02.08.2017 Berliner Logistikmarkt: Rekordumsatz dank mehrerer Großabschlüsse
Mit einem Flächenumsatz von 290.000 m² erzielt der Berliner Logistikmarkt zur Jahresmitte 2017 ein neues Rekordergebnis. Gegenüber der leicht unterdurchschnittlichen Zwischenbilanz des Vorjahres entspricht dies einer Steigerung um 76 %, aber auch der langjährige Schnitt wurde um deutlich mehr als die Hälfte übertroffen (+56 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Unterstützt wurde das außerordentliche Resultat auch von der Belebung im Segment über 20.000 m². Nachdem dieses im Vorjahreszeitraum noch unbesetzt blieb, konnten hier in den ersten sechs Monaten dieses Jahres gleich vier Abschlüsse registriert werden - allesamt außerhalb des Stadtgebiets in der Peripherie“, erläutert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting bei BNP Paribas Real Estate. Aufgrund des Mangels an größeren modernen Flächen im Bestand handelt es sich dabei ausnahmslos um Flächen in Neubauobjekten bzw. Projekten. Der Neubauanteil ist dementsprechend erneut hoch: Mit gut 69 % entfällt deutlich mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes auf dieses Segment. Eigennutzer waren im Vergleich zum Vorjahr mit rund 22 % zwar etwas stärker vertreten, im bundesweiten Vergleich bleibt dies jedoch ein niedriger Wert. Für den mit Abstand größten Abschluss im Marktgebiet sorgte der britische Online-Versandhandel ASOS, für den 43.000 m² in Großbeeren gebaut werden.
Mit einem Anteil von 53 % sorgten Handelsunternehmen — gepusht durch den ASOS-Vertrag — erneut für einen Großteil des Flächenumsatzes. Zusätzliche Unterstützung leistete der Drogeriemarktkonzern dm, der in Wustermark in ein neues Logistikzentrum mit rund 25.000 m² investiert. Auf dem zweiten Rang finden sich mit rund 24 % vergleichsweise abgeschlagen Logistikdienstleister, die traditionell ebenfalls zu den stärksten Nachfragern zählen. Das Führungstrio wird von Industrie– und Produktionsunternehmen komplettiert, die gut 13 % beisteuern. Alle übrigen Nachfragegruppen tragen in der Summe etwas mehr als 10 % zum Umsatz bei.
Aufgrund der Großabschlüsse hält die Flächenkategorie über 20.000 m² mit Abstand den höchsten Umsatzanteil (knapp 40 %). Das außerordentlich gute Ergebnis ist aber nicht nur auf einige wenige Verträge, sondern auf eine durchweg gute Nachfrage zurückzuführen: Die übrigen Größenklassen haben zwar anteilig verloren, tatsächlich wurde aber in nahezu allen Größenklassen ein Umsatzzuwachs verbucht. Lediglich im Segment zwischen 8.000 und 12.000 m² liegt das Volumen unter dem Vorjahr.
Die Entwicklung des Flächenangebots ist differenziert zu betrachten und abhängig von der Lage im Marktgebiet. So ist für das Stadtgebiet aufgrund der geringen Neubauentwicklungsmöglichkeiten bei gleichzeitig hoher Nachfrage eine Abnahme der verfügbaren Flächen zu beobachten. Insbesondere im südlichen Umland ist dahingegen eine leichte Flächenzunahme aufgrund von zum Teil kurz vor der Fertigstellung befindlichen spekulativen Neubauprojekten zu beobachten. Auch die Mieten haben sich unterschiedlich entwickelt: Während sie innerstädtisch tendenziell steigen, stehen sie im Umland aufgrund des höheren Angebots unter Druck. Die Spitzenmiete im Gesamtmarkt liegt dennoch im 12-Monats-Vergleich stabil bei 4,90 €/m², die Durchschnittsmiete ist derweil um rund 10 % auf 4,30 €/m² gestiegen.
Perspektiven
“Nachdem im ersten Halbjahr viele Großgesuche bedient werden konnten, ist für das zweite Halbjahr von einer Normalisierung des Marktes auszugehen. Auch wenn eine erneute Häufung von Großabschlüssen derzeit nicht absehbar ist, ist die Nachfrage in allen übrigen Größenklassen nach wie vor lebhaft. Dementsprechend wird für das Gesamtjahr mit einem außerordentlich guten Ergebnis gerechnet. Es ist sogar nicht ausgeschlossen, dass der bisherige Umsatzrekord aus 2015 (470.000 m²) geknackt und eine neue Höchstmarke gesetzt werden kann”, so Christopher Raabe.
„Unterstützt wurde das außerordentliche Resultat auch von der Belebung im Segment über 20.000 m². Nachdem dieses im Vorjahreszeitraum noch unbesetzt blieb, konnten hier in den ersten sechs Monaten dieses Jahres gleich vier Abschlüsse registriert werden - allesamt außerhalb des Stadtgebiets in der Peripherie“, erläutert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting bei BNP Paribas Real Estate. Aufgrund des Mangels an größeren modernen Flächen im Bestand handelt es sich dabei ausnahmslos um Flächen in Neubauobjekten bzw. Projekten. Der Neubauanteil ist dementsprechend erneut hoch: Mit gut 69 % entfällt deutlich mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes auf dieses Segment. Eigennutzer waren im Vergleich zum Vorjahr mit rund 22 % zwar etwas stärker vertreten, im bundesweiten Vergleich bleibt dies jedoch ein niedriger Wert. Für den mit Abstand größten Abschluss im Marktgebiet sorgte der britische Online-Versandhandel ASOS, für den 43.000 m² in Großbeeren gebaut werden.
Mit einem Anteil von 53 % sorgten Handelsunternehmen — gepusht durch den ASOS-Vertrag — erneut für einen Großteil des Flächenumsatzes. Zusätzliche Unterstützung leistete der Drogeriemarktkonzern dm, der in Wustermark in ein neues Logistikzentrum mit rund 25.000 m² investiert. Auf dem zweiten Rang finden sich mit rund 24 % vergleichsweise abgeschlagen Logistikdienstleister, die traditionell ebenfalls zu den stärksten Nachfragern zählen. Das Führungstrio wird von Industrie– und Produktionsunternehmen komplettiert, die gut 13 % beisteuern. Alle übrigen Nachfragegruppen tragen in der Summe etwas mehr als 10 % zum Umsatz bei.
Aufgrund der Großabschlüsse hält die Flächenkategorie über 20.000 m² mit Abstand den höchsten Umsatzanteil (knapp 40 %). Das außerordentlich gute Ergebnis ist aber nicht nur auf einige wenige Verträge, sondern auf eine durchweg gute Nachfrage zurückzuführen: Die übrigen Größenklassen haben zwar anteilig verloren, tatsächlich wurde aber in nahezu allen Größenklassen ein Umsatzzuwachs verbucht. Lediglich im Segment zwischen 8.000 und 12.000 m² liegt das Volumen unter dem Vorjahr.
Die Entwicklung des Flächenangebots ist differenziert zu betrachten und abhängig von der Lage im Marktgebiet. So ist für das Stadtgebiet aufgrund der geringen Neubauentwicklungsmöglichkeiten bei gleichzeitig hoher Nachfrage eine Abnahme der verfügbaren Flächen zu beobachten. Insbesondere im südlichen Umland ist dahingegen eine leichte Flächenzunahme aufgrund von zum Teil kurz vor der Fertigstellung befindlichen spekulativen Neubauprojekten zu beobachten. Auch die Mieten haben sich unterschiedlich entwickelt: Während sie innerstädtisch tendenziell steigen, stehen sie im Umland aufgrund des höheren Angebots unter Druck. Die Spitzenmiete im Gesamtmarkt liegt dennoch im 12-Monats-Vergleich stabil bei 4,90 €/m², die Durchschnittsmiete ist derweil um rund 10 % auf 4,30 €/m² gestiegen.
Perspektiven
“Nachdem im ersten Halbjahr viele Großgesuche bedient werden konnten, ist für das zweite Halbjahr von einer Normalisierung des Marktes auszugehen. Auch wenn eine erneute Häufung von Großabschlüssen derzeit nicht absehbar ist, ist die Nachfrage in allen übrigen Größenklassen nach wie vor lebhaft. Dementsprechend wird für das Gesamtjahr mit einem außerordentlich guten Ergebnis gerechnet. Es ist sogar nicht ausgeschlossen, dass der bisherige Umsatzrekord aus 2015 (470.000 m²) geknackt und eine neue Höchstmarke gesetzt werden kann”, so Christopher Raabe.
