05.12.2017 EPP kauft Portfolio mit zwölf Einkaufszentren in Polen für 692 Mio. Euro
Echo Polska Properties (EPP), eine an der JSE börsennotierte Immobiliengesellschaft, kauft zwölf große Einkaufs- und Fachmarktzentren in Polen (das “M1 Portfolio”). Die Übernahme erfolgt in drei Tranchen verteilt über die nächsten drei Jahre. EPP akquiriert die Immobilien von einem Konsortium, das zu 25% Redfine Properties Limited gehört, für insgesamt 692 Millionen Euro. Das M1 Portfolio gehört zu einem größeren, 28 Gebäude umfassenden Portfolio, das sich im Besitz des Konsortiums befindet. Bei Abschluss der Transaktion Mitte des Jahres 2020 wird sich EPPs Portfolio auf fast eine Million Quadratmeter vermietbarer Gesamtfläche verteilt über 27 Entwicklungsprojekte belaufen. Das M1 Portfolio umfasst die zwölf folgenden Einzelhandelsobjekte mit einer vermietbaren Gesamtfläche von 446,500 Quadratmeter und 620 Geschäften, die sich in Ballungszentren befinden und EPPs bestehendes Portfolio ergänzen. Dazu gehören:
• acht M1 überregionale Einkaufszentren mit Einzelflächen von 30.000 Quadratmeter bis 55.000 Quadratmeter, die bis zu 40 Millionen Besucher anziehen und
• vier Power Park Einkaufszentren mit einer vermietbaren Gesamtfläche von 20.000 Quadratmeter bis 35.000 Quadratmeter
Alle Immobilien sind voll vermietet, nahe des Autobahnnetzes gelegen und liegen auf einer Gesamtfläche von 195 Hektar. Alle Zentren werden von Auchan Hypermarktes sowie einer Vielzahl von internationalen und nationalen Marken wie Media Markt und den Modehändlern TK Maxx, H&M und C&A genutzt. Die niedrige Durchschnittsmiete des M1 Portfolio umfasst 9,10 Euro pro Quadratmeter und das durchschnittliche Verhältnis von Mietumsätzen zu Mietzinsen beträgt weniger als 9%. EPP profitiert darüber hinaus von einem Generalmietvertrag mit der Metro AG bis April 2024.
Headly Dean, CEO von Echo Polska Properties kommentiert: „Für den Deal haben wir berücksichtigt, dass möglichst viele polnische Konsumenten die Einzelhandelszentren innerhalb von 30 Minuten Fahrtzeit erreichen können. Durch die Transaktion verdreifachen wir unsere Reichweite und erreichen mit unserem gesamten Portfolio 34% der polnischen Gesamtbevölkerung, wenn Mlociny eröffnet sogar 39%“, sagt Dean. Die Transaktion steigert EPPs jährliche Kundenanzahl, die über die Immobilien erreicht werden, um 61% von 76 Millionen auf 122 Millionen Menschen. „Diese Zahlen belegen, wie EPP den prosperierenden polnischen Konsumentenmarkt vorantreibt.“
Dean führt weiter aus, dass EPP und das Konsortium sehr zufrieden seien, vom Generalmietvertrag mit der Metro AG bis 2024 zu profitieren. Auchan hat 2014 von Metro die „Real“ Supermarktkette erworben. Die 28 Liegenschaften, die jetzt EPP und dem Konsortium gehören, machen 35% der Auchan-Geschäfte in Polen aus. Bei den von EPP erworbenen Immobilien besteht ein signifikantes Erweiterungspotenzial und Wachstumsmöglichkeiten für Investmentanlagen, da die Miete sich unter Marktniveau befindet. EPP konnte sich das Portfolio zu einer attraktiven Rendite von 7,1% sichern. Die M1 Portfolio Transaktion wird in drei Tranchen geschlossen:
• Tranche I (Januar 2018): 358,7 Millionen Euro, bestehend aus M1 Czeladz, M1 Krakau, M1 Lodz und M1 Zabrze, die zusammen 194.400 Quadratmeter vermietbarer Fläche und ein Nettobetriebsergebnis von 25,1 Millionen Euro bringen.
• Tranche II (Juni 2019): 222,5 Millionen Euro, bestehend aus M1 Beuthen, M1 Tschenstochau, M1 Radom, PP Kielce, PP Allenstein und PP Oppeln, die zusammen 184,000 Quadratmeter Bruttofläche und ein Nettobetriebsergebnis von 16,3 Millionen Euro bringen.
• Tranche III (Juni 2020): 110.9 Millionen Euro, bestehend aus M1 Posen und PP Tichau, die zusammen 68,100 m² Bruttofläche und ein Nettobetriebsergebnis von 7,6 Millionen Euro bringen.
Die erste Tranche wird zu 62% aus Fremdkapital und der Verwendung von Kapital finanziert, das durch den kürzlich verkündeten Verkauf von Bürogebäuden gewonnen wurde. Darüber hinaus investieren Oaktree und LVS II Luxembourg II S.à r.l 112,5 Millionen Euro in EPP Aktien. Der Preis pro Anteil beträgt 1,27 Euro. So muss EPP kein zusätzliches Kapital vom Markt beziehen. Redfine wird seine Anteile an EPP um etwa 35% reduzieren, aber das Unternehmen hat sich dazu verpflichtet, 40 Millionen Euro in zukünftige Übernahmen zu investieren, um ihren Anteil wieder auf 40% zu erhöhen.
Nach Abschluss der ersten Tranche wird die Eigenkapitalrendite vor Steuern und Transaktionskosten 13,5% betragen. Kurzfristig führt die Übernahme zu einer geringfügigen Erhöhung des Verhältnisses des Kreditbetrages zum Marktwert der Immobilie von 51% auf 54%, aber dies wird berücksichtigt, und das Unternehmen hat sich mittelfristig verpflichtet, diesen Wert auf unter 50% zu reduzieren.
Dean ergänzt: “Im Einklang mit unserer Wachstumsstrategie hat das M1 Portfolio signifikante Wachstumsmöglichkeiten, welche wir über die Zeit entwickeln wollen. Das wiederum verbessert unser Nettobetriebsergebnis und die Wettbewerbsposition bei Grundstücken.“
EPPs Rechtsberater bei der Übernahme war die Anwaltskanzlei Dentons.
• acht M1 überregionale Einkaufszentren mit Einzelflächen von 30.000 Quadratmeter bis 55.000 Quadratmeter, die bis zu 40 Millionen Besucher anziehen und
• vier Power Park Einkaufszentren mit einer vermietbaren Gesamtfläche von 20.000 Quadratmeter bis 35.000 Quadratmeter
Alle Immobilien sind voll vermietet, nahe des Autobahnnetzes gelegen und liegen auf einer Gesamtfläche von 195 Hektar. Alle Zentren werden von Auchan Hypermarktes sowie einer Vielzahl von internationalen und nationalen Marken wie Media Markt und den Modehändlern TK Maxx, H&M und C&A genutzt. Die niedrige Durchschnittsmiete des M1 Portfolio umfasst 9,10 Euro pro Quadratmeter und das durchschnittliche Verhältnis von Mietumsätzen zu Mietzinsen beträgt weniger als 9%. EPP profitiert darüber hinaus von einem Generalmietvertrag mit der Metro AG bis April 2024.
Headly Dean, CEO von Echo Polska Properties kommentiert: „Für den Deal haben wir berücksichtigt, dass möglichst viele polnische Konsumenten die Einzelhandelszentren innerhalb von 30 Minuten Fahrtzeit erreichen können. Durch die Transaktion verdreifachen wir unsere Reichweite und erreichen mit unserem gesamten Portfolio 34% der polnischen Gesamtbevölkerung, wenn Mlociny eröffnet sogar 39%“, sagt Dean. Die Transaktion steigert EPPs jährliche Kundenanzahl, die über die Immobilien erreicht werden, um 61% von 76 Millionen auf 122 Millionen Menschen. „Diese Zahlen belegen, wie EPP den prosperierenden polnischen Konsumentenmarkt vorantreibt.“
Dean führt weiter aus, dass EPP und das Konsortium sehr zufrieden seien, vom Generalmietvertrag mit der Metro AG bis 2024 zu profitieren. Auchan hat 2014 von Metro die „Real“ Supermarktkette erworben. Die 28 Liegenschaften, die jetzt EPP und dem Konsortium gehören, machen 35% der Auchan-Geschäfte in Polen aus. Bei den von EPP erworbenen Immobilien besteht ein signifikantes Erweiterungspotenzial und Wachstumsmöglichkeiten für Investmentanlagen, da die Miete sich unter Marktniveau befindet. EPP konnte sich das Portfolio zu einer attraktiven Rendite von 7,1% sichern. Die M1 Portfolio Transaktion wird in drei Tranchen geschlossen:
• Tranche I (Januar 2018): 358,7 Millionen Euro, bestehend aus M1 Czeladz, M1 Krakau, M1 Lodz und M1 Zabrze, die zusammen 194.400 Quadratmeter vermietbarer Fläche und ein Nettobetriebsergebnis von 25,1 Millionen Euro bringen.
• Tranche II (Juni 2019): 222,5 Millionen Euro, bestehend aus M1 Beuthen, M1 Tschenstochau, M1 Radom, PP Kielce, PP Allenstein und PP Oppeln, die zusammen 184,000 Quadratmeter Bruttofläche und ein Nettobetriebsergebnis von 16,3 Millionen Euro bringen.
• Tranche III (Juni 2020): 110.9 Millionen Euro, bestehend aus M1 Posen und PP Tichau, die zusammen 68,100 m² Bruttofläche und ein Nettobetriebsergebnis von 7,6 Millionen Euro bringen.
Die erste Tranche wird zu 62% aus Fremdkapital und der Verwendung von Kapital finanziert, das durch den kürzlich verkündeten Verkauf von Bürogebäuden gewonnen wurde. Darüber hinaus investieren Oaktree und LVS II Luxembourg II S.à r.l 112,5 Millionen Euro in EPP Aktien. Der Preis pro Anteil beträgt 1,27 Euro. So muss EPP kein zusätzliches Kapital vom Markt beziehen. Redfine wird seine Anteile an EPP um etwa 35% reduzieren, aber das Unternehmen hat sich dazu verpflichtet, 40 Millionen Euro in zukünftige Übernahmen zu investieren, um ihren Anteil wieder auf 40% zu erhöhen.
Nach Abschluss der ersten Tranche wird die Eigenkapitalrendite vor Steuern und Transaktionskosten 13,5% betragen. Kurzfristig führt die Übernahme zu einer geringfügigen Erhöhung des Verhältnisses des Kreditbetrages zum Marktwert der Immobilie von 51% auf 54%, aber dies wird berücksichtigt, und das Unternehmen hat sich mittelfristig verpflichtet, diesen Wert auf unter 50% zu reduzieren.
Dean ergänzt: “Im Einklang mit unserer Wachstumsstrategie hat das M1 Portfolio signifikante Wachstumsmöglichkeiten, welche wir über die Zeit entwickeln wollen. Das wiederum verbessert unser Nettobetriebsergebnis und die Wettbewerbsposition bei Grundstücken.“
EPPs Rechtsberater bei der Übernahme war die Anwaltskanzlei Dentons.
