04.10.2017 Institutionelle Immobilienanleger: Risikostreuung statt Cluster-Risiken
Nach der von Universal-Investment durchgeführten fünften Jahresumfrage zum Verhalten institutioneller Anleger wollen viele Befragte verstärkt im europäischen Ausland und nach wie vor in Deutschland investieren. Nordamerika bleibt hingegen weiterhin stabil, Asien/Pazifik verliert in der Gunst der Anleger. Bei den Immobiliennutzungsarten schwächen sich Büroimmobilien weiter ab während Hotels mit Blick auf Neuinvestitionen deutlich zulegen. Die Erwartung an die laufende Cashflow-Rendite geht weiter zurück. An der Umfrage haben sich institutionelle Investoren mit einem verwalteten Gesamtvermögen von rund 60,5 Milliarden Euro beteiligt. Das Immobilienkapital der Befragten liegt bei rund 5,1 Milliarden Euro.
Die institutionellen Anleger wollen weiterhin in Deutschland investieren. Mit 46,8 Prozent (Vorjahr: 45,0 Prozent) bleibt der Anteil kaum verändert. Die übrigen europäischen Märkte konnten hingegen auf 30,8 Prozent zulegen (Vorjahr: 25 Prozent). Nordamerika folgt danach nahezu unverändert mit 18,9 Prozent auf einem weiterhin hohen Niveau (Vorjahr: 19 Prozent). Verlierer ist Asien/Pazifik. Dort wollen nur noch 3,5 Prozent investieren (Vorjahr: 8,0 Prozent). In die Wachstumsmärkte wie Brasilien, Russland, Indien und China wollen die institutionellen Immobilienanleger derzeit nicht investieren (Vorjahr: 3,0 Prozent). „Auch die Analyse der realen Immobilienbestände auf unserer Plattform zeigt, dass institutionelle Anleger innerhalb der etablierten Märkten breiter diversifizieren“, erläutert Alexander Tannenbaum, der als Geschäftsführer das Immobiliengeschäft von Universal-Investment verantwortet.
Geplante Hotelinvestitionen legen kräftig zu
Wie bereits in den Vorjahren haben sich die geplanten Investitionen in Büroimmobilien um rund sieben Prozentpunkte weiter auf nunmehr 30,4 Prozent abgeschwächt. Auch der Einzelhandel wird als weniger attraktiv eingeschätzt und schwächt sich leicht auf 21 Prozent ab. Auf den Sektor Wohnen trifft dies ebenfalls zu. „Wir erleben bereits seit einigen Jahren geradezu eine Renaissance der Wohnimmobilie in den Fonds-Portfolien der institutionellen Anleger. Das hohe Preisniveau in diesem Segment scheint inzwischen jedoch zu einer gewissen Stagnation bei Neuinvestitionen zu führen“, erklärt Tannenbaum. Investitionen sollen in diesen Bereich nur noch zu 14,5 Prozent (Vorjahr: 19 Prozent) erfolgen.
Deutlich hinzu gewinnen können Hotelimmobilien. Der Anteil der Investitionen, die in diese Immobilienklasse fließen soll, hat sich auf 14,5 Prozent nahezu verdoppelt. Logistik ging leicht auf 10,9 Prozent zurück. In Nischensegmente wie Gesundheitsimmobilien oder auch Studentenwohnungen sollen 5,2 Prozent der Neuanlagen gehen. „Neben den steigenden Preisen in den klassischen Segmenten Büro, Einzelhandel und Wohnen, spielt bei Investitionen in Produkte wie dem Hotel-Segment oder Gesundheitsimmobilien gerade auch die sektorale Diversifikation eine wichtige Rolle“, so Tannenbaum.
Renditeerwartungen gehen weiter zurück
Die Renditeerwartungen an den laufenden Cashflow bzw. die jährliche Ausschüttungsrendite geht weiter zurück und liegt inzwischen bei 4 Prozent (Vorjahr: 4,13 Prozent). Bei der realisierten Gesamtrendite nach dem gewinnbringenden Verkauf einzelner oder aller Immobilien gehen die Anleger von einer Rendite in Höhe von 4,72 Prozent aus. Von der jährlichen Gesamtrendite nach bspw. der BVI-Berechnungsmethode erwarten die Anleger 4,57 Prozent.
Immobilienspezialfonds und Masterfonds sind die Favoriten
Bei der Wahl des geeigneten Vehikels stehen weiter die Immobilienspezialfonds nach KAGB im Fokus. Der unangefochtene Spitzenreiter soll für 62,5 Prozent der Befragten das Vehikel künftiger Investitionen sein. Der deutsche Immobilienspezialfonds setzt sich damit noch stärker gegenüber dem Luxemburger Pendant durch. Der große Gewinner sind die Masterfonds. In dieses Vehikel sollen 37,5 Prozent der neuen Mittel fließen. „Der starke Trend hin zu Master-KVGs hält weiter an, bereits heute wird bei rund einem Viertel des Spezialfondsvolumens das Asset Management ausgelagert. Auch unter den drei größten Immobilienfondsmanagern für institutionelle Anleger befinden sich inzwischen gleich zwei Master- Kapitalverwaltungsgesellschaften“, erklärt Tannenbaum. Das Potenzial für Master-KVGs im Immobilienbereich ist groß, bei Wertpapier-Spezialfonds werden aktuell rund 70 Prozent nach dem Masterfonds-Prinzip gesteuert.
Gefragt wurde erstmals auch nach der Form der Anlage mit Blick auf eventuell gemeinsame Investitionen mit anderen institutionellen Partnern. Doch rund 70 Prozent der Anleger ziehen einen Individualfonds vor. Nur 30 Prozent präferieren einen Gemeinschaftsfonds. Mit Blick auf den Fremdfinanzierungsanteil wurde auch nach geplanten Veränderungen in diesem Bereich gefragt. Doch rund 70 Prozent wollen den Anteil unverändert lassen, 10 Prozent wollen ihn erhöhen und 20 Prozent wollen ihn absenken.
Immobilienanteil soll weiter steigen, Reporting-Art ist wichtig
Nicht ganz überraschend ist der Trend für den geplanten weiteren Anstieg des Immobilienanteils. Er soll von 13 auf 13,2 Prozent steigen. Von den für Neuanlagen geplanten Geldern sollen 70 Prozent in Fondsanlagen fließen und rund 30 Prozent in direkte Immobilienanlagen. Erstmals gefragt wurden institutionelle Anleger nach ihren Reporting-Präferenzen: Hier wünschten sich die Befragten vor allem eine zumindest grundlegende Reporting-Standardisierung, quartalsweise IRR-Angaben für Unterinvestments wie in Zielfonds und detaillierte Informationen zu den einzelnen Renditebestandteilen.
Die institutionellen Anleger wollen weiterhin in Deutschland investieren. Mit 46,8 Prozent (Vorjahr: 45,0 Prozent) bleibt der Anteil kaum verändert. Die übrigen europäischen Märkte konnten hingegen auf 30,8 Prozent zulegen (Vorjahr: 25 Prozent). Nordamerika folgt danach nahezu unverändert mit 18,9 Prozent auf einem weiterhin hohen Niveau (Vorjahr: 19 Prozent). Verlierer ist Asien/Pazifik. Dort wollen nur noch 3,5 Prozent investieren (Vorjahr: 8,0 Prozent). In die Wachstumsmärkte wie Brasilien, Russland, Indien und China wollen die institutionellen Immobilienanleger derzeit nicht investieren (Vorjahr: 3,0 Prozent). „Auch die Analyse der realen Immobilienbestände auf unserer Plattform zeigt, dass institutionelle Anleger innerhalb der etablierten Märkten breiter diversifizieren“, erläutert Alexander Tannenbaum, der als Geschäftsführer das Immobiliengeschäft von Universal-Investment verantwortet.
Geplante Hotelinvestitionen legen kräftig zu
Wie bereits in den Vorjahren haben sich die geplanten Investitionen in Büroimmobilien um rund sieben Prozentpunkte weiter auf nunmehr 30,4 Prozent abgeschwächt. Auch der Einzelhandel wird als weniger attraktiv eingeschätzt und schwächt sich leicht auf 21 Prozent ab. Auf den Sektor Wohnen trifft dies ebenfalls zu. „Wir erleben bereits seit einigen Jahren geradezu eine Renaissance der Wohnimmobilie in den Fonds-Portfolien der institutionellen Anleger. Das hohe Preisniveau in diesem Segment scheint inzwischen jedoch zu einer gewissen Stagnation bei Neuinvestitionen zu führen“, erklärt Tannenbaum. Investitionen sollen in diesen Bereich nur noch zu 14,5 Prozent (Vorjahr: 19 Prozent) erfolgen.
Deutlich hinzu gewinnen können Hotelimmobilien. Der Anteil der Investitionen, die in diese Immobilienklasse fließen soll, hat sich auf 14,5 Prozent nahezu verdoppelt. Logistik ging leicht auf 10,9 Prozent zurück. In Nischensegmente wie Gesundheitsimmobilien oder auch Studentenwohnungen sollen 5,2 Prozent der Neuanlagen gehen. „Neben den steigenden Preisen in den klassischen Segmenten Büro, Einzelhandel und Wohnen, spielt bei Investitionen in Produkte wie dem Hotel-Segment oder Gesundheitsimmobilien gerade auch die sektorale Diversifikation eine wichtige Rolle“, so Tannenbaum.
Renditeerwartungen gehen weiter zurück
Die Renditeerwartungen an den laufenden Cashflow bzw. die jährliche Ausschüttungsrendite geht weiter zurück und liegt inzwischen bei 4 Prozent (Vorjahr: 4,13 Prozent). Bei der realisierten Gesamtrendite nach dem gewinnbringenden Verkauf einzelner oder aller Immobilien gehen die Anleger von einer Rendite in Höhe von 4,72 Prozent aus. Von der jährlichen Gesamtrendite nach bspw. der BVI-Berechnungsmethode erwarten die Anleger 4,57 Prozent.
Immobilienspezialfonds und Masterfonds sind die Favoriten
Bei der Wahl des geeigneten Vehikels stehen weiter die Immobilienspezialfonds nach KAGB im Fokus. Der unangefochtene Spitzenreiter soll für 62,5 Prozent der Befragten das Vehikel künftiger Investitionen sein. Der deutsche Immobilienspezialfonds setzt sich damit noch stärker gegenüber dem Luxemburger Pendant durch. Der große Gewinner sind die Masterfonds. In dieses Vehikel sollen 37,5 Prozent der neuen Mittel fließen. „Der starke Trend hin zu Master-KVGs hält weiter an, bereits heute wird bei rund einem Viertel des Spezialfondsvolumens das Asset Management ausgelagert. Auch unter den drei größten Immobilienfondsmanagern für institutionelle Anleger befinden sich inzwischen gleich zwei Master- Kapitalverwaltungsgesellschaften“, erklärt Tannenbaum. Das Potenzial für Master-KVGs im Immobilienbereich ist groß, bei Wertpapier-Spezialfonds werden aktuell rund 70 Prozent nach dem Masterfonds-Prinzip gesteuert.
Gefragt wurde erstmals auch nach der Form der Anlage mit Blick auf eventuell gemeinsame Investitionen mit anderen institutionellen Partnern. Doch rund 70 Prozent der Anleger ziehen einen Individualfonds vor. Nur 30 Prozent präferieren einen Gemeinschaftsfonds. Mit Blick auf den Fremdfinanzierungsanteil wurde auch nach geplanten Veränderungen in diesem Bereich gefragt. Doch rund 70 Prozent wollen den Anteil unverändert lassen, 10 Prozent wollen ihn erhöhen und 20 Prozent wollen ihn absenken.
Immobilienanteil soll weiter steigen, Reporting-Art ist wichtig
Nicht ganz überraschend ist der Trend für den geplanten weiteren Anstieg des Immobilienanteils. Er soll von 13 auf 13,2 Prozent steigen. Von den für Neuanlagen geplanten Geldern sollen 70 Prozent in Fondsanlagen fließen und rund 30 Prozent in direkte Immobilienanlagen. Erstmals gefragt wurden institutionelle Anleger nach ihren Reporting-Präferenzen: Hier wünschten sich die Befragten vor allem eine zumindest grundlegende Reporting-Standardisierung, quartalsweise IRR-Angaben für Unterinvestments wie in Zielfonds und detaillierte Informationen zu den einzelnen Renditebestandteilen.
