15.06.2017 Flächenumsatz auf dem Bremer Büromarkt steigt um 28 Prozent
Mit einem Flächenumsatz von rund 122.000 m² im Jahr 2016 hat der Markt für Büroflächenvermietungen das Vorjahresergebnis von 95.000 m² deutlich übertroffen. „Im vergangenen Jahr haben insbesondere auch die großvolumigen Umsätze durch Eigennutzer für ein starkes Jahresergebnis gesorgt“, begründet Petra Doutiné, Leiterin der Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies, den Anstieg um rund 28 Prozent. Alleine rd. 18.000 m² reine Bürofläche sind auf die Fertigstellung des Neubaus der Bremer Landesbank am Domshof zurückzuführen. Das diesjährige Ergebnis knüpft damit an das Rekordjahr 2007 mit einem Flächenumsatz ebenfalls von 122.000 m² an, der maßgeblich durch den Neubau „Wesertower“ geprägt war. „Mit rund 26 Prozent nimmt der Anteil der Eigennutzer-Neubauten einen selten großen Anteil des Marktes ein“, betont Doutiné. Zurückzuführen sei der auffällig hohe Anteil an Eigennutzern insbesondere auf die gegenwärtig attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten.
Größter Vertragsabschluss in der Überseestadt
Der größte Abschluss im Jahr 2016 war eine Anmietung über rd. 5.000 m² im Bürogebäude „Eins“ in der Überseestadt. Dahinter folgt der Vertragsabschluss durch Kühne & Nagel, die rd. 4.400 m² in der Wertpapierbörse bis zur Fertigstellung ihres neuen Unternehmenssitzes im Jahr 2018 angemietet haben. Bei dem Mietvertrag über rd. 2.000 m² durch die DEME Group in der Bürolage Technologiepark/Universität handelt es sich um den drittgrößten erzielten Abschluss. Die große Anzahl an kleinflächigen Vermietungen hatte in 2016 einen entscheidenden Anteil am erfreulichen Jahresergebnis. Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes wurde durch Abschlüsse im Größensegment unter 1.000 m² generiert. Diese Tatsache unterstreicht die hohe Stabilität des Bremer Büromarktes.
Knapp 10.000 m² im Rahmen von Logistikdeals
„Auffallend ist, dass knapp 10.000 m² unserer registrierten Umsätze im Rahmen von Abschlüssen aus dem Bereich Industrie- und Logistik erfolgten“, weist Petra Doutiné auf eine Besonderheit der aktuellen Entwicklung hin. Dabei handelt es sich um Büroflächen, die in Verbindung mit einer Logistikimmobilie, z.B. einer Hallenfläche, angemietet worden sind.
Wenige spekulativ errichtete Büroflächen
Bremen gilt nach wie vor als gefragter Bürostandort. Das zeigt auch die im bundesweiten Vergleich niedrige Leerstandsquote von 3,5 Prozent. Bei einem Büroflächenbestand von knapp 3,6 Mio. m² in der Hansestadt stehen gegenwärtig ca. 126.000 m² Bürofläche leer. „In Bremen kommen nur wenige spekulativ errichtete Büroflächen auf den Markt. Neu hinzukommende Flächen sind bereits zu erheblichen Teilen vor Fertigstellung vermietet. Daher verzeichnen wir in Bremen eine äußerst stabile Leerstandsentwicklung“, so Doutiné.
Trotz der im internationalen Vergleich guten wirtschaftlichen Entwicklung, ist die Unsicherheit über die eigene Entwicklung in vielen Unternehmen groß. „Die Entscheidungszeiträume gerade bei größeren Flächen über 500 m² sind länger geworden“, beobachtet die Immobilienexpertin. Entscheidungszeiträume von einem Jahr bis zum tatsächlichen Abschluss sind dabei nichts Ungewöhnliches. Favorisiert werden zudem Verträge mit Optionen beziehungsweise mit Sonderkündigungsrechten.
City weiterhin im Fokus
Die zentrale Lage City steht weiterhin im Mittelpunkt der Nachfrage. Mit rd. 43.000 m² entfiel der größte Anteil auf die Innenstadt, gefolgt von der Überseestadt mit knapp 35.000 m². Auch die Bürolage Technologiepark/Universität verzeichnet mit rd. 13.800 m² einen bedeutenden Anteil am Gesamtumsatz. „Während große zusammenhängende Flächen in der Innenstadt bisher kaum verfügbar waren, wird das Flächenangebot in diesem Segment aufgrund des aktuell entstehenden „City-Gate“ am Hauptbahnhof künftig erweitert“, berichtet Petra Doutiné. In den gefragten Citylagen ist die Spitzenmiete auf etwa 13,70 EUR/m² angestiegen, die Durchschnittsmiete liegt hier gegenwärtig zwischen 8,50 und 9,50 EUR/m². Im Gesamtgebiet Bremen beträgt die Durchschnittsmiete etwa 8,50 bis 9,00 EUR/m².
Attraktiver Investmentmarkt
Durch die nach wie vor sehr stabile und transparente Entwicklung auf dem Büromarkt entwickelt sich Bremen zunehmend zu einem attraktiven Standort auch für institutionelle Investoren aus ganz Deutschland. Auf dem Investmentmarkt in der norddeutschen Metropole wurden im Jahr 2016 Immobilienkäufe für insgesamt ca. 440 Mio. EUR getätigt. Damit liegt der Wert rund zehn Prozent über dem Vorjahr (400 Mio. EUR). Nahezu die Hälfte des Umsatzvolumens entfiel auf Transaktionen von Büroinvestments. Gehandelt wurden in Bremen überwiegend Objekte mit Volumina zwischen 3 und 20 Mio. EUR. Die Nachfrage nach Core-Objekten in den Citylagen ist dabei spürbar gestiegen – für Objekte, die langfristige Mietverträge aufweisen, werden Faktoren bis zum 22-fachen der Jahresnettokaltmiete erzielt. Das Angebot in diesem Segment ist jedoch äußerst rar. Daher finden Investmenttransaktionen in den 1A-Lagen teilweise schon im Stadium von Projektentwicklungen statt. „Im nationalen Vergleich zeichnet sich Bremen weiterhin als sehr stabiler B-Standort mit nahezu planbaren Renditen aus“, so Investmentberater Julian Hankel von Robert C. Spies.
Dynamischer Markt in 2017
Für das laufende Jahr 2017 erwartet die norddeutsche Unternehmensgruppe und Marktführer in Bremen eine weiterhin dynamische Entwicklung auf dem Büromarkt. „Das lebhafte Marktgeschehen bereits in den ersten fünf Monaten des Jahres sowie die geplante Fertigstellung einiger Großprojekte werden für konstante Büroflächenumsätze sorgen“, prognostiziert Petra Doutiné. Ohne große Ausreißer nach oben, wird der Flächenumsatz voraussichtlich zwischen 90.000 m² und 110.000 m² liegen. Neben der reinen Flächenvermittlung stehen Beratungsdienstleistungen zur Flächen- und Vertragsoptimierung zunehmend im Fokus der Kunden.
Größter Vertragsabschluss in der Überseestadt
Der größte Abschluss im Jahr 2016 war eine Anmietung über rd. 5.000 m² im Bürogebäude „Eins“ in der Überseestadt. Dahinter folgt der Vertragsabschluss durch Kühne & Nagel, die rd. 4.400 m² in der Wertpapierbörse bis zur Fertigstellung ihres neuen Unternehmenssitzes im Jahr 2018 angemietet haben. Bei dem Mietvertrag über rd. 2.000 m² durch die DEME Group in der Bürolage Technologiepark/Universität handelt es sich um den drittgrößten erzielten Abschluss. Die große Anzahl an kleinflächigen Vermietungen hatte in 2016 einen entscheidenden Anteil am erfreulichen Jahresergebnis. Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes wurde durch Abschlüsse im Größensegment unter 1.000 m² generiert. Diese Tatsache unterstreicht die hohe Stabilität des Bremer Büromarktes.
Knapp 10.000 m² im Rahmen von Logistikdeals
„Auffallend ist, dass knapp 10.000 m² unserer registrierten Umsätze im Rahmen von Abschlüssen aus dem Bereich Industrie- und Logistik erfolgten“, weist Petra Doutiné auf eine Besonderheit der aktuellen Entwicklung hin. Dabei handelt es sich um Büroflächen, die in Verbindung mit einer Logistikimmobilie, z.B. einer Hallenfläche, angemietet worden sind.
Wenige spekulativ errichtete Büroflächen
Bremen gilt nach wie vor als gefragter Bürostandort. Das zeigt auch die im bundesweiten Vergleich niedrige Leerstandsquote von 3,5 Prozent. Bei einem Büroflächenbestand von knapp 3,6 Mio. m² in der Hansestadt stehen gegenwärtig ca. 126.000 m² Bürofläche leer. „In Bremen kommen nur wenige spekulativ errichtete Büroflächen auf den Markt. Neu hinzukommende Flächen sind bereits zu erheblichen Teilen vor Fertigstellung vermietet. Daher verzeichnen wir in Bremen eine äußerst stabile Leerstandsentwicklung“, so Doutiné.
Trotz der im internationalen Vergleich guten wirtschaftlichen Entwicklung, ist die Unsicherheit über die eigene Entwicklung in vielen Unternehmen groß. „Die Entscheidungszeiträume gerade bei größeren Flächen über 500 m² sind länger geworden“, beobachtet die Immobilienexpertin. Entscheidungszeiträume von einem Jahr bis zum tatsächlichen Abschluss sind dabei nichts Ungewöhnliches. Favorisiert werden zudem Verträge mit Optionen beziehungsweise mit Sonderkündigungsrechten.
City weiterhin im Fokus
Die zentrale Lage City steht weiterhin im Mittelpunkt der Nachfrage. Mit rd. 43.000 m² entfiel der größte Anteil auf die Innenstadt, gefolgt von der Überseestadt mit knapp 35.000 m². Auch die Bürolage Technologiepark/Universität verzeichnet mit rd. 13.800 m² einen bedeutenden Anteil am Gesamtumsatz. „Während große zusammenhängende Flächen in der Innenstadt bisher kaum verfügbar waren, wird das Flächenangebot in diesem Segment aufgrund des aktuell entstehenden „City-Gate“ am Hauptbahnhof künftig erweitert“, berichtet Petra Doutiné. In den gefragten Citylagen ist die Spitzenmiete auf etwa 13,70 EUR/m² angestiegen, die Durchschnittsmiete liegt hier gegenwärtig zwischen 8,50 und 9,50 EUR/m². Im Gesamtgebiet Bremen beträgt die Durchschnittsmiete etwa 8,50 bis 9,00 EUR/m².
Attraktiver Investmentmarkt
Durch die nach wie vor sehr stabile und transparente Entwicklung auf dem Büromarkt entwickelt sich Bremen zunehmend zu einem attraktiven Standort auch für institutionelle Investoren aus ganz Deutschland. Auf dem Investmentmarkt in der norddeutschen Metropole wurden im Jahr 2016 Immobilienkäufe für insgesamt ca. 440 Mio. EUR getätigt. Damit liegt der Wert rund zehn Prozent über dem Vorjahr (400 Mio. EUR). Nahezu die Hälfte des Umsatzvolumens entfiel auf Transaktionen von Büroinvestments. Gehandelt wurden in Bremen überwiegend Objekte mit Volumina zwischen 3 und 20 Mio. EUR. Die Nachfrage nach Core-Objekten in den Citylagen ist dabei spürbar gestiegen – für Objekte, die langfristige Mietverträge aufweisen, werden Faktoren bis zum 22-fachen der Jahresnettokaltmiete erzielt. Das Angebot in diesem Segment ist jedoch äußerst rar. Daher finden Investmenttransaktionen in den 1A-Lagen teilweise schon im Stadium von Projektentwicklungen statt. „Im nationalen Vergleich zeichnet sich Bremen weiterhin als sehr stabiler B-Standort mit nahezu planbaren Renditen aus“, so Investmentberater Julian Hankel von Robert C. Spies.
Dynamischer Markt in 2017
Für das laufende Jahr 2017 erwartet die norddeutsche Unternehmensgruppe und Marktführer in Bremen eine weiterhin dynamische Entwicklung auf dem Büromarkt. „Das lebhafte Marktgeschehen bereits in den ersten fünf Monaten des Jahres sowie die geplante Fertigstellung einiger Großprojekte werden für konstante Büroflächenumsätze sorgen“, prognostiziert Petra Doutiné. Ohne große Ausreißer nach oben, wird der Flächenumsatz voraussichtlich zwischen 90.000 m² und 110.000 m² liegen. Neben der reinen Flächenvermittlung stehen Beratungsdienstleistungen zur Flächen- und Vertragsoptimierung zunehmend im Fokus der Kunden.
