiums: „Wohnungen werden sehr viele gebaut, aber es fehlen vor allem Büro- und Gewerbeflächen in der Innenstadt. Große Unternehmen, die sich in Dresden ansiedeln wollen und 3.000, 5.000 oder gar 10.000 Quadratmeter benötigen, finden nichts. Leipzig freut sich da schon. Die Stadtverwaltung muss sich hier mehr engagieren. Die 4.350 Quadratmeter große Fläche der ehemaligen Bibliothek beispielsweise haben wir schon wieder komplett vermietet.“
Die schwierige Lage bei den Büroflächen bestätigte Schmidt-Lamontain. „Für den vorübergehenden Umzug von 100 Rathausmitarbeitern wegen der weiteren Rathaussanierung haben auch wir Schwierigkeiten, etwas Passendes zu finden.“ Dass der Büroflächenbedarf dagegen durch die Zunahme von Angestellten mit Home-Office-Tagen eher sinke, sahen die Experten allerdings nicht. „Studien zeigen, dass spätestens am zweiten Tag zu Hause die Leute wieder Sehnsucht nach direkter Kommunikation mit ihren Kollegen im Büro haben“, wusste Dr. Beyerle zu berichten.
Dass vermehrt internationales Kapital in Deutschlands Immobiliensektor fließt, hat auch um Dresden keinen Bogen gemacht. „Dresden erlebt seit ungefähr 2010 einen Einflussgewinn von national und international agierenden Investoren und Wohnungsunternehmen auf dem Immobilienmarkt. Sie intensivieren ihre Wohnungsbautätigkeit. Als Beispiele seien die Revitalis aus Hamburg, die Berliner CG-Gruppe sowie Immovation Global Concept aus Kassel genannt“, berichtete der Baubürgermeister. „Die neuen Bundesländer werden immer attraktiver für internationale Investoren“, bestätigte auch Immobilienexperte Dr. Beyerle.
Beyerle, in der Branche auch als Autor und Hochschuldozent bekannt, machte zudem den Trend hin zu Innenstadt- oder Stadtteilgebäuden mit Mischnutzungen aus. „Im Erdgeschoss Ladenflächen, darüber Büroetagen und ganz oben Wohnungen. Diese Gebäude werden im Kommen sein und versprechen ein wesentlich nachhaltigeres Return on Investment.“ Ein Trend, der ganz im Sinne vieler Stadtväter sei. Ebenfalls ein Megatrend laut Beyerle: Microappartments und Co-Working-Spaces. „Hier lässt sich wunderbar Geld verdienen. Die Gemeinschaftsbüroflächen lassen sich wie in Hotels stundenweise oder tageweise vermieten mit unterm Strich dann effektiv 25 Euro pro Quadratmeter Mieterlös. Der Trend in die Innenstädte wird anhalten, und wir werden ganz viel Wohnen auch wieder in Fußgängerzonen bekommen. Spitzenmieten von 17 bis 25 Euro pro Quadratmeter, etwa an der Prager Straße, kann ich mir in Zukunft gut vorstellen“, so Dr. Beyerle. „Gleichzeitig werden die Quadratmeterzahlen bei der Wohnfläche pro Kopf wieder sinken.“
Beim Einzelhandel geht der Trend eindeutig weg von Großflächenkonzepten, so der Tenor des diesjährigen Immobiliensymposiums. „Der Deutsche will einfach nicht mehr in die zweite Etage hoch und bestellt immer mehr im Internet“, berichtete Dr. Beyerle von der Catella Property Valuation GmbH. „Flächennutzungen werden hier also kleinteiliger und auch erste kleine edle Autohäuser in Fußgängerzonen wurden schon gesehen. Auf der anderen Seite gibt es aber auch Ketten, die mit dem Gegenentwurf aus mehreren Etagen, Waren im Niedrigpreissegment und einem Komplettverzicht auf den Onlinehandel derzeit Erfolg haben.“ Ausnahmen vom Trend gibt es also auch hier.
Mit rund 80 Teilnehmern war das 6. Immobilien-Symposium wieder gut besucht. Nach den Fachvorträgen hatten Dresdens Makler, Bauträger, Bauunternehmer und Immobilienverwalter wieder ausgiebig Gelegenheit zum Informationsaustausch. „Beim WTC Immobilien-Symposium treffen jedes Jahr hochrangige Entscheider aus der Immobilienbranche aufeinander, informieren sich über aktuelle Entwicklungen und knüpfen zahlreiche neue Geschäftskontakte, die für die Stadtentwicklung in Dresden nicht zu unterschätzende Bedeutung haben“, berichtet Jürgen Rees. Für das 7. „Dresdner WTC Immobilien-Symposium“ sind Rees und sein Team bereits jetzt schon mit den ersten Vorbereitungen beschäftigt.
Ein widersprüchliches Bild zeichneten die diesjährigen Referenten beim 6. Dresdner WTC Immobilien-Symposium. Einerseits bleibe Dresden eine „Schwarmstadt“ mit wachsender Einwohnerzahl, andererseits ziehen in Dresden so manche wieder aufs Land hinaus. Gemischte und verkehrsarme Quartiere in Innenstädten seien gewünscht, aber gleichzeitig bringe der Onlinehandel mehr Verkehr. Wohnungen werden gebaut, aber die für eine wachsende Stadt nötigen Büro- und Gewerbeimmobilien kaum.
Beim Thema Wohnen, so Raoul Schmidt-Lamontain, Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bau, Verkehr und seit kurzem auch für Liegenschaften, sei Dresden sehr gut aufgestellt. Große Bauvorhaben auf diesem Feld stehen in den Startlöchern. „Im Stadtzentrum rund um den Postplatz entstehen circa 1.700 Wohnungen, in der Lingnerstadt 2.500, in der Albertstadt 1.400 und in Kaditz-Mickten etwa 2.000 Einheiten.“ Für das Jahr 2030 prognostiziert die Stadt eine Einwohnerzahl von 584.700, wobei die Zuzügler meist zwischen 18 und 34 Jahre alt sind.
„Gleichzeitig zu dieser Urbanisierung“, so der Baubürgermeister beim Immobiliensymposium, „gibt es auch in Dresden mittlerweile den Gegentrend. Erstmals hatten wir im letzten Jahr rund 1.000 mehr Wegzüge ins Umland als Zuzüge von dort. Umgezogen wird vermehrt in die unmittelbaren Umlandgemeinden, den Speckgürtel. Wobei es hier vor allem die 25- bis 40-Jährigen sind, die für ihre Familien Wohneigentum erwerben. Ein Effekt, der sicher mit den gestiegenen Mieten in Dresden zu tun hat.“
Bei der Frage, wohin sich die Mietpreise entwickeln in Dresden, riet Dr. Beyerle zu Realismus: „Sie werden auf alle Fälle nicht in den Himmel wachsen.“ Einige Teilnehmer meinten sogar, der derzeitige Spitzenwert von 12 Euro pro Quadratmeter in Dresden werde in der zweiten Vermietungsrunde eher wieder sinken auf Werte um die 8,50 Euro, was sich bei Baukosten von derzeit durchschnittlich 10 Euro pro Quadratmeter beim Neubau zu einem Problem auswachsen werde.
Wasser in den Wein goss in diesem Zusammenhang Jürgen Rees, Manager des World Trade Centers Dresden von der pro-realis GmbH, welche die Eigentümerin des WTC Dresden vertritt, und Organisator des Symposiums: „Wohnungen werden sehr viele gebaut, aber es fehlen vor allem Büro- und Gewerbeflächen in der Innenstadt. Große Unternehmen, die sich in Dresden ansiedeln wollen und 3.000, 5.000 oder gar 10.000 Quadratmeter benötigen, finden nichts. Leipzig freut sich da schon. Die Stadtverwaltung muss sich hier mehr engagieren. Die 4.350 Quadratmeter große Fläche der ehemaligen Bibliothek beispielsweise haben wir schon wieder komplett vermietet.“
Die schwierige Lage bei den Büroflächen bestätigte Schmidt-Lamontain. „Für den vorübergehenden Umzug von 100 Rathausmitarbeitern wegen der weiteren Rathaussanierung haben auch wir Schwierigkeiten, etwas Passendes zu finden.“ Dass der Büroflächenbedarf dagegen durch die Zunahme von Angestellten mit Home-Office-Tagen eher sinke, sahen die Experten allerdings nicht. „Studien zeigen, dass spätestens am zweiten Tag zu Hause die Leute wieder Sehnsucht nach direkter Kommunikation mit ihren Kollegen im Büro haben“, wusste Dr. Beyerle zu berichten.
Dass vermehrt internationales Kapital in Deutschlands Immobiliensektor fließt, hat auch um Dresden keinen Bogen gemacht. „Dresden erlebt seit ungefähr 2010 einen Einflussgewinn von national und international agierenden Investoren und Wohnungsunternehmen auf dem Immobilienmarkt. Sie intensivieren ihre Wohnungsbautätigkeit. Als Beispiele seien die Revitalis aus Hamburg, die Berliner CG-Gruppe sowie Immovation Global Concept aus Kassel genannt“, berichtete der Baubürgermeister. „Die neuen Bundesländer werden immer attraktiver für internationale Investoren“, bestätigte auch Immobilienexperte Dr. Beyerle.
Beyerle, in der Branche auch als Autor und Hochschuldozent bekannt, machte zudem den Trend hin zu Innenstadt- oder Stadtteilgebäuden mit Mischnutzungen aus. „Im Erdgeschoss Ladenflächen, darüber Büroetagen und ganz oben Wohnungen. Diese Gebäude werden im Kommen sein und versprechen ein wesentlich nachhaltigeres Return on Investment.“ Ein Trend, der ganz im Sinne vieler Stadtväter sei. Ebenfalls ein Megatrend laut Beyerle: Microappartments und Co-Working-Spaces. „Hier lässt sich wunderbar Geld verdienen. Die Gemeinschaftsbüroflächen lassen sich wie in Hotels stundenweise oder tageweise vermieten mit unterm Strich dann effektiv 25 Euro pro Quadratmeter Mieterlös. Der Trend in die Innenstädte wird anhalten, und wir werden ganz viel Wohnen auch wieder in Fußgängerzonen bekommen. Spitzenmieten von 17 bis 25 Euro pro Quadratmeter, etwa an der Prager Straße, kann ich mir in Zukunft gut vorstellen“, so Dr. Beyerle. „Gleichzeitig werden die Quadratmeterzahlen bei der Wohnfläche pro Kopf wieder sinken.“
Beim Einzelhandel geht der Trend eindeutig weg von Großflächenkonzepten, so der Tenor des diesjährigen Immobiliensymposiums. „Der Deutsche will einfach nicht mehr in die zweite Etage hoch und bestellt immer mehr im Internet“, berichtete Dr. Beyerle von der Catella Property Valuation GmbH. „Flächennutzungen werden hier also kleinteiliger und auch erste kleine edle Autohäuser in Fußgängerzonen wurden schon gesehen. Auf der anderen Seite gibt es aber auch Ketten, die mit dem Gegenentwurf aus mehreren Etagen, Waren im Niedrigpreissegment und einem Komplettverzicht auf den Onlinehandel derzeit Erfolg haben.“ Ausnahmen vom Trend gibt es also auch hier.
Mit rund 80 Teilnehmern war das 6. Immobilien-Symposium wieder gut besucht. Nach den Fachvorträgen hatten Dresdens Makler, Bauträger, Bauunternehmer und Immobilienverwalter wieder ausgiebig Gelegenheit zum Informationsaustausch. „Beim WTC Immobilien-Symposium treffen jedes Jahr hochrangige Entscheider aus der Immobilienbranche aufeinander, informieren sich über aktuelle Entwicklungen und knüpfen zahlreiche neue Geschäftskontakte, die für die Stadtentwicklung in Dresden nicht zu unterschätzende Bedeutung haben“, berichtet Jürgen Rees. Für das 7. „Dresdner WTC Immobilien-Symposium“ sind Rees und sein Team bereits jetzt schon mit den ersten Vorbereitungen beschäftigt.
