25.08.2017 Studie: Massiver Anstieg spekulativer Grundstücksgeschäfte
Im Jahr 2016 wurden in Deutschland rund 11.600 Kaufverträge für Bauerwartungsland und Rohbauland geschlossen, der mit diesen Verkäufen verbundene Geldumsatz belief sich auf knapp 2,5 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich die Zahl der registrierten Kauffälle um 20 %, der Geldumsatz stieg um rund 51 %. Im Vergleich mit dem Jahr 2010 ist die Zahl der Transaktionen um 49 % gestiegen, der Geldumsatz hat sich mehr als verdoppelt (+133 %). Dies geht aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA® hervor, die als einzige flächendeckende Studie zum deutschen Immobilienmarkt auf der Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht.
„Bauland ist ein knappes Gut, insbesondere in den Städten und deren Umland. Bedingt durch das geringe Angebot baureifer Grundstücke und die insgesamt hohe Wohnungsnachfrage ist auch das Transaktionsgeschehen im Bereich Bauerwartungsland und Rohbauland in den vergangenen Jahren stark gestiegen“, erklärt Sebastian Wunsch, bei GEWOS für die IMA® verantwortlich. „Die massiven Umsatzzuwächse sind maßgeblich auf Preissteigerungen zurückzuführen“, so Wunsch weiter. Seit dem Jahr 2010 sind die Preise für Bauerwartungsland und Rohbauland bundesweit um 61 % gestiegen, allein in 2016 war ein Anstieg um 43 % zu verzeichnen. Dagegen verteuerte sich baureifes Wohnbauland seit 2010 lediglich um 26 %. In 2016 lag der Quadratmeterpreis für Bauerwartungsland und Rohbauland im bundesweiten Durchschnitt bei rund 34 Euro – dies entspricht knapp 22 % des Preises für baureife Grundstücke.
Speziell der Kauf eines als Bauerwartungsland deklarierten Grundstücks ist ein hoch spekulatives Geschäft. „Vielfach werden Preise gezahlt, die sich nur rechtfertigen lassen, wenn die jeweiligen Flächen auch tatsächlich die Baureife erlangen“, sagt Wunsch. Wenngleich der Begriff Bauerwartungsland eine Fläche beschreibt, die eine bauliche Nutzung mit hinreichender Sicherheit erwarten lässt: „Eine Garantie, dass man ein Grundstück erwirbt, welches später tatsächlich einmal bebaubar wird, hat man als Käufer nicht.“
Keine Entlastung am Grundstücksmarkt durch Erbbaurechtsbestellungen.
Eine wenig beachtete Alternative zu dem Kauf eines Baugrundstücks bietet das Erbbaurecht. Nach einer Hochrechnung von GEWOS auf Basis der IMA®-Daten wurden im Jahr 2016 bundesweit rund 2.100 neue Erbbaurechte vergeben, die hiermit verbundene Grundstücksfläche lag bei rund 251 ha. Gemessen an den in Deutschland kaufvertraglich übertragenen Wohnbaugrundstücken kommt Erbbaurechtsbestellungen damit eine vergleichsweise geringe Bedeutung zu. Die Zahl der in 2016 neu vergebenen Erbbaurechte entspricht nur rund 2 % der im vergangenen Jahr registrierten Kauffälle von baureifem Wohnbauland.
Bei dem Erbbaurecht handelt es sich um ein grundstücksgleiches Recht. Ein Erbbaurechtsnehmer erhält das Recht ein Grundstück für die Vertragsdauer von maximal 99 Jahren zu nutzen und auf diesem ein Gebäude – beispielsweise ein Eigenheim – zu errichten. Der Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer des Grundstücks, für die Belastung seines Grundstücks mit dem Erbbaurecht erhält er vom Erbbaurechtsnehmer einen jährlich zu entrichtenden Erbbauzins, der zwischen 2 und 5 % des Bodenwertes betragen kann.
Für den Erbbaurechtsnehmer ergibt sich vor allem anfänglich ein Liquiditätsvorteil: Er muss lediglich die Immobilie finanzieren, nicht aber den Grund und Boden auf dem diese errichtet wird. Speziell Schwellenhaushalten kann so die Bildung von Wohneigentum erleichtert werden. Auch für den Erbbaurechtsgeber – mehrheitlich Kommunen, teilweise auch Kirchen oder Stiftungen – können sich gegenüber der einmaligen Veräußerung Vorteile bieten. „Mit dem Erbbaurecht bietet sich Städten und Gemeinden ein wohnungspolitisches Instrument, das viel zu selten zur Anwendung kommt“, kommentiert Wunsch. „Einerseits kann mit der Vergabe von Erbbaurechten aktiv der Preisdynamik am Grundstücksmarkt entgegenwirkt werden. Andererseits lässt sich die Vergabe von Erbbaurechten mit Auflagen verknüpfen – beispielsweise städtebaulicher Art oder in Form von Belegungs- oder Mietpreisbindungen. So können Kommunen ihre wohnungspolitischen Ziele verfolgen und gleichzeitig dauerhafte Einnahmen generieren, die ihren Haushalt entlasten.“
(Quelle: GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH)
„Bauland ist ein knappes Gut, insbesondere in den Städten und deren Umland. Bedingt durch das geringe Angebot baureifer Grundstücke und die insgesamt hohe Wohnungsnachfrage ist auch das Transaktionsgeschehen im Bereich Bauerwartungsland und Rohbauland in den vergangenen Jahren stark gestiegen“, erklärt Sebastian Wunsch, bei GEWOS für die IMA® verantwortlich. „Die massiven Umsatzzuwächse sind maßgeblich auf Preissteigerungen zurückzuführen“, so Wunsch weiter. Seit dem Jahr 2010 sind die Preise für Bauerwartungsland und Rohbauland bundesweit um 61 % gestiegen, allein in 2016 war ein Anstieg um 43 % zu verzeichnen. Dagegen verteuerte sich baureifes Wohnbauland seit 2010 lediglich um 26 %. In 2016 lag der Quadratmeterpreis für Bauerwartungsland und Rohbauland im bundesweiten Durchschnitt bei rund 34 Euro – dies entspricht knapp 22 % des Preises für baureife Grundstücke.
Speziell der Kauf eines als Bauerwartungsland deklarierten Grundstücks ist ein hoch spekulatives Geschäft. „Vielfach werden Preise gezahlt, die sich nur rechtfertigen lassen, wenn die jeweiligen Flächen auch tatsächlich die Baureife erlangen“, sagt Wunsch. Wenngleich der Begriff Bauerwartungsland eine Fläche beschreibt, die eine bauliche Nutzung mit hinreichender Sicherheit erwarten lässt: „Eine Garantie, dass man ein Grundstück erwirbt, welches später tatsächlich einmal bebaubar wird, hat man als Käufer nicht.“
Keine Entlastung am Grundstücksmarkt durch Erbbaurechtsbestellungen.
Eine wenig beachtete Alternative zu dem Kauf eines Baugrundstücks bietet das Erbbaurecht. Nach einer Hochrechnung von GEWOS auf Basis der IMA®-Daten wurden im Jahr 2016 bundesweit rund 2.100 neue Erbbaurechte vergeben, die hiermit verbundene Grundstücksfläche lag bei rund 251 ha. Gemessen an den in Deutschland kaufvertraglich übertragenen Wohnbaugrundstücken kommt Erbbaurechtsbestellungen damit eine vergleichsweise geringe Bedeutung zu. Die Zahl der in 2016 neu vergebenen Erbbaurechte entspricht nur rund 2 % der im vergangenen Jahr registrierten Kauffälle von baureifem Wohnbauland.
Bei dem Erbbaurecht handelt es sich um ein grundstücksgleiches Recht. Ein Erbbaurechtsnehmer erhält das Recht ein Grundstück für die Vertragsdauer von maximal 99 Jahren zu nutzen und auf diesem ein Gebäude – beispielsweise ein Eigenheim – zu errichten. Der Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer des Grundstücks, für die Belastung seines Grundstücks mit dem Erbbaurecht erhält er vom Erbbaurechtsnehmer einen jährlich zu entrichtenden Erbbauzins, der zwischen 2 und 5 % des Bodenwertes betragen kann.
Für den Erbbaurechtsnehmer ergibt sich vor allem anfänglich ein Liquiditätsvorteil: Er muss lediglich die Immobilie finanzieren, nicht aber den Grund und Boden auf dem diese errichtet wird. Speziell Schwellenhaushalten kann so die Bildung von Wohneigentum erleichtert werden. Auch für den Erbbaurechtsgeber – mehrheitlich Kommunen, teilweise auch Kirchen oder Stiftungen – können sich gegenüber der einmaligen Veräußerung Vorteile bieten. „Mit dem Erbbaurecht bietet sich Städten und Gemeinden ein wohnungspolitisches Instrument, das viel zu selten zur Anwendung kommt“, kommentiert Wunsch. „Einerseits kann mit der Vergabe von Erbbaurechten aktiv der Preisdynamik am Grundstücksmarkt entgegenwirkt werden. Andererseits lässt sich die Vergabe von Erbbaurechten mit Auflagen verknüpfen – beispielsweise städtebaulicher Art oder in Form von Belegungs- oder Mietpreisbindungen. So können Kommunen ihre wohnungspolitischen Ziele verfolgen und gleichzeitig dauerhafte Einnahmen generieren, die ihren Haushalt entlasten.“
(Quelle: GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH)
