04.08.2017 Immobilienverkauf: Wer haftet bei versteckten Mängeln?
Ob plötzlicher Familienzuwachs oder der langgehegte Wunsch nach Eigentum: Gründe für den Immobilienerwerb gibt es unzählige. Damit aus dem Traumhaus kein Albtraum wird, sollten sich Käufer genau darüber informieren, welche Rechte sie nach dem Erwerb bei auftretenden Mängeln haben. „Fallen Mängel erst hinterher auf, werden sie nicht nur zum Ärgernis, sondern häufig zur Kostenfalle. Deshalb sollten Käufer so genau wie möglich hinschauen und am besten auch einen Sachverständigen wie beispielsweise einen Architekten mit zur Besichtigung nehmen“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser
Verkäufer sind nach § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dazu verpflichtet, Immobilien ohne versteckte Mängel zu veräußern. Treten nach dem Kauf dennoch Mängel auf, müssen Eigentümer klären, ob es sich um einen Sach- oder um einen Rechtsmangel handelt. Allgemein wird zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln differenziert. Bei offenen Mängeln, wie beispielsweise deutlich sichtbare Risse in der Fassade, besteht keine Gewährleistung. Auch bei versteckten Mängeln kann der Käufer den Verkäufer nicht belangen, denn er haftet laut Gesetz nicht, wenn er keine Kenntnis davon hatte oder diese nicht erkennen konnte. „Nur wenn der Verkäufer den Mangel kannte und den Immobilienerwerber nicht davon in Kenntnis gesetzt hat, haftet er. Allerdings muss der Käufer die arglistige Täuschung nachweisen, was in den meisten Fällen nahezu unmöglich ist“, so Scharfenorth weiter. Eine Ausnahme bildet hier der Gewährleistungsausschluss bei baujahrtypischen Mängeln. Handelt es sich um sehr alte Immobilien, entsprechen die Heizungsanlagen, Elektroinstallationen oder die Wärmedämmung nicht den heutigen Standards. Diese Mängel kann der Käufer nicht dem Verkäufer als versteckte Mängel anlasten, sondern muss selbst für die Sanierung aufkommen.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser
Verkäufer sind nach § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dazu verpflichtet, Immobilien ohne versteckte Mängel zu veräußern. Treten nach dem Kauf dennoch Mängel auf, müssen Eigentümer klären, ob es sich um einen Sach- oder um einen Rechtsmangel handelt. Allgemein wird zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln differenziert. Bei offenen Mängeln, wie beispielsweise deutlich sichtbare Risse in der Fassade, besteht keine Gewährleistung. Auch bei versteckten Mängeln kann der Käufer den Verkäufer nicht belangen, denn er haftet laut Gesetz nicht, wenn er keine Kenntnis davon hatte oder diese nicht erkennen konnte. „Nur wenn der Verkäufer den Mangel kannte und den Immobilienerwerber nicht davon in Kenntnis gesetzt hat, haftet er. Allerdings muss der Käufer die arglistige Täuschung nachweisen, was in den meisten Fällen nahezu unmöglich ist“, so Scharfenorth weiter. Eine Ausnahme bildet hier der Gewährleistungsausschluss bei baujahrtypischen Mängeln. Handelt es sich um sehr alte Immobilien, entsprechen die Heizungsanlagen, Elektroinstallationen oder die Wärmedämmung nicht den heutigen Standards. Diese Mängel kann der Käufer nicht dem Verkäufer als versteckte Mängel anlasten, sondern muss selbst für die Sanierung aufkommen.
