14.12.2017 Berlin – Geht die positive Entwicklung weiter? AENGEVELT sagt ja
Das Jahr 2017 kann mit großer Gewissheit als ein sehr erfolgreiches Jahr für den Berliner Immobilienmarkt bezeichnet werden. Eine Vielzahl großer Investments und Bürovermietungen bescheinigen dem Berliner Markt, wie auch dem deutschen Gesamtmarkt, weiterhin eine enorme Attraktivität für in- und ausländische Investoren:
• Mit 3,7 Millionen Einwohner und anhaltender Zuwanderung prognostiziert die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin einen Bevölkerungszuwachs i. H. v. rd. 181.000 Einwohnern bis 2030.
• Die Wirtschaftsleistung in Berlin steigt auch weiterhin stärker als der Bundesschnitt, die hohen Touristenzahlen deuten auf ein erneut positives Jahr für die Tourismusbranche hin. All dies führte zu einer Steigerung der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungszahlen.
• Der Wohnungs- und Gewerbebau versucht dem positiven Wachstumstrend zu folgen, sodass die Kauf- und Mietpreise für Immobilien auch aufgrund des weiterhin zinsgünstigen Umfelds deutlich gestiegen sind; die Renditen und Leerstände sanken indessen erneut.
• Am Berliner Büromarkt trugen Dienstleister und zunehmend auch Wachstumsunternehmen in digitalen Branchen stark zum Büroflächenbedarf bei, ergänzt durch Bundes- und Landesbehörden, die erneut mit teils großen Eigenentwicklungen bzw. Anmietungen ins Rampenlicht traten.
Büromarkt: Steht ein Rekordjahr bevor?
• Der Büroflächenumsatz der ersten neun Monate lag um gut ein Drittel höher als im Vergleichszeitraum 2016; AENGEVELT erwartet daher einen Flächenumsatz deutlich über dem Niveau von 2016, welches mit rd. 893.000 m² den noch aktuellen Rekordstand darstellt.
• Parallel dazu sinkt der Büroflächenleerstand weiter: Mit unter 700.000 m² bzw. unter 3,5% steht nur noch ein Angebot überwiegend einfacher und daher günstiger Flächen in Cityrandlagen zur Verfügung.
Dazu Dipl.-Kfm. Peter Starke, Sprecher der AENGEVELT Investment-Sparte und langjähriger Leiter der Niederlassung Berlin: „2017 ist geprägt von einer Vielzahl an großflächigen Vermietungsabschlüssen, insbesondere in City-Randlagen. Das bestätigen die Vermietungen an Zalando und die BIMA ebenso wie zahlreiche Vermietungen an Co-Working-Anbieter und IT-Unternehmen. Wir beobachten dabei eine zunehmende Ausweitung der klassischen Bürozentren mit steigender Attraktivität der an diese Zentren angrenzenden Mietflächen.“
• Das Vermietungsgeschehen hat sich in den letzten Jahren zu großen Teilen in die erweiterte Innenstadt innerhalb des S-Bahn-Rings sowie in periphere Lagen verlagert. Die gewichteten Spitzen- und Durchschnitts¬mieten steigen weiter an, erstere insbesondere auch aufgrund von Vorvermietungen in neu entwickelten, hochwertigen Objekten. „Der Trend der jüngeren Vergangenheit bestätigt sich auch in 2017: Das Rennen um hochwertige Büroflächen treibt sowohl Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten weiter an. Oft sind Büroflächen aufgrund der steigenden Nachfrage bereits weit vor Fertigstellung nahezu vollständig vermietet; und das z.T. zu Mietpreisen, die sich nicht vor Frankfurter und Münchener Büroflächenpreisen verstecken müssen“, so Starkes Beobachtungen.
Investmentmarkt bleibt auf hohem Niveau
• Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt wurde 2017 von einer Vielzahl an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich geprägt. Die prognostizierte Angebotsverknappung marktgerechter Immobilienprodukte kann bestätigt werden, oftmals sind Investoren jedoch bereit gewesen, Core-Immobilien zu niedrigeren Renditen zu akzeptieren. Durch die Vielzahl an hochpreisigen Transaktionen erwartet AENGEVELT, dass das Gewerbe-Investitionsvolumen mit rd. € 9 Mrd. in etwa auf dem Rekordniveau von 2007 und 2015 liegen wird, zumindest aber das 10-Jahres-Mittel übertrifft.
• Angesichts der hohen Nachfrage sind die Spitzenrenditen im Core-Segment in Berlin weiter gesunken und erreichen Kaufpreismultiplikatoren, die das 30-fache der Jahresnettokaltmiete übertreffen.
Dazu Starke: „Viele der größeren Transaktionen erfolgten durch ausländische Investoren, die in Berlin weiterhin einen sicheren Hafen mit weiterem Potenzial sehen. Der Verkauf des Sony Centers an einen südkoreanischen Pensionsfonds sowie die Verkäufe des Rocket-Towers und der Neukölln-Arkaden stehen dabei symptomatisch für die Attraktivität und das Sicherheitsempfinden am Berliner Investmentmarkt.“
• Auch dem Berliner Wohninvestmentmarkt kann 2017 eine hohe Dynamik bescheinigt werden, die insbesondere durch den anhaltenden Preisanstieg der Wohnimmobilien immer wieder Diskussionen zur Preisblasenthematik aufwirft. Expertenkreise und Marktteilnehmer sind sich weiterhin einig, dass für Berlin angesichts solider Fundamentaldaten keine Blasengefahr besteht:
- Auch wenn die Wohnungsfertigstellungen anziehen und in 2017 einen langjährigen Spitzenwert von voraussichtlich mehr als 15.000 Wohnungen erreichen, werden diese angesichts der hohen Nachfrage zügig vom Wohnungsmarkt absorbiert und decken nicht den prognostizierten Bedarf bis 2021 in Höhe von 20.000 Wohnungen pro Jahr.
- Mit dem Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 hat die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen eben diese Vorgabe an erforderlichen Wohnungsneubau geliefert, welche den Wohnungsmarkt nur im optimistischen Fall entspannen könnte. Dabei helfen sollen unter anderem die kommunalen Wohnungsunternehmen, die ihren Bestand bis 2021 um gut 42.000 Wohnungen erhöhen sollen und dafür von der Politik Werkzeuge zur Umsetzung ihrer optimistischen Ziele an die Hand bekommen haben.
Ausblick 2018
Büromarkt
Die Aussichten des Berliner Büromarktes bleiben weiterhin sehr gut. Auch 2018 ist von einem dynamischen Marktgeschehen und einem zumindest weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz auszugehen (Ø 2007-2016: rd. 600.000 m²).
Die durchschnittliche gewichtete Büromiete wird aufgrund des steigenden Trends zur Dezentralisierung der Bürostandorte und der sinkenden Leerstandzahlen weiter sinken. Die gewichtete Spitzenmiete wird aufgrund der Vielzahl an qualitativ hochwertigen Büro-Projektierungen in 2018 und 2019 voraussichtlich die € 30-Marke pro Quadratmeter übertreffen.
Investmentmarkt
„Berlin hat im internationalen Vergleich weiterhin enorme Potenziale und wird auch 2018 einer der international am stärksten nachgefragten Investment-Standorte sein“, beschreibt Peter Starke die Perspektiven für den Berliner Investmentmarkt und führt weiter aus: „Wir gehen folglich von einer erneut starken Investmentnachfrage aus. Ob das Niveau von 2017 gehalten werden kann, hängt jedoch davon ab, ob ähnlich große Transaktionen realisiert werden können.“
Fazit
Für 2018 erwartet AENGEVELT ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen bei anhaltend hoher Nachfrage nach Berliner Investment- und Mietobjekten sowohl im Wohnungs- wie auch im Gewerbebereich. Die rekordnahen Umsatz- und Transaktionszahlen bestätigen Berlins positive Immobilienmarkt-Entwicklung, welche auch in 2018 in überdurchschnittliche Ergebnisse münden dürfte.
• Mit 3,7 Millionen Einwohner und anhaltender Zuwanderung prognostiziert die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin einen Bevölkerungszuwachs i. H. v. rd. 181.000 Einwohnern bis 2030.
• Die Wirtschaftsleistung in Berlin steigt auch weiterhin stärker als der Bundesschnitt, die hohen Touristenzahlen deuten auf ein erneut positives Jahr für die Tourismusbranche hin. All dies führte zu einer Steigerung der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungszahlen.
• Der Wohnungs- und Gewerbebau versucht dem positiven Wachstumstrend zu folgen, sodass die Kauf- und Mietpreise für Immobilien auch aufgrund des weiterhin zinsgünstigen Umfelds deutlich gestiegen sind; die Renditen und Leerstände sanken indessen erneut.
• Am Berliner Büromarkt trugen Dienstleister und zunehmend auch Wachstumsunternehmen in digitalen Branchen stark zum Büroflächenbedarf bei, ergänzt durch Bundes- und Landesbehörden, die erneut mit teils großen Eigenentwicklungen bzw. Anmietungen ins Rampenlicht traten.
Büromarkt: Steht ein Rekordjahr bevor?
• Der Büroflächenumsatz der ersten neun Monate lag um gut ein Drittel höher als im Vergleichszeitraum 2016; AENGEVELT erwartet daher einen Flächenumsatz deutlich über dem Niveau von 2016, welches mit rd. 893.000 m² den noch aktuellen Rekordstand darstellt.
• Parallel dazu sinkt der Büroflächenleerstand weiter: Mit unter 700.000 m² bzw. unter 3,5% steht nur noch ein Angebot überwiegend einfacher und daher günstiger Flächen in Cityrandlagen zur Verfügung.
Dazu Dipl.-Kfm. Peter Starke, Sprecher der AENGEVELT Investment-Sparte und langjähriger Leiter der Niederlassung Berlin: „2017 ist geprägt von einer Vielzahl an großflächigen Vermietungsabschlüssen, insbesondere in City-Randlagen. Das bestätigen die Vermietungen an Zalando und die BIMA ebenso wie zahlreiche Vermietungen an Co-Working-Anbieter und IT-Unternehmen. Wir beobachten dabei eine zunehmende Ausweitung der klassischen Bürozentren mit steigender Attraktivität der an diese Zentren angrenzenden Mietflächen.“
• Das Vermietungsgeschehen hat sich in den letzten Jahren zu großen Teilen in die erweiterte Innenstadt innerhalb des S-Bahn-Rings sowie in periphere Lagen verlagert. Die gewichteten Spitzen- und Durchschnitts¬mieten steigen weiter an, erstere insbesondere auch aufgrund von Vorvermietungen in neu entwickelten, hochwertigen Objekten. „Der Trend der jüngeren Vergangenheit bestätigt sich auch in 2017: Das Rennen um hochwertige Büroflächen treibt sowohl Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten weiter an. Oft sind Büroflächen aufgrund der steigenden Nachfrage bereits weit vor Fertigstellung nahezu vollständig vermietet; und das z.T. zu Mietpreisen, die sich nicht vor Frankfurter und Münchener Büroflächenpreisen verstecken müssen“, so Starkes Beobachtungen.
Investmentmarkt bleibt auf hohem Niveau
• Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt wurde 2017 von einer Vielzahl an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich geprägt. Die prognostizierte Angebotsverknappung marktgerechter Immobilienprodukte kann bestätigt werden, oftmals sind Investoren jedoch bereit gewesen, Core-Immobilien zu niedrigeren Renditen zu akzeptieren. Durch die Vielzahl an hochpreisigen Transaktionen erwartet AENGEVELT, dass das Gewerbe-Investitionsvolumen mit rd. € 9 Mrd. in etwa auf dem Rekordniveau von 2007 und 2015 liegen wird, zumindest aber das 10-Jahres-Mittel übertrifft.
• Angesichts der hohen Nachfrage sind die Spitzenrenditen im Core-Segment in Berlin weiter gesunken und erreichen Kaufpreismultiplikatoren, die das 30-fache der Jahresnettokaltmiete übertreffen.
Dazu Starke: „Viele der größeren Transaktionen erfolgten durch ausländische Investoren, die in Berlin weiterhin einen sicheren Hafen mit weiterem Potenzial sehen. Der Verkauf des Sony Centers an einen südkoreanischen Pensionsfonds sowie die Verkäufe des Rocket-Towers und der Neukölln-Arkaden stehen dabei symptomatisch für die Attraktivität und das Sicherheitsempfinden am Berliner Investmentmarkt.“
• Auch dem Berliner Wohninvestmentmarkt kann 2017 eine hohe Dynamik bescheinigt werden, die insbesondere durch den anhaltenden Preisanstieg der Wohnimmobilien immer wieder Diskussionen zur Preisblasenthematik aufwirft. Expertenkreise und Marktteilnehmer sind sich weiterhin einig, dass für Berlin angesichts solider Fundamentaldaten keine Blasengefahr besteht:
- Auch wenn die Wohnungsfertigstellungen anziehen und in 2017 einen langjährigen Spitzenwert von voraussichtlich mehr als 15.000 Wohnungen erreichen, werden diese angesichts der hohen Nachfrage zügig vom Wohnungsmarkt absorbiert und decken nicht den prognostizierten Bedarf bis 2021 in Höhe von 20.000 Wohnungen pro Jahr.
- Mit dem Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 hat die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen eben diese Vorgabe an erforderlichen Wohnungsneubau geliefert, welche den Wohnungsmarkt nur im optimistischen Fall entspannen könnte. Dabei helfen sollen unter anderem die kommunalen Wohnungsunternehmen, die ihren Bestand bis 2021 um gut 42.000 Wohnungen erhöhen sollen und dafür von der Politik Werkzeuge zur Umsetzung ihrer optimistischen Ziele an die Hand bekommen haben.
Ausblick 2018
Büromarkt
Die Aussichten des Berliner Büromarktes bleiben weiterhin sehr gut. Auch 2018 ist von einem dynamischen Marktgeschehen und einem zumindest weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz auszugehen (Ø 2007-2016: rd. 600.000 m²).
Die durchschnittliche gewichtete Büromiete wird aufgrund des steigenden Trends zur Dezentralisierung der Bürostandorte und der sinkenden Leerstandzahlen weiter sinken. Die gewichtete Spitzenmiete wird aufgrund der Vielzahl an qualitativ hochwertigen Büro-Projektierungen in 2018 und 2019 voraussichtlich die € 30-Marke pro Quadratmeter übertreffen.
Investmentmarkt
„Berlin hat im internationalen Vergleich weiterhin enorme Potenziale und wird auch 2018 einer der international am stärksten nachgefragten Investment-Standorte sein“, beschreibt Peter Starke die Perspektiven für den Berliner Investmentmarkt und führt weiter aus: „Wir gehen folglich von einer erneut starken Investmentnachfrage aus. Ob das Niveau von 2017 gehalten werden kann, hängt jedoch davon ab, ob ähnlich große Transaktionen realisiert werden können.“
Fazit
Für 2018 erwartet AENGEVELT ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen bei anhaltend hoher Nachfrage nach Berliner Investment- und Mietobjekten sowohl im Wohnungs- wie auch im Gewerbebereich. Die rekordnahen Umsatz- und Transaktionszahlen bestätigen Berlins positive Immobilienmarkt-Entwicklung, welche auch in 2018 in überdurchschnittliche Ergebnisse münden dürfte.
