21.06.2017 Trumps Einwanderungspolitik und der Apartment-Markt in den USA
Präsident Trumps Einwanderungspolitik könnte Nachfrage und Angebot von Apartments und deren Finanzierung auf den US-amerikanischen Immobilienmärkten beeinflussen. Und dies in vielschichtiger Art und Weise. Mit mehr oder weniger hoher Eintrittswahrscheinlichkeit damit verbundener Planungen. Einige Szenarien aus der Sicht von LaSalles Research-Experten.
Hohe Nachfrage seitens der Migranten
Auf der Nachfrage-Seite hängt das US-amerikanische Haushaltswachstum von der legalen internationalen Einwanderung in die USA ab. Die von künftigen Migranten herrührende Nachfrage ist sehr viel höher als die auf einheimischem Bevölkerungswachstum basierende. Allein 2015 erhielten 1,05 Millionen Einwanderer eine permanente Aufenthaltsgenehmigung. Das Pew Research Center schätzt, dass 88% des US-amerikanischen Bevölkerungswachstums in den nächsten 50 Jahren von Einwanderern und ihren Kindern getragen wird.
Die Folgen möglicher Einwanderungs-Obergrenzen
Trump schlägt Änderungen des legalen Einwanderungs-Systems vor mit möglichen Obergrenzen, die sich negativ auf die Nachfrage nach Apartments auswirken könnten. Wirkung zeigen könnte dies insbesondere in den Gateway Cities, die auf die Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte angewiesen sind. IBM, Microsoft, Google, Amazon und Intel zählen zu den Top 20 Visa-Sponsoren in den USA. Viele der so unterstützten Arbeitnehmer, deren durchschnittliches Gehalt bei rund $84.000 (Euro 75.000) liegt, wohnen in der Nähe ihres Arbeitgebers lieber zur Miete, als dass sie Eigentum erwerben. Sie sind häufig auch eine wichtige Nachfrager für Apartments in den erstklassigen Schulbezirken in den Vorstädten.
Die vorgeschlagenen Änderungen könnten die Nachfrage nach Apartments aber auch in die Höhe treiben. Reformen, die eine leistungsbezogene Zuwanderungspolitik, die Trump nach eigenem Bekunden unterstützt, ohne Obergrenze durchsetzen, könnten ein Segen für die Nachfrage sein. Dies würde den Gateway Cities am meisten Nutzen bringen. Technologie-Unternehmen wäre es möglich, offene Stellen zu besetzen. Das würde die Apartment-Mieten und die Flächen-Abnahme in die Höhe treiben. Unterm Strich ist die Einwanderungsreform für die Apartmentmärkte ein wenig wahrscheinliches, mittelgroßes Risiko. Der Kongress müsste die Einwanderungsreform verabschieden, und diese stellt für die Regierung keine Priorität im ersten Jahr dar.
Überangebots-Risiken?
Die von Trump vorgeschlagenen Änderungen bergen aber auch die Gefahr eines größeren Angebots an Apartments. Die Kreditvergabe für Bauvorhaben wurde 2016 aufgrund der Umsetzung der HVCRE-Regelung als Bestandteil von Basel III durch Regulierungsbehörden wie der Fed, der Bankenaufsichtsbehörde (OCC) und des Einlagensicherungsfonds FDIC eingeschränkt. Ein Paradigmenwechsel innerhalb der Führung dieser Organisationen hin zu einer gelockerten Anwendung oder einer Regeländerung bedarf keinerlei Maßnahmen des Kongresses und könnte konkrete Auswirkungen auf das Überangebots-Risiko haben. Eine bessere Verfügbarkeit von Krediten für Bauvorhaben infolge der von der Regierung Trump vorangetriebenen Deregulierung könnte die in jüngster Zeit nachlassende Bautätigkeit bei Apartments umkehren. Dies ist ein Risiko mit größerer Wahrscheinlichkeit und mittleren Auswirkungen.
Reform von Fannie Mae und Freddie Mac
Eine mögliche Reform von Fannie Mae und Freddie Mac - den beiden größten Immobilienfinanzierern in den USA - könnte ebenfalls Auswirkungen auf den Apartment-Sektor haben. Finanzminister Stephen Mnuchin hat im Februar geäußert, dass eine Privatisierung dieser Organisationen eine „hohe Priorität“ für die Regierung darstelle. Die Finanzierung von Apartments ist eine kleine Nische innerhalb dieser Giganten und eine, die politisch weniger heikel ist. Die Reform der staatlichen Unternehmensförderung (GSE) steht ebenfalls seit mehr als 8 Jahren auf der Agenda, ohne dass sich etwas geändert hätte. Insofern ist dies ein Vorhaben mit wenig Wahrscheinlichkeit und geringen bis mittleren Auswirkungen.
Hohe Nachfrage seitens der Migranten
Auf der Nachfrage-Seite hängt das US-amerikanische Haushaltswachstum von der legalen internationalen Einwanderung in die USA ab. Die von künftigen Migranten herrührende Nachfrage ist sehr viel höher als die auf einheimischem Bevölkerungswachstum basierende. Allein 2015 erhielten 1,05 Millionen Einwanderer eine permanente Aufenthaltsgenehmigung. Das Pew Research Center schätzt, dass 88% des US-amerikanischen Bevölkerungswachstums in den nächsten 50 Jahren von Einwanderern und ihren Kindern getragen wird.
Die Folgen möglicher Einwanderungs-Obergrenzen
Trump schlägt Änderungen des legalen Einwanderungs-Systems vor mit möglichen Obergrenzen, die sich negativ auf die Nachfrage nach Apartments auswirken könnten. Wirkung zeigen könnte dies insbesondere in den Gateway Cities, die auf die Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte angewiesen sind. IBM, Microsoft, Google, Amazon und Intel zählen zu den Top 20 Visa-Sponsoren in den USA. Viele der so unterstützten Arbeitnehmer, deren durchschnittliches Gehalt bei rund $84.000 (Euro 75.000) liegt, wohnen in der Nähe ihres Arbeitgebers lieber zur Miete, als dass sie Eigentum erwerben. Sie sind häufig auch eine wichtige Nachfrager für Apartments in den erstklassigen Schulbezirken in den Vorstädten.
Die vorgeschlagenen Änderungen könnten die Nachfrage nach Apartments aber auch in die Höhe treiben. Reformen, die eine leistungsbezogene Zuwanderungspolitik, die Trump nach eigenem Bekunden unterstützt, ohne Obergrenze durchsetzen, könnten ein Segen für die Nachfrage sein. Dies würde den Gateway Cities am meisten Nutzen bringen. Technologie-Unternehmen wäre es möglich, offene Stellen zu besetzen. Das würde die Apartment-Mieten und die Flächen-Abnahme in die Höhe treiben. Unterm Strich ist die Einwanderungsreform für die Apartmentmärkte ein wenig wahrscheinliches, mittelgroßes Risiko. Der Kongress müsste die Einwanderungsreform verabschieden, und diese stellt für die Regierung keine Priorität im ersten Jahr dar.
Überangebots-Risiken?
Die von Trump vorgeschlagenen Änderungen bergen aber auch die Gefahr eines größeren Angebots an Apartments. Die Kreditvergabe für Bauvorhaben wurde 2016 aufgrund der Umsetzung der HVCRE-Regelung als Bestandteil von Basel III durch Regulierungsbehörden wie der Fed, der Bankenaufsichtsbehörde (OCC) und des Einlagensicherungsfonds FDIC eingeschränkt. Ein Paradigmenwechsel innerhalb der Führung dieser Organisationen hin zu einer gelockerten Anwendung oder einer Regeländerung bedarf keinerlei Maßnahmen des Kongresses und könnte konkrete Auswirkungen auf das Überangebots-Risiko haben. Eine bessere Verfügbarkeit von Krediten für Bauvorhaben infolge der von der Regierung Trump vorangetriebenen Deregulierung könnte die in jüngster Zeit nachlassende Bautätigkeit bei Apartments umkehren. Dies ist ein Risiko mit größerer Wahrscheinlichkeit und mittleren Auswirkungen.
Reform von Fannie Mae und Freddie Mac
Eine mögliche Reform von Fannie Mae und Freddie Mac - den beiden größten Immobilienfinanzierern in den USA - könnte ebenfalls Auswirkungen auf den Apartment-Sektor haben. Finanzminister Stephen Mnuchin hat im Februar geäußert, dass eine Privatisierung dieser Organisationen eine „hohe Priorität“ für die Regierung darstelle. Die Finanzierung von Apartments ist eine kleine Nische innerhalb dieser Giganten und eine, die politisch weniger heikel ist. Die Reform der staatlichen Unternehmensförderung (GSE) steht ebenfalls seit mehr als 8 Jahren auf der Agenda, ohne dass sich etwas geändert hätte. Insofern ist dies ein Vorhaben mit wenig Wahrscheinlichkeit und geringen bis mittleren Auswirkungen.
