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30.11.2017 Wohnlagen Region Düsseldorf – Nachfrageüberhang bleibt dominant

Das in Düsseldorf und Umgebung im Bereich der Vermarktung von Neubauprojekten führende Maklerunternehmen BÖCKER Wohnimmobilien hat die dritte, völlig aktualisierte Auflage seines umfangreichen Marktberichtes “Wohnlagen Düsseldorf“ für den Zeitraum 2017/2018 vorgelegt. Dabei untersucht, bewertet und analysiert die Research-Abteilung des Unternehmens alle 50 Stadtteillagen Düsseldorfs hinsichtlich der Miet- und Kaufpreise für Bestands- und Neubauwohnungen ebenso wie für Wohnungen und Einfamilienhäuser.

BÖCKER Research zeigt aktuelle Tendenzen auf, listet Spitzen- wie Durchschnittsmietenmieten in allen Düsseldorfer Stadtteilen, und berichtet über die Entwicklung der Bodenrichtwerte in der Stadt ebenso wie über die aktuell relevanten Neubauprojekte. Darüber hinaus beschäftigt sich die Neuauflage bereits zum zweiten Mal auch mit dem Düsseldorfer Umland. Untersucht werden die Wohnlagen in Neuss, Ratingen, Hilden, Meerbusch und Duisburg-Süd, die vor dem Hintergrund des Nachfrageüberhangs in Düsseldorf zuletzt stark an Bedeutung gewonnen haben.

Anlässlich der Vorstellung des neuen Marktberichtes konstatierte Thomas Schüttken, Geschäftsführer bei BÖCKER Wohnimmobilien und verantwortlich für den Marktbericht des Unternehmens, dass der Düsseldorfer Immobilienmarkt weiterhin durch einen Nachfrageüberhang geprägt bleibe. Dies finde seinen Ausdruck nicht nur in der Diskrepanz zwischen den dringend notwendigen und den de facto fertiggestellten Wohnungen in der Stadt, sondern auch in dem daraus resultierenden weiteren Preisanstieg für Wohnimmobilien.

Entwicklung des Immobilienmarktes in Düsseldorf

Während in Düsseldorf in den Jahren 2011 bis 2015 einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft, Köln, folgend, ein Bedarf von 2.286 Wohnungen bestand, wurden im gleichen Zeitraum tatsächlich nur 1.266 fertigstellt. Die Stadt Düsseldorf weist aktuell bereits mehr als 635.000 Einwohner auf und wächst kontinuierlich weiter. Für das Jahr 2030 werden bereits 660.000 Einwohner erwartet. „Was die Frage aufwirft“, so der Immobilienökonom Thomas Schüttken, „wo all diese Menschen untergebracht werden sollen?“

Wohnungsmangel als Chance für Projektentwickler

Tatsächlich müsse eben diese Herausforderung als Chance begriffen werden. Zwar hätten Projektentwickler ebenso wie Kapitalanleger in Düsseldorf mit starker Konkurrenz und geringen Renditen zu rechnen. Die hervorragende Vermarktbarkeit sowohl hinsichtlich der Vermietung als auch des Verkaufs mache dieses Manko jedoch allemal wieder wett. „Die sinkenden Renditen“, ist Schüttken überzeugt, „werden von der hohen Sicherheit der Investition kompensiert.“

Weiter steigende Preise und Mieten

„Die Preissteigerungen am Düsseldorfer Immobilienmarkt haben im Vergleich zu den letzten Jahren ein wenig an Dynamik verloren“, erklärt Thomas Schüttken. Folgt man den Angaben des sogenannten Marktnavigators der Online-Plattform Immobilienscout24 stiegen diese im Zeitraum der letzten zehn Jahre jedoch um mehr als 76 Prozent.“ Gleichzeitig weist die Studie eine durchschnittliche Miete in Düsseldorf aus, die im gleichen Zeitraum um 30 Prozent von 7,47 auf 9,73 EUR/m² stieg. Die statistische Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen pro Quadratmeter in Düsseldorf zog laut BÖCKER Research jedoch im letzten Jahr von 10,76 auf 11,94 €/m² an. Zum Vergleich: Im Rahmen einer Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaft wurden im Jahr 2016 im Bundesdurchschnitt nur rund 6,90 Euro ermittelt.

Keine Blase in Düsseldorf in Sicht

Die Gefahr einer Blase für Düsseldorf sieht Thomas Schüttken vor diesem Hintergrund nicht. „Der enorme Wohnungsmangel in den Großstädten macht eine scharfe Preiskorrektur in den deutschen Metropolen ohnehin unwahrscheinlich“, sagt er. Selbst bei einer Änderung der Rahmenbedingungen mit steigenden Zinsen und einem Nachlassen des Zuzugs in die Städte bliebe Wohnraum weiterhin knapp.

Hinzu komme, dass nach Meinung vieler Finanzexperten in Deutschland allein aufgrund der Zinsentwicklung viel deutlichere Preisanstiege für Immobilien gerechtfertigt gewesen wären. Da eine eventuell bevorstehende Zinswende von der Europäischen Zentralbank offenkundig sehr behutsam angestoßen werde, wirke diese fundamentale Grundlage auch in Zukunft und werde sich nur langsam abschwächen.

Gegen eine Korrektur in spricht nach Schüttkens Ansicht also allein der massive Nachfrageüberhang, der in der jüngeren Zukunft nur langsam abgebaut werden dürfte. Tatsächlich stelle sich die Preisentwicklung in Düsseldorf auch moderater dar als in den Metropolen Hamburg, München und Frankfurt am Main, für die das Forschungsinstitut Empirica kürzlich die Möglichkeit einer bevorstehenden Preiskorrektur vorsichtig angedeutet hatte.

Starke Unterschiede in puncto Preise und Mieten zwischen einzelnen Bezirken

Düsseldorfs Stadtteile warten selbstverständlich mit einer breiten Range von Preisen für Wohnimmobilien auf. Die Spanne beim Kauf eines Neubaus reicht nach Angaben von BÖCKER Research von 2.100 EUR/m² in Garath und Hellerhof bis zu 12.000 EUR/m² in Alt- und Carlstadt. Hohe und höchste Preise werden traditionell linksrheinisch in den Stadtteilen Nieder- und Oberkassel sowie in Lörick erzielt. Rechtsrheinisch gelten die unmittelbar am Rhein gelegenen Stadtteile Golzheim, Stockum, Lohausen, Kaiserwerth und Wittlaer als vergleichsweise teuer und exklusiv.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauobjekte in Düsseldorf insgesamt lag Angaben von Immobilienscout24 zu Folge im Jahr 2016 bei rund 4.046 €/m². „Unsere eigenen Erhebungen im Rahmen von Böcker-Research ergeben einen deutlich höheren Wert, der im Jahr 2016 bei durchschnittlich 4.338 €/m² lag“, berichtet Thomas Schüttken. Im laufenden Jahr 2017 bewege sich dieser bereits auf einen Wert oberhalb von 4.470 €/m² zu. Dass dieser Mittelwert für den Düsseldorfer Markt nur einen statistischen und keinen praktischen Wert habe, der ausschließlich dem jährlichen Vergleich und damit der Orientierung diene, liege auf der Hand. Die Preise müssten in diesem Zusammenhang im landesweiten Vergleich in Nordrhein-Westfalen, aber auch bundesweit, als hoch betrachtet werden.

Mietpreise im Schnitt bei 11,94 EUR/m²

Zwar überwiegen in Düsseldorf die Mietangebote im preislichen Mittelfeld zwischen 10 und 11 Euro. Im Westen und Norden der Stadt wird für neu zu vermietende Wohnungen jedoch deutlich mehr verlangt. In den südlichen Bezirken werden dagegen Wohnungen auch unterhalb der Düsseldorfer Durchschnittsmieten angeboten. Eine Auswirkung der sogenannten Mietpreisbremse in die von den Initiatoren gewünschte Richtung ist dabei nicht erkennbar. De facto wird die Mietpreisbremse schlicht nicht beachtet, was in den seltensten Fällen nachvollzogen geschweige denn sanktioniert wird.

Je nach Lage bewegen sich die Neuvertragsmieten in Düsseldorf laut BÖCKER-Research insgesamt in einer sehr breiten Spanne von 6 EUR/m² für einfache Wohnungen in Garath bis zu 26,50 EUR/m² für exklusive Wohnungen in Oberkassel.

Ausblick und Fazit

Vorrangiges Thema in Düsseldorf, bilanziert Thomas Schüttken, bleibe die Ausweisung von Bauland, die Errichtung neuer Wohnungen und die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums. Da sich für diese Fragen weder eine einfache noch eine schnelle Lösung abzeichne, müssten auch unkonventionelle Denkansätze verfolgt werden: Die Umnutzung von Industrie- und Gewerbeflächen ebenso wie von Agrarflächen und Kleingärtenanlagen.

Unbedingt notwendig sei es zudem, ganze Quartiere städtebaulich zu entwickeln. Grand Central am Hauptbahnhof sei hierfür ebenso ein Beispiel wie das Quartier Central in Derendorf. „Solche Vorhaben,“ sagt Schüttken, „verlangen einen langen Atem und ein hohes Maß an Beharrlichkeit, versprechen aber langfristig großen Erfolg. Auch Oberkassel galt einst als Retortenstadt. Heute ist es einer der beliebtesten Stadtteile Düsseldorfs.“

Als Ärgernis für viele Entwickler und Investoren müsse leider noch immer auf zu lange Bearbeitungszeiten in Politik und Verwaltung hingewiesen werden. Vor dem Hintergrund des Wohnungsmangels verliere Düsseldorf auf diese Weise viele potenzielle neue Bürger. „Und zwar nicht nur an die klassischen Ausweichgebiete in Meerbusch, Ratingen, Hilden, Neuss oder Duisburg-Süd, die sich zuletzt als echte Alternative erwiesen haben“, berichtet Schüttken. Selbst weiter entfernte Bauprojekte wie aktuell in Essen- Kettwig oder Essen-Werden erfreuten sich zunehmender Beliebtheit in Düsseldorf arbeitender Menschen. Damit nähmen nicht nur die Pendlerströme zu. „Die Einkommenssteuer dieser in Düsseldorf arbeitenden Menschen wird als Folge nicht in Düsseldorf, sondern am Wohnstandort abgeführt. Motivation“, meint Schüttken abschließend, „den Wohnraummangel in Düsseldorf zu vermindern, sollte also mehr als genug vorhanden sein.“








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